COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/05059 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WV7R

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS FIDELIS IMMOBILIER, dont

C/

[S] [M]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Juin 2024 par le Juridiction de proximité d'[Localité 9] sur seine

N° RG : 11-24-0339

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS FIDELIS IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5] prise en la personne de sa présidente domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et M^e Caroline JOURNO-NAÏM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2288

APPELANT

****************

Monsieur [S] [M], DA signifiée le 7/10/24 – Dépôt à l’étude

[Adresse 6]

[Localité 7]

Défaillant

Madame [P] [H] épouse [M], DA signifiée le 4/10/2024 – Dépôt à l’étude

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. et Mme [M] sont propriétaire des lots n° 7 et 43 dans un immeuble sis [Adresse 3] (92), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. et Mme [M] devant le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine, sollicitant leur condamnation au paiement de la somme en principal de 3 917,02 euros au titre des charges dues au 13 février 2024, outre 2 400 euros au titre des frais de recouvrement, 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, et 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 17 juin 2024, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions, et l’a condamné aux dépens, après avoir relevé qu’un précédent jugement daté du 25 octobre 2022 avait déjà condamné M. et Mme [M] au paiement de la somme de 2 487,85 euros, au titre des charges de copropriété échues entre le 30 septembre 2020 et le 2 mai 2022, outre celle de 200 euros à titre de dommages-intérêts, et 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il en a déduit que le solde du compte des copropriétaires était positif.

Par déclaration en date du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2025 par RPVA, il expose :

— que les causes du jugement daté du 25 octobre 2022 ont été réglées par le biais de mesures d’exécution forcées ;

— que dans l’historique du compte ont été repris les sommes dues telles que validées par le tribunal, ainsi que les acomptes versés ;

— qu’il était nécessaire de mentionner, au crédit, les paiements réalisés à imputer sur les causes dudit jugement ;

— que le solde de charges est resté négatif sur la période postérieure ;

— qu’au 13 février 2024, il s’élevait à 6 317,02 euros (soit 3 917,02 euros au titre des charges et 2 400 euros au titre des frais de recouvrement) ;

— que les frais de recouvrement sont bien dus et ont été exposés en raison de la mauvaise volonté avérée des intimés ; que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, le solde du compte n’était pas positif au 13 février 2024 ;

— que plusieurs assemblées générales générales des 28 septembre 2021, 28 juin 2022, 28 juin 2023 et 3 juin 2024 ont voté des clauses d’aggravation des frais de recouvrement ;

— que la dette actualisée au 23 octobre 2025 s’élève à 20 262,94 euros au titre des charges, outre 6 463,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

— que les époux [M] ne règlent aucune somme depuis 4 ans, ce qui place la copropriété dans une situation difficile ; que des appels de fonds pour trésorerie défaillante ont dû être lancés ;

— que le non paiement des charges cause à la copropriété un préjudice financier.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement des sommes suivantes :

* 20 262,94 euros au titre des charges dues au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 ;

* 6 463,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

* 4 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

* les dépens de première instance ;

* 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

* les dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Pedroletti.

Bien que s’étant vus signifier la déclaration d’appel respectivement les 7 et 4 octobre 2024, en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. et Mme [M] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2025. Le 25 novembre 2025 le conseiller de la mise en état a rapporté cette ordonnance.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. et Mme [M] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

(…)

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de matrice cadastrale et l’acte de vente notarié du 6 juin 2011 justifiant de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [M],

— les lettres de relance ainsi que les factures de l’avocat et du commissaire de justice,

— le décompte des sommes dues par M. et Mme [M] en leur qualité de copropriétaires, arrêtées au 23 octobre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 28 juin 2022, 28 juin 2023, et 3 juin 2024 , portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, ainsi que les attestations de non recours,

— les appels de fonds,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 23 octobre 2025.

