COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 JUILLET 2025

N° RG 24/06347 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WY2Q

AFFAIRE :

S.A.R.L. DG CAMPUS

C/

[V] [D]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Septembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 11]

N° RG : 24/00810

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03.07.2025

à :

M^e Clémentine TELLIER MAZUREK, avocat au barreau de VERSAILLES (579)

M^e Marc LENOTRE, avocat au barreau de VERSAILLES (459)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. DG CAMPUS

prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège

N° SIRET : 523 822 971

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Clémentine TELLIER MAZUREK, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 579 – N° du dossier 20240045

Plaidant : M^e Katia SLEPER, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [D] [V]

né le 09 Juin 1992 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 459 – N° du dossier 15.989

Plaidant : M^e Nicolas MAHASSEN du barreau de Paris, substitué par M^e ROUSSELET

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 décembre 2010, M. [D] [V] a acquis en l’état futur d’achèvement, auprès de la société [Localité 9] Expansion, trois lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé 'Résidence étudiante [7]' et situé [Adresse 3] [Localité 10] ([Localité 6].

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2010, M. [V] a donné à bail ces trois studios à la société DG Hôtels, anciennement dénommée DG Résidences, pour location par ses soins à des étudiants.

Par acte du 21 juillet 2010, la société DG Hôtels a cédé les trois baux à la société DG Campus.

M. [V] a adressé plusieurs courriers de relance et de mise en demeure à la société DG Campus, ainsi qu’un commandement de payer en date du 24 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 mai 2024, M. [V] a fait assigner en référé la société DG Campus aux fins d’obtenir principalement :

— le paiement d’une somme provisionnelle de 16 329,24 euros au titre d’arriérés de loyers et charges impayés au 3 avril 2024,

— la communication, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, des factures et compte-rendus de gérance correspondants aux loyers dus, le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années et l’acte emportant cession des baux par la société DG Hôtels à la société DG Campus,

— la paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— condamné la société DG Campus à payer à M. [V] la somme provisionnelle de 16 329,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre celle de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société DG Campus à communiquer à M. [V] :

— les factures et compte-rendus de gérance correspondants aux loyers dus,

— le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années,

— l’acte emportant cession des baux par la société DG Hôtels à la société DG Campus,

— dit qu’à défaut de remise de l’ensemble des documents susvisés, passé le délai de 2 mois suivant la signification de la décision, la société DG Campus sera provisoirement condamnée au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 90 jours ;

— condamné la société DG Campus aux dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 1er octobre 2024, la société DG Campus a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 décembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société DG Campus demande à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

'- déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par DG Campus à l’encontre de la décision entreprise,

— infirmer l’ordonnance de référé du 12 septembre 2024, rendue par le juge des référés près du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’elle a :

— condamné la société DG Campus à payer à M. [D] [V] la somme provisionnelle de 16 329,24 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre celle de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société DG Campus à communiquer à M. [D] [V] :

— les factures et compte-rendu de gérance correspondants aux loyers dus,

— le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années,

— l’acte emportant cession des baux par la société DG Hôtels à la société DG Campus,

— dit qu’à défaut de remise de l’ensemble des documents sus visés, passé le délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision, la société DG Campus sera provisoirement condamnée au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 90 jours,

— condamné la société DG Campus aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau,

— recevoir la société DG Campus en ses écritures et les déclarer bien fondées,

— juger que toutes les sommes dues par la société Campus à Monsieur [V] au titre du commandement de payer ont bien été acquittées,

— juger que la société DG Campus a régulièrement et à chaque demande acquitté l’ensemble des comptes rendus de gestion à Monsieur [V],

— juger que la facture est adressée concomitamment au paiement des échéances de loyers pour chaque bail,

— juger que Monsieur [V] a violé les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— débouter Monsieur [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [V] à payer à la société DG Campus la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner de même aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [V] demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 12 septembre 2024

en ce qu’elle a :

— condamné la société DG Campus à communiquer à Monsieur [D] [V] les factures et comptes-rendus de gérance correspondant aux 3ème et 4ème trimestres 2023, le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années, ainsi que l’acte emportant cession des baux par la société DG Hôtels à la société DG Campus sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 90 jours passé le délai de 2 mois suivant la signification de l’ordonnance,

— condamné la société DG Campus à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 1 500

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société DG Campus aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau et ajoutant au jugement,

— débouter la société DG Campus de ses demandes visant à voir jugés :

— que la société DG Campus a régulièrement et à chaque demande acquitté l’ensemble des comptes rendus de gestion à Monsieur [D] [V] ;

— que la facture est adressée concomitamment au paiement des échéances de loyers pour chaque bail ;

— que Monsieur [D] [V] aurait violé les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce,

— condamner la société DG Campus à payer à Monsieur [D] [V] d’une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens au titre de la procédure d’appel.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Par message RPVA du 27 mai 2025, il a été demandé au conseil de la société DG Campus de transmettre son dossier de plaidoiries avant le 2 juin.

Aucun dossier n’est parvenu à la cour dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de provision

La société DG Campus affirme avoir réglé l’intégralité des sommes dues au titre des loyers jusqu’au deuxième trimestre 2024 inclus.

En réponse, M. [V] expose que les paiements n’ont été effectués qu’à la suite de l’engagement de procédures judiciaires mais reconnaît que 'la dette semble s’être intégralement soldée lors de la procédure d’appel'.

Sur ce,

La cour n’est pas en possession des pièces de l’appelante. Cependant, l’intimé indiquant lui-même que la dette 'semble être’ soldée, il existe une contestation sérieuse quant à sa condamnation provisionnelle et l’ordonnance sera infirmée de ce chef. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande de communication de pièces

La société DG Campus fait valoir qu’elle n’est pas le comptable de M. [V] qui doit personnellement suivre les paiements intervenus, et précise adresser en même temps que chaque paiement les quittances de loyers pour les trois appartements donnés à bail commercial.

L’appelante sollicite l’infirmation de la décision entreprise au motif que l’ensemble des comptes-rendus de gestion ont bien été adressés.

M. [V] soutient que la société DG Campus ne lui a jamais communiqué les factures et comptes-rendus de gérance correspondant aux loyers dus, le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années, ni l’acte emportant cession des baux, alors qu’elle bénéficiait d’un mandat de gestion.

Il indique que l’appelante ne fournit toujours pas la preuve d’avoir communiqué ces éléments pour les 3ème et 4ème trimestres de l’année 2023 mais que les comptes-rendus de gérance pour le 1er trimestre 2024 ont finalement été transmis postérieurement à l’ordonnance querellée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En l’espèce, M. [V] verse aux débats le bail commercial qu’il a conclu avec la société DG Résidences par lequel il donne à bail à titre commercial 3 studios dont il est propriétaire pour une durée de 11 ans, à charge pour le preneur de n’exercer qu’une 'activité d’hébergement à caractère para-hôtelier, consistant en la sous-location meublées des logements situés dans l’immeuble – pour des périodes de temps déterminées- avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle', moyennant un loyer annuel de 4354 euros pour chaque logement.

Il produit un imprimé à l’en-tête de la société DG Résidences qui contient sous l’intitulé 'choix proposés’ une option entre 2 choix :

'- votre locataire (DG Urbans, DG Holidays, DG Campus…) procède à un versement à votre profit à réception d’un avis de loyer édité par vous-même (A),

— votre locataire émet pour votre compte un avis de loyer, procède aux révisions, régularisations et vous règle directement votre loyer. En contrepartie, cette prestation vous sera facturée 10 HT par mois et par lot (B), '

cette deuxième case étant cochée par M. [V].

M. [V] démontre avoir reçu le 11 juillet 2015 un courrier par lequel il était informé que 'la société DG Résidences a cédé la totalité de ses baux commerciaux de la résidence [Localité 9] à DG Campus.', sans que le contrat soit annexé à cette lettre.

Il produit des comptes-rendus de gérance pour l’année 2021 et démontre avoir adressé des mises en demeure à la société DG Résidences pour les autres années.

La cour n’étant pas en possession des pièces de la société DG Résidences, la preuve que celle-ci aurait envoyé à M. [V] les comptes-rendus litigieux n’est pas rapportée et l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société DG Campus à communiquer à M. [V] :

— les factures et compte-rendus de gérance correspondants aux loyers dus,

— le compte détaillé des versements effectués au cours des deux dernières années,

— l’acte emportant cession des baux par la société DG Hôtels à la société DG Campus.

sur la demande au titre du droit de préemption

Reconventionnellement, la société DG Campus soutient que M. [V] n’a pas respecté son droit de préemption lors de la revente de ses studios puisqu’il ne lui a pas notifié son intention de céder, ni le prix et les conditions de la vente envisagée.

M. [V] affirme que cette prétention est inopérante dans le cadre de la procédure, qu’elle suppose d’examiner les diligences effectuées par le notaire en charge de la vente et que ce contrôle relève exclusivement d’une discussion spécifique portant sur les conditions de réalisation de la cession.

Sur ce,

La cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En l’espèce, la demande de l’appelante de ' juger que Monsieur [V] a violé les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce’ n’est pas susceptible d’entraîner des conséquences juridiques dans le cadre de la présente procédure puisqu’aucune autre demande subséquente n’est formée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société DG Campus ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [V] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée sauf en ce qu’elle a condamné la société DG Campus à payer à M. [V] la somme provisionnelle de 16 329,24 euros,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M. [V] ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société DG Campus aux dépens d’appel ;

Condamne la société DG Campus à verser à M. [D] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente