COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70C

Chambre civile 1-2

ARRET N°248

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02071 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WOFF

AFFAIRE :

S.C.I. ASIA CONSEIL, représentée par Monsieur [O] [C]

C/

[R] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23/01113

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.2025

à :

M^e Richard NAHMANY

M^e Elodie DUMONT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. ASIA CONSEIL, représentée par Monsieur [O] [C]

N° SIRET : 821 658 465

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Richard NAHMANY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

Plaidant : M^e Jean-pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0494, substitué par M^e Nathalie LACHAISE, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIME

Monsieur [R] [M]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 9] (Maroc)

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Elodie DUMONT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490 – N° du dossier 24.5765

Plaidant : M^e Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0558

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistate honoraire

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié des 4 et 16 novembre 2017, la SCI Asia Conseil a acquis de M. [R] [E] et M. [X] [P] la pleine propriété de 2/3 des droits indivis portant sur les lots 10 à 14 situés dans l’ensemble immobilier, situé à Asnières-sur-Seine, [Adresse 3] et [Adresse 2], cette vente ne faisant pas cesser l’indivision. L’acte de vente stipule que le lot 13 est loué à M. [V] [M].

Le 17 août 2020, la SCI Asia Conseil a racheté les parts indivises de M. [Y] et est devenue seule propriétaire de l’immeuble.

Par arrêté préfectoral du 1er juillet 2020, les parties communes de l’immeuble situé [Adresse 2] ont été déclarées insalubres de façon remédiable et ce, jusqu’à la réalisation de travaux.

L’arrêté du 1er juillet 2020 a été abrogé par arrêté du 21 juin 2021, après qu’il ait été constaté que les travaux réalisés dans les parties communes avaient permis de résorber les causes d’insalubrité et que l’immeuble ne présentait plus de risques pour la santé et la sécurité physiques des personnes.

Par arrêté du 27 novembre 2020, le préfet des Hauts de Seine a déclaré le local mis à disposition de M. [M] impropre à l’habitation et a mis en demeure la SCI Asia Conseil de faire cesser l’habitation dans un délai d’un mois suivant la date de noti’cation de l’arrêté et de reloger l’occupant actuel M. [V] [M].

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mars 2022, la société Asia Conseil a assigné M. [R] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine statuant en référé aux fins de voir :

— prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique s’il y a lieu,

— le voir condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé contradictoire rendue le 30 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] a :

— dit n’y avoir lieu à référé quant à l’ensemble des demandes présentées par la société Asia Conseil,

— renvoyé les parties à mieux se pouvoir.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2023, la société Asia Conseil a assigné M. [R] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins de voir:

— déclarer M. [R] [M] sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties pour défaut de règlement des loyers,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [M],

— le condamner à payer une indemnité d’occupation,

— ordonner la séquestration des meubles,

sur la demande reconventionnelle,

— se déclarer incompétent sur l’intégralité des demandes reconventionnelles au profit du tribunal administratif de Cergy Pontoise,

Vu la procédure d’appel devant la cour administrative d’appel de Versailles (RG2301688),

— surseoir à statuer sur la demande reconventionnelle de M. [M] dans l’attente de 1'issue de la procédure pendante devant la cour administrative d’appel de Versailles devant statuer sur l’annulation de l’arrêté du 27 novembre 2020 du Préfet des Hauts-de-Seine,

subsidiairement,

— déclarer M. [R] [M] irrecevable et mal fondé en ses demandes reconventionnelles, dans la mesure où elle n’a commis aucune faute, qu’elle n’a consenti aucun bail à M. [R] [M] qui n’était en outre pas visé par l’arrêté du 27 novembre 2020, objet d’une procédure d’annulation devant la cour administrative de Versailles et renvoyer M. [R] [M] à mieux se pourvoir,

— condamner M. [R] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de larticle 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— constaté le transfert à compter du [Date décès 4] 2020, au profit de M. [R] [M], du bail conclu entre M. [E] aux droits de qui se trouve la société Asia Conseil et M. [V] [M], son père, portant sur le logement situé sous les combles au 2ème étage, porte face de l’immeuble sis [Adresse 2]),

— débouté la société Asia Conseil de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers,

avant dire droit,

— sursis à statuer sur la demande d’expulsion fondée sur l’arrêté du 27 novembre 2020 ordonnant à la société Asia Conseil de ne plus mettre à disposition à des fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux le logement situé [Adresse 2] et sur les demandes reconventionnelles formées par M. [R] [M], dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour administrative d’appel de Versailles statuant sur l’appel interjeté par la société Asia Conseil à l’encontre du jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal administratif de Cergy Pontoise saisie du recours contre l’arrêté du 27 novembre 2020,

— dit qu’à l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 29 mars 2024, la société Asia Conseil a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 décembre 2024, la société Asia Conseil appelante, demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau,

Vu l’absence de droits et de titre d’occupation de M. [M], en raison de l’arrêté du 27 novembre 2020 du Préfet des Hauts-de-Seine et de justification de vie commune,

Vu le congé du 18 mars 2016 opposable à tous, dont à M. [M] , à défaut de recours dans les délais,

— déclarer que M. [M] est sans droit ni titre pour bénéficier des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1981 eu égard à la surface du logement qui a, au surplus, été déclaré impropre à l’habitation par arrêté du 27 novembre 2020 du Préfet des Hauts-de-Seine et pour occuper en conséquence le lot numéro 13 de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 8], et [Adresse 2],

— déclarer M. [M] irrecevable et mal fondé en son appel incident,

subsidiairement, notamment sur demande reconventionnelle à hauteur de 12 000 euros,

— déclarer que M. [M] ne justifie pas des conditions d’occupation avec le titulaire du bail requis par la loi du 6 juillet 1981 pour être en droit d’habiter le lot numéro 13 de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 8], et [Adresse 2],

— prononcer la résiliation du bail verbal liant les parties pour défaut de règlement des loyers antérieurement à l’arrêté préfectoral par M. [M] [V], puis par M. [M] [R],

— ordonner l’expulsion de M. [M] et celle de tout occupant de son chef, du local situé 2 ème étage face du [Adresse 2] et ce, avec l’assistance du commissariat de police et de la force publique s’il y a lieu,

— condamner M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonner dans tous les cas le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et appartenant à l’occupant sans titre aux frais de M. [R] [M] en un lieu que ce dernier désignera, et à défaut conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [R] [M] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 septembre 2024, M. [R] [M], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— le recevoir en son appel incident,

— confirmer le jugement du 17 janvier 2024 en ce qu’il :

* a constaté le transfert à son profit du bail initialement consenti à M. [M] [V], son père, portant sur le logement situé sous les combles au 2 ème étage, porte face de l’immeuble sis [Adresse 2],

* débouté la société Asia Conseil de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— infirmer le jugement du 17 janvier 2024 en ce qu’il a :

* sursis à statuer sur la demande d’expulsion fondée sur l’arrêté du 27 novembre 2020 ordonnant à la société Asia Conseil de ne plus mettre à disposition à des fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux le logement situé [Adresse 2] et sur les demandes reconventionnelles formées, dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour administrative d’appel de Versailles statuant sur l’appel interjeté sur la société Asia Conseil à l’encontre du jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal administratif de Cergy Pontoise saisie du recours contre l’arrêté du 27 novembre 2020,

statuant à nouveau :

— déclarer sa demande d’expulsion illégale,

— condamner la société Asia Conseil à la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance à compter du [Date décès 4] 2020 jusqu’à l’arrêt à intervenir,

— assortir les condamnations financières des intérêts au taux légal à compter de la saisine du tribunal de proximité,

— condamner la société Asia Conseil au paiement de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de la SCI Asia Conseil.

La SCI [Adresse 7] se prévaut, pour conclure à l’expulsion de M. [R] [M] et pour s’opposer à la demande de transfert du bail que l’intimé forme sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

* de l’occupation sans droit ni titre de celui-ci,

* du congé délivré le 18 mars 2016 à son père, M. [V] [M],

* de la résiliation du bail consenti à M. [V] [M] pour non paiement des loyers,

* du départ définitif de ce dernier pour le Maroc en novembre 2018,

* de l’absence de séjour régulier de M. [R] [M].

Sur ce,

La question préalable essentielle qui se pose et à laquelle il appartient à la cour de répondre est de rechercher si l’occupation des lieux par M. [R] [M] est régulière, dès lors qu’il est constant qu’ils ont été donnés à bail à son père, M. [V] [M], par MM. [R] [E], [Z] [Y], [X] [P], propriétaires indivis, aux droits desquels se trouve aujourd’hui la SCI Asia Conseil. En effet, il ressort d’une part de l’examen de l’acte notarié de vente des 4 et 16 novembre 2017 que le lot 13 est actuellement loué à M. [V] [M], pour un usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel hors charges et taxes de 137,20 euros.

Or d’une part, l’acte ne porte aucune mention d’un congé qui aurait été délivré et notamment celui prétendument notifié antérieurement, soit le 18 mars 2016, dont il n’est pas allégué ni a fortiori justifié que le propriétaire en aurait sollicité judiciairement la validation.

D’autre part, le moyen tiré de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers depuis novembre 2018 par M. [V] [M] ne peut être retenu, dès lors que la SCI Asia Conseil ne l’a jamais sollicitée judiciairement avant le décès du locataire intervenu le [Date décès 4] 2020.

En outre, l’obligation de relogement à la charge de la SCI [Adresse 7] prescrite par l’arrêté du Préfet des Hauts-de-seine en date du 27 novembre 2020 concerne, M. [V] [M], seul titulaire du bail verbal.

Enfin , le moyen tiré de l’absence de séjour régulier de M. [R] [M] doit également être écarté, sauf à ajouter une condition non prévue par la loi.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sur lequel M. [R] [M] se fonde pour s’opposer à son expulsion pour occupation sans droit ni titre, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'.

Il appartient donc à M. [R] [M] de rapporter la preuve d’une communauté de vie avec son père, M. [V] [M], pendant un an au moins avant son décès, survenu le [Date décès 4] 2020.

Or, M. [R] [M] n’apporte aucun élément positif probant lui permettant de justifier que son père a vécu dans les lieux loués avec lui et sa famille depuis le [Date décès 4] 2019 et notamment aucune facture d’achat de biens de la vie courante. Les documents administratifs produits sont bien antérieurs au [Date décès 4] 2019, à savoir :

* un relevé de remboursement des soins établi par la CPAM au nom de M. [V] [M] concerne uniquement l’année 2016 (avril 2016, 13 au 23 décembre 2016),

* une ordonnance médicale est datée du 4 février 2017,

* les déclarations fiscales de 2016 à l’impôt sur les revenus de 2015, et de 2018, qui sont, ainsi que leur nom l’indique purement déclaratives, et ne permettent donc pas de démontrer l’occupation des lieux durant la période de référence,

* des factures de fournisseurs d’énergie expédiée à l’adresse indiquée par M. [M].

En revanche, il ressort des pièces produites par la SCI Asia Conseil que M. [V] [M] a déménagé, a minima, à compter de 2018, au Maroc à Guelmin pour y établir sa résidence principale, pays dans lequel il est décédé, et qu’il n’a effectué que des séjours très ponctuels en France pour des rendez-vous médicaux : c’est ainsi qu’il ne s’est acquitté du loyer mensuel que pour la période du 1er janvier 2016 au 30 octobre 2017, janvier, février et novembre 2018.

En outre, les relevés de compte émis par la société Société Générale, libellés au nom de M. [V] [M] et produits par son fils, [R] [M], portant sur l’année 2016, sur les périodes de novembre 2017 à janvier 2018 et sur celle de février 2019, font exclusivement état de retraits à la société Société Générale de Guemlin, au Maroc.

Il résulte donc des éléments produits par les parties que M. [V] [M] n’occupait plus les lieux, objet du bail qui lui avait été consenti, depuis plus d’un an avant son décès survenu au Maroc le [Date décès 4] 2020, de sorte que M. [R] [M] ne peut sérieusement se prévaloir d’une communauté de vie pendant plus d’un an avant le décès de son père dans les lieux loués. En réalité, il est constant que M. [R] [M] est entré dans les lieux du fait de son père et s’y est maintenu après le départ de ce dernier, la cour observant qu’il est peu concevable qu’une famille composée de trois adultes et d’un enfant en bas âge vive dans des lieux décrits par l’arrêté préfectoral des Hauts-de-Seine du 27 novembre 2020, qui les interdit à l’habitation à titre gratuit ou onéreux, comme étant 'un local aménagé dans les combles de l’immeuble, non destiné à l’habitation et ne possédant pas de pièce de vie ayant une surface habitable réglementaire d’au moins 9 m² sous 2,20m de hauteur sous plafond'.

Il suit de là que M. [R] [M] doit être déclaré mal fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, pour obtenir le transfert, à son profit, du bail initialement consenti à son père, M. [V] [M] et partant son maintien dans les lieux. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

Il convient, en conséquence, de déclarer que M. [R] [M], est sans droit ni titre à occuper le local sis à [Adresse 6] [Adresse 3] et [Adresse 2], et d’ordonner son expulsion selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a sursis à statuer sur la demande d’expulsion et M. [M], dès lors qu’il est occupant sans droit ni titre débouté de sa demande visant à voir déclaré son expulsion illégale, ainsi que, et pour le même motif, de sa demande en indemnisation d’un trouble de jouissance.

La SCI Asia Conseil doit être déboutée, comme mal fondée, de sa demande de condamnation de M. [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation, dès lors que le local est interdit à l’habitation.

Sur les mesures accessoires.

M. [R] [M] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI Asia Conseil au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant M. [R] [M] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 17 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières sur Seine en toutes ses dispositions,

Déclare M. [R] [M], sans droit ni titre à occuper le local sis à [Localité 5], [Adresse 3] et [Adresse 2] [W],

A défaut de départ volontaire, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Localité 5], [Adresse 3] et [Adresse 2] et ce, avec si besoin est le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la SCI Asia Conseil de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute M. [R] [M], déclaré occupant sans droit ni titre, de la totalité de ses demandes,

Condamne M. [R] [M] à verser à la SCI Asia Conseil la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [M] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président