COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 JUILLET 2025

N° RG 25/03781 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XIMX

AFFAIRE :

[U] [G] [B]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 'LES [6]'

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Juin 2025 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° RG : 24/01220

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 10.07.2025

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES (618)

M^e Elizabeth MAGNET, avocat au barreau de VERSAILLES (545)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [U] [G] [B]

née le 21 Juin 1965 à [Localité 9] (PORTUGAL)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250182

Plaidant : M^e Angela CHAOILLOU du barreau du Val d’Oise

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 'LES [6]'

représenté par son syndic coopératif en exercice Monsieur [E] [J]

[Adresse 2], [Adresse 3] – Et [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Elizabeth MAGNET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 545

Plaidant : M^e Matthieu GUERIN du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2017, Mme [U] [G] [B] a acquis un appartement à usage d’habitation, lot 27 et les lots 68 et 129 (emplacements de parking) par une vente en état de futur achèvement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 8] à [Localité 7], lequel est cadastré section AO n° [Cadastre 1].

En date du 12 avril 2021, Mme [G] [B] a obtenu l’agrément pour exercer le métier d’assistante maternelle agréée PMI à son domicile situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de 5 ans.

Par courrier recommandé du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' a enjoint à Mme [G] [B] de cesser son activité.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]', représenté par son syndic coopératif en exercice, M. [E] [J], a fait assigner en référé Mme [G] [B] aux fins d’obtenir principalement :

— l’injonction à Mme [G] [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— la condamnation à titre provisionnel de Mme [G] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 3 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— rejeté la fin de non recevoir ;

— enjoint à Mme [G] [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire ;

— condamné Mme [G] [B] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juin 2025, Mme [G] [B] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Autorisé par ordonnance rendue le 24 juin 2025, Mme [G] [B] a fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' pour l’audience fixée au 2 juillet 2025 à 09H30.

Copie de cette assignation a été remise au greffe le 25 juin 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [G] [B] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- déclarer recevable et bien fondée Mme [U] [B] en son appel,

— infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non recevoir ;

— enjoint à Mme [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif ;

— condamné Mme [B] aux dépens ;

et statuant à nouveau :

— juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas été valablement autorisé à introduire à l’encontre de Mme [B] une action en justice par assemblée générale ;

— juger que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à introduire la présente action en justice même en référé faute d’une assemblée générale l’y autorisant,

vu l’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse,

— juger qu’il n’y a pas de trouble manifestement illicite occasionné par l’activité de Mme [B],

— en conséquence, se déclarer incompétent et dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence des [6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Sur l’appel incident,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence des [6] de son appel incident et de toutes fins qu’il comporte ;

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte, – dispenser Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence des [6] de sa demande de dommages et intérêts'.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [6] » demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- confirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025 par le Président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a enjoint à Madame [U] [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif ;

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025 par le Président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a condamné Madame [U] [B] aux dépens de la première instance ;

Recevant en son appel incident le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [6] » située [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], tel que représenté par son syndic coopératif en exercice, Monsieur [E] [J],

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025 par le Président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

Statuant de nouveau sur ce point,

— assortir l’injonction faite à Madame [U] [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif, d’une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— réserver au Président du tribunal judiciaire de Pontoise la faculté de liquider les astreintes prononcées ;

Recevant en son appel incident le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [6] » située [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], tel que représenté par son syndic coopératif en exercice, Monsieur [E] [J],

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 3 juin 2025 par le Président du tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référer sur la demande de dommages-intérêts ;

Statuant de nouveau sur ce point,

— condamner à titre provisionnel Madame [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [6] » située [Adresse 2] [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— débouter Madame [U] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Madame [U] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [6] » située [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en appel.'

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Rappelant les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [B] indique que le syndic ne disposait d’aucune autorisation de l’assemblée générale lors de l’introduction de son action.

Elle fait valoir que l’appréciation du premier juge, qui a considéré que le demandeur, sollicitant une mesure qui relève du juge des référés, était dispensé d’obtenir cette autorisation, est contraire à l’esprit de cette loi.

L’appelante soutient qu’il n’y a aucune urgence caractérisée puisqu’elle exerce son activité à son domicile depuis janvier 2022 et affirme qu’il existe une contestation sérieuse sur l’interprétation du règlement de copropriété et le fait de savoir si l’exercice d’un emploi d’assistante maternelle constitue une activité professionnelle.

Mme [B] expose que l’exercice d’une activité d’assistante maternelle agréée ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

Elle souligne que les autres copropriétaires n’ont même pas été préalablement informés de l’introduction de la procédure et soutient que M. [J], en sa qualité de syndic coopératif en exercice l’a engagée pour satisfaire ses seuls intérêts personnels et non ceux de la copropriété.

L’appelante affirme qu’elle n’exerce pas une activité artisanale, commerciale ou libérale dans un bureau, un commerce ou une boutique, et que son activité n’entraîne aucune modification de l’affectation des parties privatives qui demeurent à usage d’habitation.

Mme [B] fait valoir que les assistantes maternelles ne sont pas immatriculées au registre du commerce et des sociétés, ni à l’INSEE, que leurs noms figurent sur une liste établie par la mairie qui recense toutes les assistantes maternelles de la ville, qu’elles habitent dans le logement dans lequel elles reçoivent les enfants qu’elles gardent en contrepartie d’un salaire, que leur employeur n’est donc pas un client et conclut que 'revenir à interdire aux assistantes maternelles d’exercer en copropriété équivaudrait à interdire le télétravail'.

Elle relate avoir décidé de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée l’autorisation d’exercer dans son appartement l’activité d’assistante maternelle afin que le litige soit soumis à l’assemblée générale de la copropriété, mais conteste devoir solliciter l’autorisation d’un changement d’usage auprès de la mairie dans la mesure où elle ne demande pas un usage professionnel.

Mme [B] soutient que, tel qu’il est rédigé, le règlement de copropriété n’interdit en réalité dans la copropriété que les professions libérales, commerciales ou artisanales entendues strictement, mais non l’activité d’assistante maternelle.

Le syndicat des copropriétaires indique en réponse que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise, s’agissant d’une instance relevant des pouvoirs du juge des référés.

Sur le fond, il affirme qu’il peut agir en cas de violation du règlement de copropriété par un copropriétaire, que le règlement de copropriété contient une clause d’habitation exclusivement bourgeoise prohibant toute activité professionnelle au sein de l’immeuble.

Il soutient que le métier d’assistante maternelle constitue une activité professionnelle et qu’il est parfaitement possible de l’exercer ailleurs qu’à son domicile.

L’intimé indique que, outre le fait que l’exercice de cette activité professionnelle contrevient aux dispositions du règlement de copropriété de la résidence, il trouble la tranquillité des autres occupants de la copropriété et occasionne des nuisances sonores quotidiennes générées par les enfants gardés et des allers et venues des parents.

Il conclut à la confirmation de l’ordonnance querellée en ce qu’elle a interdit à Mme [B] d’exercer cette activité, avec en outre la mise en place d’une astreinte.

Le syndicat des copropriétaires affirme que, par sa persistance à vouloir poursuivre son activité professionnelle pourtant interdite, malgré une mise en demeure de la cesser, Mme [B] a causé un préjudice à la copropriété, gérée bénévolement par un syndic coopératif, ce qui justifie selon lui l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur ce,

sur la recevabilité de l’action du syndic

Si, par principe, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que s’il y a été autorisé par le syndicat des copropriétaires, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’ 'une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation'.

Dès lors, l’argumentation du syndic étant formée sur le fondement du trouble manifestement illicite et relevant des pouvoirs du juge des référés, il convient de dire que l’autorisation du syndicat des copropriétaires n’était pas nécessaire et l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevable la demande.

sur le trouble manifestement illicite

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il peut notamment résulter d’une atteinte à la propriété ou d’une violation des règles légales définissant les règles de la copropriété et il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer son existence.

En vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 'le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'. (souligné par la cour).

Il est constant en l’espèce que le règlement de copropriété applicable dans l’immeuble où réside Mme [B] prévoit que 'les bâtiments de l’ensemble immobilier sont destinés à titre exclusif à l’habitation principale ou non. Aucun exercice professionnel, même à titre provisoire, ne sera accepté.'

Dès lors que le métier d’assistante maternelle consiste pour la salariée à recevoir, dans le logement où elle habite, des enfants confiés par leurs parents, il existe un doute, au regard des dispositions susvisées, sur le fait que cette activité puisse être prohibée par le règlement de copropriété, aucun changement d’affectation de la destination de l’immeuble n’étant caractérisé, celui-ci restant destiné à titre exclusif à l’habitation principale.

Le règlement de copropriété doit en conséquence être interprété pour déterminer si Mme [B] contrevient aux dispositions de la clause d’habitation bourgeoise qui y figure, ce qui échappe aux pouvoirs de la cour statuant en appel du juge des référés.

En outre, au regard du nombre restreint de parents concernés, le nombre de visiteurs amenés à emprunter les parties communes est modeste et aucune nuisance provenant de cette activité n’est démontrée, Mme [B] versant au contraire aux débats plusieurs attestations faisant état du calme et de l’absence de désordres générés par les enfants.

En conséquence, il convient de dire que l’existence d’une violation évidente de la règle de droit n’est pas caractérisée en l’espèce et l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle enjoint à Mme [B] de cesser toute activité professionnelle. Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au regard du sens de la décision rendue, aucune résistance abusive de Mme [B] ne peut être caractérisée et la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sur ce fondement sera rejetée. L’ordonnance critiquée sera confirmée de ce chef;

Sur les demandes accessoires

Mme [B] étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [B] la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimé sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de dispenser Mme [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires et en ce qu’elle a l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' d’enjoindre à Mme [U] [G] [B] d’avoir à cesser toute activité professionnelle d’assistante maternelle au sein de son lot à usage privatif ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [6]' à verser à Mme [U] [G] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dispense Mme [U] [G] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Marion SEUS, Adjoint faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

L’Adjoint faisant fonction La Présidente