COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°318

CONTRADICTOIRE

DU 18 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04683 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVB2

AFFAIRE :

[E] [L] assisté devant la cour par l’UDAF 92, intervenante volontaire en sa qualité de TUTEUR, désigné par jugement du 26 septembre 2024

…

C/

S.A. AXIMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000435

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 18.11.2025

à :

M^e Stéphanie CHANOIR

M^e Morgane LE GALL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX-HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [E] [L] assisté devant la cour par l’UDAF 92, intervenant volontaire en sa qualité de TUTEUR, désigné par jugement du 26 septembre 2024

né le 15 Juillet 1949 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Stéphanie CHANOIR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 6] du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Association UDAF 92, Intervenante volontaire en sa qualité de TUTEUR de Monsieur [E] [L], désignée par le jugement du 26 septembre 2024

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Stéphanie CHANOIR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143

****************

INTIMEE

S.A. AXIMO

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Morgane LE GALL de la SARL LE GALL AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 14 – N° du dossier 24126

Plaidant : M^e Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats : Madame Bénédicte NISI

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 6 octobre 2005, la SA d’HLM Aximo a donné bail à M. [E] [L], assisté de l’UDAF, ès qualités de curateur, des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3], à [Localité 10].

Par jugement contradictoire du 26 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement,

— ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [L], assisté de l’UDAF ès qualités de curateur, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimé le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du dernier loyer contractuellement prévu, les charges en sus et, ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs et condamne M. [L], assisté de l’UDAF, ès qualités de curateur, à son paiement,

— condamné M. [L], assisté de l’UDAF ès qualités de curateur, à payer à la société d’HLM Aximo la somme de 625,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2022,

— autorisé M. [L], assisté de l’UDAF ès qualités de curateur, à s’acquitter de sa dette en 6 acomptes successifs et mensuels de 100 euros et d’une 7ème et dernière mensualité, payables avant le 15 de chaque mois, jusqu’à extinction de la dette, le premier paiement intervenant dans le mois de la signification du jugement et le solde étant réglé lors du dernier versement,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté la société d’HLM Aximo de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L], assisté de l’UDAF ès qualités de curateur, aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2024, M. [L], assisté de l’UDAF a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 avril 2025, M. [L], assisté de l’UDAF 92, ès qualités de tuteur désigné par jugement rendu le 26 septembre 2024, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 26 février 2024 en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement,

* ordonné son expulsion des lieux loués,

* supprimé le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* fixé à sa charge une indemnité d’occupation,

*l’a condamné aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— débouter la société d’HLM Aximo de ses demandes,

— condamner la société d’HLM Aximo aux dépens de l’appel.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 janvier 2025, la société d’HLM Aximo, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 février 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] dans son intégralité,

en conséquence :

' condamner M. [L] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

' ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir,

' débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de M. [E] [L].

Au soutien de son appel, M. [E] [L] reproche au premier juge d’avoir fait une mauvaise appréciation en droit et en fait de la cause pour retenir que les troubles de jouissance dont il était à l’origine étaient suffisamment caractérisés et justifiaient pleinement la résiliation du bail à ses torts et griefs, ainsi que son expulsion. Il invoque la jurisprudence en vertu de laquelle la résiliation ne peut être prononcée qu’en cas de manquements d’une gravité suffisante et fait valoir que c’est à la date à laquelle le juge statue que la gravité de ces manquements doit être appréciée, qu’en conséquence l’effet des troubles de jouissance, si ceux-ci sont caractérisés, doit donc perdurer jusqu’à la date de la décision rendue par le juge, que c’est ainsi que n’ont pas été qualifiés d’anormaux au point de justifier la résiliation du bail, les troubles qui ne sont pas délibérément perturbateurs, qui n’ont pas de caractère continu, qui ne présentent pas un risque pour la sécurité du voisinage, qui ne sont que sporadiques. Il expose qu’en l’espèce, les troubles qu’il aurait fait subir au voisinage se sont déroulés sur une période de trois semaines, et qu’aucune pièce n’est produite de nature à établir qu’ils se seraient renouvelés ultérieurement. Il ajoute qu’après avoir été placé sous le régime de la curatelle simple, il bénéficie désormais d’une mesure de tutelle depuis une décision du 26 septembre 2024, qu’il présente des problèmes de santé physique et psychologique, ainsi qu’en atteste son médecin traitant dans un certificat médical daté du 20 octobre 2023, qui indique par ailleurs qu’une mesure d’expulsion lui serait très dommageable.

La société Aximo réplique que, contrairement à ce que l’intimé soutient, le premier juge n’a commis aucune erreur d’appréciation en droit et en fait, qu’elle rapporte des éléments de preuve suffisants pour caractériser les troubles causés par M. [E] [L] au sein de l’immeuble dont la gardienne et les autres locataires sont victimes, ajoutant que les troubles sont répétés et suffisamment graves, car le comportement de M. [E] [L] a porté atteinte à la sécurité des personnes.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application des textes susvisés, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, la société Aximo justifie les faits qu’elle impute à faute à M. [E] [L] par les différentes pièces qu’elle verse aux débats et notamment :

* l’attestation datée du 12 septembre 2022 aux termes de laquelle une voisine, Mme [M] mentionne avoir dû intervenir, alors que M. [L] s’en prenait violemment à la gardienne avec laquelle il s’était déjà montré plusieurs fois agressif, cette locataire ajoutant que M. [L] jetait sur les riverains des oeufs et des magazines pornographiques et qu’il avait voulu 'gazer’ des enfants qui rentraient de l’école,

* le dépôt de plainte pour violence de la gardienne en date du 13 septembre 2022, qui déclare qu’en raison de son impossibilité de remettre le chauffage, M. [L] a dérobé un testeur dans la loge et est parti, qu’elle l’a rattrapé pour récupérer l’objet, et qu’il l’a alors poussée contre le mur, sa main droite ayant heurté un mur, lui occasionnant une douleur à la main, que son mari, qui a également poursuivi le locataire pour lui demander de se calmer et lui demander pourquoi une telle agression, a été menacé avec un couteau et aspergé de gaz lacrymogène,

* la société Aximo a déposé une main courante le 22 septembre 2022 pour l’agression verbale et physique de la gardienne,

*le procès-verbal de constat réalisé le 4 octobre 2022, aux termes duquel le commissaire de justice a recueilli le témoignage de deux voisins, qui ont déclaré sous couvert d’anonymat, que M. [L] fait beaucoup de bruit avec de la musique à fond durant la journée, porte ouverte, et qu’il s’est disputé avec un résident, se baladant avec un couteau de cuisine, l’air menaçant.

Même si depuis le prononcé du jugement critiqué, la société Aximo ne fait pas état d’un nouveau fait susceptible de caractériser un autre manquement du locataire à son obligation d’user paisiblement du bien loué, il n’en demeure pas moins que les faits, certes ponctuels, reprochés à M. [L] constituent des troubles particulièrement graves, générateur d’un climat d’insécurité et de peur dans l’ensemble immobilier.

Quelle que soit sa situation personnelle et familiale, ainsi que sa santé physique et psychique, le locataire est responsable de ses actes et sa responsabilité ne peut être effacée ni minorée par l’absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Le comportement excessif de M. [L] constitue une violation grave à l’une des clauses essentielles du bail, qui lui impose de n’importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Le jugement rendu le 26 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Vanves doit être confirmé sur ce point ainsi qu’en ses dispositions subséquentes.

Sur les mesures accessoires.

M. [L], représenté par l’UDAF 92 ès qualités de tuteur, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Aximo au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. [L], représenté par l’UDAF 92, ès qualités de tuteur, à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 26 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Vanves en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [L], représenté par l’UDAF 92, ès qualités de tuteur, à verser à la SA Aximo, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L], représenté par l’UDAF 92 ès qualités de tuteur, aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,