COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 MARS 2025

N° RG 22/02250 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VDO7

AFFAIRE :

[N] [H]

…

C/

[M] [U]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 10 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 18/12421

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

M^e Bertrand LIONEL-MARIE, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [H]

né le 28 Décembre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] [X] épouse [H]

née le 04 Juillet 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

Représentant : M^e Nazli ERSAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [M] [U]

né le 09 Janvier 1940 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [F] [Y] épouse [U]

née le 06 Novembre 1941 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Bertrand LIONEL-MARIE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0522

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

**********

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 19 septembre 2014 reçu par Me [B] [O], notaire, M. [N] [H] et Mme [T] [X] épouse [H] (ci-après, « M. et Mme [H]») ont acheté à M. [M] [U] et Mme [F] [Y] épouse [U] (ci-après, « M. et Mme [U] »), un pavillon d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], leur appartenant depuis le 8 octobre 1976.

Était annexée à l’acte une lettre de la communauté d’agglomération du Sud de Seine du 3 avril 2014 attestant que la parcelle était bien raccordée au réseau d’assainissement public.

Par lettre du 17 mars 2015, le notaire des vendeurs les a informés de ce que « M et Mme [H] effectuent des travaux sur les canalisations et auraient constaté des anomalies car il semblerait que l’installation n’est pas raccordée au réseau public mais qu’il partage le réseau avec la maison voisine ».

Par courrier du 7 novembre 2017, Me [Z], notaire de M. [L], lui-même propriétaire du pavillon voisin, a envoyé à M. [H] les conclusions d’un diagnostic technique réalisé le 22 mars 2017 en vue de la vente de son bien indiquant : « Le système d’assainissement de la propriété de M. [H] (voisin mitoyen) passe par la propriété de M. [L] avec des problèmes d’encombrement de conduits d’évacuation eaux usées / eaux vannes chez M. [L]. Il serait judicieux que le système d’assainissement actuel soit séparé et indépendant pour chaque maison ».

En mars 2018, M. et Mme [H] ont fait évaluer le montant des travaux permettant de rendre leur système d’assainissement autonome de celui de la propriété voisine par les sociétés Suez et Alval Renovation, pour un total de 10 619, 14 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 novembre 2018, leur conseil a mis en demeure les époux [U] de leur en payer le coût à titre de dommages-intérêts pour leur avoir vendu une maison équipée d’un réseau d’assainissement non conforme et non indépendant.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 novembre 2018, les époux [U] ont indiqué « Nous sommes très étonnés de cette mise en cause dont nous ne sommes pour rien responsables. Nous ne sommes pas au courant que le système d’assainissement du [Adresse 2] passerait par le terrain du voisin ».

Par actes du 18 décembre 2018, M. et Mme [H] ont assigné M. et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Nanterre en réparation de l’ensemble de leurs préjudices résultant de leur manquement à l’obligation de délivrance conforme à l’occasion de la vente du 19 septembre 2014.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— dit n’y avoir lieu d’examiner la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’article 1648 du code civil, inapplicable au litige,

— débouté M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et Mme [H] aux dépens de l’instance,

— condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [U] la somme de 4 605 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 5 avril 2022, M. et Mme [H] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 16 novembre 2022, de :

— confirmer le jugement déféré, mais uniquement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’examiner la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [U], tirée de la prescription de l’article 1648 du code civil,

— infirmer le jugement déféré, sur le surplus,

Statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur action,

— dire que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en délivrant aux acquéreurs une maison équipée d’un réseau d’assainissement non-conforme et non indépendant, passant par la propriété de leurs voisins, M. et Mme [L],

En conséquence,

— condamner M. et Mme [U] à les indemniser de leur préjudice matériel et moral subi et à leur payer les sommes suivantes :

*au titre de la réparation du préjudice matériel subi consistant dans le coût des travaux de réfection du réseau d’assainissement de la maison, visant à lui conférer un caractère autonome

'''''''''''''''''''''''.10 619,14 euros,

*au titre de la réparation du préjudice moral''''''''''''..5 000 euros,

*au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile'''4 000 euros,

— débouter M. et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. et Mme [U] en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers, au profit de la société Schaeffer avocats, représentée par M^e Wilfried Schaeffer avocat au barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 5 septembre 2023, M. et Mme [U] prient la cour de :

— les juger recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— juger M. et Mme [H] mal fondés en leur appel et les en débouter, en toutes ses fins,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner M. et Mme [H] à leur payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024.

SUR QUOI :

Les appelants ont abandonné le fondement juridique des vices cachés de l’article 1641 du code civil et leur action à hauteur d’appel repose sur l’obligation de délivrance conforme de l’article 1604 du code civil et vise à l’indemnisation de leurs préjudices matériel et moral.

Ils exposent que les vendeurs leur ont livré une maison équipée d’un réseau d’assainissement qui n’était pas raccordé directement au réseau public malgré les termes de l’acte de vente et qu’à tout le moins, étant tenus d’une obligation d’information envers les acquéreurs, les intimés ne pouvaient rester ambigus sur une question aussi déterminante que la conformité du réseau aux règles de l’art et à la réglementation en vigueur du dispositif d’assainissement, notamment à l’article 42 du règlement sanitaire départemental des Hauts de Seine.

Ils estiment à la somme de 10.619,14 euros TTC le coût des travaux de remise en état du réseau d’assainissement, sans compter le préjudice moral du fait des tracas subis.

Les vendeurs intimés estiment que le bien vendu est conforme aux stipulations contractuelles et que leur ancienne maison est bien raccordée au réseau public d’assainissement, même si c’est en transitant par la parcelle voisine ce qu’ils ignoraient mais qui n’empêche pas le bon fonctionnement des évacuations.

Sur ce,

L’article 1604 du code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de I 'acheteur, » Il s’évince de ce texte que l’acheteur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée.

L’article 1610 du même code prévoit : « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession. si le retard ne vient que du fait du vendeur » et l’article 1611 que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’ acquéreur du défaut de délivrance.

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause selon laquelle " Le VENDEUR déclare que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, ainsi constaté par une lettre délivrée le 3 avril 2014 par le service d’assainissement communal, dont l’original est demeuré annexé.

Il déclare également :

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes.

Le raccordement à l’installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service public de l’assainissement en date du 3 avril 2014 dont le rapport est demeuré annexé’ ".

Il est constant qu’aucune autre clause de l’acte de vente du 19 septembre 2014 litigieux ne fait référence au dispositif d’assainissement de l’immeuble objet de la vente.

Les acheteurs fondent essentiellement leur démonstration sur la production d’un diagnostic du dispositif d’assainissement de leur bien qu’ont fait réaliser les voisins en vue de sa vente et dont les conclusions sont les suivantes :

«  Le système d’assainissement de la propriété de Monsieur [H] (voisin mitoyen) passe par la propriété de M. [L] avec des problèmes d’encombrements de conduits d’évacuation eaux usées / eaux vannes chez M. [L]. Il serait judicieux que le système d’assainissement actuel soit séparé et indépendant pour chaque maison ".

Dans le cadre de cette investigation, la société BC2E Diagnostics immobiliers conclut à une non-conformité du système d’assainissement collectif de la maison des consorts [L] sans toutefois les décrire, ni les documenter.

Cet avis qui concerne la maison voisine ne fait en outre que préconiser une séparation des systèmes d’assainissement des deux immeubles voisins. Les consorts [L] ont néanmoins vendu leur pavillon le 5 décembre 2017 sans que ces travaux n’aient été réalisés ni par ses propriétaires ni par les consorts [H] depuis la vente malgré la production de devis des sociétés Suez et Alval Renovation de mars 2018 sur la base desquels les appelants évaluent leur préjudice matériel.

Mais au-delà de cette absence de dommage lié au réseau, force est de constater que l’acte ne garantissait pas l’indépendance du réseau d’assainissement de la maison vendue mais simplement son raccordement au réseau public ce qui est le cas.

Ce premier engagement de raccordement au réseau public est conforté par une lettre délivrée après contrôle, le 3 avril 2014, par le service d’assainissement communal (Communauté d’agglomération de Sud de Seine et CIG Région SARP Société d’Assainissement Rationnel et de Pompage IDF), dont l 'original a été annexé à l’acte de vente.

Quant à l’article 42 alinéa 1 du règlement sanitaire départemental des Hauts de Seine qui n’aurait pas été respecté par les vendeurs, il prévoit que :

« L 'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées doit pouvoir être assurée en permanence.

Aucun obstacle ne doit s’opposer à la circulation de l’air entre l’égout public ou le dispositif de traitement des eaux usées et l’atmosphère extérieure, au travers des canalisations et descentes d’eaux usées des immeubles notamment lorsque le raccordement nécessite l’installation d’un poste de relevage."

Or, aucune preuve de ce que l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales provenant du fonds des consorts [U] ne serait pas assurée, n’est apportée par les appelants. Aucune stipulation dans l’acte ne vient mentionner le respect particulier de ce texte non plus de sorte qu’il ne peut y avoir manquement à l’obligation de délivrance.

Les non-conformités que les appelants invoquent n’en sont pas. Dès lors, le jugement déféré doit être confirmé et les appelants déboutés de toutes leurs demandes.

Les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Succombant, M. [N] [H] et Mme [T] [X] épouse [H] seront condamnés à verser à M. [M] [U] et Mme [F] [U] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais à hauteur d’appel et supporteront les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [H] et Mme [T] [X] épouse [H] à payer à M. [M] [U] et Mme [F] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [H] et Mme [T] [X] épouse [H] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,