Il ressort des pièces produites que par jugement en date du 25 octobre 2022, le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a condamné solidairement M. et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 487,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 mai 2022, outre les intérêts. Cette somme a été reportée telle quelle dans l’historique du compte, qui comporte au débit la somme de 2 597,85 euros et au crédit celle de 110 euros. La somme due a été réglée par M. et Mme [M] par plusieurs versements régularisés au mois de juin 2023, lesquels doivent s’imputer sur les causes du jugement précité en vertu de l’article 1342-10 du code civil, puisqu’elles ont été payées en application d’une saisie-attribution opérée en vertu dudit jugement.

Il résulte du décompte que M. et Mme [M] restent redevables de la somme de 23 262,94 euros au titre des charges au 23 octobre 2025. Ils seront en conséquence, par infirmation du jugement, solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires pareille somme, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024, date de l’assignation, sur la somme de 3 917,02 euros, et à compter du 29 octobre 2025, date de signification des conclusions d’appelant aux intimés, sur le surplus.

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 6 463,60 euros au titre des frais de recouvrement .

Lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 (résolution n° 15), de celle du 28 juin 2022 (résolution n° 16), de celle du 28 juin 2023 (résolution n° 16), et de celle du 3 juin 2024 (résolution n° 14) il a été décidé, sous la rubrique 'vote de la clause d’aggravation des charges ', que le copropriétaire défaillant devra rembourser tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires tant en ce qui concerne ceux nécessaires au recouvrement des charges (frais de mise en demeure, sommations, honoraires du syndic mentionnés dans le contrat de syndic au titre des prestations particulières d’huissiers, d’avocats, d’avoués), et ce sous réserve par les tribunaux compétents d’apprécier le caractère fautif du copropriétaire défaillant et d’admettre l’allocation des dommages-intérêts au profit du syndicat, que pour décider si les frais ayant été imputés au débit du compte dudit copropriétaire se sont avérés nécessaires et doivent en considération de l’équité être supportés par lui.

Il résulte de ces dispositions parfaitement claires que la copropriété a mis ces frais à la charge du copropriétaire défaillant sous réserve que l’équité commande qu’il les règle. La Cour relève que le solde est constamment débiteur depuis au moins le mois de juin 2022 ; il n’a cessé de s’aggraver, passant de 2 547,85 euros à cette époque à plus de 26 000 euros au mois d’octobre 2025 ; il a ainsi été multiplié par 10 en 3 ans et demi. Par ailleurs, les nombreuses lettres de relance adressées aux débiteurs sont constamment restées sans effet, ou quasiment, les intéressés ayant payé quelques acomptes sporadiques de 133 euros, le dernier datant du mois de septembre 2024 soit d’il y a plus d’un an, sans qu’ils ne mettent en avant une situation d’impécuniosité qui aurait pu justifier leur défaillance. Dans ces conditions, l’équité commande de laisser à leur charge la totalité des frais de recouvrement dont s’agit.

M. et Mme [M] seront en conséquence, par infirmation du jugement, solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 463,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025, date de signification des conclusions d’appelant.

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Il résulte de ce qui précède que les époux [M] se sont rendus coupables de manquements répétés à leurs obligations de copropriétaires, lesquels ont placé la copropriété dans une situation difficile dans la mesure où c’est elle qui a dû faire l’avance des frais. Par ailleurs, ainsi qu’il a été dit, les débiteurs n’ont jamais fait état de difficultés financières qui auraient pu expliquer leur défaillance chronique. Ils n’ont pas comparu devant la Cour ce qui leur aurait permis de justifier de leur situation actuelle. Ils seront en conséquence, par infirmation du jugement, solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens. M. et Mme [M] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance.

M. et Mme [M], qui succombent, sera condamnés in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CLOTURE la procédure ;

— INFIRME le jugement en date du 17 juin 2024 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 23 262,94 euros, au titre des charges arrêtées au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 3 917,02 euros, et à compter du 29 octobre 2025 sur le surplus ;

— CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 6 463,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2025 ;

— CONDAMNE solidairement M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] aux dépens de première instance ;

y ajoutant :

— CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— CONDAMNE in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [M] née [H] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Pedroletti conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT