COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00505 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7EI

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

C/

Madame [X] [V]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 16]

RG n° : 24/00017

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA,

M^e Oriane DONTOT,

Mme [J] [O]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

APPELANT

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Madame [X] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Henri DE LAGARDE de la SAS SAS DROUOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [J] [O], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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M. et Mme [V] souhaitant vendre un bien immobilier à usage d’habitation d’une surface de 124,40 m², sis à [Adresse 20], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 18], d’une superficie de 175 m², une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune de [Localité 19]. L’EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 957 880 euros, ce que M. et Mme [V] ont refusé par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 13 mars 2024.

Saisi par l’EPFIF selon requête parvenue au greffe le 25 mars 2024, le juge de l’expropriation de [Localité 16] a par jugement en date du 18 novembre 2024 fixé le prix de vente du bien des époux [V] à 1 150 700 euros, sur la base de 9 250 euros/m², et a condamné l’EPFIF à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Il a été rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 16 janvier 2025, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 4 avril 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 7 avril 2025, et sera suivi d’un mémoire déposé le 25 juillet 2025 qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 août 2025, l’EPFIF expose :

— que lors des débats de première instance il s’est prévalu de divers termes de comparaison sur un rayon de 800 m, lesquels aboutissent à une moyenne de 8 032 euros/m², mais il y a lieu de pratiquer un abattement compte tenu du mauvais classement de performance énergétique de l’immeuble ;

— qu’il propose en conséquence une valeur unitaire de 7 700 euros/m² ;

— qu’il n’y avait pas lieu d’écarter des termes de comparaison situés en dehors de [Localité 19], non plus que ceux remontant à l’année 2023 ;

— que le tribunal a à tort considéré que l’un des termes de comparaison disposait d’une surface plus grande, alors que la différence avec le bien de M. et Mme [V] était de seulement 4,40 m² ;

— que ceux invoqués par les intimés portent sur des biens dotés d’une autorisation de construire, ou sont trop anciens ; qu’ils ne doivent donc pas être pris en compte ;

— que le terme de comparaison constitué par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 10 mai 2022 (un bien évalué à 10 000 euros/m²) ne doit pas être retenu, car ledit bien disposait de nombreux éléments de plus-value et était en réalité un immeuble de caractère ;

— qu’il en résulte que le prix de l’immeuble litigieux doit être fixé à 124,40 x 7 700 soit 957 880 euros.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement quant au prix de vente et aux condamnations au titre des frais, et de :

— fixer le prix de l’immeuble à 957 880 euros ;

— rejeter les demandes de M. et Mme [V] ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens d’appel.

Dans leur mémoire parvenu au greffe le 28 mai 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 juin 2025, M. et Mme [V] répliquent :

— que le premier terme de comparaison invoqué par la partie adverse porte sur un bien comportant des travaux irréguliers ; qu’il en est de même du troisième ; qu’ils ne doivent dès lors pas être retenus eu égard à ce facteur de moins value ;

— que le second terme de comparaison porte sur un bien en moins bon état que celui à évaluer ;

— que le quatrième porte sur un bien grevé de servitudes et qui a subi plusieurs dégâts des eaux ;

— que le cinquième porte sur un immeuble dépourvu de charme ;

— que l’abattement du fait du classement énergétique 'F’ n’a pas lieu d’être, car l’ensemble des termes de comparaison portent sur des immeubles antérieurs à l’année 1974 qui sont dès lors mal isolés ;

— que ceux proposés par le commissaire du gouvernement ne conviennent pas ;

— qu’il convient de retenir comme termes de comparaison la décision de la Cour d’appel de Versailles en date du 10 mai 2022, ainsi que la vente du 20 décembre 2019 (maison sise [Adresse 12] à Vanves, située à 350 m de leur bien, cédée pour 13 103 euros/m²) ;

— qu’il échet de retenir un prix de 10 500 euros/m² soit 1 306 200 euros.

M. et Mme [V] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement quant au prix de vente ;

— le fixer à 1 306 200 euros ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 16 juillet 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 24 juillet 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix à 1 156 000 euros, faisant valoir que la valeur du m² doit être fixée à 9 295 euros, au vu de 4 termes de comparaison.

MOTIFS

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 mai 2021, date à laquelle la commune de [Localité 19] a approuvé le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire du bien.

L’immeuble litigieux est situé à [Localité 19], dans les Hauts-de-Seine ; la gare de [Localité 13] se trouve à 100 m, alors que des commerces et équipements publics sont proches. Il a été édifié en 1919 et comporte un sous-sol/rez de jardin, un rez-de-chaussée surélevé comprenant une entrée, un séjour, un coin cuisine, un dégagement, des toilettes et une véranda, un premier étage comprenant un palier, deux chambres, une salle de bains, une salle d’eau avec toilettes et un dressing, et un deuxième étage mansardé avec palier et deux chambres, ainsi qu’un jardin. Cet immeuble d’habitation présente un certain cachet avec une façade sur rue comprenant des briques apparentes et des colombages. Les photographies produites montrent qu’il est en excellent état. La parcelle se trouve en zone UDb, secteur correspondant aux habitations collectives et pavillonnaires.

Les parties ont versé aux débats divers termes de comparaison qui seront analysés ci-après, précision étant faite que des ventes passées au cours de l’année 2023 ne sauraient être écartées au motif qu’elles seraient prétendument trop anciennes :

— vente du 17 octobre 2023 : bien sis [Adresse 1] à [Localité 15] vendu 9 121 euros/m² ; ce bien, un pavillon construit en 1930, est tout à fait comparable et le fait que quelques travaux y aient été opérés de façon irrégulière (changement des portes du garage et extension du plancher des combles) n’est pas de nature à en changer notablement la valeur ; il en est de même de la circonstance qu’un hangar ait été transformé en studio sans souscrire d’assurance dommage-ouvrage ; il n’y a pas lieu de tenir compte du fait que son jardin est moins étendu que celui de l’immeuble à évaluer puisque c’est la méthode ' terrain intégré ' qui est utilisée ;

— vente du 12 octobre 2023 : bien sis [Adresse 3], vendu 8 633 euros/m² ; l’EPFIF objecte qu’il est non mitoyen au contraire de celui en litige et qu’il comporte un jardin de 300 m² de plus de surface ; le fait qu’il ne soit pas jointif avec un autre immeuble ne suffit pas à écarter ce terme de comparaison ; la différence de surface dudit jardin n’est que de 4,40 m² ; par ailleurs, M. et Mme [V] affirment sans preuve que ce bien était en mauvais état, alors que cela ne peut se déduire de la seule circonstance qu’il a été acquis par un marchand de biens ;

— vente du 7 juillet 2023 : bien sis [Adresse 2], vendu 7 021 euros/m² ; le fait que des travaux y aient été opérés de façon irrégulière (création d’un bureau de 9 m² et d’une chaufferie) n’est pas de nature à en changer notablement la valeur ; il en est de même de la circonstance qu’aucune assurance décennale ou dommage-ouvrage n’a été souscrite ;

— vente du 21 avril 2023 : bien sis [Adresse 9], vendu 7 772 euros/m² ; la circonstance qu’il dispose d’un jardin plus étendu (soit 477 m²) est dépourvue de conséquence puisque c’est la méthode 'terrain intégré’ qui est appliquée ; s’agissant de la servitude dont, aux dires de M. et Mme [V], il serait affecté, il résulte de la lecture de l’acte notarié qu’il existe une servitude de canalisation qui a pour assiette une bande de terrain de 37 m de long et d’un m de large, les agents communaux et leurs préposés pouvant, jusqu’à extinction de ladite servitude, pénétrer sur la parcelle à l’effet de poser, enfouir ladite canalisation et essarter les arbres susceptibles de nuire à son établissement et son entretien ; il existe une servitude de passage, également, en faveur des lots avoisinants ; l’existence de ces deux servitudes, qui pèsent sur le fond eu égard à leur caractère réel et non pas personnel, a une incidence directe sur l’usage qui peut être fait du bien qui est ainsi restreint ; cette référence sera par conséquent écartée ;

— vente du 14 mars 2023 : bien sis [Adresse 7] à [Localité 19], vendu 7 612 euros/m² ; ce bien est dépourvu de jardin ce qui en diminue nettement l’agrément ; cette référence sera écartée ;

— vente du 20 décembre 2019 : bien sis [Adresse 4] à [Localité 19], vendu 13 103 euros/m² ; cette référence doit être écartée comme étant trop ancienne ;

— arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 10 mai 2022 : bien évalué à 10 000 euros/m² ; l’EPFIF fait valoir à juste titre dans son mémoire qu’il n’est pas comparable, comme ayant nettement plus de cachet (étant construit en pierres meulières) et un intérieur beaucoup plus luxueux (8 pièces principales, marbre et parquet en chêne au sol) que celui à évaluer ; il résulte en outre de la lecture de l’arrêt que ce bien disposait d’une situation exceptionnelle, près de la future gare du [Localité 14] [Localité 17] Express ; cette référence, dissemblable, sera écartée ;

— vente du 26 juillet 2022 : bien sis [Adresse 8] [Localité 19], vendu 9 470 euros/m².

Les termes de comparaison ci dessus retenus aboutissent à un prix moyen de 8 561 euros/m². Le bien de M. et Mme [V] est classé 'F’ au titre de la performance énergétique, qui est donc faible, mais les intéressés font valoir à juste titre que tous les termes de comparaison susvisés correspondent à des immeubles qui ont été construits avant l’année 1974, à une époque où il n’existait pas encore de normes d’isolation thermique.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 1 064 988 euros (soit 8 561 x 124,4).

Le présent arrêt étant exécutoire dès sa signification, les contestations de l’EPFIF au sujet de l’exécution provisoire au stade de la première instance sont sans objet.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF.

M. et Mme [V] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 18 novembre 2024 en ce qu’il a fixé à 1 150 700 euros le prix de vente du bien de M. [F] [V] et Mme [X] [V] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 1 064 988 euros le prix de vente du bien de M. [F] [V] et Mme [X] [V] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [F] [V] et Mme [X] [V] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT