COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74A

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 25/03031

N° Portalis DBV3-V-B7J-XGBA

AFFAIRE :

[W] [O]

…

C/

S.C.I. LES IFS

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 mars 2025 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 23/05887

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e TARDY

— M^e RIMOUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [O]

né le 08 Octobre 1949 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 15]

Madame [X] [O] épouse [Y]

née le 13 Juin 1977 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentés par M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 006098

M^e Julia BANCELIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

S.C.I. LES IFS, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 13]

[Localité 15]

représentée par M^e Gabriel RIMOUX de l’AARPI ALTERIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198

M^e Samuel CREVEL de la SELEURL SCILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 octobre 2025 devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

M. [W] [O] et sa fille, Mme [X] [O] épouse [Y] (ci-après, autrement dénommés, les 'consorts [O]'), sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 15] (95) et cadastrée section AD n°[Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

La SCI Les Ifs est propriétaire d’une maison voisine située en contrebas, située [Adresse 13] à [Localité 15] et cadastrée section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 12].

L’acte d’achat de la SCI Les Ifs mentionne l’existence d’une servitude de canalisation d’eaux usées (tout-à-l’égout) issue d’un acte d’échange du 11 mai 1990.

Par courrier du 16 avril 2014, les consorts [O] se sont plaints auprès de M. [U], gérant de la SCI Les Ifs, de ce que les travaux d’extension du bâti que la société avait réalisés sur son fonds en 2012 avaient détruit ou bouché une canalisation passant sous son terrain et reliant leur propriété au réseau d’assainissement, de sorte qu’ils n’y étaient plus rattachés depuis lors.

Les consorts [O] ont par la suite vainement adressé plusieurs courriers dans le même sens à la SCI Les Ifs et à son gérant, M. [U].

Par ordonnance de référé du 22 avril 2022, le président du tribunal judiciaire de Pontoise, saisi à cette fin par les consorts [O], a commis un expert, M. [G], aux fins de constater l’existence et la fonction de la canalisation litigieuse et de chiffrer le préjudice des demandeurs.

L’expert judiciaire a remis son rapport le 29 juillet 2023, duquel il ressort que la canalisation litigieuse a été rompue au moment de la réalisation des travaux de l’extension du pavillon de la SCI Les Ifs, laquelle serait la seule responsable de la situation, et que la solution pour remédier à ce désordre serait de créer une nouvelle canalisation dans le terrain de la propriété de la SCI Les Ifs, en contourant le pavillon puisque la canalisation actuelle n’est plus opérationnelle, un sous-sol créant un 'barrage', ayant été construit par la société.

Par exploit introductif d’instance du 7 novembre 2023, M. [W] [O] et sa fille, Mme [X] [O] épouse [Y], ont fait assigner la SCI Les Ifs devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner à réaliser une nouvelle canalisation et d’indemnisation.

Par jugement rendu le 21 mars 2025, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté M. [W] [O] et Mme [X] [O] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Le 12 mai 2025, M. [W] [O] et Mme [X] [O] épouse [Y] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de la SCI Les Ifs.

Par dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, les consorts [O] demandent à la cour de :

'Vu les articles 691 à 694 et 1240 du Code civil (ainsi que l’article 1382 du code civil pour les

faits antérieurs au 1er octobre 2016),

Vu le rapport de Monsieur [G] du 29 juillet 2023,

Recevoir Monsieur [W] [O] et Madame [X] [O] épouse [Y] en leur appel et les dire bien fondés ;

Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Juger que le fonds cadastré section AD N°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 12] sis à [Adresse 13] est grevé d’une servitude de canalisation (d’assainissement) au profit du fonds sis [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré section AD numéros [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] ;

Ordonner le rétablissement de ladite servitude à laquelle la SCI Les Ifs a porté atteinte ;

Ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière compétent ;

En conséquence,

Condamner la SCI Les Ifs à procéder à la création d’une nouvelle canalisation sur sa parcelle selon le plan annexé au rapport d’expertise, et ce à ses frais exclusifs, et sous astreinte de 2.000€ par jour de retard passé un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la SCI Les Ifs à verser à Monsieur [W] [O] et à Madame [X] [O] la somme de 116.640€ en réparation du préjudice pour trouble de jouissance résultant de la destruction du raccordement au réseau d’assainissement ;

Condamner la SCI Les Ifs à verser à Monsieur [W] [O] la somme de 10.000€ au titre de son préjudice moral ;

Condamner la SCI Les Ifs à verser à Monsieur [W] [O] et à Madame [X] [O] la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI LES IFS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et le coût de l’intervention de Veolia.'

Par d’uniques conclusions notifiées le 24 juillet 2025, la SCI Les Ifs demande à la cour de :

« – confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— réduire considérablement, voire supprimer s’agissant du prétendu préjudice moral, les dommages et intérêts et l’astreinte sollicités,

En tout état de cause,

— condamner, outre aux entiers dépens y inclus ceux engendrés par l’expertise, M. et Mme [O] à payer à la SCI Les Ifs la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.'

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

Les appelants poursuivent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Sur l’existence d’une servitude

Pour rejeter les demandes des consorts [O], les premiers juges, considérant que la servitude dont ils arguaient devait être qualifiée de servitude discontinue, ont en premier lieu retenu que si l’acte d’acquisition de son fonds par la SCI Les Ifs du 17 novembre 1999, faisant référence à l’acte d’échange du 11 mai 1990, mentionnant tous deux une servitude d’écoulement des eaux usées sur le fonds servant, il devait toutefois être constaté que ces actes ne se réfèrent pas à l’acte par lequel aurait été constituée cette servitude, de sorte qu’ils ne sauraient valoir titres recognitifs au sens de l’article 695 du code civil.

En second lieu, sur la destination du père de famille, les premiers juges ont estimé qu’en l’absence de production de l’acte de division, et nonobstant le fait que les actes de 1990 et 1999 ne portaient aucune stipulation contraire au maintien de la servitude, les conditions de l’article 694 du code civil n’étaient pas réunies.

Arguments et moyens des parties

Les consorts [O] entendent tout d’abord prouver l’existence d’une servitude conforme aux dispositions de l’article 694 du code civil.

Sur la preuve de la division du fonds ayant appartenu à un même propriétaire, ils font état du titre de propriété de la SCI Les Ifs qui contient une clause mentionnant que la parcelle cadastrée section AD numéro [Cadastre 7] est grevée d’une servitude de canalisation d’eaux usées comme le mentionne l’acte d’échange de parcelles du 11 mai 1990 ; de ce qu’il ressort de ce dernier que M. [S] était propriétaire des parcelles AD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] qui proviennent de la division d’une parcelle plus grande AD n° [Cadastre 4] ; qu’il a échangé la parcelle AD n° [Cadastre 7] pour acquérir les parcelles AD n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] ; que le plan d’ensemble annexé à l’acte indique que les parcelles ont été regroupées en lot, la parcelle n° [Cadastre 7] correspondant au lot A ; que le certificat d’urbanisme annexé à cet acte indique explicitement au paragraphe « Assainissement » : « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une servitude d’assainissement (passage de canalisation) existant sur le lot A » ; que l’existence de cette servitude est expressément reprise dans l’acte.

Les appelants entendent démontrer qu’il résulte de ces éléments que la parcelle n° [Cadastre 7] et la parcelle n° [Cadastre 8] ont appartenu au même propriétaire, M. [S], et que c’est à l’occasion de la division parcellaire et de l’échange des parcelles que la servitude a été constituée par le propriétaire et qu’il l’a déclarée à l’acte.

Ils précisent qu’ils versent à hauteur d’appel l’acte d’arpentage, de sorte que la preuve que les deux fonds, dominant et servant, ont appartenu à un seul et même propriétaire et que la servitude existait au moment de la division parcellaire est rapportée.

S’agissant de signes apparents de l’existence de la servitude, les consorts [O] considèrent qu’ils découlent de l’expertise judiciaire qui a pu identifier deux regards sur la propriété de la SCI Les Ifs.

Ils relèvent qu’il n’y a par ailleurs aucune stipulation contraire dans l’acte d’échange du 11 mai 1990 puisque la présence de la canalisation et de la servitude y est même clairement déclarée.

Ils font donc valoir que la servitude d’écoulement des eaux usées est établie par destination du père de famille et vaut titre.

Ils concluent ensuite sur l’atteinte à cette servitude consécutivement aux travaux réalisés par la SCI Les Ifs et pour répondre aux conclusions adverses, ils font observer que l’expert a pu personnellement s’assurer de ce que la canalisation traversait bien la parcelle de la société, soulignant le fait que selon eux, la SCI tente à cet égard de tirer profit de son attitude d’obstruction au cours de l’expertise.

Ils font valoir qu’au regard des éléments qu’ils versent aux débats, l’attestation que l’intimée communique, établie par une entreprise intervenue 10 ans auparavant, dont on peut douter de l’impartialité, ne saurait utilement contrer la preuve qu’ils rapportent sur l’existence de la canalisation traversant la parcelle de la SCI Les Ifs.

Ils ajoutent qu’il ressort en particulier des indications fournies par la mairie de [Localité 15] que la SCI Les Ifs a effectué entre l’année 2012 et 2013 des travaux ayant obstrué la canalisation et que l’expert judiciaire a préconisé pour remédier à ce désordre de créer une nouvelle canalisation avec un tracé différent sur le propriété de la SCI.

A titre principal, la SCI Les Ifs intimée conclut au rejet des demandes des appelants comme étant mal fondées, soutenant que toutes ces demandes reposent sur le double postulat erroné de l’existence d’une servitude de passage de canalisation d’eaux usées qui gréverait son fonds au profit du leur d’une part, et de l’existence matérielle, enterrée sur son fonds, d’une canalisation qui correspondrait à cette prétendue servitude d’autre part.

Elle prétend d’abord que l’existence de la canalisation sur son fonds n’est pas démontrée ; que l’expert ne l’a jamais mise à jour malgré quatre visites du site, précisant qu’il est exact qu’elle a fini par s’opposer ouvertement à de nouvelles investigations lorsqu’elle a senti que l’expert faisait preuve de partialité à son égard, comme en témoigne les termes même du rapport définitif qui pointe « la mauvaise foi de M. [U] ».

A considérer cette canalisation existante, l’intimée fait ensuite valoir qu’il n’y a pas de servitude, pour fait d’enclave, conventionnelle ou par destination du père de famille.

S’agissant de cette dernière hypothèse, elle avance que les appelants ne démontrent pas qu’il y ait eu une division préalable et surtout, qu’ils ne produisent pas le titre qui aurait créé la prétendue division comme l’a justement remarqué le premier juge.

Elle prétend également que l’expert n’a trouvé sur son fonds que deux regards qui ne sauraient constituer des signes apparents de nature à caractériser la servitude revendiquée, alors qu’en outre n’est pas démontrée leur préexistence par rapport à la division.

En conséquence, la SCI Les Ifs soutient que les demandes visant à la reconnaissance d’une servitude et au rétablissement de la canalisation doivent être rejetée comme manquant de fondement.

Appréciation de la cour

Il convient tout d’abord d’indiquer qu’il relève sans conteste de nombreux éléments du dossier qu’une canalisation d’évacuation des eaux usées de la propriété des appelants est présente sur la parcelle AD numéro [Cadastre 7] de la SCI Les Ifs comme que cela résulte en particulier de l’attestation du maire de [Localité 15] du 2 septembre 2014 indiquant « nous confirmons par la présente que le propriété de Monsieur [W] [O] était raccordée au réseau communal d’assainissement via la canalisation d’eaux usées de Monsieur [J] [U] » ainsi que du rapport d’expertise judiciaire de M. [G] déposé le 29 juillet 2023. L’expert judiciaire mentionne que « équipé de gants protecteurs, [il a] pu passer la main à l’intérieur du dernier regard proche de la limite séparative avec la propriété de la SCI Les Ifs et [a] bien pu constater l’existence d’une canalisation qui se dirigeait en aval vers cette propriété » (rapport page 9) et que nonobstant l’absence d’accord donné par la SCI Les Ifs pour qu’une entreprise vienne découvrir le tronçon de la canalisation situé dans sa propriété jusqu’au point de rupture, « les investigations menées sur site lors de l’expertise ont permis :

— de confirmer la position de la canalisation partant de chez les consorts [O] pour se diriger dans la propriété de la SCI Les Ifs,

— de constater lors du passage caméra par Veolia, le 23 novembre 2022, que la conduite litigieuse dépassait bien la limite de propriété et que celle-ci se trouvait bien à l’intérieur de la propriété de la SCI Les Ifs pour se diriger vers l’extension (…) » (page 10).

C’est ainsi de manière inopérante que l’intimée argue de l’absence de preuve de l’existence matérielle d’une canalisation.

S’agissant du point de savoir si cette canalisation peut être qualifiée de servitude, il sera d’abord rappelé qu’il est de principe que la servitude d’écoulement des eaux usées est discontinue (3e Civ., 21 janvier 2021, pourvoi n° 19-16.993 ; 3e Civ., 17 juin 2021, pourvoi n° 20-19.968).

En outre, il résulte des articles 693 et 694 du code civil qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude et que, s’il existe un signe apparent, la servitude continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur lui.

En application de ces textes, la servitude naît de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l’acte de séparation ne contient 'aucune convention relative à la servitude'. Le seul fait que l’auteur n’ait pas nié l’existence de la servitude dans l’acte de division suffit à son existence. Celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et produire l’acte de séparation des fonds.

L’existence d’une servitude discontinue par destination du père de famille est donc soumise à plusieurs conditions :

— l’identité du propriétaire originel, auteur de l’aménagement puis de la division ;

— le maintien de l’aménagement lors de la division ;

— l’absence de volonté contraire des parties à l’acte de division ;

— l’existence de signes apparents de la servitude au jour de la division.

Au cas présent, il s’avère que préalablement à l’établissement de l’acte notarié du 11 mai 1990, un expert-géomètre a établi un document d’arpentage enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 18] le 14 juin 1989 (pièce appelants n° 30), duquel il ressort que la parcelle de terrain anciennement numérotée [Cadastre 4] appartenant à M. [S] a fait l’objet d’une division en deux parcelles renumérotées [Cadastre 8] (lot B) et [Cadastre 7] (lot A).

Suivant acte authentique du 11 mai 1990, M. [S] d’une part et M. et Mme [B] d’autre part, sont convenus de procéder à un échange de parcelles, M. [S] cédant la parcelle n° [Cadastre 7] (lot A) à M. et Mme [B] en contrepartie des parcelles n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (lot D) appartenant à ces derniers.

Au titre de la « désignation » des biens, est mentionné en page 2 de l’acte notarié la précision suivante : « l’unité foncière cadastrée section AD numéro [Cadastre 7] pour 4a30ca, objet du présent échange, provient de la division parcellaire d’un plus grand immeuble non bâti cadastré avant division section AD numéro [Cadastre 4] lieudit « [Adresse 19] » pour une contenance de six ares cinquante trois centiares (6a. 53ca) qui a créé deux nouvelles unités foncières cadastrées section AD lieudit « [Adresse 19] » :

— numéro [Cadastre 7] ('), objet du présent échange,

— numéro [Cadastre 8] ('), restant appartenir à Monsieur [M] [S]. »

A la suite sont mentionnés le document d’arpentage désormais versé aux débats par les consorts [O] ainsi que l’autorisation de division parcellaire selon certificat d’urbanisme positif délivré par la mairie de [Localité 15] le 29 janvier 1990. Ledit certificat, annexé à l’acte, porte l’indication selon laquelle « l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une servitude d’assainissement (passage de canalisation) existant sur le lot A ».

Cette servitude particulière est encore reprise au sein de l’acte notarié d’échange en ces termes : « Monsieur [S] déclare que l’immeuble cédé par lui est grevé d’une servitude de canalisation d’eaux usées (tout à l’égout) », ce dont M. et Mme [B], co-échangistes, ont déclaré faire leur affaire personnelle.

Ainsi, il découle de l’ensemble de ces éléments que trois des conditions pour caractériser la servitude par destination du père de famille sont réunies, à savoir qu’il est prouvé par ces actes que les deux fonds actuellement séparés (parcelles cadastrées section AD [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) ont appartenu initialement au même propriétaire, M. [S], que l’aménagement litigieux résulte nécessairement de son fait ou de celui de son auteur, et que lors de la division puis de l’échange, la canalisation traversant les deux fonds a été maintenue.

Il ressort par ailleurs des éléments ci-dessus énumérés qu’aucune volonté contraire à l’existence de la servitude de canalisation n’a été manifestée, et qu’au contraire, les co-échangistes ont eu la volonté d’assujettir définitivement la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 7] à un service au profit de la parcelle cadastrée section AD [Cadastre 8].

Enfin, il résulte du rapport d’expertise de M. [G] qu’il existe un regard « intermédiaire situé au sud-est de l’extension, juste sous les fenêtres de l’habitation » de la SCI Les Ifs, à l’intérieur duquel sont présents un départ vers la propriété des consorts [O] et un second départ pour évacuation vers la canalisation communale située [Adresse 16], ce qui caractérise l’existence d’un signe apparent de la servitude, nécessairement déjà installé lors de la division des parcelles puisqu’aucun aménagement ultérieur de la canalisation n’est invoqué.

En conséquence, les appelants démontrent à hauteur d’appel l’existence d’une servitude discontinue constituée par destination du père de famille s’agissant de la canalisation d’écoulement des eaux usées traversant le fonds de la SCI Les Ifs.

Le jugement querellé qui a débouté les consorts [O] de leur demande sera infirmé et il sera dit que dit que le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 12] sis à [Adresse 13] est grevé d’une servitude de canalisation (d’assainissement) au profit du fonds sis [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré section AD numéros [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11].

En outre, il ressort des multiples courriers émanant de M. [O], de la lettre du maire de [Localité 15] du 2 septembre 2014 indiquant que « le raccordement des eaux usées de Monsieur [W] [O] est interrompu depuis le début de l’année 2013, à la suite de travaux dans la propriété de M. [U], qui ont endommagé la canalisation », du courrier de M. [P] [T], adjoint à l’urbanisme de la mairie de [Localité 15] certifiant le 18 juillet 2022 « avoir constaté que lors de la demande d’arrêt de travaux entrepris illicitement, que le tuyau d’évacuation des eaux usées de Monsieur [O] était coupé et que ces eaux se déversaient dans les tranchées des travaux de la future extension de Monsieur [U] », et enfin du rapport d’expertise de M. [G], que la SCI Les Ifs, par les travaux qu’elle a fait réaliser au cours des années 2012 et 2013, est à l’origine de l’obturation de la servitude de canalisation.

Malgré plusieurs sollicitations amiables de la part de M. [O], l’intimée n’a entamé aucune démarche pour remédier au désordre dont elle est à l’origine, de sorte que conformément aux préconisations de M. [G], la SCI Les Ifs sera condamnée à procéder à la création d’une nouvelle canalisation sur sa parcelle selon le plan annexé au rapport d’expertise, à ses frais exclusifs.

Compte tenu de l’ancienneté du désordre et de l’inertie coupable de la SCI Les Ifs, il convient de dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 5 mois à compter du prononcé du présent arrêt, et ce pendant 6 mois.

Sur les préjudices

Moyens et arguments des parties

Les appelants arguent d’un important préjudice de jouissance en se référant au rapport d’expertise judiciaire qui a conclu que :

— « la responsabilité de la SCI Les Ifs est fortement engagée et [qu’elle] est seule responsable de ce désordre et ce depuis la réalisation des travaux d’extension en 2012 soit maintenant près de 11 années »,

— que « les consorts [O] subissent depuis les années 2012/2013 un préjudice non négligeable. L’évacuation des eaux usées de leur habitation n’est plus fonctionnelle depuis cette date. Celles-ci se répandent désormais sur la partie basse de leur jardin en superficie avec des odeurs nauséabondes entraînant une impossibilité de jouir pleinement de leur bien et d’accueillir des tiers par insuffisance des commodités usuelles ».

Ils soulignent également que l’expert a alerté de cette situation, le juge chargé du contrôle des expertises en indiquant que « Monsieur [W] [O] a depuis installé des toilettes sèches dans son jardin et a réduit les rejets des eaux usées qui se répandent dans le bas de son terrain (…) ».

Ils précisent que l’habitation en cause est la résidence principale de M. [O] et que ce dernier a tenté à plus de six reprises de trouver une solution amiable avec la SCI Les Ifs qui n’a jamais daigné lui répondre.

Ils expliquent que face à l’absence de réaction de l’intimée, ils se sont contentés pendant de nombreuses années, d’une situation plus que précaire consistant à rejeter leurs eaux usées sur la parcelle voisine inhabitée et que lorsque cette situation a dû cesser, ils ont saisi le tribunal.

Ils avancent qu’au regard de la valeur locative moyenne de la maison (d’une superficie de 150 m²) de 18 euros /m², la valeur locative totale s’élève à 2 700 euros par mois ; que le trouble de jouissance peut « largement » être évalué à 30 % de cette valeur locative, soit 810 euros par mois ; qu’ayant duré 12 ans, leur préjudice s’élève à la somme de 116 640 euros.

Ils font également état d’un préjudice moral, rappelant que M. [O] qui occupe cette maison à titre de résidence principale subit cette situation depuis 12 ans ; qu’il doit utiliser des toilettes sèches ; qu’il ne peut recevoir ni famille ni amis dans des conditions décentes, ce qui crée une situation proche d’un isolement social ; qu’il n’a eu de cesse de faire appel à des entreprises de curage pour tenter de limiter les dégâts causés par cette situation.

Ils considèrent que M. [O] est donc fondé à solliciter la condamnation de la SCI Les Ifs à lui verser la somme de 10 000 euros à ce titre.

La SCI Les Ifs rétorque tout d’abord en faisant observer que les consorts [O] ne sauraient solliciter une indemnisation de leur préjudice de jouissance pour une période couverte par la prescription quinquennale et que tout au plus la période indemnisable ne saurait être antérieure au 7 novembre 2018.

Elle ajoute qu’il est permis de s’étonner de ce que les appelants aient attendu plus de 10 ans avant d’ester en justice aux fins de remédier aux désordres prétendument insupportables ; que cette allégation plaide contre eux puisqu’ils n’ont cessé pendant la période litigieuse d’occuper la maison, de sorte que « les désordres qu’ils décrivent n’existent que sur leur papier ».

Elle fait également observer que la cause des consorts [O] ne s’imposait pas avec la force de l’évidence puisque le premier juge leur a donné tort.

Subsidiairement, elle sollicite de s’en tenir à l’avis de l’expert judiciaire qui a chiffré le préjudice à 8 000 euros au total (4 000 euros pour chacun des appelants), ce qui est selon elle d’autant plus pertinent qu’il ressort de leur assignation qu’aucun d’eux n’est domicilié à l’adresse du bien en cause.

Sur le préjudice moral, elle fait remarquer que la description que les appelants en font est parfaitement redondante avec celle du prétendu préjudice « immatériel de jouissance », de sorte que leur demande à ce titre devra être rejetée.

Appréciation de la cour

En application des dispositions de l’article 1382 du code civil, devenu 1240, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de son rapport déposé le 29 juillet 2023, l’expert judiciaire a relevé que les consorts [O] subissaient un préjudice non négligeable depuis les années 2012/2013 ; que M. [U] avait une parfaite connaissance de l’existence de cette canalisation d’eaux usées et des regards situés dans son terrain puisqu’il avait sollicité un autre voisin au moment des travaux à ce sujet.

M. [G] a également pointé le fait que malgré les relances répétées des consorts [O] adressées à M. [U] pour trouver une solution amiable, aucune réponse ni action concrète n’avait été proposée par celui-ci et que les travaux d’extension de la SCI Les Ifs avaient démarré sans autorisation administrative ni affichage, avant un dépôt tardif du permis de construire pour régularisation, ce qui n’avait pas permis de consulter en amont les organismes concernés et notamment le Syndicat Intercommunal de Collecte et de Traitement des Eaux Usées (SICTEU).

Il a ainsi considéré qu’il était légitime de « satisfaire à la demande des consorts [O] sur le versement d’une somme de 4 000 euros à régler à chacun d’eux » (souligné par la cour).

S’il est constant que les dispositions de l’article 2224 du code civil ne permettent pas de faire droit aux demandes des appelants pour la période antérieure aux 5 ans ayant précédé l’assignation introductive d’instance en référé du 11 octobre 2021, le trouble de jouissance est toutefois établi depuis le 11 octobre 2016, étant relevé que les appelants ont effectivement tardé à saisir la justice.

L’intimée ne critique pas l’estimation de la valeur locative de l’habitation proposée par les appelants.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de calculer le trouble de jouissance à hauteur de 10 % du montant de la valeur locative annuelle pendant 8 ans, soit de (2 700 X 12) X 8.

La SCI Les Ifs sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 25 920 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

S’agissant du préjudice moral invoqué par M. [O] seul, il est exact comme le souligne l’intimée que ses développements le concernant recoupent pour partie le préjudice de jouissance ci-dessus réparé.

Par ailleurs, M. [O] ne verse aux débats aucun justificatif permettant de justifier du préjudice moral allégué.

Il ne peut qu’être en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [O] étant accueillis en leur recours, le jugement sera infirmé en sa disposition relative aux frais irrépétibles de première instance.

Partie perdante, la SCI Les Ifs ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel qui comprendront les honoraires d’expertise sur justification de l’ordonnance de taxe par le magistrat chargé du contrôle des expertises.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser aux consorts [O] la charge des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, pour lesquels ils versent en outre aux débats les factures d’honoraires acquittées. La SCI Les Ifs sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du 21 mars 2025,

Statuant à nouveau,

Dit que le fonds cadastré section AD n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 12] sis à [Adresse 13] est grevé d’une servitude de canalisation (d’assainissement) au profit du fonds sis [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré section AD numéros [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11],

Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de faire procéder à la publication de la servitude ci-dessus au service de la publicité foncière compétent,

Condamne la SCI Les Ifs à procéder à la création d’une nouvelle canalisation sur sa parcelle selon le plan annexé au rapport d’expertise de M. [G], à ses frais exclusifs,

Dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 5 mois à compter du prononcé du présent arrêt, laquelle astreinte courra pendant 6 mois,

Condamne la SCI Les Ifs à payer à M. [W] [O] et Mme [X] [O] épouse [Y] la somme de 25 920 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI Les Ifs aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les honoraires d’expertise sur justification de l’ordonnance de taxe par le magistrat chargé du contrôle des expertises,

Condamne la SCI Les Ifs à verser à M. [W] [O] et Mme [X] [O] épouse [Y] la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente