COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 353

N° RG 20/04965 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3CO

S.A.R.L. GERER

C/

S.C.I. LAURA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laurent CHOUETTE

M^e Yannick LE LANDAIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 30 Mars 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03921.

APPELANTE

S.A.R.L. GERER représentée par son gérant en exercice, Monsieur [D] [U], domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.C.I. LAURA,

demeurant [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Yannick LE LANDAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 18 septembre 2017, la SARL Gerer, vendeur, a signé un compromis de vente avec la SCI Laura, acquéreur, portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Le bien, vendu au prix de 453 000 euros, est composé de 4 lots: un local commercial (lot 4) et un local professionnel (lot 5) en rez-de-chaussée, un appartement au premier étage (lot 6) et un appartement au deuxième étage (lot 7), faisant tous l’objet de contrats de location, avec réitération au plus tard le 20 novembre 2017.

Selon avenants des 25 octobre et 6 novembre 2017, le délai butoir de la signature de l’acte authentique a été prorogé au 30 décembre 2017 et le prix de vente réduit à 448 000 euros.

La SAS Maje, locataire du local commercial, a cessé de régler le loyer à compter du mois de novembre 2017, avant de faire l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Le 23 février 2018, Me [W], notaire chargé de la vente, a mis en demeure la SCI Laura de signer l’acte authentique de vente le 14 mars 2018 à 10h.

La SARL Gerer a ensuite infructueusement fait signifier à l’acquéreur le 27 mars 2018 une sommation d’avoir à régulariser la vente définitive le 10 avril 2018.

Suivant assignation du 24 août 2018, la SCI Laura a fait citer la SARL Gerer devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir prononcer la caducité du compromis et de ses avenants et de la voir condamner à lui payer la somme de 13 590 euros versée entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie, celle de 5 000 euros versée entre les mains de l’Agence Régionale Immobilière pour le compte de la SARL Gerer, outre le montant de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Suivant assignation du 6 septembre 2018, la SARL Gerer a fait citer la SCI Laura devant cette même juridiction aux fins de voir déclarer fautive la non réitération de la vente, de la voir condamner au paiement de la somme de 45 300 euros en application du compromis litigeux outre la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les deux procédures ont été jointes le 4 décembre 2018.

Suivant jugement rendu le 30 mars 2020, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— déclaré caduc le compromis de vente signé le 18 septembre 2017 ainsi que l’avenant du 6 novembre 2017,

— réduit à 1 000 euros le montant de la clause pénale prévue entre les parties,

— dit que le dépôt de garantie d’un montant de 13 590 euros devra être restitué à la SCI Laura, après déduction de l’indemnité contractuelle de 1 000 euros, soit un solde de 12 590 euros,

— condamné la SARL Gerer à restituer à la SCI Laura la somme de 5 000 euros encaissée pour le compte du vendeur,

— débouté la SARL Gerer de sa demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1115 du code général des impôts,

— débouté la SARL Gerer de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la SARL Gerer à payer à la SCI Laura une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour déclarer caduc le compromis de vente, le tribunal a considéré qu’en application de l’article 1195 du code civil, la voie de la renégociation devait être ouverte en raison d’un changement de circonstances imprévisible dans l’économie du contrat tenant à la mise en liquidation judiciaire de l’occupant du local commercial, dont le bail avait commencé à courir dix-huit mois avant la signature du compromis, qui était à jour de ses loyers au moment de la signature de l’acte précité mais avait cessé de payer ses loyers deux mois plus tard, et dont le loyer représentait près du tiers du rendement locatif de l’immeuble, rendant de ce fait l’exécution de la vente excessivement onéreuse pour l’acquéreur qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

La juridiction a estimé que la mise en demeure de signer l’acte de vente envoyée seulement quatre jours après la révélation du changement de circonstances était prématurée et faisait obstacle à la poursuites de négociations équilibrées expliquant leur échec, ce qui donne le pouvoir au juge de mettre fin au contrat, le tribunal relevant qu’aucune des parties ne sollicitait la poursuite et la réalisation de la vente.

Pour réduire à la somme de 1 000 euros le montant de l’indemnité stipulée contractuellement à hauteur de 45 300 euros dans le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, le tribunal a retenu que si la non réitération de la vente est imputable à la SCI Laura, la responsabilité de l’échec incombe au vendeur, relevant que la SARL Gerer demeurait propriétaire d’un bien d’une rentabilité de 8,5% en dépit de la perte de chance de conclure la vente.

Le tribunal a encore condamné la SARL Gerer à rembourser à la SCI Laura la somme de 5 000 euros versée entre les mains de M. [O], mandataire du vendeur.

Par déclaration transmise au greffe le 26 mai 2020, la SARL Gerer a relevé appel de cette décision en ce qu’elle :

— a limité à 1.000 euros le montant de la clause pénale à charge de la SCI Laura,

— l’a débouté de sa demande de condamnation de la SCI Laura à lui payer contractuellement la somme de 45.300 euros au titre de la clause pénale,

— a dit que le dépôt de garantie de 13.590 euros doit être restitué à la SCI Laura ,

— a refusé de lui attribuer le dépôt de garantie de 13.590 euros à titre d’acompte à valoir sur la clause pénale,

— l’a condamné à payer à la SCI Laura la somme de 5.000 euros « encaissée pour le compte du vendeur »,

— l’a débouté de sa demande de condamnation de la SCI Laura à lui payer 8.000 euros de dommages intérêts pour perte du bénéfice de l’article 1115 du CGI,

— l’a condamné à payer à la SCI Laura la somme de 3.000 euros en application de l’article 700

du CPC ainsi qu’aux dépens,

— l’a débouté de sa demande de condamnation de la SCI Laura à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions transmises le 2 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL Gerer, demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— débouter la SCI Laura de l’ensemble de ses demandes sans fondement,

— déclarer comme étant fautive l’absence de réitération par la SCI Laura de la vente du bien sis [Adresse 4],

— déclarer et en tant que de besoin prononcer la résolution du contrat à la date du 10 avril 2018 aux torts exclusifs de la SCI Laura selon PV de carence dressé par Me [W], notaire,

— condamner la SCI Laura à lui payer la somme de 45 300 euros à titre de dommages et intérêts en application des stipulations du compromis de vente du 18 septembre 2017 faisant la loi des parties et en réparation du préjudice subi,

— condamner la SCI Laura à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la perte du bénéfice des dispositions de l’article 1115 du code général des impôts,

— condamner la SCI Laura à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SARL Gerer soutient, tout d’abord, que l’absence de réitération de l’acte de vente est imputable à la SCI Laura, dès lors que l’ensemble des conditions suspensives avait été levées et qu’il n’existait, selon elle, aucun obstacle à la vente.

Elle fait valoir que la rupture des baux ne constituait pas un évènement imprévisible au sens de l’article 1195 du Code civil, estimant que le compromis signé ne constituait pas un contrat d’investissement par lequel le vendeur entendait garantir un niveau de rentabilité de l’opération d’acquisition immobilière, mais un contrat de vente immobilière obligeant ce dernier à mentionner l’existence des baux à l’acquéreur à titre informatif. Elle ajoute qu’aucune condition suspensive relative à l’effectivité des baux en cours à la date de la réitération de la vente ne figure au compromis, de sorte que la SCI Laura ne saurait soutenir que l’occupation des locaux était une condition déterminante de son engagement.

A titre subsidiaire, la SARL Gerer soutient que les conditions posées par l’article 1195 du Code civil ne sont pas remplies en l’espèce.

Elle prétend, d’une part, que la rupture du bail ne constitue pas une circonstance imprévisible mais bien un évènement courant et aléatoire, et que c’est donc à tort que le tribunal a reconnu à la SCI Laura le droit de prétendre à la caducité du compromis en raison de la rupture du bail consécutive à la liquidation judiciaire, tout en refusant que la résiliation du bail d’habitation puisse être considérée comme un évènement imprévisible. Elle estime que le critère tenant à l’imprévisibilité doit être défini comme celui que les parties ne pouvaient raisonnablement prévoir au moment de la conclusion du contrat, ce qui exclut de s’attacher uniquement aux conséquences économiques découlant d’un évènement; en l’espèce, elle considère donc que la rupture du bail commercial, intervenant 18 mois après la conclusion du bail, ne peut être qualifiée d’évènement imprévisible, aussi précoce puisse’t-elle objectivement apparaître.

La SARL Gerer ajoute que le document publicitaire faisant état du montant des loyers et d’un taux de rentabilité n’avait aucune valeur contractuelle et n’avait pas vocation à garantir une quelconque pérennité des baux.

D’autre part, la SARL Gerer affirme que c’est à tort que le tribunal a retenu que la rupture du bail commercial et la perte de loyers y afférent était de nature à rendre l’exécution excessivement onéreuse au sens de l’article 1195 du Code civil, faute pour la SCI Laura de démontrer que cet évènement était de nature à diminuer la valeur de l’immeuble et souligne que les locaux vacants ont trouvé preneurs en cinq mois. Selon elle, la rentabilité économique est un élément qui n’a jamais été contractualisé et la vente ne portait que sur la cession de droits immobiliers.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1103 du Code civil, la SARL Gerer estime que la SCI Laura a manqué à ses obligations contractuelles en refusant la réitération de la vente par acte authentique et doit en assumer les sanctions. A cet égard, elle sollicite l’application de la clause pénale, soulignant que le bien a été immobilisé pendant plusieurs mois et qu’il demeure invendu à ce jour, ce qui caractériserait une perte de chance d’avoir pu vendre le bien au printemps 2018 en lien direct avec l’attitude de la SCI Laura et justifierait l’octroi de la somme totale, soit 43 500 euros, due au titre de la clause pénale. Elle ajoute que le quantum n’est en rien excessif et que rien n’en justifierait la diminution sur le fondement des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Enfin, la SARL Gerer estime avoir subi un préjudice résultant de la perte du bénéfice des dispositions de l’article 1115 du code général des impôts, à savoir un avantage fiscal, dont elle sollicite la réparation à hauteur de 8 000 euros. Toutefois, elle conteste sa condamnation à rembourser la somme de 5 000 euros à la SCI Laura au titre de la commission due à l’agent commercial mandaté pour la vente, M. [O], faisant valoir pour l’essentiel que l’intimée ne rapporte pas la preuve du paiement de cette somme et qu’en tout état de cause, la vente n’a pas abouti, ce qui prive l’intermédiaire de son droit à percevoir cette commission.

Par conclusions transmises le 10 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Laura, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré caduc le compromis de vente signé le 18 septembre 2017 ainsi que l’avenant du 6 novembre 2017,

' condamné la SARL Gerer à lui payer la somme de 13 590 euros versée entre les mains de Me [W] à titre de dépôt de garantie,

' condamné la SARL Gerer à lui payer la somme de 5 000 euros versée par elle à M. [O], responsable de l’agence La régionale immobilière à [Localité 5] pour le compte de la SARL Gerer,

' débouté la SARL Gerer de sa demande fondée sur la perte du bénéfice des dispositions de l’article 1115 du code général des impôts,

— débouter la SARL Gerer de toutes ses demandes.

A titre incident,

— infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a mis à sa charge une indemnité contractuelle d’un montant de 1 000 euros tout en ayant retenu son absence de faute et en ce qu’il a condamné la SARL Gerer à des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter la SARL Gerer de sa demande formulée au titre de la clause pénale,

— condamner la SARL Gerer à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive et du préjudice moral subi par elle,

— condamner la SARL Gerer à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction.

En premier lieu, la SCI Laura soutient que tant le compromis du 18 septembre 2017 que ses deux avenants successifs sont caducs. La SCI Laura précise que la vente projetée portait sur un ensemble immobilier de quatre lots faisant l’objet de contrat de location en cours, ce qui constituait pour elle une condition déterminante de son engagement contractuel. Elle souligne que le compromis du 18 septembre 2017 stipulait d’ailleurs expressément que les quatre lots étaient loués et précisait également la durée de chaque location, outre le loyer annuellement perçu par le bailleur.

Par ailleurs, elle fait valoir que le départ du locataire du 2ème étage, dont elle a eu connaissance le 19 février 2018, puis celui du locataire commercial, constituent un changement de circonstances lors de la conclusion du contrat qui rend son exécution excessivement onéreuse pour la SCI Laura, qui n’en avait pas accepté le risque.

La SCI Laura en conclut que les conditions de l’article 1195 du Code civil sont réunies, en raison tant du changement brutal des circonstances bouleversant l’équilibre économique du contrat et les prévisions légitimement attendues par la SCI Laura, que du comportement de la SARL Gerer qui, selon elle, a fait obstacle à la poursuite de négociations équilibrées et n’a jamais fait diligences pour parvenir à la réalisation de la vente ainsi que le démontrerait, notamment, la conclusion par cette dernière d’un nouveau mandat de vente sur le bien dès le 14 mai 2018.

En deuxième lieu, la SCI Laura affirme que la caducité du compromis et de ses avenants successifs entraîne l’obligation pour la SARL Gerer de procéder à la restitution du dépôt de garanti de 13 590 euros consigné entre les mains de Me [W], ainsi que la condamnation de la SARL Gerer à restituer la somme de 5 000 euros à la SCI Laura, versée à M. [O], agent immobilier, pour le compte de la SARL Gerer, somme dont elle affirme qu’elle a été versée sans contrepartie et constituerait donc un enrichissement sans cause au profit de l’appelante.

Elle soutient encore que la caducité du compromis ne saurait donner lieu à application de l’article 1115 du code général des impôts et, partant, à la possibilité pour la SARL Gerer de se prévaloir de l’indemnisation d’un préjudice caractérisé par la perte de l’avantage fiscal qui découle de l’article précité, faisant valoir que l’échec de la vente est imputable à l’appelante. La SCI Laura conteste également l’application de la clause pénale, en ce que la caducité du compromis et de ses avenants successifs, imputable selon elle à la SARL Gerer, fait échec à l’application de l’ensemble des dispositions contractuelles convenues entre les parties. Elle en conclut que dès lors qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle, elle ne saurait être tenue, en tout ou partie, du paiement de la clause pénale.

Enfin, la SCI Laura sollicite l’allocation d’une somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions 1240 du Code civil, estimant avoir subi un préjudice d’ordre moral causé par les agissements de la SARL Gerer.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que si la Sarl Gerer sollicite l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, elle ne formule pas de prétention tendant à obtenir le versement à son profit du dépôt de garantie d’un montant de 13 590 euros.

Non saisie d’une prétention à ce titre, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a dit que le dépôt de garantie d’un montant de 13 590 euros devra être restitué à la Sci Laura.

Sur la caducité du compromis

Il n’est contesté par aucune des parties à l’instance que le compromis, faute d’avoir été réitéré dans les délais convenus entre les parties, est désormais caduc.

Il convient donc de constater sa caducité.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis litigieux contient, en page 8 un article intitulé 'Stipulation de pénalité’ selon lequel 'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUARANTE CINQ MILLE TROIS CENTS EUROS (45 300 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.'

La Sci Laura ne conteste pas que les conditions suspensives préalables à la signature de l’acte ont toutes été remplies, mais invoque, pour justifier n’avoir pas régularisé l’acte authentique de vente, un changement de circonstances imprévisible dans la conclusion du contrat tel que défini par les dispositions de l’article 1195 du code civil.

Cette disposition prévoit en effet que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier des dispositions sus-citées, tenant à un changement de circonstances imprévisible, rendant l’exécution de l’obligation excessivement onéreuse, et ce alors que la partie n’avait pas accepté d’en assumer le risque.

Le contrat litigieux consiste en un contrat de vente immobilière comportant plusieurs lots objets de contrats de bail. Outre le fait que par essence, ces contrats de type commercial ou civil, sont susceptibles d’être rompus de façon unilatérale et sans justification particulière, de sorte que la délivrance d’un congé ne peut être qualifiée de changement imprévisible, il n’apparaît pas que la Sci Laura ait entendu faire de la stabilité et de la poursuite des contrats en cours un élément déterminant de son engagement.

Il est à cet égard justement relevé par la Sarl Gerer que la Sci Laura, pourtant assistée de son notaire lors de la rédaction et de la signature du compromis de vente, n’a pas fait mentionner l’importance qu’elle dit accorder à ces baux, notamment en faisant de leur persistance une condition suspensive de la réitération de l’acte.

Par ailleurs, la circonstance que les différents contrats de bail ainsi que le montant des loyers ait été mentionnée dans l’annonce immobilière, est sans incidence sur l’application de la disposition sus-citée, aucune erreur n’étant contenue dans cette annonce, les congés ayant été délivrés, sans que cela ne soit discuté, postérieurement à la signature du compromis de vente.

La même mention de ces baux dans le compromis de vente ne répond qu’à l’obligation faite au vendeur de mentionner les baux en cours sur le bien vendu et ne peut davantage être analysée comme une garantie de la durabilité de ces contrats.

S’agissant des conséquences économiques excessivement onéreuses du fait des deux congés délivrés, il est établi par la Sarl Gerer que les deux lots libérés ont trouvé preneurs dans les cinq mois du départ du précédent locataire. Il ne peut donc efficacement être allégué que ces deux congés donnés ont eu sur l’opération globale envisagée, des conséquences économiques excessivement onéreuses.

Enfin, en projetant d’acquérir un bien immobilier objet de contrats de bail, la Sci Laura évoque son attachement à ces contrats manifestant le projet de conserver des contrats de bail et non d’occuper le bien. En invoquant la rentabilité de l’opération immobilière projetée, laquelle doit être distinguée de la valeur intrinsèque du bien, celle-ci avait, implicitement mais nécessairement, conscience de l’aléa inhérent à la gestion locative.

Il est en outre indiqué en page 7 de l’acte, que 'jusqu’à la réitération authentique des présentes, le vendeur conserve l’administration, les revenus et la gestion des risques portant sur le bien.' Cette mention démontre que les deux parties avaient conscience que la gestion d’un bien immobilier comporte intrinsèquement des risques.

Il convient donc d’écarter l’application des dispositions de l’article 1195 du code civil, et de statuer sur la clause pénale contractuellement fixée.

Conformément à l’article 1231-5 du code civil précité, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas d’espèce, il n’est pas discuté que les conditions suspensives stipulées au bénéfice de la Sci Laura ont toutes été réalisées, et que les parties ont poursuivi un temps les discussions relatives aux conditions financières de l’acquisition, avant que la Sci Laura ne refuse de déférer à la sommation de comparaître en vue de la réitération de l’acte de vente délivrée par la Sarl Gerer le 10 avril 2018.

Pour solliciter le bénéfice de la clause pénale en son entièreté, la Sarl Gerer se plaint de l’immobilisation subie de son immeuble durant le temps des négociations, ayant retardé tout projet de vente.

Il apparaît néanmoins que celle-ci a rapidement engagé de nouveaux pourparlers en vue de la cession de son immeuble, de sorte qu’il convient de réduire le montant de la clause pénale à 5% du prix de vente, soit la somme de 22 650 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la clause pénale à la somme de 1000 euros et de condamner la Sci Laura à régler à ce titre la somme de 22 650 euros.

Sur la demande en remboursement de la somme de 5 000 euros versée à M.[O]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 1363 du même code ajoute que nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

Il n’est produit qu’une pièce exclusivement manuscrite, attribuée à M. [H] [O] affirmant avoir reçu 'ce jour, le 20 Septembre 2017, la somme de 5 000 euros, qui revient à la Sarl Gerer représenter par M. [P] [E]. Cette somme met remise par M. [V] [X].'

Cet écrit, dont il n’est pas établi qu’il est rédigé par M. [O], n’est corroboré par aucune autre pièce démontrant que la Sci Laura a réellement versé cette somme, ni par aucune pièce de nature à démontrer que ce versement a été fait entre les mains de cette personne aux intérêts finaux de la Sarl Gerer.

La Sci Laura échoue par conséquent à démontrer la réalité du versement et une créance détenue sur la Sarl Gerer, ce d’autant que les parties s’étaient entendues, dans la rédaction du compromis litigieux, sur le paiement des frais d’agence à la société La Régionale Immobilière, dont le lien avec M. [O] n’est pas établi, étant précisé en outre que la rémunération ne devait être payée, classiquement, qu’au moment où la vente serait définitivement conclue.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl Gerer à verser la somme de 5 000 euros à la Sci Laura à titre de remboursement.

Sur la demande indemnitaire formée par la Sarl Gerer au titre de l’article 1115 du code général des impôts

En application de cette disposition, sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans.

La Sarl Gerer a perdu le bénéfice de cette exonération pour n’avoir pas vendu le bien litigieux au plus tard le 1er octobre 2018.

Il doit néanmoins être retenu que l’indemnisation des conséquences de l’échec de la vente est suffisamment réparé par la condamnation de la Sci Laura au paiement de la clause pénale, outre que le délai écoulé entre le refus de réitérer l’acte de vente par ladite société le 10 avril 2018 et l’absence de vente au 1er octobre 2018 affecte le caractère direct et certain du lien de causalité entre le comportement certes fautif de la Sci Laura et la perte du bénéfice des dispositions suscitées.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la Sarl Gerer de sa demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que la Sarl Gerer a entendu abuser de son droit de se défendre en justice, la présente instance lui donnant partiellement raison.

La Sci Laura sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant principalement, la Sci Laura sera condamnée dépens de première instance et d 'appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Gerer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— réduit à 1 000 euros le montant de la clause pénale prévue entre les parties,

— condamné la SARL Gerer à restituer à la SCI Laura la somme de 5 000 euros encaissée pour le compte du vendeur,

— condamné la SARL Gerer à payer à la SCI Laura une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Statuant à nouveau,

— condamne la Sci Laura à régler à la Sarl Gerer la somme de 22 650 euros au titre de la clause pénale ;

— déboute la Sci Laura de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros ;

Y ajoutant,

Condamne la Sci Laura aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci Laura à régler à la Sarl Gerer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT