COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/79

Rôle N° RG 24/05145 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5JM

[V] [H]

[N] [G]

C/

Société SEMIVIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laura QUILLIEN

M^e Eric TARLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 20 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000265.

APPELANTS

Monsieur [V] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002517 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [N] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002518 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉE

SA SEMIVIM,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2017, la société anonyme d’économie mixte immobilière de la ville de [Localité 5] (SEMIVIM) a loué à monsieur [V] [H] et madame [N] [G], un appartement de type F3, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 457,09 euros, outre 89,48 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023, elle a fait signifier à ses locataires un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer, au principal, la somme de 4 096,39 euros correspondant à une dette locative arrêtée au mois de janvier 2023.

Par exploit en date du 3 avril 2023, elle les a fait assigner devant le juge des référés du tribunal de proximité de Martigues aux fins d’entendre, au principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer leur expulsion et de les voir condamner à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 5 246,81 euros.

Par ordonnance contradictoire en date du 20 février 2024, ce magistrat a :

— rejeté les exceptions de nullité soulevées in limine litis par M. [V] [H] et Mme [N] [G] ;

— constaté que le bail liant les parties était résilié à la date du 31 mars 2023 ;

— débouté M. [V] [H] et Mme [N] [G] de leur demande de délais de paiement ;

— ordonné à M. [V] [H] et Mme [N] [G] de libérer de leur

personne et de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent sis [Adresse 7] à [Localité 6], dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion de M. [V] [H] et Mme [N] [G] et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné solidairement M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer à la société SEMIVIM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges prévus au contrat de bail, avec indexation à compter du 31 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer, à titre provisionnel, à la société SEMIVIM la somme de 8 088,93 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision ;

— condamné in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer à la société SEMIVIM la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— rappelé l’exécution provisoire de sa décision ;

— condamné in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 avril 2024, M. [V] [H] et Mme [N] [G] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 16 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— in limine litis, prononce l’irrecevabilité de la demande aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion formée par la société SEMIVIM à leur encontre ;

— en tout état de cause, l’en déboute et condamne la société SEMIVIM à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle ;

— à titre subsidiaire, leur octroie les plus larges délais de paiement fixés à tel quantum qu’il lui plaira en prenant en considération leur extrême précarité et, par conséquent, ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail litigieux.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 18 décembre 2024.

Par dernières conclusions transmises le 7 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SEMIVIM sollicite de la cour qu’elle :

— déclare recevables ses dernières conclusions ;

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

' constaté que le bail liant les parties était résilié à la date du 31 mars 2023 ;

' débouté M. [V] [H] et Mme [N] [G] de leur demande de délais de paiement ;

' ordonné à M. [V] [H] et Mme [N] [G] de libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef, le logement qu’ils occupent sis [Adresse 7] à [Localité 6], dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux;

' dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion de M. [V] [H] et Mme [N] [G] et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

' condamné solidairement M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer à la société SEMIVIM, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges prévus au contrat de bail, avec indexation à compter du 31 mars 2023 jusqu à la libération effective des lieux ;

' condamné in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer à la Société SEMIVIM la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer ;

— y ajouter :

' condamner solidairement M. [V] [H] et Mme [N] [G] à lui payer la somme de 15 887,61 euros, au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

' débouter les appelants de leurs demandes ;

' condamner in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [V] [H] et Mme [N] [G] aux dépens.

Par soit-transmis en date du 27 janvier 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande de condamnation des appelants au paiement d’une dette locative de 15 887,60 euros, cette demande étant formulée à titre définitif et non provisionnel comme il se doit en matière de référé. Elle leur a donc imparti un délai expirant le mardi 4 février suivant pour lui transemettre leurs observations, par note en délibéré, sur ce point de droit soulevé d’office.

Par note en délibéré transmise le 27 janvier 2025, le conseil de la société SEMIVIM fait observer que dans une procédure de référé, les demandes tendent au versement d’une provision et que sa demande doit être mise en relation avec la demande de condamnation au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation dont il demande la confirmation.

Par note en délibéré transmise le 4 février 2025, le conseil des appelants s’en est remis à l’appréciation de la cour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever, à titre liminaire, que les conclusions transmises par la société SEMIVIM le 7 janvier 2025, et donc postérieurement à l’ordonnance de clôture de la procédure, ne visent qu’à réactualiser sa dette locative en l’arrêtant au 30 décembre 2024. Elle sont donc recevables par application des dispositions de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile sans qu’il n’y ait lieu de révoquer ladite ordonnance de clôture.

Au demeurant, leur recevabilité n’est pas contestée par les appelants.

Sur la recevabilité des demandes du bailleur

Les paragraphe II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

II.- Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Il résulte des pièces versées aux débats, que, le 23 janvier 2023, la société SEMIVIM a envoyé à la CCAPEX un simple mail par lequel elle lui a signalé, sans autre formalisme, qu’à la date considérée, Mme [G] et M. [H] restaient lui devoir la somme de 4 288,67 euros. Même si cette commission en a accusé réception le jour même, ce message, quelque peu lapidaire, ne satisfait pas aux exigences de l’article précité en ce qu’il n’a pas été transmis par le truchement du système d’information EXPLOC, prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, l’accusé de réception EXPLOC versé aux débats par l’intimée est daté du 5 avril 2023 soit du surlendemain de la délivrance de l’exploit introductif d’instance en sorte que cette tentative de régularisation ne satisfait pas davantage aux dispositions du paragraphe II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Néanmoins, si la société SEMIVIM ne justifie pas d’une saisine régulière de la CCAPEX, dans les deux mois précédant l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail, il résulte d’un courrier de relance que la Caisse d’allocations familiales lui a envoyé le 22 novembre 2022, en sa qualité de bailleur, au sujet d’un 'plan d’apurement de la dette', que la situation d’impayés des appelants a bien été préalablement signalée, dans les conditions réglementaires, aux organismes payeurs, peu important, à cet égard, si ce signalement fût le fait de l’intimée ou d’un autre créancier.

Il convient dès lors de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les exceptions de nullité ou irrecevabilités des demandes soulevées de ce chef, in limine litis, par M. [V] [H] et Mme [N] [G].

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référé, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, dans le dispositif de ses conclusions, qui seules saisissent la cour par application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la SA SEMIVIM sollicite, au titre de la revalorisation de la dette locative, la condamnation de Mme [G] et M. [H] à lui verser la somme 15 887,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Cette demande, formulée à titre définitif et non provisionnel, doit être déclarée irrecevable, dans le cadre d’une instance de référé, par application des dispositions, précitées, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Son caractère provisionnel ne saurait s’induire du cadre procédural dans lequel elle est formulée, ni d’une demande de confirmation portant sur un autre chef de l’ordonnance déférée.

Elle ne peut davantage être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré, sollicitée par la cour, qui ne vise qu’à permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions formulées par voie de conclusions.

Par ailleurs, la dévolution, telle que fixée par la déclaration d’appel, portant sur l’ensemble des chefs dument critiqués de l’ordonnance entreprise, celle-ci sera confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer, à titre provisionnel, à la société SEMIVIM la somme de 8 088,93 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de sa décision. Elle le sera également en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 31 mars 2023, ce point n’étant pas discuté par les appelants.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, la société SEMIVIM verse aux débats un compte locatif qui, arrêté au 30 novembre 2024, caractérise un solde négatif de 15 887,61 euros. La dette locative s’est donc creusée de 7 798,68 entre le 5 décembre 2023 et cette date. Par ailleurs, les consorts [W], qui avouent n’avoir perçu aucun revenu au cours de la dernière année, ne justifient pas de leur capacité financière à rembourser les échéances mensuelles d’un plan d’apurement de ladite dette en sus du paiement des loyer et charges courants.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement de M. [V] [H] et Mme [N] [G].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [V] [H] et Mme [N] [G] aux dépens et à payer à la société SEMIVIM la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [H] et Mme [N] [G], qui succombent sur l’essentiel de leurs prétentions, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement des dispositions de ce texte et sur celles de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 500 euros en cause d’appel.

M. [V] [H] et Mme [N] [G] supporteront en outre les dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés selon les règles régissant l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevable la demande de la société SEMIVIM visant à entendre condamner M. [V] [H] et Mme [N] [G] à lui verser la somme 15 887,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 30 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] à payer à la société SEMIVIM la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [V] [H] et Mme [N] [G] de leur demande sur ce même fondement et celui de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamne in solidum M. [V] [H] et Mme [N] [G] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

La greffière Le président