COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 FEVRIER 2025

N° RG 22/05240 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VLYP

AFFAIRE :

[L] [Z]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE HADANCOURT, sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANAGO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juin 2022 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/06997

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-Christine GERBER,

M^e Dan ZERHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [L] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Autre qualité : Appelant dans 22/05239 (Fond)

Représentant : M^e Marie-Christine GERBER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE HADANCOURT, sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA MANAGO, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Marie VALENTE D’ANDREA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [Z] est copropriétaire du lot n°2, un appartement, situé au premier étage du bâtiment A de la [Adresse 11] à [Localité 9], résidence soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de nuisances sonores, par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2016, elle a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir désigner un expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 4 juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire du 27 novembre 2019, Mme [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Pontoise, ainsi que M. et Mme [G] et Mme [I], aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer des travaux d’isolation phonique et à l’indemniser du préjudice subi.

Par jugement contradictoire rendu le 3 juin 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— Déclaré recevables les demandes de Mme [Z] ;

— Débouté Mme [Z] de ses demandes ;

— L’a condamnée aux dépens ;

— L’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Mme [Z] a relevé appel de ce jugement le 5 août 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 juillet 2024, par lesquelles Mme [Z], appelante, invite la Cour à :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— Infirmer le jugement rendu le 3 juin 2022 en ce qu’il :

o l’a Déboutée de ses demandes ;

o l’a condamnée aux dépens ;

o l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée à raison du vice

affectant le plancher haut de son appartement et des nuisances sonores subies ;

En conséquence :

' A titre principal :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de poutraison du plancher haut de son appartement, sous les appartements [R] et [I], selon les préconisations de l’expert judiciaire et sous la direction de l’architecte ou du maître d''uvre qui sera désigné par ledit syndicat ;

' A titre subsidiaire :

— Condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux d’isolation du plancher haut de son appartement, sous les appartements [R] et [I], selon les préconisations de l’expert judiciaire et sous la direction de l’architecte ou du maître d''uvre qui sera désigné par ledit syndicat ;

Vu les dispositions de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

— Assortir la réalisation de ses travaux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la fin des travaux ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 700 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance, à la somme de 53 900 euros (sic) arrêtée au mois de juillet 2024, à parfaire au jour de la réception des travaux de renforcement de la poutraison du

plancher haut de son appartement ou de son isolation ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés, tant en première instance qu’en appel, soit la somme totale de 10 000 euros ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment :

— Les frais des constats d’huissiers des 4 février 2011 et 11 décembre 2019 ;

— Les frais d’expertise judiciaire ;

Et qui pourront être recouvrés par Maître Marie-Christine Gerber, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 11 septembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement du 3 juin 2022 en ce qu’il a déclaré Mme [Z] recevable en sa demande de le voir condamné à réaliser des travaux sur les parties communes,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 3 juin 2022 en ses autres dispositions, notamment, en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes indemnitaires, et condamné celle-ci au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent, statuant de nouveau,

— Dire et juger irrecevable Mme [Z] en ses demandes, fins et conclusions, dirigées à son encontre, s’agissant de la demande de condamnation, à titre principal, à réaliser les travaux sous astreinte, à titre principal portant sur la poutraison du plancher, partie commune, sans l’autorisation de l’assemblée,

— Dire et juger irrecevable Mme [Z] en ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires s’agissant de la demande de condamnation, à titre subsidiaire, à réaliser les travaux sous astreinte portant sur des travaux d’isolation du plancher bas des appartements [R] et [I], celle-ci étant nouvelle,

— Débouter Mme [Z] de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater', 'accueillir’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de Mme [Z] telle que soulevée par le syndicat des copropriétaires au regard de l’étendue de ses pouvoirs :

En droit :

Selon l’article 122 du code de procédure civile :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable jusqu’au 1er juin 2020 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er juin 2020 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

En l’espèce :

Pour déclarer recevables les demandes de Mme [Z], le premier juge a retenu que celles-ci étaient fondées sur un préjudice 'causé par le défaut d’exécution par le syndicat des copropriétaires, de travaux sur les parties communes'. (jugement entrepris, page 4)

En appel, la Cour observe que la demande de Mme [Z] (afin de faire cesser les nuisances sonores) tend au principal, à voir condamner le syndicat des copropriétaires 'à faire exécuter les travaux de poutraison du plancher haut de [son] appartement … selon les préconisations de l’expert judiciaire …' et à titre subsidiaire, à voir condamner le syndicat des copropriétaires 'à faire exécuter les travaux d’isolation du plancher haut de [son] appartement … selon les préconisations de l’expert judiciaire …'.

Mme [Z] joint à sa demande, en particulier, le rapport d’expertise judiciaire rendu le 4 juillet 2019 par M. [O], ainsi que ses annexes. L’expert était mandaté par le Tribunal au regard des désordres suivants 'bruits excessifs diurnes et nocturnes en provenance des appartements du dessus’ (page 6) et selon l’énoncé de mission suivant 'appréciation de la réalité des nuisances et/ou désordres allégués en référence aux prescriptions réglementaires, aux usages et aux règles de l’art ainsi que de la nature des travaux propres à y remédier’ (page 6).

Selon les conclusions de l’expert (page 24) : Dans cette maison de construction modeste édifiée au 19ème siècle, mono-familiale à l’origine, qui fut vendue par appartements à la fin du XXème, les planchers présentent un déficit structurel d’isolation concernant la partie commune à savoir les solives (et non pas les lambourdes ou les parquets), auquel les revêtements de sol disposés par les copropriétaires ne peuvent remédier dès lors que ces solives subissent des flexions excessives sous l’effet du poids des marcheurs. L’expert préconise deux solutions confortatives : ou bien créer un plafond indépendant du plancher (solution indépendante des parties communes) ou bien un raidissement du plancher lui-même en intervenant sur les solives (qui sont des parties communes).

Lues à la lumière des conclusions de ce rapport, les demandes de Mme [Z] formulées au principal sont recevables au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction en vigueur avant puis à compter du 1er juin 2020, en tant qu’elles tendent à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux de poutraison de son plancher, à savoir les travaux de raidissement du plancher lui-même en intervenant sur les solives, qui sont des parties communes. Il en va de même des demandes indemnitaires subséquentes à ces demandes au principal.

Toutefois ne sont pas recevables, les demandes de Mme [Z] formulées à titre subsidiaire, dès lors qu’elles tendent à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux d’isolation du plancher haut de l’appartement afin de rendre le plafond indépendant du plancher, ce qui est une solution indépendante des parties communes et qui ne concerne en rien le syndicat des copropriétaires. La Cour relève de plus que Mme [Z] s’est abstenue de contester la résolution 14 de l’assemblée générale du 21 mai 2014 aux termes de laquelle 'il est décidé de ne pas réaliser des travaux d’isolation phonique aux frais de la copropriété, ces travaux étant d’ordre privatif '(pièce appelante n°8). Il en va de même des demandes indemnitaires subséquentes à ces demandes subsidiaires.

Les demandes de Mme [Z] formulées à titre subsidiaire sont irrecevables, ainsi que les demandes indemnitaires subséquentes.

Le jugement sera réformé sur ce point.

Sur les demandes de Mme [Z] formulées à titre indemnitaire, afin d’indemnisation de ses préjudices dus aux nuisances sonores

Mme [Z] invoque d’une part, selon ses demandes, un préjudice de jouissance dès lors que les nuisances sonores l’empêchent de jouir de la sérénité de son logement, et d’autre part, selon ses écritures, un préjudice moral et des troubles dans les conditions d’existence dès lors que son sommeil et sa santé sont altérés, qu’elle vit avec des boules Quiès, qu’elle a du déménager sa chambre dans son salon, qu’elle tente vainement de demander à ses voisins de faire cesser les bruits, etc…

Il ressort en outre des pièces qu’elle produit, qu’elle a déposé deux mains courantes les 20 juillet 2012 et 13 février 2013 et intitulées 'troubles de voisinage', se plaignant des nuisances sonores de ses voisins Mme [D] et M. [G], qu’elle décrit comme 'des bruits volontaires toute la nuit … ils le font exprès c’est évident', et qu’elle leur a écrit de nombreuses lettres entre 2011 et 2014.

Pour écarter la responsabilité fautive du syndicat des copropriétaires quant à ces nuisances sonores au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable jusqu’au 1er juin 2020, le premier juge a retenu que Mme [Z] n’établit pas l’existence d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires, qui n’a aucune obligation légale de modifier la structure originelle de cet immeuble du 19e siècle afin d’en améliorer l’isolation phonique.

Et, pour écarter la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires quant à ces nuisances sonores, le premier juge a retenu que l’expert précise que l’immeuble présente un déficit structurel d’isolation du à sa conception initiale, faite dans les règles de l’art – à une époque où les normes acoustiques du 21e siècle ne s’appliquaient pas.

Il ne s’agit donc ni d’un vice de conception ou de construction, ni d’un défaut d’entretien. En effet si l’expertise judiciaire a constaté en juillet 2019, dans l’appartement que Mme [Z] a acheté en 2007, 'le très mauvais état du parquet ainsi que des lambourdes soutenant ce dernier [qui] apparaissent effectivement pourries », il s’agit de parties privatives et nullement des solives qui seules, sont des parties communes.

La Cour complète ensuite la motivation du Tribunal au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er juin 2020, qui est également applicable à l’espèce dès lors que la demande indemnitaire couvre une période qui s’étend jusqu’en 2024. Ces dispositions ouvrent une nouvelle cause de responsabilité du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elles énoncent en particulier ' Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes'. Il est toutefois constant que l’appelante, à qui incombe la charge de la preuve de l’existence d’un dommage, n’en rapporte pas la preuve en se bornant à faire état de troubles du voisinage avec ses voisins du dessus, ni par la production du rapport de 2019 où l’expert judiciaire mentionne une 'perception des bruits de pas dans des conditions de marche usuelle (…)' caractéristique 'propre aux planchers anciens en bois … de nombreux immeubles anciens présentent les mêmes inconvénients et bruits de pas, liés… aux caractéristiques structurelles inhérentes aux modes constructifs d’autrefois.'

Dans ces conditions, aucune des causes de responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être retenue au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ni dans sa rédaction en vigueur avant le 1er juin 2020, ni dans sa rédaction en vigueur postérieurement.

Le jugement sera confirmé en tant qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Réforme le jugement du 3 juin 2022 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de Mme [Z], formulées à titre subsidiaire et tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux d’isolation du plancher haut de son appartement, sous les appartements [R] et [I], selon les préconisations de l’expert judiciaire et sous la direction de l’architecte ou du maître d''uvre qui sera désigné par ledit syndicat, de même que les demandes indemnitaires subséquentes.

Statuant de nouveau des chefs réformés :

— Déclare Mme [Z] irrecevable en ses demandes formulées à titre subsidiaire et tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux d’isolation du plancher haut de son appartement, sous les appartements [R] et [I], selon les préconisations de l’expert judiciaire et sous la direction de l’architecte ou du maître d''uvre qui sera désigné par ledit syndicat, de même que les demandes indemnitaires subséquentes,

— Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [L] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 9], dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA Manago, RCS de [Localité 10] n° 302 654 173, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [L] [Z] aux dépens d’appel ;

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président