COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00821 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W77I

AFFAIRE :

[J], [B], [R] [K]

…

C/

[P] [F] [S]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 24/01255

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27.11.2025

à :

M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES (617)

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES (699)

M^e Isabelle DELORME-

MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES (52)

M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES (C40)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [J], [B], [R] [K]

né le 01 Octobre 1971 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [Z], [A], [Y] [I]

née le 06 Août 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20250073

Plaidant : M^e Chloé ASSOR

APPELANTS

****************

Monsieur [P] [F] [S]

né le 15 Novembre 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [H] [X] [M] épouse épouse [S]

née le 09 Février 1949 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2575528

Plaidant : M^e Marie TAVERNE du barreau de Paris

Maître [O] [T]

né le 03 Décembre 1975 à [Localité 10] (06)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 8]

Maître [C] [E]

Notaire associé, membre de la SCP [C] [E]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 024128, substituée par M^e Jeanne OSTROWSKA

S.A.R.L. ARCANA IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 831 038 823

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de président,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse de vente du 6 avril 2023 et acte notarié du 7 juillet 2023, M. [J] [K] et Mme [Z] [I] ont acquis de M. [P] [S] et Mme [H] [M] épouse [S] divers biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9].

A la suite de la vente, les acquéreurs se sont plaints de divers désordres :

— tromperie sur la vente d’une maison individuelle au sein d’une copropriété dès lors que leur voisin est propriétaire des combles surplombant leur étage,

— absence de séparation des lots avec leur voisin (absence de suppression de la porte d’accès à leur voisin, leurs installations privatives passent chez leur voisin et les installations privatives de leur voisin passent chez eux),

— absence d’accès à leurs combles par le lot 33,

— non conformité du diagnostic électrique établi avant la vente,

— non conformité du diagnostic de l’installation intérieure de gaz établi avant la vente,

— présence de graines dans les faux-plafonds du logement,

— absence de fonctionnement de la prise téléphonique et impossibilité d’identifier la ligne,

— infiltrations dans la cave qui seraient à l’origine d’un éboulement ayant entraîné la dégradation de la fenêtre d’une chambre, les débris chutant dans le jardin voisin.

Par acte de commissaire de justice délivré les 3 et 4 juillet 2024, M. [K] et Mme [I] ont fait assigner en référé leurs vendeurs, M. et Mme [S], les notaires Me [O] [T] et Me [C] [E], ainsi que l’agence immobilière ayant mandat exclusif de vente, la S.A.R.L. Arcana Immobilier, aux fins d’obtenir principalement la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance contradictoire rendue le 20 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la demande d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à M. et Mme [S] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à Me [T] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à Me [E] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [I] à payer à la société Arcana Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [I] aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2025, M. [K] et Mme [I] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause,

— rappelé que l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [K] et Mme [I] demandent à la cour, au visa des articles 145, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] recevables et bien fondés en leur appel formé à l’encontre de la décision rendue le 20 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé ;

y faisant droit :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] à payer à Maître [O] [T] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] à payer à Maître [C] [E] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] à payer à la société Arcana Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement monsieur [J] [D] et madame [Z] [I] aux dépens,

statuant à nouveau :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et désigner pour y procéder, tel expert judiciaire qui lui plaira, avec pour mission de :

— se rendre sur place, au [Adresse 5] à [Localité 9] et si nécessaire dans les bâtiments mitoyens, adjacents ou voisins ;

— entendre les parties ou tous sachants ;

— se faire remettre, par les parties ou, le cas échéant par des tiers, tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— s’adjoindre en cas de besoin tous sapiteur pour l’analyse de points de sa mission ne relevant pas de sa spécialité ;

— examiner l’ensemble des désordres, vices, malfaçons, non-façons, non-conformités mentionnées dans la présente assignation et les pièces visées, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

— indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés avant la vente ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’habitation, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination et à l’acte de vente ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres, vices, malfaçons, non-façons, non-conformités mentionnées dans la présente assignation et les pièces visées, et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, vices, malfaçons, non-façons, non-conformités et sur leur évaluation ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, vices, malfaçons, non-façons, non-conformités et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— dire que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Versailles dans le délai qui lui sera imparti,

— rejeter les demandes formées par Monsieur [S], Madame [M], Maître [T], Maître [E] et la société Arcana Immobilier à l’encontre de monsieur [J] [K] et madame [Z] [I] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

— condamner in solidum Monsieur [S], Madame [M], Maître [T], Maître [E] et la société Arcana Immobilier à payer à monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [S] demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

'- recevoir Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] en leurs écritures et les dire bien fondés ;

à titre principal

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions concernant Monsieur et Madame [S], savoir en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de mise hors de cause,

— condamné solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] aux dépens,

en conséquence,

— débouter Monsieur [J] [K] et [Z] [I] de l’ensemble de leurs contestations, demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] ;

à titre subsidiaire

— donner acte à Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] qu’ils forment toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formée ;

en tout état de cause

— condamner Monsieur [J] [K] et [Z] [I] à payer à Monsieur [P] [S] et Madame [H] [M] épouse [S] la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du cpc, ainsi qu’à conserver la charge des entiers dépens.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 6 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Arcana Immobilier demande à la cour de :

'à titre principal ;

— déclarer Monsieur et Madame [K] mal fondés en leur appel,

— les en débouter, ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé du 20 janvier 2025 en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire ;

— prononcer la mise en hors de cause de la société Arcana Immobilier,

à titre très subsidiaire ;

— donner acte à la société Arcana Immobilier de ses protestations et réserves de fait comme de droit, sur la demande d’expertise,

en toute hypothèse, ajoutant à l’ordonnance dont appel,

— condamner Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 2 900 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Kerourédan dans les conditions de l’article 699 du cpc.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Maîtres [O] [T] et [C] [E] demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise et mis à la charge les frais irrépétibles et les dépens de première instance,

subsidiairement, et si par impossible la cour infirmant la décision déférée devait ordonner une mesure d’expertise ;

— mettre purement et simplement hors de cause Maître [T] et Maître [E],

— débouter Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] et/ou toutes parties à l’instance de leur demande d’expertise au contradictoire des notaires,

encore plus subsidiairement,

— constater que Maître [O] [T] et à Maître [C] [E] formulent toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise,

en tout état de cause, ajoutant à l’ordonnance :

— condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] à payer à Maître [O] [T] et à Maître [C] [E] chacun la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc, somme qui s’ajoutera au montant de 750 euros alloué de ce chef à chacun des notaires par le juge des référés,

— condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par Maître Isabelle Delorme-Muniglia, membre de la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise

M. [D] et Mme [I] exposent s’être aperçus, peu de temps après leur achat, de plusieurs désordres affectant leur immeuble et font valoir que l’objectif de leur demande de mesure d’instruction est d’obtenir l’avis d’un technicien sur les griefs découverts après la vente, leur caractère apparent/non apparent/caché pour des acquéreurs profanes, leurs conséquences, les travaux à engager pour y remédier et les préjudices qui en découlent, tous éléments qui justifient selon eux l’organisation d’une expertise judiciaire.

Ils indiquent envisager des actions à l’encontre des vendeurs, sur le fondement du vice du consentement, du vice caché, de la responsabilité contractuelle et de la garantie de délivrance conforme, et à l’encontre des notaires et de l’agence immobilière, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.

Reprenant les différents désordres dont ils font état, les appelants précisent que :

— ils ont acquis une maison individuelle au sein d’une copropriété, alors qu’en réalité il s’agit d’une maison dotée d’installations privatives qui empiètent chez leur voisin (gaine de VMC, câblage et boîtier d’alimentation internet , réseau de canalisation de chauffage, sonde extérieure et conduit de chaudière, conduits d’alimentation eau et gaz, canalisations de chauffage, tableau électrique, canalisation d’évacuation des eaux usées d’un WC),

— il existe une porte d’accès entre leurs lots et ceux de leur voisin, dont le retrait était prévu par le contrat, sans que les vendeurs y procèdent,

— l’accès aux combles ne peut se faire sans passer par le fonds voisin, ce qui n’est pas indiqué dans l’acte de vente ;

— les installations électrique et de gaz sont non-conformes ;

— le portail de la copropriété est raccordé à leur compteur électrique et les vendeurs n’ont pas réalisé les modifications auxquelles ils s’étaient engagés,

— ils ont constaté la présence anormale de graines dans les faux-plafonds du logement ;

— la prise téléphonique ne fonctionne pas et ils se trouvent dans l’impossibilité d’identifier la ligne ;

— ils ont constaté au sein de leur maison des infiltrations dans la cave et une dégradation de la fenêtre de la chambre d’enfant.

La société Arcana affirme en réponse qu’il n’a jamais existé la moindre ambiguïté sur l’existence de la copropriété, que la configuration des lieux était connue de M. et Mme [K] et que ceux-ci avaient connaissance des modalités d’accès à leurs combles.

Elle soutient que les appelants ont été destinataires des diagnostics établis préalablement à la vente et que, le diagnostiqueur n’étant pas dans la cause, aucun des intimés n’a vocation à être responsable de ses éventuels manquements.

Elle expose avoir confirmé à M. [K] la réalisation d’une tranchée par M. [S] pour finaliser à ses frais l’installation des compteurs qui seront repris par la copropriété, s’agissant du raccordement du portail de la copropriété au compteur des appelants.

La société Arcana indique que le bien est un ancien corps de ferme, de sorte que la présence de

graines d’avoine au sol du grenier ne caractérise aucune situation anormale ni justifier l’organisation d’une mesure d’expertise.

S’agissant de la ligne téléphonique, l’intimée affirme que le logement des époux [S] était équipé d’une ligne téléphonique et qu’avant la vente de l’immeuble, le fils de M. et Mme [S], titulaire d’un abonnement à la fibre auprès de l’opérateur SFR depuis décembre 2022, a accompagné M. [K] à la boutique SFR de [Localité 12] afin de lui transférer la ligne.

Enfin, pour les désordres affectant l’immeuble (infiltrations dans la cave et dégradation de la fenêtre de la chambre d’enfant), la société Arcana fait valoir qu’aucun procès ne peut être envisagé sur cette base au regard des clauses de l’acte de vente.

M. et Mme [S] indiquent pour leur part que les appelants ne précisent pas l’action qu’ils envisageraient d’engager, le fondement de celle-ci et son objet exact, de sorte qu’il serait impossible de caractériser le litige potentiel exact qui résulterait des désordres allégués.

Ils affirment ensuite que M. et Mme [K] ont acheté leur bien en parfaite connaissance de sa situation, de sa désignation, des servitudes qui l’affectent, et plus généralement de son état, étant de surcroît accompagnés des conseils de leur notaire et de professionnels du bâtiment.

Ils font valoir que l’acte de vente permet de vérifier que le bien vendu se situe dans une copropriété et que leur lot est situé à la fois dans le bâtiment I, mais également J et H, le lot 34 de leur voisin étant situé dans le reste du bâtiment H et la cour adjacente.

Les vendeurs exposent qu’un diagnostic a eu lieu avant la vente qui a attesté de la conformité de l’installation électrique et de celle du gaz, soulignant que des interactions de passage de gaines électriques ou autres dans les différents lots de copropriété est toujours possible.

Ils soutiennent que M. et Mme [K] étaient conscients du raccordement du portail électrique à leur portail et de leur proposition d’y remédier.

S’agissant des graines dans les plafonds, M. et Mme [S] expliquent que l’immeuble a été acquis en l’état et qu’il ne s’agit ni d’un vice caché ni d’un désordre. Ils exposent qu’il en est de même du raccordement du logement à la fibre.

Enfin, les intimés affirment que les désordres allégués ne sont pas démontrés et qu’aucune garantie ne peut être retenue à ce titre.

Subsidiairement, M. et Mme [S] formulent toutes protestations et réserves d’usage, se réservant notamment de solliciter l’appel en cause en cette hypothèse des professionnels intervenus lors de la vente, tant au titre de la division des lots que concernant les diagnostics établis.

Maîtres [T] et [E] font valoir pour leur part que, au regard du caractère purement technique des dysfonctionnements, désordres, et non conformités objets de la demande d’expertise, leur participation à des opérations d’expertises est inutile.

Ils soulignent que les consorts [K] ont visité le bien en compagnie de l’agence immobilière, qu’ils ont pu apprécier son état et ont décidé de l’acquérir en toute connaissance de cause, les différents diagnostics obligatoires, dont le certificat de mesurage loi Carrez spécifique aux ventes en copropriété, ainsi que le pré-état daté (en annexe de l’avant contrat et l’état daté (en annexe à l’acte de vente) ont été annexés à la promesse et à l’acte de vente.

Les notaires exposent qu’ils ne sont pas tenus de procéder sur place à une vérification de la consistance et de l’état des locaux, objets d’une vente, que l’acte de vente indiquait clairement que le bien acquis n’était pas une maison individuelle et que la promesse de vente ne laissait pas de doute sur la configuration des lieux.

Maîtres [T] et [E] sollicitent en conséquence la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise à leur contradictoire. Subsidiairement, ils demandent qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves.

Sur ce,

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il résulte de l’article 145 que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

L’acte de vente signé par M. et Mme [K] indique notamment que sont acquis plusieurs lots de copropriété à savoir :

'- le lot 33 : 'un logement sur quatre niveaux comprenant :

Dans l’intégralité du bâtiment I [suit la description de plusieurs pièces au rez-de-chaussée, premier étage, combles et sous-sol]

Au rez-de-chaussée du bâtiment H : buanderie et salle de billard,

— au rez-de-chaussée du bâtiment J : bureau et salle d’eau , WC,

— une cour avec escaliers d’accès au rez-de-chaussée et au sous sol (…)

— le lot 35 : dans les combles du bâtiment J, un grenier de faible hauteur (accessible par le lot 33)'.

L’acte de vente comprend la mention suivante : 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans le délai légal que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Au regard de ces éléments, aucun procès en germe ne peut être caractérisé s’agissant du mode d’accès aux combles dès lors qu’il s’agit à l’évidence d’un vice apparent, les appelants indiquant qu’ils doivent y accéder au moyen d’une échelle placée dans la cour.

S’agissant du fait que le compteur du portail de la copropriété soit relié au compteur électrique de M. et Mme [K], les appelants eux-mêmes versent aux débats un courriel de l’agent immobilier, salarié de la société Arcana, du 6 juillet 2023, qui mentionne notamment : 'la tranchée pour l’alimentation des portails a été réalisée. M. [S] doit finaliser l’installation à ses frais des compteurs qui seront repris par la copropriété. En attendant, des accords amiables de refacturation s’opèrent entre voisins'. En conséquence, s’agissant de faits constants et d’une dépense que M. et Mme [S] ont accepté de prendre en charge, aucune mesure d’instruction n’est utile sur ce point.

Il en est de même s’agissant de la porte présente entre l’immeuble de M. et Mme [K] et la maison de M. [U], M. et Mme [S] reconnaissant avoir accepté de prendre en charge le rebouchage de la cloison.

Quant à l’argument tiré de l’absence de ligne téléphonique, il n’est étayé par aucun élément probant, étant précisé qu’au contraire la société Arcana verse aux débats un courrier établissant l’installation de la fibre chez M. [S] ainsi qu’un courriel de la société SFR du 16 septembre 2023 qui indique 'suite à votre demande, nous avons bien transmis à M. [K] [J] votre proposition de reprise de l’abonnement lié à votre ligne fixe [numéro de téléphone] à l’adresse mail [mail]. Le changement sera effectif sous 3 jours après l’acceptation de la reprise de votre ligne par le nouveau titulaire.'

Il convient de souligner que, s’agissant d’immeubles en copropriété, il n’est pas anormal par principe que des tuyaux, canalisations et gaines puissent traverser des lots privatifs. Le règlement de copropriété précise d’ailleurs que constituent des parties communes générales les 'équipements, gaines, conduits, canalisations, tuyauteries, prises d’air et réseaux généraux d’eau, électricité, gaz, antenne hertzienne TNT ou réseau câblé, fibre optique, avec leurs coffres et accessoires depuis les canalisations ou branchements publics jusqu’aux branchements propres à chaque bâtiment.'

Les acquéreurs ne se prévalent d’aucun désordre effectif lié à l’imbrication des réseaux dans les différentes parties des immeubles de la copropriété et aucune mesure d’instruction technique ne peut donc être mise en oeuvre sur ce point, étant souligné qu’il ne peut être demandé à un expert de dire si M. et Mme [K] ont été mal renseignés sur la consistance des lots qu’ils ont achetés.

Les diagnostics obligatoires ont été réalisés avant la vente et annexés à l’acte de vente. Ils indiquent que les installations électriques et de gaz sont conformes.

Pour contredire ces éléments, M. et Mme [K] versent aux débats un rapport établi par la société Batexpro le 21 mai 2024 qui mentionne :

— s’agissant de l’installation électrique, un 'déclenchement du DDHS 30 mA CDC 748F impossible pour sa valeur du courant induit maximal nécessaire'

et précise 'il a été fait observation d’une ligne alimentant le lot 24 bâtiment H coupée depuis par le nouvel acquéreur qui a mis en place un coffret provisoire de chantier. Il serait utile d’identifier cette ligne et la condamner définitivement.'

— s’agissant de l’installation gaz, 'dans le DPE, il est fait mention d’une ventouse classe C alors que dans l’état de l’installation intérieure de gaz, il est fait mention d’un type raccordé B. D’autre part, il eut été utile de préciser dans les commentaires que la liaison du conduit de raccordement (double conduit) avec le conduit de fumées était non visitable.'

Ces éléments sont tout à fait insuffisants à justifier l’organisation d’une expertise sur ce point dès lors que, a contrario, ils tendent au contraire à démontrer que les installations électriques et gaz sont pour l’essentiel conformes et ne souffrent d’aucune irrégularité grave. Au surplus, l’expertise telle qu’elle est sollicitée ne serait pas commune à la société qui a fait le diagnostic préalable à la vente, qui seule pourrait être responsable des irrégularités éventuelles affectant son rapport, ce qui rend d’autant plus inutile la mesure sollicitée.

Quant au rapport d’intervention de la société Go&Assist daté du 14 août 2023, il ne revêt aucun caractère probant dès lors que l’indication 'recherche de panne, après vérification la panne vient du circuit de la VMC, installation non conforme’ est particulièrement sibylline et ne permet pas de caractériser un désordre précis rattaché aux manquements dont se plaignent les appelants.

S’il est établi que des graines d’avoine sont présentes dans les faux-plafonds du logement, ce qui n’est pas contesté par M. et Mme [S], aucune mesure d’investigation n’apparaît utile sur ce point qui ne nécessite aucune constatation technique particulière, M. et Mme [K] étant en mesure le cas échéant de faire réaliser un devis de suppression de ces graines.

Enfin, M. et Mme [K] ne versent aux débats aucun élément sérieux de nature à justifier de l’existence d’infiltrations dans la cave et de la dégradation de la fenêtre de la chambre d’enfant qu’ils invoquent. Ils échouent en conséquence à caractériser un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise sur ce point.

En conséquence, il y a lieu de dire que les appelants ne justifient d’aucun motif légitime à l’organisation d’une expertise et l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance étant précisé que, dès lors qu’il considérait que la demande d’expertise était mal fondée, le premier juge n’a commis aucune erreur de droit ou de fait en accordant une indemnité procédurale aux défendeurs.

Partie perdante, M. et Mme [K] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à verser à M. et Mme [S], ensemble, la somme de 2 000 euros, à la société Arcana la somme de 1 500 euros et aux notaires, ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée,

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [J] [K] et Mme [Z] [I] aux dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ;

Condamne M. [J] [K] et Mme [Z] [I] à verser à :

— M. [P] [S] et Mme [H] [M] épouse [S] la somme de 2 000 euros,

— la société Arcana la somme de 1 500 euros,

— Maîtres [O] [T] et [C] [E], ensemble, la somme de 1 500 euros,

au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente