COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUILLET 2025

N° RG 22/05973 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VN5G

AFFAIRE :

S.A.S. [20], titulaire d’un office de commissaires de Justice associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

(précédemment dénommée SELARL [19] et antérieurement SCP [16])

C/

[F], [S], [Z] [X]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Août 2022 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 01

N° Section : 00

N° RG : 21/00026

jugement modifié le 28 Novembre 2022

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e LAFON

— M^e RONZEAU

— M^e DELORME

— M^e DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. [20], titulaire d’un office de commissaires de Justice associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

(précédemment dénommée SELARL [19] et antérieurement SCP [16])

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 13]

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20220342

APPELANTE

****************

Maître [F], [S], [Z] [X]

né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 11]

S.C.P. [23], titulaire d’un office notarial, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social

N° SIRET : [N° SIREN/SIRET 8]

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentés par M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 2027637

M^e Elodie CAZENAVE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Maître [I]-[W] [P]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 21]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 022627 -

M^e Aymeric ANGLES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [M], venant aux droits de M. [A] [M], décédé le [Date décès 7] 2018, en qualité d’héritière universelles suivant acte de notoriété du 15 avril 2019

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 18] (RE)

de nationalité Italienne

[Adresse 24]

[Localité 9] (MN)

(ITALIE)

représentée par M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

M^e Jean-François SAMPIERI-MARCEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

***

FAITS ET PROCEDURE,

Le 18 avril 2012, [A] [M] a obtenu du tribunal de Bologne (Italie) une ordonnance d’injonction de payer (decreto ingiuntivo) à l’encontre de M. [J] [U], condamnant celui-ci à lui payer, solidairement avec deux autres personnes, la somme de 480 000 euros, outre les intérêts et frais, en application d’un contrat de prêt d’argent conclu en 2010.

Le 13 mars 2013, il a obtenu du même tribunal un certificat de titre exécutoire européen (TEE).

Le 17 mars 2015, il a fait inscrire par la SCP d’huissiers de justice [15] une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier appartenant à M. [U] pour un montant de 403 946,79 euros.

Par décision du tribunal de Bologne du 12 août 2015, confirmée en appel le 8 janvier 2016, le certificat TEE a été annulé en raison d’irrégularité affectant sa signification.

Néanmoins, [A] [M] a obtenu une décision de reconnaissance du caractère exécutoire en France de l’ordonnance d’injonction de payer du 18 avril 2012.

Le 18 janvier 2018, la SELARL [19], venant aux droits de la SCP [15], a sollicité du service de la publicité foncière la mainlevée de l’hypothèque judiciaire inscrite le 17 mars 2015.

Le 25 janvier 2018, le bien immobilier appartenant à M. [U], anciennement grevé de l’hypothèque, a été vendu suivant acte dressé par Mme [X], notaire exerçant au sein de la SCP [17], avec la participation de M. [P], notaire.

Dans le même temps, le tribunal de grande instance de Nanterre, saisi par M. [U] aux fins de voir ordonner la mainlevée et la radiation de l’hypothèque judiciaire a, par jugement du 5 octobre 2018, confirmé la validité de l’hypothèque judiciaire prise sur son bien.

Par actes d’introductifs d’instance des 17, 18 et 24 novembre 2020, Mme [L] [M], venant aux droits de [A] [M], décédé le [Date décès 7] 2018, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société [20], étude d’huissiers de justice venant aux droits de la SCP [19], Mme [X] et M. [P], notaires aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement d’une somme de 403 946,79 euros correspondant au montant de l’inscription d’hypothèque prise sur le bien immobilier de M. [U].

Par un jugement rendu le 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

' Condamné la société [20], venant aux droits de la société [19], à payer à Mme [L] [M] la somme de quatre cent trois mille neuf cent quarante-six euros et soixante-dix-neuf centimes (403 946,79 €), outre intérêts légaux à compter du 2 février 2018, en réparation du préjudice causé par la perte de l’hypothèque judiciaire prise par [A] [M] ensuite de la mainlevée fautive de cette hypothèque par la société [19],

' Débouté Mme [L] [M] de ses demandes contre Mme [F] [X], notaire, la SCP [17], notaire associés, et M. [I] [P], notaire,

' Débouté la société [20] de sa demande de garantie formée contre la SCP [17],

' Condamné la société [20] à payer les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* cinq mille euros (5 000 €) à Mme [L] [M],

* deux mille cinq cents euros (2 500 €) à Mme [F] [X],

* deux mille cinq cents euros (2 500 €) à la SCP [17],

* mille cinq cents euros (1 500 €) à M. [P].

' Rejeté toute demande plus ample ou contraire,

' Condamné la société [20] aux dépens de l’instance,

' Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par un jugement rectificatif en date du 28 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a complété le dispositif en ordonnant la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Par acte du 29 septembre 2022, la société [20] a interjeté appel du jugement du 30 août 2022 à l’encontre de Mme [F] [X], M. [I] [P], Mme [L] [M] et la société SCP [17] (RG n°22/5973).

Par acte du 8 décembre 2022, la société [20] elle a également interjeté appel du jugement rectificatif du 28 novembre 2022 à l’encontre de Mme [F] [X], M. [I] [P], Mme [L] [M] et la société SCP [17] (RG n°22/7377).

Par ordonnance de jonction du 15 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a joint les deux procédures sous le RG n°22/5973.

Par dernières conclusions notifiées le 6 février 2023, la société [20] demande à la cour de :

' La dire et juger recevable et bien fondée en ses appels,

' Infirmer les décisions entreprises des chefs critiqués

Et statuant à nouveau :

' Juger que Mme [M] ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable à la SAS [20] pouvant engager sa responsabilité à l’origine du préjudice invoqué,

' Juger que Mme [M] qui justifie du fondement juridique de sa demande d’indemnisation par une demande de mainlevée d’hypothèque qui lui aurait fait perdre la garantie hypothécaire de premier rang alors que la mainlevée n’est jamais intervenue ne caractérise pas le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice,

En conséquence :

' Déclarer Mme [M] mal fondée en toutes ses demandes telles que dirigées à l’encontre de la société [20]

Subsidiairement :

' Juger que Mme [M] ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable,

' La débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' En tout état de cause, condamner la SCP [17] à garantir la SAS [20] de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre,

' Condamner Mme [M] et tout succombant au paiement d’une somme de 3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2023, Mme [F] [X] et la SCP [23], intimées, demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

' Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 30 août 2022, et son rectificatif, en ce qu’il déboute Mme [M] de toutes ses demandes dirigées à leur encontre,

' Confirmer le jugement du 30 août 2022 en ce qu’il a débouté la société [20] de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la SCP [17], aujourd’hui SCP [23], notaires, et en ce qu’il l’a condamnée à payer à Maître [X] et à la SCP [17], notaires, la somme de 2 500 euros chacune au titre des frais irrépétibles,

En tout état de cause,

' Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes dirigées à leur encontre, et notamment sa demande au titre des frais irrépétibles,

' Débouter la SAS [20] de sa demande de garantie formulée à l’encontre de la SCP [23], anciennement SCP [17], notaire,

' Condamner la SAS [20], huissiers, solidairement avec tout succombant, à leur payer la somme de 5 000 euros chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SAS [20], commissaires de justice, ou tous succombant, aux dépens, dont distraction au profit de Maître Michel Ronzeau, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 8 avril 2025, Mme [M], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1991, 1240 et 1241 du code civil, de :

' Confirmer le jugement du 30 août 2022, complété par jugement du 28 novembre 2022, dans les rapports entre la SAS [20], venant aux droits de la société [19], et Mme [M],

' Rejeter toutes conclusions contraires à son encontre,

' Condamner la SAS [20] et la SCP [23] venant aux droits de la SCP [17] à lui payer la somme de 5 000 euros H.T. au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SAS [20] et qui de droit aux dépens.

Par d’uniques conclusions notifiées le 7 mars 2023, M. [I] [P] demande à la cour, au visa des articles 23 de la loi du 25 ventôse an XI, et 1240 du code civil, de :

A titre principal

' Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire

' Débouter les différentes parties de leurs demandes à son encontre,

En tout état de cause

' Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1 500 euros au titres des frais irrépétibles,

' Condamner la partie succombante en tous les dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 30 avril 2025.

SUR CE, LA COUR,

Sur les limites de l’appel

Il résulte des conclusions des parties que le jugement est contesté en toutes ses dispositions.

L’affaire se présente donc dans les mêmes termes qu’en première instance, chaque partie reprenant devant la cour les moyens développés devant les premiers juges.

Sur la responsabilité de l’huissier de justice et des notaires

Pour retenir la responsabilité de l’huissier de justice, le tribunal a relevé que ce dernier admettait avoir procédé à la mainlevée de l’hypothèque sans en avoir reçu mandat et sans en avoir ensuite informé [A] [M]. S’agissant des notaires, il a écarté leur responsabilité en retenant qu’aucun élément ne leur permettait de douter de la véracité de l’acte de mainlevée qui leur avait été communiqué.

Moyens des parties

La société [20] poursuit l’infirmation du jugement en contestant tout lien de causalité entre la mainlevée sollicitée et le préjudice allégué. Sans contester qu’une instruction tendant à la mainlevée de l’hypothèque avait été donnée par l’huissier de justice, sans mandat de son client, elle souligne qu’à la date de la vente cette instruction n’avait pas été suivie d’effet et que l’hypothèque était toujours inscrite.

Mme [M] conclut à la confirmation du jugement en faisant valoir que l’huissier de justice a demandé la mainlevée de l’hypothèque sous la pression de M. [U] et que la date exacte de la vente est le 25 janvier 2018 et non le 11 septembre 2018. S’agissant du lien de causalité, elle affirme s’être retrouvée dans l’impossibilité de revendiquer le bénéfice de l’hypothèque en raison de la mainlevée sollicitée une semaine avant par l’huissier de justice.

Mme [X] et la SCP [23] concluent à la confirmation du jugement en faisant valoir que le vendeur, M. [U], leur avait communiqué un acte établi par la SELARL [19], huissiers de justice, valant mainlevée pure et simple de l’hypothèque, acte signifié au bureau du service de la publicité foncière de Vanves le 18 janvier 2018.

M. [P] poursuit également la confirmation du jugement en faisant valoir que les notaires disposaient de tous les éléments démontrant que la mainlevée de l’hypothèque avait été ordonnée.

Appréciation de la cour

La société [20] ne conteste pas que la mainlevée de l’hypothèqe a été ordonnée sans ordre préalable du créancier.

Certes, le service des hypothèques n’avait pas eu le temps matériel d’enregistrer la mainlevée mais les éléments versés démontrent que celle-ci avait bien été ordonnée par l’huissier de justice.

Il n’est pas démontré, ni du reste allégué, que cette mainlevée résulterait d’une erreur de l’huissier de justice ou encore que le service des hypothèques aurait pu la rejeter de telle sorte qu’à la date de la vente, la mainlevée avait bien été ordonnée, elle était bien valable et les notaires n’avaient aucune raison de ne pas tenir compte de l’acte de mainlevée qui leur était présenté par M. [U].

C’est donc exactement que le tribunal a retenu qu’en ordonnant la mainlevée de l’hypothèque sans en avoir reçu mandat de son client, la SCP d’huissiers de justice avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Il sera ajouté que cette mainlevée a produit tous ses effets à la date de sa notification aux services de la publicité foncière, peu important qu’elle n’ait pas encore été transcrite, la validité de la mainlevée n’étant pas subordonnée à son enregistrement.

Ainsi que l’a relevé le tribunal, il n’est pas démontré que les notaires auraient dû écarter l’acte de mainlevée qui leur a été présenté, étant rappelé que les notaires n’ont pas, en l’absence d’éléments leur permettant de douter de la véracité des documents qui leur sont produits, à effectuer de vérifications complémentaires.

Au surplus, quand bien même ils auraient procédé à un contrôle auprès des services de la publicité foncière, ceux-ci auraient nécessairement confirmé avoir reçu l’ordre de mainlevée, la notification de cette mainlevée n’étant nullement contestée.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Constatant que le prix de vente du bien de M. [U] couvrait très largement le montant de la garantie prise, le tribunal a condamné la société [20] au paiement de la somme inscrite, soit 403 946,79 euros outre les intérêts.

C’est cependant exactement que la société [20] souligne que, comme le fait valoir Mme [M] elle-même, la faute de l’huissier de justice lui a seulement fait perdre une chance de bénéficier de la garantie hypothécaire. Or l’indemnisation au titre d’une perte de chance n’est jamais égale à l’avantage perdu.

En revanche, contrairement à ce qu’affirme encore l’appelante, du fait de l’ordre de mainlevée donné fautivement, l’hypothèque n’existait plus au jour de la vente et ce indépendamment de l’absence de retranscription sur les livres de la publicité foncière.

Compte tenu du prix de vente de 1 185 000 euros, qui permettait sans difficulté de remplir Mme [A] des droits qu’elle tenait de l’hypothèque, la perte de chance sera évaluée à 99%.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé les dommages et intérêts à la somme de 403 946,79 euros, laquelle sera ramenée à 399 907,32 euros.

Sur la garantie des notaires

Ainsi que l’a jugé le tribunal, en l’absence de faute des notaires, ces derniers ne sauraient être condamnés à garantir la société [20] au titre des dommages et intérêts auxquels elle se trouve condamnée

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société [20], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle devra en outre verser à Mme [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, celle de 4 000 euros à la SCP [23] et Mme [X] pris ensemble et celle de 1 500 euros à M. [P].

Les demandes de la société [20] sur ce même fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la société [20], venant aux droits de la société [19], à payer à Mme [L] [M] la somme de quatre cent trois mille neuf cent quarante-six euros et soixante-dix-neuf centimes (403 946,79 €), outre intérêts légaux à compter du 2 février 2018 ;

Le confirme pour le surplus, en ce compris la rectification opérée par le rendu le 28 novembre 2022 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [20] à payer à Mme [L] [M] la somme de 399 907,32 euros outre intérêts légaux à compter du 2 février 2018 ;

Condamne la société [20] aux dépens de la procédure d’appel ;

Dit qu’ils pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société [20] à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

—  5 000 euros à Mme [M],

—  4 000 euros à la SCP [23] et Mme [X], pris ensemble,

—  1 500 euros à M. [P] ;

Déboute la société [20] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente