COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°205

CONTRADICTOIRE

DU 1er JUILLET 2025

N° RG 24/03490 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSGV

AFFAIRE :

[H] [K]

C/

Société SCPI PREMELY HABITAT 2 prise en la personne de son liquidateur amiable la société AMUNDI IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° RG : 1123001549

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.07.25

à :

M^e Sofia EJJARI

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [H] [K]

né le 27 décembre 1988 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Sofia EJJARI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 149

****************

INTIMÉE

Société SCPI PREMELY HABITAT 2 prise en la personne de son liquidateur amiable la société AMUNDI IMMOBILIER

N° SIRET : 520 503 400

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : M^e Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0338

Substituée par M^e Hervé JOYET, avocat au barreau de Paris

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2016, la SCPI Premely Habitat 2 a donné à bail M. [H] [K] pour une durée de 6 ans renouvelable un appartement de 25,50 m2, sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 560 euros outre une provision sur charges.

Par acte séparé en date du 23 juin 2016, M. [E] [B] s’est porté caution solidaire.

Le locataire a cessé de payer régulièrement son loyer de sorte qu’une dette s’est constituée. Il a donné congé le 17 février 2023. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 17 mars 2023, constatant des dégradations locatives et un solde de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2023, la société Premely Habitat 2 a fait délivrer assignation à M. [K] et M. [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de :

— condamner solidairement M. [K] en sa qualité de locataire, et M. [B] en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 5 651,92 euros à titre de solde locatif,

— condamner in solidum M. [K] et M. [B] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement réputé contradictoire du 04 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné solidairement M. [K] en sa qualité de locataire et M. [B], en sa qualité de caution, à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 5 651,92 euros à titre de solde locatif arrêté au 14 septembre 2023,

— condamné in solidum M. [K] et M. [B] aux dépens,

— condamné in solidum M. [K] et M. [B] à payer la société Premely Habitat 2, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 5 juin 2024, M. [K] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 août 2024, M. [K], appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 16 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il :

* l’a condamné solidairement, en sa qualité de locataire, avec M. [B], en sa qualité de caution, à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 5 651,92 euros à titre de solde locatif arrêté au 14 septembre 2023,

* l’a condamné solidairement avec M. [B] aux dépens,

* l’a condamné solidairement avec M. [B] à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— débouter la société Premely Habitat 2 de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Premely Habitat 2 à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la procédure.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 octobre 2024, la société Premely Habitat 2, intimée, demande à la cour de :

— déclarer M. [K] mal fondé en son appel et l’en débouter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter M. [K] de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [H] [K].

M. [H] [K] poursuit l’infirmation du jugement rendu le 16 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a été condamné à verser à la société SCPI Premely Habitat 2 la somme de 5 651,92 euros au titre de solde locatif arrêté au 14 septembre 2023, faisant valoir que cette somme inclut le coût des réparations locatives pour un montant de 980,70 euros qu’il conteste, car elles lui auraient été imputées illégitimement et arbitrairement par le bailleur, sans la moindre pièce de nature à les justifier.

La société SCPI Premely Habitat 2 réplique que l’appel de M. [H] [K] ne porte en définitive que sur le montant des frais de remise en état dont il est demandé paiement, que le locataire se borne à contester la somme alors qu’il a signé l’état des lieux de sortie auquel il a participé le 17 mars 2023, sans avoir émis la moindre réserve ou contestation, pendant ou après son établissement.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, la société SCPI Premely 2 verse aux débats l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 17 mars 2023 par la société Qualiconsult Immobilier, ainsi que le comparatif état des lieux entrant/ état des lieux sortant, établi à la même date par la société Qualiconsult Immobilier faisant ressortir que le logement composé d’une pièce avec balcon, cuisine et salle de bains qui était en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire est dans un état moyen, que le sol en parquet du séjour présente des traces de rayures, que les sols en carrelage de la salle de bains et de la cuisine sont sales, que les murs sont défraîchis et que certains présentent des trous de cheville, que les éléments d’équipement de la salle de bains sont entartrés, que les peintures des murs et du plafond de la cuisine sont défraîchis, que certaines clés n’ont pas été restituées.

D’après le chiffrage effectué, le coût du nettoyage et du détartrage s’élève à la somme de 307,38 euros et le montant de la reproduction des clés manquantes s’élève à la somme de 663,68 euros.

Ces montants sont à l’évidence justifiés, quand bien même l’occupation des lieux a duré près de sept ans.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce que le coût des frais de remise en état a été chiffré à la somme de 980,70 euros.

Sur les mesures accessoires.

M. [H] [K] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SCPI Premely Habitat 2 au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [H] [K] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 04 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [K] à verser à la société SCPI Premely Habitat 2 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [K] aux dépens d’appel, pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,