COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4DF

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 25/01364 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBR5

AFFAIRE :

[V], [H] [I]

C/

SELARL MARS

…

LE PROCUREUR GENERAL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Février 2025 par le Juge commissaire de [Localité 36]

N° RG : 21/00042

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Elisa GUEILHERS

M^e Céline BORREL

PG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

Monsieur [V], [H] [I] au titre de ses droits propres et es qualité de gérant de la Société ARMA CONSEIL

[Adresse 7]

[Localité 25]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 25078045 -

Plaidant : M^e Karim BENT-MOHAMED de la SELEURL KARIM BENT-MOHAMED, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES :

S.E.L.A.R.L. SELARL MARS es qualité de liquidateur judiciaire de

La société ARMA CONSEIL, dont le siège social est [Adresse 6].

Fonction à laquelle elle a été désignée suivant jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal de Judiciaire de VERSAILLES.

Ayant son siège

[Adresse 18]

[Localité 24]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 129 – N° du dossier 3/24

S.A. BNP PARIBAS, domiciliée en son établissement secondaire sis [Adresse 12].

Ayant son siège

[Adresse 8]

[Adresse 16]

[Localité 23]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 10 -

S.A.S. ELSY

Ayant son siège

[Adresse 5]

[Localité 22]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante – déclaration d’appel signifiée à étude

CAISSE FÉDÉRALE DU CREDIT MUTUEL

Ayant son siège

[Adresse 17]

[Localité 21] Domiciliée en son établissement secondaire

[Adresse 15]

[Localité 13]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

POLE DE RECOUVREMENT SPÉCIALISÉ DE LA NIÈVRE

Ayant son siège

[Adresse 10]

[Localité 20]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

****************

LE PROCUREUR GENERAL

POLE ECOFI – COUR D’APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 19]

[Localité 24]

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Cyril ROTH, Président chargé du rapport et Monsieur Ronan GUERLOT, président.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a placé la SCI Arma Conseil en redressement judiciaire et a désigné la société Mars, prise en la personne de M. [B], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 17 avril 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a converti cette procédure collective en liquidation judiciaire et désigné la société Mars en qualité de liquidateur.

Le 11 février 2025, le juge-commissaire a :

— ordonné la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Versailles à la requête de la société Mars, prise en la personne de Maître [B], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Arma Conseil, des biens et droits immobiliers appartenant à la société sous la constitution de Maître Gueilhers, membre de la SELARLU Elisa Gueilhers, Avocat au Barreau de Versailles ;

En deux lots de vente désignés de la façon suivante :

Premier lot de vente :

Sur la commune de [Localité 32], sis [Adresse 2] et figurant au cadastre sous les références suivantes : section BK numéro [Cadastre 9], lieudit « [Adresse 4] », pour une contenance de 96ca,

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

Un immeuble de rapport comprenant :

— au rez-de-chaussée : un local commercial avec accès aux différents niveaux par un escalier à vis en pierre, avec entrée sur la [Adresse 35] ;

— au 1er étage :

a) un appartement au nord composé de cuisine, salle d’eau, salle de séjour ;

b) un appartement au nord composé de cuisine, salle d’eau, salle de séjour, un appartement au sud composé d’une entrée, salle de séjour et salle d’eau non séparées ;

— au 2ème étage :

a) un appartement au nord composé d’une entrée, une grande pièce, une pièce noire avec cuisine, salle d’eau en prolongement séparées par une demi-cloison sans porte ;

b) un appartement au sud composé d’une entrée, cuisine-salle d’eau en prolongement non séparées, un séjour – chambre avec demi-cloison séparative ;

— au 3ème étage mansardé :

a) un appartement au nord composé de salle de séjour avec kitchenette, une chambre, salle d’eau, un sanitaire ;

b) un appartement au sud composé de salle de séjour avec kitchenette, une chambre, salle d’eau, un sanitaire ;

Les biens et droits immobiliers désignés ci-dessus appartiennent à la société Arma Conseils pour en avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 29], le 28 mars 2013 dont une copie a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 30] le 25 avril 2013 Volume 2013 P n°1810 ;

Sur la mise à prix de 280 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié ;

Deuxième lot de vente :

Sur la commune de [Localité 32], dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 33] » sis [Adresse 26] et figurant au cadastre sous les références suivantes :

— section BK numéro [Cadastre 14], lieudit « [Adresse 26] », pour une contenance de 4a et 92ca ;

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

Le lot numéro neuf :

Au rez-de-chaussée du bâtiment B, et au rez-de-chaussée, premier et deuxième étage du bâtiment D : un local commercial donnant sur la [Adresse 34] et une cour privative ;

Et les 2.849/10000èmes des parties communes générales ;

Etat description de division règlement de copropriété :

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [K], Notaire à [Localité 30], le 28 décembre 2004 publié au bureau des hypothèques de [Localité 30] le 27 janvier 2005, Volume 2005 P n°619,

Aux termes d’un acte reçu par Maître [L] [X], Notaire à [Localité 30], le 1er octobre 1949 une copie authentique a été transcrite au bureau des hypothèques de [Localité 30], le 12 octobre 1949 une copie authentique a été transcrite au bureau des hypothèques de [Localité 30], le 12 octobre 1949 Volume 2689 n°5 contenant vente par M. et Mme [D] à Mme [N] il a été stipulé ce qu’il suit : « Il existe une porte ouvrante … sans réserve. »,

Les biens et droits immobiliers désignés ci-dessus appartiennent à la société Arma Conseils pour en avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par Maître [K], Notaire à [Localité 31], le 30 octobre 2012 dont une copie a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 30] le 15 novembre 2012 Volume 2012 P n°5378,

Sur la mise à prix de 68 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié,

Ladite vente intervenant suivant les dispositions légales ci-dessus visées par devant le tribunal judiciaire de Versailles,

— dit que la publicité sera aménagée conformément aux dispositions légales sus visées, de la manière suivante :

des avis simplifiés dans les journaux ou supports publicitaires suivants :

un journal d’annonces locales ;

un journal d’annonces régionales

Internet Licitor ;

50 affiches à la main en typographie et 50 affiches format ¿ colombier ;

— dit que la SELARL Qualijuris, commissaires de justice associés, [Adresse 11] [Localité 1], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent pourra pénétrer dans les lieux à l’effet d’établir un procès-verbal de description des lieux, leur composition et leur superficie avec l’assistance de tel expert de son choix, décrire les conditions d’occupation de cet immeuble et relevé l’identité des occupants, ainsi que mentionner les droits d9nt ils se prévalent, et recueillir tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment par l’occupant et que ledit commissaire de justice se fera assister si nécessaire lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs contrôleurs techniques agréés ou techniciens de la construction qualifiés ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

— dit que le commissaire de justice pourra se faire assister éventuellement d’un serrurier et du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs, à l’effet d’assurer deux visites de l’immeuble d’une durée de deux heures chacune dans les trois semaines précédant l’adjudication ;

— dit que la présente ordonnance sera notifiée par Mme la Greffière de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles, par lettres recommandées avec accusés de réception, au gérant de la société Arma Conseil, ainsi qu’aux créanciers hypothécaires :

M. [I] en sa qualité de gérant de la société Arma Conseil ;

la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel ;

la société BNP Paris BCEF agence de recouvrement ;

le Pôle de recouvrement spécialisé de la Nièvre.

Le 28 février 2025, M. [I] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Le 11 mars 2025, le premier président l’a autorisé à assigner à jour fixe.

Par exploits des 14 et 17 mars 2025, il a assigné le procureur général, le liquidateur, la société Elsy et la banque BNP Paribas.

Par dernières conclusions du 7 mars 2025, M. [I] demande à la cour de :

— le recevoir en son appel à jour fixe autorisé par ordonnance du Premier Président près la cour d’appel de Versailles ;

— le déclarer recevable et bien fondé ;

— y faire droit ;

— infirmer l’ordonnance du 11 février 2025 en tous ses chefs de disposition ;

Et statuant à nouveau :

— rejeter la requête du 28 octobre 2024 du liquidateur judiciaire sollicitant du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la société Arma Conseil, près le tribunal judiciaire de Versailles, la cession par vente aux enchères publiques des biens immeubles suivants :

— le bien immeuble sis [Adresse 3] ;

— le bien immeuble sis [Adresse 28].

Par dernières conclusions du 4 avril 2025, la société BNP Paribas demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 11 février 2025 et ordonner la vente de l’immeuble sis à [Localité 30] [Adresse 27] appartenant à la société Arma Conseil ;

— débouter M. [I], agissant tant au titre de son droit propre qu’en qualité de gérant de la société Arma Conseil, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [I] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Par dernières conclusions du 9 avril 2025, le liquidateur demande à la cour de :

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 11 février 2025 en tous ses chefs de disposition ;

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du même code.

La société Elsy, assignée par remise à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas constitué avocat.

La Caisse fédérale du crédit mutuel, assigné par remise à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

Le Pôle de recouvrement spécialisé de la Nièvre, assigné par remise à personne habilitée, n’a pas constitué avocat

Le 10 avril 2025, le ministère public a émis un avis tendant à l’infirmation de l’ordonnance entreprise afin de privilégier une vente amiable en étude notariale.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

L’appelant soutient que la vente enchères publiques des immeubles en cause à la barre du tribunal de Versailles, géographiquement éloignée du lieu de leur situation, risque d’entraîner une cession de ces biens à vil prix, notamment par la restriction du nombre des enchérisseurs, ce qui nuirait à la procédure collective.

Le liquidateur soutient que l’éloignement du tribunal où aura lieu l’adjudication n’aura pas d’impact sur la vente, dès lors que la publicité préalable sera réalisée au niveau local, comme le prévoit les articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ; que les enchérisseurs doivent en toute hypothèse être représenté par un avocat ; que les acheteurs potentiels pourront visiter les biens sur place ; que M. [I] n’a jamais jusqu’ici effectué aucune démarche en vue de la vente amiable des biens en cause.

La banque BNP Paribas fait valoir que la publicité des ventes aura lieu localement et que M. [I], ne propose aucune alternative concrète à la vente forcée, ne présente aucune offre et ne formule aucune prétention quant à la mise à prix des biens.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles entrant dans l’actif d’une société en procédure collective ont en principe lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Selon le même texte, ce n’est que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

Conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et au dispositif de l’ordonnance entreprise, la vente en cause sera précédée, d’une part, d’une publicité préalable sur place, dans un journal d’annonces locales et dans un journal d’annonces régionales, mais aussi sur le site internet Licitor ; d’autre part, d’une visite des lieux sous le contrôle d’un commissaire de justice.

La procédure collective a été ouverte voilà plus de trois ans et demi, la liquidation judiciaire depuis plus de deux ans, sans qu’il soit établi que M. [I], qui a continué à diriger l’entreprise entre le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 6 décembre 2021 et le jugement de conversion du 17 avril 2023, ait jamais organisé ou réclamé la vente amiable des immeubles en cause.

L’appelant, ne versant aux débats aucune pièce, n’établit pas la preuve qui lui incombe que la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues seraient de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions que la vente forcée.

Enfin, l’appelant sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise sans demander à la cour d’ordonner la cession amiable des biens en cause.

En première instance, M. [I] a de surcroît déclaré au juge-commissaire ne pas s’opposer au principe de la vente aux enchères publiques aujourd’hui critiquée, ainsi qu’il résulte des termes de l’ordonnance entreprise.

La décision du juge-commissaire doit en conséquence être confirmée.

L’appel étant dilatoire, il convient d’allouer à la procédure collective l’indemnité de procédure prévue au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant par défaut,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 13 février 2025 par le juge-commissaire dans l’affaire RG 21/00042 ;

Condamne M. [I] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [I] à verser à la société Mars, ès qualités, la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT