COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51E

Chambre civile 1-2

ARRET N°290

CONTRADICTOIRE

DU 14 OCTOBRE 2025

N° RG 24/04650 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WU6N

AFFAIRE :

[S] [I]

C/

COMMUNE DE [Localité 6], représentée par Monsieur [J] [B], maire, Hôtel de Ville

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23/000960

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 14.10.2025

à :

M^e Clarisse MASSALOUX

M^e Jérôme LERON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [S] [I]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Clarisse MASSALOUX, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 202

Plaidant : M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

****************

INTIME

COMMUNE DE [Localité 6], représentée par Monsieur [J] [B], maire, [Adresse 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jérôme LERON de la SELARL JL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : D2002 – N° du dossier 230613

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant convention d’occupation 11 juillet 2014, la commune de [Localité 6] a mis à la disposition de M. [S] [I] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Le locataire a quitté le logement le 10 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2023, M. [I] a fait délivrer assignation à la commune de Goussainville à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de :

—  18 400 euros en réparation des préjudices subis,

—  700 euros en remboursement du dépôt de garantie,

—  3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 6 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— débouté M. [I] de sa demande de condamnation de la commune de [Localité 6] à la réparation de ses préjudices,

— condamné la commune de [Localité 6] à rembourser à M. [S] [I] la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné la commune de [Localité 6] à payer à M. [S] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la commune de [Localité 6] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2024, M. [S] [I] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 1er avril 2024, M. [S] [I], appelant, demande à la cour :

— de confirmer le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], mais uniquement en ce qu’il a condamné la commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 700 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie et de celle de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— d’infirmer le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] sur le surplus,

statuant à nouveau :

— de constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,

— de condamner la commune de [Localité 6] à lui rembourser la somme de 18 400 euros en réparation des préjudices subis (8 400 euros pour le trouble de jouissance et 10 000 euros pour le préjudice moral lié à l’anxiété),

— de condamner la commune de [Localité 6] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la commune de [Localité 6] aux entiers dépens, distraits concernant les dépens d’appel, au profit de M^e Clarisse Massaloux, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 avril 2024, la commune de [Localité 6], intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

— débouter M. [S] [I] de ses conclusions d’appelant à son encontre,

en conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en date du 6 février 2024 (RG n°11-23-000960) en ce qu’il a débouté M. [S] [I] de sa demande de condamnation à la réparation de ses préjudices,

en tout état de cause,

— débouter M. [S] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] [I] à lui verser la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jérôme Leron en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement doit être confirmé en sa disposition non contestée ayant condamné la commune de [Localité 6] à rembourser à M. [S] [I] la somme de 700 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Sur l’appel de M. [S] [I].

— Sur le préjudice de jouissance allégué.

Au soutien de son appel, M. [S] [I] reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance allégué. Il fait valoir que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dès lors que pour le débouter de sa demande, il a expressément relevé que la bailleresse n’avait pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, mais qu’il a considéré dans le même temps que le preneur n’avait pas fait valoir son préjudice de jouissance durant toute la durée du bail. Il fait observer que cette décision est contestable en ce que toute personne conserve la possibilité d’engager une action personnelle aux fins de faire valoir un préjudice dans les limites de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil.

La commune de Goussainville réplique que, contrairement à ce que soutient M. [S] [I], le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, après avoir considéré que la charge de la preuve pesait sur le preneur, a estimé que les seuls éléments produits ne suffisaient pas à démontrer l’état de non-conformité du logement aux critères d’un logement décent.

Sur ce,

* sur la violation par la commune de [Localité 6] de son obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du preneur, d’entretien de la chose louée et de réparation.

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

Il résulte de ce texte que le bailleur est tenu de délivrer le local, d’en assurer la jouissance paisible à son cocontractant et de l’entretenir.

S’agissant d’obligations essentielles relatives à un contrat à exécution successive, le bailleur doit s’en acquitter tout au long de la relation contractuelle..

Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ou en indemnisation de ses préjudices (Civ. 3e, 10 juill. 2025, FS-B, n°23-20.491).

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

Par ailleurs, le point de départ de la prescription se situe au jour où le propriétaire des locaux a remédié aux désordres ou à la fin du bail.

Il y a lieu de rappeler également que la commune est tenu à une obligation de résultat d’assurer à l’occupant une jouissance paisible des lieux donné à bail, le fait que ce dernier ait pris les lieux en l’état ne pouvant permettre à la commune de s’exonérer de sa responsabilité.

En l’espèce, pour invoquer le caractère indécent du logement, M. [S] [I] se réfère à l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 11 juillet 2014 et au procès-verbal de constat dressé le 10 décembre 2021 lors de la sortie des lieux par le commissaire de justice. Il soutient qu’il suffit de prendre connaissance de ces pièces pour se convaincre que les lieux pris à bail étaient loin de remplir les critères d’un logement décent tels que précisés aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022. Il souligne notamment que la plupart des équipements garnissant le logement étaient en très mauvais état, que, par ailleurs, les convecteurs électriques ont été retirés pour raison de sécurité, que la VMC était absente, de sorte que le logement n’était pas ventilé, qu’il n’y avait pas d’interphone. Il produit 11 clichés photographiques qu’il indique avoir pris lors de son entrée dans les lieux pour démontrer l’insalubrité du logement.

La commune de [Localité 6] prétend avoir remis à M. [S] [I] un logement décent, dès lors qu’au moment de sa mise à disposition, ce logement ne faisait apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, qu’il comportait tous les éléments conformes à l’usage auquel il était destiné. Elle s’étonne de la production pour la première fois en cause d’appel, par le locataire, de clichés photographiques dont il n’a jamais fait état auparavant. Elle invoque la manque d’entretien du bien par le locataire et ce, au mépris de l’article 7 de la convention d’occupation, qui définit les obligations mises à sa charge.

A titre liminaire, il y a lieu , pour la cour, d’écarter les clichés photographiques produits par M. [S] [I] qui ne sont pas suffisamment probants, dès lors qu’ils ne sont pas datés et qu’ils ne permettent pas d’identifier le lieu de leur prise.

De la lecture et de l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie, il ressort que :

— lors de l’entrée des lieux, les éléments d’équipement étaient dans un très mauvais état (principalement ceux de la cuisine et de la salle de bains avec une absence de VMC), que l’état des murs, plafonds et des sols étaient très en mauvais état, que l’état des huisseries était qualifié de 'moyen', que l’électricité était en bon état.

— à la sortie des lieux, le commissaire de justice a noté que l’état des lieux était a minima aussi dégradé et en aussi mauvais état qu’à l’entrée.

Pour autant, aussi déplorable qu’ait été l’état du logement, M. [S] [I] ne démontre pas exactement en quoi les lieux proprement dits ou les éléments d’équipement n’auraient pas satisfait précisément aux critères de décence exigés par les textes, mettant seulement en avant l’absence de VMC et la dépose de deux convecteurs pour raisons de sécurité.

Mais d’une part, la seule absence de VMC alléguée est insuffisante à démontrer l’absence de décence de la maison et d’autre part, le locataire ne justifie pas avoir été privé de chauffage durant toute la période d’occupation des lieux : en effet, la dépose de deux convecteurs est insuffisante à le prouver, dès lors qu’il a été constaté par ailleurs la présence de radiateurs au sein du bien, même si, aux termes de l’état des lieux d’entrée, il a été relevé qu’ils étaient en très mauvais état.

Il s’ensuit que la décision rendue par le tribunal de proximité de Gonesse doit être confirmée en ce qu’il a jugé que la commune de Goussainville n’avait pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

* sur le droit à indemnisation de M. [S] [I].

M. [S] [I] sollicite la condamnation de la commune de [Localité 6] à lui verser la somme de 8 400 euros à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il prétend avoir subi du fait de l’état des lieux pour la période non prescrite courant du 19 avril 2020 au 19 avril 2021.

La commune de [Localité 6] s’oppose à cette demande, faisant valoir que M. [S] [I] ne justifie pas l’avoir informée de tous désordres ou toute dégradation ayant affecté les locaux, ainsi qu’il y était contractuellement tenu, qu’il prétend lui avoir adressé trois courriers pour l’alerter à plusieurs reprises, soit en avril 2027, septembre 2018 et mai 2020, mais qu’il ne produit pas les deux premiers et qu’il ne justifie que de l’envoi du dernier courrier, qu’en tout état de celui de mai 2020 ne va pas dans le sens du locataire, dès lors qu’il y mentionne qu’il se sent bien dans la maison et qu’il se propose de l’acquérir, que l’état de la maison résulte principalement du mauvais entretien des lieux par M. [S] [I].

Sur ce,

Il est constant, ainsi qu’il ressort de l’examen de l’état des lieux et du procès-verbal de constat, que le bien litigieux était, dès l’origine, dans un très mauvais état.

Il y a lieu de rappeler que, même s’il a été jugé que la commune n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, l’occupant est en droit de solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance résultant du mauvais état des lieux pris à bail.

Par ailleurs, c’est à tort que le premier juge a, pour débouter M. [S] [I] de ses demandes, relevé qu’en cas de manquement à l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent, il appartenait au locataire d’agir pour faire valoir son droit, et que depuis son entrée dans les lieux le 15 juillet 2014, M. [S] [I] ne justifiait d’aucune démarche auprès de la bailleresse pour signaler les éléments de non-conformité et solliciter, en conséquence, les travaux nécessaires afin qu’il puisse jouir paisiblement du logement, qu’il a attendu près de 18 mois pour demander à être indemnisé de son trouble de jouissance : en effet, toute personne conserve la possibilité d’engager une action personnelle aux fins de faire valoir un préjudice qu’elle a personnellement subi pour en solliciter l’indemnisation, peu important qu’elle ait ou non pris l’attache du bailleur durant la période de location, à la condition toutefois qu’elle agisse dans le délai de la prescription applicable, le délai commençant à courir, en l’espèce, le 10 décembre 2021, date du départ des lieux et partant celle de la fin du bail.

Enfin, la commune de [Localité 6] (qui affirme ne l’avoir jamais reçue), fait une lecture parcellaire de la lettre que M. [S] [I] prétend lui avoir adressée le 20 mai 2020, car il en ressort que, si effectivement le locataire mentionne se trouvait bien dans la maison, il ajoute que celle-ci devient dangereuse et inhabitable et nécessite des travaux de rénovation, qu’il est disposé à entreprendre en qualité de propriétaire et non de locataire, d’où son souhait de l’acquérir.

Compte tenu des éléments du dossier, du montant de la redevance mensuelle (700 euros), de la durée et de l’intensité du préjudice de jouissance,, la cour dispose d’éléments suffisants pour indemniser M. [S] [I] à hauteur de la somme de 2 400 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

— sur l’indemnisation du préjudice moral.

M. [S] [I] sollicite la condamnation de la commune de [Localité 6] à lui verser à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral qu’il prétend avoir subi du fait du très mauvais état de la maison et de l’inertie du bailleur à remédier aux nombreux désordres l’affectant.

La commune de [Localité 6] s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’occupant ne verse pas le moindre pièce de nature à corroborer ses allégations, qu’il ne l’a jamais alertée sur l’état dégradé du bien qu’il a occupé durant sept années et qu’il n’explicite pas le préjudice en résultant pour lui.

En application de l’article 1240 du code civil, il appartient à M. [S] [I] de caractériser une faute de la commune de [Localité 6] et un préjudice en résultant.

Force est de constater que M. [S] [I] ne justifie pas avoir averti la commune de [Localité 6] de l’état de la maison au cours du bail et lui avoir demandé de réaliser les travaux indispensables pour remédier aux désordres : en effet, sur les trois lettres qu’il prétend lui avoir adressées, il ne produit que la dernière, en date du 20 mai 2020, dont il ne justifie pas de l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception. La cour s’étonne également que l’occupant ait cru devoir attendre plus d’un an et demi pour solliciter l’indemnisation de ces préjudices.

M. [S] [I] qui ne démontre pas un fait imputable à faute à la commune de [Localité 6], doit être débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice moral qu’il prétend avoir subi sans pour autant le justifier.

Sur les mesures accessoires.

La commune de [Localité 6] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [S] [I] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel en condamnant la commune de [Localité 6] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en sa disposition non contestée ayant condamné la commune de Goussainville à rembourser à M. [S] [I] la somme de 700 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, en sa disposition ayant jugé que la commune de Goussainville n’avait pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, ainsi qu’en sa disposition ayant débouté M. [S] [I] de sa demande d’indemnisation du préjudice moral allégué,

L’infirme sur le surplus,

Condamne la commune de [Localité 6] à verser à M. [S] [I] la somme de 2 400 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne la commune de [Localité 6] à verser à M. [S] [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la commune de [Localité 6] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés par M^me Clarisse Massaloux, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,