Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 4 juin 2025, n° 23/01127

TGI 19 janvier 2023

CA Versailles
Confirmation 4 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Propriété du mur en tant que mur de soutènement
La cour a confirmé que le mur ne remplit pas les conditions pour être considéré comme un mur de soutènement, car il ne contient pas les terres à une hauteur suffisante.
Rejeté
Responsabilité pour désordres
La cour a constaté que les désordres étaient principalement dus à la vétusté et au défaut d'entretien du mur, et non aux actions de M. [W].
Rejeté
Frais d'expertise
La cour a confirmé que le syndicat, partie perdante, devait supporter ses propres frais et ceux de l'expertise.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie perdante, ne pouvait pas prétendre à une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 4 juin 2025, n° 23/01127
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/01127
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 19 janvier 2023, N° 21/04780
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe RAOULTPascal KOERFER
Cabinet(s) :	SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU ' [ Adresse 6 ] ' sis [ Adresse 7 ], son syndic en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72C

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 JUIN 2025

N° RG 23/01127 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VWDI

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU '[Adresse 6]' sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A à conseil d’administration Cabinet LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT,

[G] [W]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/04780

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pascal KOERFER,

M^e Philippe RAOULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU '[Adresse 6]' sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A à conseil d’administration Cabinet LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31

APPELANT

****************

Monsieur [G] [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL TARDIVEL & RAOULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

Société MATMUT

[Adresse 2]

Représentant : M^e Philippe RAOULT de la SELARL TARDIVEL & RAOULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Par acte en date du 11 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé expertise, M. [W] ainsi que les compagnies d’assurance Allianz IARD, assureur du [Adresse 6] et MATMUT, assureur de M. [W].

Par ordonnance du 24 octobre 2019, M. [Y] a été désigné, avec pour mission :

' de fournir au Tribunal tous éléments de nature à permettre de déterminer la propriété du mur : en effet, si ce mur était initialement la pleine propriété du syndicat des copropriétaires, en ira-t-il différemment dès lors qu’il s’agit d’un mur de soutènement,

' examiner les désordres,

' dire si l’origine de ces désordres repose sur les agissements des consorts [W]/[B], à savoir, plantations à des limites non réglementaires, arbustes et arbres adossés au mur et à son faitage, piscine, remblais'

' donner au Tribunal tous éléments de nature à fixer les travaux réparatoires qui s’imposent, et à chiffrer,

' dire si une servitude de tour d’échelle va devoir trouver application,

' donner au Tribunal tous éléments de nature à déterminer les responsabilités encourues.

Le rapport final de M. [Y] a été rendu le 26 avril 2021.

Par actes signifiés par commissaire de justice les 9 septembre et 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [W] et la MATMUT, respectivement, devant le Tribunal judiciaire de Versailles, à qui il demandait de :

« A titre principal,

Dire que le mur est devenu propriété de M. [W] à raison de sa fonction de soutènement des terres,

A titre subsidiaire,

Dire que M. [W] est responsable des désordres affectant le mur, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. [W] et la MATMUT à lui payer les sommes suivantes :

— Reprise du mur : 148 724 euros TTC,

— Constat d’huissier : 354,09 euros TTC,

— Travaux de renforcement du mur de 2016 sur la parcelle [Cadastre 3] : 12 210 euros TTC,

— Frais de gestion : 293,04 euros TTC,

— Assurance dommage ouvrage : 2 200 euros TTC,

Le cas échéant, en cas de refus de la part de M. [W] de laisser l’accès à sa propriété pour effectuer les travaux, le condamner à lui payer une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la réception d’une mise en demeure.

Par jugement daté du 19 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— l’a Condamné à payer à M. [G] [W] et à la MATMUT la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a Condamné aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

— a Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration en date du 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires a formé appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Réformer le jugement du Tribunal judiciaire du 19 janvier 2023, en ce qu’il :

* l’a Débouté de l’intégralité de ses demandes,

* l’a Condamné à payer à M. [W] et à la MATMUT la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a Condamné aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Statuant de nouveau

A titre principal,

— Dire que le mur est devenu propriété de M. [W] à raison de sa fonction de soutènement des terres de remblai,

A titre subsidiaire,

— Dire que M. [W] est pleinement responsable des désordres affectant le mur, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [W] et la société MATMUT à lui payer les sommes suivantes :

— Reprise du mur 148 724 euros TTC,

— Constat d’huissier : 354,09 euros TTC,

— Travaux de renforcement du mur de 2016 sur la parcelle [Cadastre 3] : 12 210 euros TTC,

— Frais de gestion : 293,04 euros TTC,

— Honoraires du bureau d’études FMI pour 4 560 euros et QUALIGEO pour 3 192 euros,

— Assurance dommage ouvrage : 2 200 euros TTC,

A titre subsidiaire, en cas de partage de responsabilité :

— Dire que M. [W] est responsable à hauteur de 75 % des désordres affectant le mur, propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [W] et la MATMUT à lui payer 75 % des sommes suivantes : – Reprise du mur 148 724 euros TTC,

— Constat d’huissier : 354,09 euros TTC,

— Travaux de renforcement du mur de 2016 sur la parcelle [Cadastre 3] : 12 210 euros TTC,

— Frais de gestion : 293,04 euros TTC,

— Honoraires du bureau d’études FMI pour 4 560 euros et QUALIGEO pour 3 192 euros,

— Assurance dommage ouvrage : 2 200 euros TTC,

En tout état de cause,

— Condamner M. [W] a lui payer une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la réception d’une mise en demeure de laisser accès à son fonds pour la réalisation des travaux de réhabilitation du mur,

— Condamner solidairement M. [W] et la société MATMUT à lui payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et 3 500 euros en cause d’appel, outre les entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’expertise pour la somme de 6 260,51 euros.

Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2024 par lesquelles M. [W] et la société MATMUT, intimés, demandent à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le mur litigieux n’est pas devenu la propriété de M. [W], et est propriété du syndicat des copropriétaires,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que la dégradation du mur est liée à sa vétusté et au défaut d’entretien par le syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a dit que la responsabilité de M. [W] ne peut être retenue,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de son appel qui, sera déclaré mal fondé, et de l’ensemble de ses demandes qui seront déclarées mal fondées,

— Dire que les travaux de réfection du mur incombent au seul syndicat des copropriétaires,

— Dire que ces travaux ne sauraient en aucun cas entrainer un empiètement sur la propriété de M. [W],

— Confirmer le jugement dont appel,

Y ajoutant,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'constater', 'accueillir’ ou 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande à titre principal du syndicat des copropriétaires, tendant à dire que le mur est devenu la propriété de M. [W] à raison de sa fonction de soutènement de terres de remblai :

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande, le Tribunal a retenu à juste titre et par les motifs ci-dessous que la Cour adopte et complète, que :

— les parties ne discutent pas l’appartenance à l’origine, au seul syndicat des copropriétaires, de ce mur d’enceinte probablement centenaire, clôturant aujourd’hui une grande partie du [Adresse 6],

— que si un mur de clôture séparant deux fonds, a pour but d’empêcher les terres de celui situé en hauteur de glisser vers le fonds en contrebas, s’agissant en principe d’une hauteur de terre d’au minimum deux mètres, il doit être regardé comme un mur de soutènement et devient alors la propriété du maître du fonds dont il contient les terres, il n’en va pas ainsi du mur en litige, dès lors que :

a) il ressort du rapport d’expertise judiciaire rendu le 26 avril 2021 que parmi les lots n°66 à 72 du [Adresse 6] qui sont clôturés par le mur litigieux, certains sont en contrebas, dont seulement deux mesures relevées par l’expert, concernant le seul lot n°66, excèdent un mètre.

b) Plus précisément, selon les relevés CALIGEO des 18 avril et 15 mai 2023 (pièce syndicat des copropriétaires n°43) les quatre lots n°66 à 69 sont en contrebas décroissant (depuis la gauche du lot 66 jusqu’à la droite du lot 69 : de 1,16 m puis 1,05 m puis 0,97 m puis 0,93 m puis 0,72 m puis 0,62 m puis 0,33 m puis 0,53 m puis 0,10 m) tandis que les trois lots n° 70 à 72 tantôt en léger surplomb tantôt en léger contrebas : depuis la gauche du lot 69 jusqu’à la droite du lot 72, on mesure un surplomb de 0,24 m puis 0,09 m puis -0,01m puis 0,19 m puis des contrebas de 0,7 m, de 0,19 m et enfin de 0,10 m.

c) il ressort de ce qui précède, qu’aucun de ces éléments de permet d’appliquer le principe jurisprudentiel rappelé ci-dessus, dès lors que ce mur de clôture empêche les terres du fonds situé en hauteur de glisser vers les fonds des quatre lots n°66 à 69 situés en contrebas, le seuil minimum de deux mètres n’est pas atteint (étant rappelé que seulement deux de ces mesures excèdent un mètre) et il ne peut, dès lors, être regardé comme un mur de soutènement.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires allègue, devant la Cour comme en première instance, que le mur aurait une fonction de soutènement des terres de remblai du fait de la construction de la maison et de la piscine sur le fonds [W], dans les années 1980 par l’ancien propriétaire, il ne l’établit pas davantage en cause d’appel. Quant aux intimés, ils contestent et font valoir qu’il s’agit au contraire d’un décaissement fait du côté du [Adresse 6] à son origine.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de dire que M. [W] est pleinement ou partiellement responsable des désordres affectant son mur d’enceinte, au titre de l’article 1240 du code civil :

Selon l’article 1240 du code civil

' Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Le syndicat des copropriétaires reprend à l’identique les développements et arguments déjà développés devant le Tribunal, sans produire de pièces supplémentaires en appel concernant sa demande tendant à faire supporter aux intimés une responsabilité concernant l’état du mur litigieux.

Dans ces conditions, la Cour adopte les motifs retenus à bon droit par le premier juge, à savoir :

— il ressort du rapport d’expertise judiciaire rendu le 26 avril 2021, que les désordres importants affectant la solidité voire même la structure du mur, ne sont pas récents. Cet élément est corroboré par les photos prises en 2007 par M. [W] lors de l’achat de son bien, qui attestent de l’état déjà dégradé dudit mur, confirmé par un constat d’huissier dressé en 2017.

— selon ce rapport, les causes sont principalement la vétusté et le défaut d’entretien. L’expert pointe également un défaut de conception en soulignant que ce mur, situé dans une zone d’aléa moyen de retrait-gonflement des sols argileux (sols de très forte densité : 1 600 kg / m3), ne possède aucun dispositif de drainage, ni vertical ni horizontal (facteur accentuant l’impact des variations de volume des sols) ni d’ailleurs de barbacanes, et n’est pas non plus équipé de joints de fractionnement, notamment sur les parties en soutènement.

— Enfin, l’expert a également noté la présence d’arbres et d’arbustes à proximité du mur mais a indiqué que ses constatations sur place n’ont mis en évidence aucun défaut d’entretien de la végétation de la part de M. [W].

— s’agissant des griefs exposés par le syndicat des copropriétaires concernant les effets de la piscine et de son poids sur la dégradation du mur, l’expert souligne que la densité de l’eau est de 997 kg par m3 alors que celle des sols argileux est de 1 600 kg par m3, et en conclut que sans cette piscine les contraintes exercées sur ce mur auraient été plus importantes.

— Il ne saurait être imputé à M. [W] des remblaiements de son terrain, qui ne sont pas établis par les pièces produites, et ne saurait lui être reproché d’avoir refusé l’accès à son fonds pour procéder à des travaux sur ce mur, alors qu’il n’y avait pas d’accord sur lesdits travaux ou leur financement.

Dès lors aucune responsabilité ne sera retenue à l’encontre de M. [W].

Le jugement sera confirmé sur ce point, ainsi que sur celui relatif à la demande d’astreinte en cas de refus de M. [W] d’accéder à son fonds pour effectuer des travaux, également par adoption des motifs retenus par le Tribunal et en l’absence d’éléments nouveaux en appel.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux intimés, à savoir M. [W] et la société MATMUT, la somme de 2 500 euros au total, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement du 19 janvier 2023 du Tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la S.A à conseil d’administration Cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont, dont le siège social est situé [Adresse 1], à payer à M. [G] [W], [Adresse 4] et à la société MATMUT ayant son siège [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, la somme totale de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT