AFFAIRE : N° RG 25/01042

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 31 Janvier 2025

RG n° 11-22-0001

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026

APPELANT :

Monsieur [P] [C] [Z]

né le 22 Février 1967 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A. [Q] venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL

N° SIRET : 096 220 033

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son représe,ntant légal

Représentée et assistée par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 18 février 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 30 avril 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 février 2020, la SA Le Logis familial devenue la SA [Q], a donné à bail à M. [P] [C] [Z] un logement, sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 279,40 euros hors charges.

Le 21 avril 2022, la société [Q] a fait signifier à M. [C] [Z] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 1 593,69 euros, arrêtée au 13 avril 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 18 juillet 2022, la société [Q] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] et de le voir condamner à payer différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 17 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné avant-dire droit une expertise judiciaire et a mandaté M. [Y] en qualité d’expert avec pour mission de :

— vérifier l’état de fonctionnement du compteur d’eau chaude et d’eau froide de l’immeuble, et vérifier l’état de fonctionnement du compteur d’eau individuel de M. [C] [Z],

— vérifier l’état d’installation d’eau du logement occupé par M. [C] [Z],

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d’apprécier le montant des charges d’eau chaude et d’eau froide dues par le locataire,

— faire toutes observations utiles.

L’expert a déposé son rapport le 12 avril 2024.

M. [C] [Z] a restitué le logement le 6 mai 2024.

Par jugement contradictoire du 31 janvier 2025, le magistrat a :

— condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— dit que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté la société [Q] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de communication sous astreinte de l’adresse de M. [C] [Z] ;

— débouté M. [C] [Z] de ses demandes de production d’un nouveau décompte et de dommages et intérêts ;

— condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [C] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné M. [C] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expertise judiciaire ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration du 2 mai 2025, M. [C] [Z] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 décembre 2025, M. [C] [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 31 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Argentan en ce qu’il a :

* condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtées au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

* dit que ces intérêts porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

* débouté M. [C] [Z] de ses demandes de production d’un nouveau décompte et de dommages et intérêts,

* condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,

* condamné M. [C] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expertise judiciaire,

* rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la société [Q] de sa demande tendant au paiement par M. [C] [Z] des régularisations de charges au titre de l’eau chaude et de l’eau froide pour les années 2021, 2022 et 2023,

— cantonner les sommes dues par M. [C] [Z] aux sommes dues au titre des loyers impayés et aux charges locatives hors régularisation au titre de l’eau chaude et l’eau froide des années 2021, 2022 et 2023,

— débouter la société [Q] de sa demande tendant à la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

A titre subsidiaire,

— condamner la société [Q] à payer à M. [C] [Z] une somme d’un montant global de 4.679 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner la société [Q] à payer à M. [C] [Z] une somme d’un montant de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

— ordonner la compensation entre les sommes auxquelles la société [Q] pourrait se voir condamnée au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier de M. [C] [Z] et celles dont M. [C] [Z] se trouverait redevable,

En tout état de cause,

— accorder à M. [C] [Z] un échelonnement de sa dette locative sur une durée de 3 ans,

— condamner la société [Q] à verser une somme d’un montant de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [Q] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer, d’assignation et les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la société [Q] aux entiers dépens d’appel,

— débouter la société [Q] de toutes demandes, fins ou prétentions contraires,

— confirmer pour le surplus.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 29 décembre 2025, la société [Q] demande à la cour de :

— débouter M. [C] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la décision dont appel dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner M. [C] [Z] au paiement, en cause d’appel, de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [Z] en tous les frais et dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 janvier 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les charges relatives à l’eau :

M. [C] [Z] conteste devoir la somme totale de 4.057,01 euros au titre des régularisations de charges liées aux consommations d’eau chaude et d’eau froide intervenues en 2021, 2022 et 2023, faisant valoir à cet effet que :

— cette surconsommation d’eau, non expliquée par le rapport de l’expert judiciaire, provient d’une fuite sous la baignoire découverte lors de l’état des lieux de sortie,

— il ne ressort pas de ce rapport que la tuyauterie sous la baignoire ait été examinée lors des opérations d’expertise,

— les échanges entre l’expert et la partie adverse sur ce point n’ont pas respecté le principe du contradictoire,

— cette fuite, non apparente, n’est pas liée à un défaut d’entretien de sa part mais résulte soit du changement de la baignoire intervenu en janvier 2021 par un intervenant mandaté par la société [Q], soit de la vétusté de l’installation, de sorte qu’elle relève de la responsabilité du bailleur.

A l’inverse, la société [Q], se prévalant des conclusions du rapport d’expertise, considère que la contestation de M. [C] [Z] est inopérante. Elle soutient que la fuite révélée lors de l’état des lieux de sortie est nécessairement intervenue postérieurement à ladite expertise, dès lors que, interrogé sur ce point, l’expert a confirmé avoir ouvert la trappe et ne pas avoir constaté de fuite apparente sur les réseaux d’eau froide et d’eau chaude.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait extinctif invoqué.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

(')

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (')

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

(').

En l’espèce, il ressort des relevés de compte locataire communiqués par la société [Q], que celle-ci réclame à M. [C] [Z] le paiement des sommes suivantes au titre des régularisations de charges d’eau :

—  940,50 euros d’eau chaude et 349,21 euros d’eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 30 septembre 2021 pour les consommations d’eau de l’année 2020,

—  1.577,89 euros d’eau chaude et 424,77 euros d’eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 31 mai 2022 pour les consommations d’eau de l’année 2021,

—  505,37 euros d’eau chaude et 259,27 euros d’eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 31 octobre 2023 pour les consommations d’eau de l’année 2022,

—  454,64 euros d’eau froide au titre de la régularisation de charges intervenue le 3 juin 2024 pour les consommations d’eau des années 2023 et 2024 jusqu’à la restitution des locaux intervenue le 6 mai 2024.

A titre liminaire, la cour constate que M. [C] [Z] ne conteste pas devoir les régularisations de charges intervenues en juin 2024 pour les consommations d’eau de son logement de janvier 2023 jusqu’au 6 mai 2024, date de la restitution des lieux. Ce faisant, les régularisations contestées s’élèvent à la somme totale de 4.057,01 euros.

Désigné par le premier juge pour vérifier le bon fonctionnement des compteurs et des installations d’eau du logement de M. [C] [Z], l’expert judiciaire a constaté dans son rapport déposé le 12 avril 2024 que :

— le compteur général et les compteurs de l’appartement de M. [C] [Z] fonctionnent correctement, indiquant bien la quantité consommée,

— il n’y a pas de confusion entre les compteurs,

— les installations d’eau du logement occupé par M. [C] [Z] sont en bon état ; les tuyauteries sont apparentes et aucun des réseaux ne chemine dans les dalles,

— le suivi de chacun des réseaux révèle que les compteurs d’eau de M. [C] [Z] ne distribuent que son appartement, il n’y a pas de piquage vers d’autres logements,

— il n’y a pas d’erreur dans le cumul des volumes d’eau consommés ni d’erreur avec le prix de vente du m3 d’eau froide,

— d’après ses analyses, les consommations figurant sur les relevés ISTA globaux de décembre 2020 à décembre 2022 et de juin 2020 à décembre 2022 sont validés,

— les consommations du logement de M. [C] [Z] sont du 9 juin 2020 au 14 décembre 2022 :

* de 338 m3 en eau froide x 4,42 euros = 1.493,86 euros

* de 166 m3 en eau chaude x 20,87 euros = 3.464,42 euros

* soit un total de 4.958,38 euros, dont il convient de déduire les montants de consommations d’eau déjà réglés par M. [C] [Z].

S’agissant du calcul des volumes d’eau consommés par son logement, M. [C] [Z] soutient que la société [Q] ne peut se prévaloir de la comparaison opérée par l’expert entre les consommations d’eau qu’elle facture aux locataires et celles qui lui sont facturées par Veolia pour en conclure qu’il n’y aurait pas d’erreur, alors que les volumes comparés, certes quasiment identiques, concernent le bâtiment n°4 dans son intégralité et non son seul logement.

Pour autant, la fiabilité des volumes d’eau consommés par son logement résulte déjà de la vérification par l’expert du bon fonctionnement des compteurs, de la cohérence des relevés ISTA avec les index qu’il a relevés et de l’absence de piquage sur ses réseaux qui ne sont reliés à aucun autre appartement.

Cette comparaison réalisée par l’expert entre les factures Veolia et [Q], permet ainsi de s’assurer qu’au niveau global, il n’y a pas de décalage entre les volumes d’eau froide fournis par Veolia et ceux facturés par le bailleur – ce qui confirme encore le bon fonctionnement des compteurs individuels dont celui de M. [C] [Z] – et de vérifier qu’il n’y pas d’erreur sur le prix de vente du m3 d’eau froide.

Si l’expert reconnaît à la fin de son rapport ne pas être en mesure de fournir une explication quant au caractère incohérent des consommations d’eau du logement de M. [C] [Z], la cour retient que ses constats et analyses permettent à tout le moins de s’assurer que les volumes d’eau comptabilisés et facturés par la société [Q] à M. [C] [Z] correspondent bien à ceux consommés par son logement.

M. [C] [Z] soutient ensuite que la consommation excessive d’eau de son logement trouverait en réalité son origine dans une fuite au niveau de sa baignoire dont la société [Q] serait responsable.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil précités, il lui incombe de démontrer cette allégation.

A ce titre, il produit :

— son état des lieux de sortie réalisé le 6 mai 2024 accompagné de plusieurs photos démontrant effectivement l’existence d’une fuite sous la baignoire à cette date (ses pièces n°11 et 12),

— deux mails qu’il a adressés à la société [Q] les 11 et 26 janvier 2021, dont il ressort qu’à la suite de sa réclamation pour un problème de fuite d’eau au niveau de sa baignoire, le bailleur a fait intervenir un professionnel pour procéder à son remplacement (ses pièces n°13 et 14).

Pour autant, l’examen de ces pièces ne permet pas d’établir que la fuite constatée proviendrait des tuyaux d’alimentation en eau plutôt que du système d’évacuation de la baignoire. Or une fuite au niveau de l’évacuation n’aurait eu aucune conséquence sur les volumes d’eau consommés par le logement.

En outre, contrairement à ce que soutient M. [C] [Z], rien ne permet de retenir que cette fuite daterait du remplacement de sa baignoire en janvier 2021, alors qu’il a fait part à la société [Q] de sa satisfaction quant à la qualité de cette intervention et qu’il n’a signalé aucune fuite dans les mois et années qui l’ont suivie, pas plus qu’il n’a fait état de dégâts des eaux dont se seraient plaints ses voisins.

De surcroît, il ressort des constats de l’expert judiciaire que, lors de la réunion d’expertise du 25 janvier 2024, les installations d’eau du logement de M. [C] [Z] étaient en bon état, celui-ci précisant avoir « particulièrement suivi chacun des réseaux » pour vérifier l’absence de piquage vers d’autres logements.

La circonstance qu’il n’ait pas détaillé précisément dans son rapport chaque étape de ses vérifications et n’y ait pas joint des photographies de chaque tronçon des réseaux examinés ne saurait permettre d’en conclure qu’il n’a pas vérifié le bon état de ceux alimentant la baignoire.

D’ailleurs, si l’expert n’avait pas procédé à cet examen complet, M. [C] [Z] ou son conseil, présents lors de la réunion d’expertise, auraient pu tout à fait le signaler dans un dire, ce qu’ils n’ont pas fait.

Au surplus, la société [Q] verse au débat un mail du 23 mai 2024 émanant de l’expert aux termes duquel celui-ci confirme avoir ouvert la trappe et ne pas avoir constaté de fuite apparente sur les réseaux eau froide et eau chaude (pas de flaque d’eau) (pièce n°23 de [Q]).

Il précise ne pas s’être intéressé au réseau d’évacuation sur lequel une fuite est possible, ce qui ne saurait lui être reproché dès lors qu’une telle fuite n’aurait pu expliquer les consommations anormales d’eau, ce qui était l’objet de sa mission.

La circonstance que cet échange entre le conseil de [Q] et l’expert soit intervenu de manière non contradictoire vis-à-vis de M. [C] [Z] et son conseil et postérieurement au dépôt par l’expert de son rapport ne saurait lui faire perdre toute force probante alors que, communiqué à la procédure, il a ainsi pu faire l’objet d’un débat contradictoire et qu’il ne correspond absolument pas à une prolongation des opérations d’expertise au-delà du dépôt du rapport, mais simplement à une précision quant aux vérifications auxquelles l’expert a procédé le 25 janvier 2024 dans le cadre de sa mission.

Enfin, ce mail ne fait qu’étayer le rapport d’expertise dont il ressort déjà que l’expert a examiné tous les réseaux d’alimentation en eau de l’appartement de M. [C] [Z], sans y avoir détecté une quelconque anomalie.

Ainsi, force est de constater que M. [C] [Z] échoue à démontrer que les consommations d’eau très élevées de son logement pour les années 2020 à 2022 (régularisations de 2021 à 2023) trouveraient leur origine dans une fuite dont [Q] devrait assumer la responsabilité.

Partant, c’est à bon droit que le premier juge a condamné M. [C] [Z] à payer – parmi d’autres sommes dues à son bailleur – ces régularisations de charges d’eau pour la somme de 4.057,01 euros TTC à la société [Q].

Sur le montant de la créance de la société [Q] :

Il ressort du dernier décompte locataire produit par la société [Q] que M. [C] [Z] resterait lui devoir la somme totale de 8.448,77 euros à la date du 16 décembre 2025 (pièce n°28 de [Q]).

Ce décompte intègre à son crédit les derniers versements dont se prévaut M. [C] [Z], à savoir :

— un virement mensuel de 50 euros de mai à novembre 2025,

— l’encaissement d’un chèque du Secours catholique à hauteur de 300 euros le 3 juin 2025.

Il mentionne cependant à son débit les sommes de 192,76 euros, 150,58 euros et 76,06 euros sous les mentions « frais de recouvrement » ou « frais huis’Orne », pour lesquelles la société [Q] ne fournit aucun justificatif.

Ces montants doivent donc être déduits de ce décompte, étant précisé que s’ils relèvent des dépens ainsi que l’a retenu le premier juge, ils pourront être recouvrés auprès de M. [C] [Z].

En définitive, le jugement sera donc réformé afin d’intégrer cette actualisation de la créance locative détenue par la SA [Q] envers M. [C] [Z] arrêtée le 16 décembre 2025 à hauteur de 8.029,37 euros.

Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a prévu que les intérêts au taux légal courraient à compter du 21 avril 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1.593,69 euros et à compter du 31 janvier 2025, date du 1er jugement pour le surplus, ce point n’étant pas critiqué par les parties.

Sur la capitalisation des intérêts

M. [C] [Z] conteste la capitalisation des intérêts aux motifs que :

— la société [Q] a adopté un comportement fautif en n’opérant pas les diligences nécessaires lorsqu’il l’a alertée de son problème de surconsommation d’eau,

— il est de bonne foi,

— eu égard à la précarité de sa situation financière, l’anatocisme aurait des conséquences particulièrement lourdes pour lui.

A l’inverse, la société [Q] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fait droit à sa demande d’anatocisme.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Une telle capitalisation des intérêts est donc de droit lorsqu’elle est sollicitée judiciairement. Seule la démonstration d’une faute du créancier peut exceptionnellement permettre au juge de refuser une telle demande.

En l’espèce, il s’infère des éléments développés ci-dessus que la faute de négligence reprochée par M. [C] [Z] à l’encontre de la société [Q], laquelle serait selon lui à l’origine de ses charges d’eau excessives, n’est nullement démontrée dès lors que :

— alertée par son locataire fin 2020 au sujet d’une fuite au niveau de la baignoire, le bailleur a fait procéder à son remplacement en janvier 2021,

— satisfait de cette prestation, M. [C] [Z] ne démontre pas lui avoir signalé ensuite l’existence d’une nouvelle fuite,

— M. [C] [Z] qui prétend avoir alerté à de nombreuses reprises son bailleur sur le caractère anormal des consommations d’eau de son logement ne produit qu’un seul et unique mail du 19 novembre 2021 aux termes duquel il ne vise pas expressément ces problèmes d’eau (sa pièce n°1),

— il ressort des constats de l’expert judiciaire que lors de la réunion d’expertise du 25 janvier 2024, les installations d’eau et compteurs de son logement ne présentaient aucune anomalie pouvant expliquer les surconsommations d’eau de son logement,

— il n’est absolument pas établi que la fuite découverte sous la baignoire lors de la restitution des locaux en mai 2024 ait eu un impact sur sa consommation d’eau.

D’ailleurs, la cour observe que M. [C] [Z] ne conteste pas les régularisations d’eau opérées par son bailleur en juin 2024 pour les consommations d’eau des années 2023 et 2024, jusqu’à son départ au mois de mai.

En conséquence, il doit être fait droit à la demande d’anatocisme formée par la société [Q] et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que les intérêts de sa créance porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes de dommages et intérêts

A titre subsidiaire, M. [C] [Z] fait valoir qu’en ne recherchant pas l’origine de sa consommation d’eau anormalement élevée malgré son alerte dès 2021, la société [Q], qui lui doit garantie de tous les vices ou défauts de la chose louée n’a pas respecté ses obligations contractuelles et a exécuté le contrat les liant de mauvaise foi, en violation des articles 1721 et 1104 du code civil.

Il lui reproche en outre de ne pas avoir sollicité l’écrêtement des factures concernées par la surconsommation, ainsi que l’y autorisaient pourtant les articles L. 2224-20-1 et L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales.

Il énonce que ce comportement fautif lui a causé :

— un préjudice financier correspondant au coût des surconsommations d’eau de son logement évalué à la somme de 4.679 euros,

— un préjudice moral évalué à 3.000 euros, lié à l’important stress qu’ont généré ces difficultés, aggravant sa santé mentale qui était déjà très fragilisée et le contraignant à quitter son logement, de sorte qu’il a dormi dans son véhicule durant plusieurs mois avant de trouver un logement.

A l’inverse, la société [Q] réfute toute mise en jeu de sa responsabilité faisant valoir que M. [C] [Z] ne démontre ni la faute qu’il lui reproche, ni le préjudice qu’il invoque, ni leur lien de causalité.

Elle affirme n’avoir commis aucune faute de négligence, les compteurs étant régulièrement vérifiés, le bon fonctionnement des installations ayant au surplus été définitivement établi par le rapport d’expertise.

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En l’espèce, comme précédemment énoncé, il s’infère des différentes pièces du dossier ainsi que du rapport d’expertise judiciaire, qu’aucune violation par la société [Q] de ses obligations de bailleur n’est en l’espèce caractérisée.

La garantie des vices et défauts de la chose louée prévue par l’article 1721 du code civil ne saurait être activée alors que la réalité de ces vices ou défauts n’est pas démontrée, étant rappelé que M. [C] [Z] n’établit pas que la fuite découverte sous la baignoire lors de l’état des lieux de sortie serait à l’origine des surconsommations d’eau de son logement.

La prétendue mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat de bail n’est pas plus démontrée alors même qu’il est au contraire établi qu’il a fait intervenir un professionnel pour réparer la fuite au niveau de la baignoire à la suite de la réclamation de son locataire, intervention pour laquelle M. [C] [Z] s’est montré satisfait et que ce dernier, qui prétend avoir alerté à de nombreuses reprises son bailleur sans aucune réaction de sa part, ne communique dans ce sens qu’un unique mail de novembre 2021, ne visant d’ailleurs pas expressément ses problèmes de consommation d’eau.

S’agissant du dispositif d’écrêtement que M. [C] [Z] reproche à la société [Q] de ne pas avoir activé à son profit, il convient de rappeler que l’article L.2224-12-4 III Bis du code général des collectivités territoriales énonce :

'Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations.

L’abonné peut demander, dans le même délai d’un mois, au service d’eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.

A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne.

Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent III bis'.

L’article R2224-20-1 précise en ces termes les modalités d’application de l’article L. 2224-12-4 III bis :

I. ' Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.

II. ' Lorsque le service d’eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d’eau effective de l’abonné, il en informe l’abonné par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4.

L’attestation d’une entreprise de plomberie à produire par l’abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation.

Le service peut procéder à tout contrôle nécessaire. En cas d’opposition à contrôle, le service engage, s’il y a lieu, les procédures de recouvrement.

III. ' Lorsque l’abonné, faute d’avoir localisé une fuite, demande la vérification du bon fonctionnement du compteur en application du troisième alinéa du III bis de l’article L. 2224-12-4, le service lui notifie sa réponse dans le délai d’un mois à compter de la demande dont il est saisi.

En l’espèce, il n’est nullement établi que la société [Q], seule titulaire du contrat de fourniture d’eau conclu pour l’ensemble du bâtiment dans lequel résidait M. [C] [O], ait été alertée par Veolia d’une consommation anormale d’eau au sens de ces textes.

Il n’est pas plus démontré que la seule consommation anormale d’eau de M. [C] [Z] se soit traduite par une anomalie au niveau de la consommation collective de l’immeuble.

Dès lors et en l’état des pièces versées au dossier, M. [C] [Z] ne justifie pas avoir été privé du dispositif d’écrêtement des factures d’eau en raison d’un manquement de son bailleur.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, M. [C] [Z] doit être débouté de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la société [Q].

Le jugement dont appel mérite en conséquence d’être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de paiement

Arguant de sa bonne foi, M. [C] [Z] sollicite l’échelonnement sur trois ans de sa dette envers la société [Q] sur le fondement des articles 1345-5 du code civil et 24-V de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1343-5 du code civil dispose que :

'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. (…).'

Par ailleurs, selon l’article 24 V de la loi du 6 n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'

Sur ce, la cour constate que ces dernières dispositions issues du droit spécial des baux d’habitation qui dérogent au droit commun en ce qu’elles permettent l’octroi de délais de paiement de trois ans au lieu de deux ans, sont inapplicables en l’espèce, dès lors que M. [C] [Z], qui a restitué le logement qu’il louait le 6 mai 2024, n’a logiquement pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En outre, M. [C] [Z] qui, de fait, a déjà bénéficié d’importants délais de paiement, ne démontre pas être en capacité de régler l’intégralité de sa dette envers son bailleur dans le délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil, alors même que, bénéficiaire d’une pension d’invalidité d’un montant mensuel net de 912,76 euros (sa pièce n°32), il précise ne pouvoir régler qu’une somme mensuelle de 50 euros.

M. [C] [Z] doit dès lors être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmés.

M. [C] [Z], qui succombe en son appel, en supportera les dépens et ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

Il sera condamné au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la société [Q].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [C] [Z] à payer à la société [Q] la somme de 8.679,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 juillet 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [P] [C] [Z] à payer à la SA [Q] la somme de 8.029,37 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 16 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2022 sur la somme de 1.593,69 euros et à compter du jugement du 31 janvier 2025 pour le surplus,

Déboute M. [P] [C] [Z] de ses demandes d’indemnisation au titre de ses préjudices financier et moral,

Déboute M. [P] [C] [Z] de sa demande de délais de paiement,

Condamne M. [P] [C] [Z] à payer à la SA [Q] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute M. [P] [C] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [P] [C] [Z] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT