Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 3 décembre 2025, n° 23/03774

TGI 30 mars 2023

CA Versailles
Confirmation 3 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Caractère privatif de la canalisation
La cour a confirmé que la canalisation est une partie commune, car elle est située à l'extérieur du lot privatif et ne peut être considérée comme affectée à l'usage exclusif de M. [I].
Rejeté
Indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie perdante, doit payer des indemnités à M. [I] et a confirmé le jugement sur ce point.
Accepté
Validité du jugement du Tribunal judiciaire
La cour a confirmé le jugement du Tribunal judiciaire, considérant que les décisions prises étaient justifiées.
Accepté
Indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, doit verser des indemnités à M. [I].

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 3 déc. 2025, n° 23/03774
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/03774
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 mars 2023, N° 21/03756
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès LEBATTEUX SIMONCindy FOUTELDelphine RIBAULT
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CLOS SAINT NICOLAS

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03774 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V45E

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CLOS SAINT NICOLAS, [Adresse 2] – [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AE2C SYNDIC

[M] [I]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/03756

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Cindy FOUTEL,

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE CLOS SAINT NICOLAS, [Adresse 2] – [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la SARL AE2C SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 et M^e Delphine RIBAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2059

APPELANT

****************

Monsieur [M] [I]

[Adresse 2] et [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier Le Clos Saint Nicolas, soumis au statut de la copropriété, est composé de deux immeubles et de 3 pavillons, dont l’un correspond au lot n°49 et appartient à M. [I], qui l’a acquis en 2018.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel, par déclaration du 9 juin 2023, d’un jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 30 mars 2023, en tant qu’il a :

— Annulé la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 2021,

— Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, recouvrés par la Selarl Lexavoué Paris-Versailles, avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [I] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— réformer intégralement le jugement du 30 mars 2023 ;

Statuant à nouveau,

— juger que la canalisation fuyarde est une partie privative de M. [I] qui en a l’usage exclusif ;

— juger que les frais d’entretien et de réparation de cette canalisation incombent à M. [I] ;

En conséquence :

— juger que la résolution n°15 de l’assemblée générale du 7 avril 2021 est régulière ;

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Statuant à nouveau

— condamner M. [I] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— rappeler que la restitution des sommes versées par lui-même au titre du jugement du 30 mars 2023 est de droit.

Vu les conclusions notifiées le 18 avril 2025, par lesquelles M. [I], intimé, invite la Cour à :

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel,

— confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles du 30 mars 2023 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

Et y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Asma Mze de la Selarl LX Paris-Versailles-Reims pourra recouvrer directement les dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire’ ou 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la nature de la canalisation faisant l’objet de la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale du 7 avril 2021

L’énoncé de cette résolution n°15 (votée par 14 voix contre 1, pas d’abstention) est :

' VOTE SUR LE CARACTERE PRIVATIF DES CANALISATIONS DESSERVANT UN LOT : / Depuis plusieurs années, un sujet existe entre la copropriété et le lot pavillon n°49.

En effet, lors de la dernière vente de ce bien et au vu du diagnostic privatif d’assainissement du lot n°49, réalisé à cet effet, il a été constaté par le SIARNIC, l’existence d’un écoulement d’eaux usées dans le réseau privatif de collecte des eaux pluviales de l'[Adresse 6], ce qui constitue une source de pollution et une infraction à la réglementation en vigueur.

Après recherche de fuite effectuée aux frais de la copropriété, il s’avère que le désordre se trouve en partie basse du réseau d’évacuation des eaux vannes.

Cette partie de canalisation ne dessert que le lot pavillon n°49, et cela n’a jamais été remis en question tout comme le fait que cette partie de canalisation se trouve bien sous l'[Adresse 6]. / Le règlement de copropriété, en sa page 7, stipule que « le passage latéral est commun à l’ensemble des bâtiments et supporte toutes les servitudes de passage et réseaux divers ». / Néanmoins, cela ne signifie pas que les canalisations présentes sous l’impasse sont forcément parties communes de la copropriété. / En effet, plusieurs autres articles du règlement de copropriété apportent d’autres lectures quant à l’origine commune ou privative des canalisations. En sa page 20, le règlement de copropriété stipule que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». En page 21, il est indiqué que les canalisations sont parties communes SAUF toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci. En page 29, il est indiqué que les frais de réparation des canalisations d’eau font partie des charges SAUF pour les parties intérieures à usage exclusif et particulier de chaque appartement OU locaux en dépendant.

De plus, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis reprend cette notion de parties privatives article 2 alinéa 1er « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

L’article 10 de cette même loi stipule « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Il résulte de cet article que tous les propriétaires sont tenus de participer aux charges en contrepartie de l’usage qu’ils ont des parties communes. A contrario, sans utilité sur une partie, un copropriétaire n’est pas tenu de participer aux charges y afférentes.

Aucun autre copropriétaire que celui du lot n°49 n’a l’utilité de cette canalisation.

Il est précisé que les dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 précitée étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé ni par le règlement de copropriété, ni par décision d’assemblée générale. / L’Assemblée Générale, au vu des informations transmises via cette résolution, décide de confirmer que la partie de canalisation fuyarde est privative puisque ne desservant que le lot n°49 et qu’à ce titre, tous les frais pouvant y afférer pour quelque cause que ce soit, seront à prendre en charge par le propriétaire dudit lot.'

En droit

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

' I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. (…)'

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas d’ordre public et ne sont utilisés que lorsque une interprétation est nécessaire et « dans le silence ou la contradiction des titres », ce qui n’est pas le cas dans le présent litige.

L’article 4 du réglement de copropriété, qui définit les parties privatives, stipule que ' les canalisations intérieures (…) ' sont privatives ainsi que ' tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux', tandis que l’article 5 du même réglement, intitulé 'Définition des parties communes’ énonce : ' Les parties communes (…) comprennent notamment : / (…) La totalité du sol (…) / Les voies de circulation (…) / les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations (…) (Sauf, toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectés à l’usage exclusif de ceux-ci)'

En l’espèce

Le Tribunal a estimé que « la canalisation incriminée, qui est située à l’extérieur des parties privatives et qui n’est pas affectée à l’usage exclusif du lot de copropriété de M. [I], est nécessairement une partie commune de l’immeuble » et que « le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la canalisation litigieuse, située en parties communes, est affectée à l’usage exclusif du lot de copropriété de M. [I]. Aucun plan des réseaux d’évacuation des eaux usées de la copropriété n’est versé aux débats ».

En appel, le syndicat des copropriétaires produit notamment un plan des réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usées, situés sous cette cour commune, d’où il ressort qu’une canalisation d’eaux pluviales et une canalisation d’eaux usées, proviennent respectivement des deux regards EP2 et EU2 situés sur le lot n°9 appartenant à M. [I], et rejoignent les regards EP1 et EP2 situés sous la cour commune, ce qui montre que ces parties de canalisations sont à l’usage exclusif de M. [I].

Toutefois cette constatation ne suffit pas à conférer un caractère privatif à ces parties de canalisation, eu égard aux textes légaux et conventionnels applicables, rappelés ci-dessus. Ainsi, selon l’alinéa 13 de l’article 5 du règlement de copropriété précité (premier paragraphe en haut de la page 21) ce sont deux critères cumulatifs ('et') qui doivent être remplis pour avérer la nature privative d’une canalisation : elle doit être située dans le lot et être affectée à l’usage exclusif de celui-ci.

Or, dans le présent litige, il résulte de la lecture combinée de ces dispositions et stipulations, que selon les articles 4 et 5 du règlement de copropriété, qui sont précis et dépourvus d’ambiguité et s’imposent donc à l’ensemble des copropriétaires (ce qui exclut l’application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965), une canalisation située à l’extérieur d’un lot privatif, a fortiori passant sous la voie de circulation commune, qui est une partie commune et ' supporte toutes les servitudes de réseaux divers’ selon l’article 2 du même règlement de copropriété, est nécessairement une partie commune, alors même qu’elle serait affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Le jugement sera confirmé sur ce point, en ce qu’il a annulé la résolution n°15 litigieuse.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ainsi que sur l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel dont recouvrement au profit de Maître Asma Mze dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros à M. [I] par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement jugement du Tribunal judiciaire de Versailles du 30 mars 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Saint Nicolas, [Adresse 2], [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société AE2C Syndic, RCS de Versailles n°878 915 131, dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 4], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à M. [M] [I], [Adresse 2] – [Adresse 5], [Localité 3], la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Saint Nicolas, [Adresse 2], [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société AE2C Syndic, RCS de Versailles n°878 915 131, dont le siège social est [Adresse 1], [Localité 4], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d’appel dont recouvrement au profit de Maître Asma MZE de la Selarl LX Paris-Versailles-Reims dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT