COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°359

PAR DEFAUT

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/04570 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUZH

AFFAIRE :

[I], [C], [W] [A]

C/

[S] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2024 par le Tribunal de proximité d’ANTONY

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0005

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.12.2025

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [I], [C], [W] [A]

né le 25 Novembre 1967 à [Localité 12] (42)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43356

Plaidant : M^e Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

****************

INTIMEE

Madame [S] [Z]

née le 28 Décembre 1993 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée à tiers présent à domicile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé électroniquement prenant effet le 16 juin 2022, M. [I] [A] a donné à bail à Mme [S] [Z], par l’intermédiaire d’une agence de location en ligne, un appartement meublé sis [Adresse 2] étage à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 790,79 euros, hors charges.

Suivant avenant du 22 juin 2022, la date de prise d’effet du contrat a été reportée au 25 juin 2022.

Le 23 mars 2023, M. [A] a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer à Mme [Z] un congé pour motif légitime, à effet du 24 juin 2023. Mme [S] [Z] n’a pas déféré à ce congé et a continué à occuper les lieux sans droit ni titre après le 24 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 mai 2023, M. [A] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à lui payer la somme de 8 507,90 euros au titre de l’arriéré locatif, ce commandement ayant été dénoncé à la CCPAEX.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 juin 2023, M. [A] a assigné Mme [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony aux fins de voir :

— valider le congé du 23 mars 2023 avec effet au 24 juin 2023 ;

— subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juillet 2023,

— condamner Mme [Z] au paiement des sommes suivantes :

* 15 314,22 euros au titre de la dette locative au 19 janvier 2024, incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à. compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 6 806,32 euros, à compter du 22 mai 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 8 507,90 euros et de l’assignation pour le surplus jusqu’au jour du paiement définitif,

* 14 602,20 euros au titre de la remise en état de l’appartement,

* 993,11 euros au titre du remplacement de la serrure,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 201,40 euros correspondant aux frais exposés pour la saisie conservatoire du 5 juin 2023,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du congé du 23 mars 2023 d’un montant de 393,20 euros et celui du commandement de payer du 22 mai 2023 d’un montant de 169,24 euros,

— débouter Mme [Z] de ses demandes,

— rappeler que l’exécution provisoire est attachée de plein droit au jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire du 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony a :

— rejeté la demande d’aide juridictionnelle provisoire,

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre M. [A] et Mme [Z] portant sur le logement meublé sis [Adresse 3] à [Localité 9],

— condamné M. [A] à restituer à Mme [Z] les sommes suivantes :

* 450 euros d’honoraires,

* 765 euros au titre du loyer de juillet 2022,

* 58 euros à titre de provision sur charges pour le mois de juillet 2022,

* 1 580 euros au titre du dépôt de garantie,

— condamné Mme [Z] à verser à M. [A] la somme de 600,91 euros HT à titre de dommages-intérêts pour le remplacement de la serrure,

— débouté M. [A] de sa demande de validation du congé,

— débouté M. [A] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté M. [A] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la remise en état de l’appartement,

— débouté Mme [Z] de sa demande dommages-intérêts à titre de préjudice de jouissance,

— débouté Mme [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— condamné M. [A] aux dépens,

— condamné M. [A] à verser à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2024, M. [A] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 septembre 2025, M. [A], appelant, demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

en conséquence,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* a prononcé la nullité du contrat de bail meublé qu’il a conclu avec Mme [Z] portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9],

* l’a condamné à restituer à Mme [Z] les sommes de 450 euros d’honoraires, de 765 euros au titre du loyer de juillet 2022, de 58 euros à titre de provision sur charges pour le mois de juillet 2022, de 1 580 euros au titre du dépôt de garantie,

* l’a débouté de sa demande de validation du congé,

* l’a débouté de sa demande aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

* l’a débouté en conséquence de sa demande tendant à voir Mme [Z] condamner à lui payer la somme de 15 314,22 euros au titre de la dette locative au 19 janvier 2024, incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 6 806,32 euros du 22 mai 2023, date de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 8 507,90 euros et de l’assignation pour le surplus jusqu’au jour du paiement définitif,

* l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la remise en état de l’appartement à hauteur de 14 602,20 euros,

* a limité la condamnation de Mme [Z] au titre de dommages- intérêts pour le remplacement de la serrure à la somme de 600,91 euros,

* l’a débouté de sa demande de voir condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 201,40 euros au titre des frais exposés pour la saisie-conservatoire du 5 juin 2023,

* l’a débouté de sa demande de voir condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a débouté de sa demande tendant à voir Mme [Z] condamner aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du congé du 23 mars 2023 d’un montant de 393,20 euros et le coût du commandement de payer du 22 mai 2023 d’un montant de 169,24 euros,

* l’a condamné aux dépens,

* l’a condamné à verser à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes de dommages -intérêts pour préjudice de jouissance et moral,

statuant à nouveau,

— de valider le congé du 23 mars 2023 pour le 24 juin 2023,

— subsidiairement de constater l’acquisition à son profit de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de location à la date du 23 juillet 2023,

— de constater que Mme [Z] a restitué les lieux qu’elle occupait situés au [Adresse 1] à [Localité 9], le 19 janvier 2024,

— de condamner Mme [Z] au paiement :

* de la somme de 15 314,22 euros au titre de la dette locative au 19 janvier 2024 incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024,

* subsidiairement, de la somme de 15 314,22 euros au titre des indemnités d’occupation du 2 juillet 2022 incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024,

* les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 6 806,32 euros, à compter du 22 mai 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 8 507,90 euros, et de l’assignation sur le surplus, jusqu’au jour du paiement définitif,

* la somme de 14 602,20 euros au titre du coût de la remise en état de l’appartement,

* la somme de 993,11 euros au titre du coût du remplacement de la serrure de l’appartement,

— de condamner Mme [Z] à payer une somme de 201,40 euros correspondant aux frais exposés pour la saisie conservatoire du 5 juin 2023,

— de débouter Mme [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [Z] aux entiers dépens tant de première instance ( comprenant le coût du congé du 23 mars 2023 d’un montant de 393,20 euros et celui du commandement de payer du 22 mai 2023 d’un montant de 169,24 euros), que d’appel et dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e Anne-Laure Dumeau, avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [Z] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 août 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée à tiers présent à domicile. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 novembre 2024, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. [I] [A].

— Sur la validité du bail.

M. [I] [A] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du bail conclu en ligne, signé électroniquement par l’intermédiaire d’une plate-forme de location en ligne (société Flatlooker). Il reproche au premier juge d’avoir fait sienne l’argumentation de la locataire qui invoquait à titre reconventionnel l’annulation du contrat de bail sur le fondement du dol, au motif que la plate-forme avait présenté en ligne des images de l’appartement ne reflétant pas la réalité, puisque le logement y était présenté comme en bon état sans dégradation apparente, alors que l’état des lieux d’entrée le décrit comme en mauvais état, avec la présence de fissures et décollements importants de peinture dans le séjour et la cuisine visibles à l’oeil nu n’apparaissant nullement sur les captures d’écran de la visite virtuelle proposée par le bailleur par l’intermédiaire de la plate-forme de location. Il fait valoir que c’est à tort que le premier juge n’a pas pris en considération la clause de rétractation insérée à l’engagement de location stipulée en faveur du locataire qui prévoit la faculté de rétractation par le possible refus du locataire de signer l’état d’entrée des lieux. M. [I] [A] fait observer que Mme [Z] n’a jamais donné congé, ni saisi le juge pour demander l’annulation du contrat de bail, préférant occuper les lieux sans payer le moindre loyer, ce qui l’a contraint à introduire une action en validation de congé pour motif légitime et sérieux.

Sur ce,

L’article 1130 du code civil dispose que : 'L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont tels que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

Aux termes de l’article 1131 du même code : 'les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat'.

L’article 1137 dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (…)'.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail consenti à Mme [S] [Z] le 16 juin 2022 et son avenant en date du 22 juin 2022 ont été conclus en ligne et signés électroniquement par l’intermédiaire d’une plate-forme de location en ligne, la société Flatlooker. Selon le processus de location de la société Flatlooker, la visite des logements présentés à la location sur la plate-forme est réalisée avant la signature du contrat de bail et uniquement en ligne, sans visite physique du candidat à la location.

Il n’est pas contesté que l’annonce de la location du logement, ainsi que les captures d’écran de la visite virtuelle des lieux décrivaient un logement en bon état sans dégradation apparente.

Le premier juge a relevé que l’état des lieux d’entrée du 2 juillet 2022 produit par Mme [S] [Z] faisait état des désordres suivants :

* une porte de séjour dans un état dégradé, sale avec des fissures et sans poignée,

* un plafond et des murs du séjour dans un état dégradé, présentant des décollements de peinture et des fissures,

* des murs de la cuisine dans un état dégradé, présentant des décollements de peinture,

* des murs de la chambre dans un état général dégradé : sale, écaillé, taches diffuses.

L’article F 'clause de rétractation’ du contrat de bail stipule que :

'Dans le cas où une visite physique de l’appartement n’a pas eu lieu avant la réalisation de l’état des lieux et que le bien désigné par le contrat de location présente des conditions de location non conformes aux informations remises au locataire lors du processus locatif en ligne, alors le locataire peut se rétracter immédiatement. Cette rétractation sera constatée par le refus par le locataire de signer l’état des lieux d’entrée. Cette rétractation ne sera soumise à aucun frais de location et si des fonds avaient déjà été engagés dans la location, ils seront intégralement remboursés'

Il est constant que Mme [S] [Z] a occupé les lieux à compter du 2 juillet 2022 et jusqu’au 19 janvier 2024, soit durant 18 mois sans émettre le moindre signalement, alors même qu’elle avait toute faculté de se rétracter immédiatement après la visite des lieux, conformément aux stipulations du bail signé en ligne sur le site de la plate-forme et notamment à l’article F 'clause de rétractation'.

M. [I] [A] verse aux débats une attestation rédigée le 21 septembre 2024 par M. [M] [T], ancien salarié de la société Flatlooker, conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, qui témoigne en ces termes :

' J’ai travaillé jusqu’en 2023 pour la société Flatlooker comme Busness Developer. J’étais en charge de publier les annonces, sélectionner les locataires et gérer la mise en place du bail et l’entrée dans les lieux. J’ai géré les mandats confiés par M. [A] pour 16 appartements depuis 2019, soit une vingtaine de baux en quatre ans. M. [A] a toujours validé rapidement les changements de dates ou interventions nécessaires au bon emménagement des locataires.

J’ai géré la mise en place du bail de Mme [Z] qui a annulé tardivement un premier rendez-vous d’état des lieux le 16 juin 2022. Le chargé d’état des lieux, M. [B] [X], s’était déjà rendu à l’appartement. Il m’avait informé de la nécessité de travaux de peinture. J’ai communiqué cette information à Mme [Z], étant entendu que ces travaux seraient réalisés à la charge du propriétaire. J’avais bien informé Mme [Z] qu’elle pouvait renoncer à l’appartement sans aucun frais. L’état des lieux s’est tenu le 2 juillet. Mme [Z] a confirmé qu’elle prenait l’appartement.

Tous les baux de Flatlooker contiennent une clause de renonciation sans frais si l’appartement ne correspond pas exactement à l’annonce. Cette clause est clairement et systématiquement expliquée aux candidats locataires. Cette clause est très importante pour le fonctionnement de Flatlooker puisque la société ne propose pas de visite avant la signature du bail. Elle est bien comprise par les locataires et j’ai eu l’occasion de l’appliquer plusieurs fois pour des locataires qui le demandaient. Mme [Z] était d’autant mieux informée de ce mode de fonctionnement qu’elle a loué son logement précédent via Flatlooker.

La société Flatlooker propose des solutions de relogement en cas de problème lors de l’état des lieux entrants, si le locataire souhaite activer la clause de rétractation et qu’il ne dispose d’aucune solution à proximité pour être relogé (famille – amis). Nous avons déjà dû prendre en charge des nuits d’hôtel pour des locataires, sans alternative temporaire, tout en mettant tout en oeuvre pour leur trouver un logement en parallèle'.

C’est à tort que le premier juge a considéré que le dol était caractérisé pour prononcer la nullité du contrat de bail : en effet, la conclusion du contrat de location en ligne obéit à des règles distinctes de celles applicables à celle d’un contrat classique dès lors que le locataire, après avoir signé électroniquement l’acte sans avoir visité physiquement le bien, objet du bail, dispose d’un droit de rétractation stipulé audit contrat sans qu’aucun frais ne puisse être laissé à sa charge.

Dès lors qu’elle a accepté de signer l’état des lieux d’entrée, alors même qu’elle a pu constater, en se rendant sur place que le logement ne correspondait pas à sa présentation virtuelle sur le site de la plate-forme Flatlooker, Mme [S] [Z] ne pouvait pas invoquer utilement, devant le premier juge, le dol à l’appui de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de bail. Le jugement ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de Mme [S] [Z].

Statuant à nouveau, Mme [S] [Z] doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail sur le fondement du vice du consentement et notamment le dol.

— Sur la demande de validation du congé.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élément sérieux et légitimes (…).

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le congé mentionne le motif légitime et sérieux, à savoir le non-respect de ses obligations par la locataire dans le paiement régulier des loyers et des charges, précisant que 'l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6 806,32 euros suivant relevé de compte détaillé joint, voire également mise en demeure en date du 27 février 2023 ci-jointe'. Le congé comporte en annexe la mise en demeure d’avoir à payer les loyers arriérés adressés à Mme [Z] par la plate-forme Flatlooker, administrateur du bien le 27 février 2023, justifiant le motif légitime et sérieux invoqué.

Il suit de là que le congé délivré à Mme [S] [Z] le 27 mars 2023 à effet au 24 juin 2023, date d’expiration du bail, est régulier en la forme et juste au fond.

En conséquence, Mme [I] [A] doit être déclaré recevable et bien fondé en sa demande tendant à voir, sur le fondement de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, valider le congé notifié à Mme [S] [Z] le 23 mars 2023, avec effet au 24 juin 2023.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a considéré qu’il n’y avait pas lieu de statuer la demande de validation du congé, par suite de la prétendue nullité du bail.

— Sur la demande de condamnation au paiement des loyers arriérés.

L’examen du décompte locatif arrêté au 19 janvier 2024 fait ressortir que Mme [S] [Z] qui a accepté de restituer les lieux à cette date, n’a plus réglé aucun loyer depuis le mois de juillet 2022; ne s’étant acquittée que du premier loyer de juillet 2022 et du dépôt de garantie, de sorte que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 15 314,22 euros, terme de janvier 2024 inclus.

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté M. [I] [A] de sa demande en paiement du fait de la prétendue nullité du bail.

Statuant à nouveau, Mme [S] [Z] doit être condamnée à verser à M. [K] [A] la somme de 15 314,22 euros au titre de la dette locative au 19 janvier 2024, date à laquelle les lieux ont été libérés, incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 6 806,32 euros, à compter du 22 mai 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 8 507,90 euros, et de l’assignation sur le surplus, jusqu’au jour du paiement définitif.

— Sur la demande de condamnation à paiement au titre du coût de la remise en état des lieux.

M. [I] [A] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a été débouté de sa demande de condamnation de Mme [S] [Z] au paiement du coût des travaux de remise en état des lieux, faisant valoir que c’est à tort que le premier juge a considéré que le seul fait que la locataire était seule à disposer des clés de l’appartement ne constituait pas un élément suffisant pour établir avec certitude qu’elle avait elle-même commis les dégradations relevées. Il fait valoir qu’aucune effraction n’ayant été relevée sur la porte d’entrée de l’appartement dont Mme [Z] avait changé la serrure et dont elle était seule à détenir les clés, il est impossible qu’une autre personne ait pu pénétrer dans les lieux loués et commettre les dégradations constatées. Il s’étonne que, dans la plainte, qu’elle a déposée pour ces dégradations et les vols d’objets informatiques le jour même où elle a restitué les lieux, soit le 19 janvier 2024, Mme [S] [Z] affirme avoir constaté les faits seulement le 15 janvier 2024, sans mentionner dans sa plainte, le constat d’huissier du 19 décembre 2023 dans lequel le commissaire de justice note que Mme [Z] constate que l’appartement a été cambriolé de tous ses effets personnels, avec installation d’effets qui lui sont inconnus et qu’elle déclare que son mobilier a disparu, notamment un important volume d’outils informatiques.

Sur ce,

Les déclarations de Mme [S] [Z] dans la narration des faits de cambriolage, aux termes de la plainte qu’elle a déposée le 19 janvier 2024, dès lors qu’elles sont en contradiction totale avec les propos qu’elle a tenus au commissaire de justice le 19 décembre 2023, ainsi que son allégation selon laquelle elle aurait quitté l’appartement fin mai 2023 en fermant la porte à clé, n’ont aucune force probante et ne sauraient donc lui permettre d’affirmer qu’elle n’est pas à l’origine des détériorations affectant l’appartement, étant observé au surplus, qu’il n’y a pas eu d’effraction et que M. [I] [A] indique que la porte d’entrée n’a pas de poignée levier, de sorte qu’il est indispensable d’avoir une clé pour l’ouvrir.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a conclu que les dégradations constatées n’étaient pas imputables à faute à Mme [S] [Z].

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

M. [I] [A], qui a porté plainte pour vol et dégradations le 19 janvier 2024, produit le procès-verbal de constat dressé le 19 janvier 2024 par le commissaire de justice, soit le jour de la restitution des lieux par Mme [S] [Z], faisant état de l’inscription à la peinture, sur les murs et le mobilier, de plusieurs croix gammées et d’un appartement très sale. Les clichés photographiques qui y sont annexés permettent de constater que l’appartement a été vandalisé. Il verse également aux débats le devis établi le 29 janvier 2024 par l’entreprise MB Bat pour un montant de 14 602,20 euros TTC.

L’examen du devis fait ressortir qu’il porte sur la rénovation totale de l’appartement, alors même qu’il n’est pas contesté que lors de l’entrée en jouissance par Mme [S] [Z], l’appartement nécessitait des travaux de reprise des peintures notamment, qui ont été, certes, refusés systématiquement par la locataire. Le devis des travaux de peinture établi le 23 juin 2022 s’élève à la somme de 2 854,96 euros TTC.

Au regard des procès-verbaux de constats des lieux, du montant des devis, de l’application d’un coefficient de vétusté, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à la somme de 8 000 euros, le montant des travaux de remise en état devant être laissé à la charge de Mme [S] [Z].

— Sur la demande de condamnation au paiement du coût de remplacement de la serrure de l’appartement.

M. [I] [A] poursuit l’infirmation du jugement sur le montant de la condamnation à paiement à ce titre, le premier juge ayant limité le remboursement à la somme de 600,91 euros HT.

Il ressort de la lecture du procès-verbal de constat de sortie des lieux dressé le 19 janvier 2024 par Me [O], commissaire de justice à [Localité 10], qu’à l’issue de ses opérations de constat, Mme [S] [Z] a refermé la porte, a conservé les clés, déclarant être prête à les restituer si sa caution lui était remboursée, ainsi que le remboursement des frais de changement de serrure.

Dans un tel contexte particulièrement conflictuel, M. [I] [A] justifie avoir dû procéder au remplacement de la serrure de la porte d’entrée et ce, pour un montant de 993,11 euros TTC, selon facture du 24 avril 2024 qu’il verse aux débats.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a cru devoir limiter le montant de la condamnation à paiement à ce titre à la somme de 600,91 euros HT. Statuant à nouveau, Mme [S] [Z] doit être condamnée à verser la somme de 993,11 euros TTC.

— Sur les demandes reconventionnelles de Mme [S] [Z] accueillies par le premier juge en conséquence du prononcé de la nullité du bail.

M. [I] [A] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce que, par suite du prononcé de la nullité du bail, le premier juge l’a condamné à verser à Mme [S] [Z] la somme de 450 euros au titre des honoraires relatifs à la rédaction du bail de la société Flatlooker, 765 euros au titre du loyer de juillet 2022, 58 euros au titre des provisions sur charges de juillet 2022, 1 580 euros au titre du dépôt de garantie.

Dans la mesure où la cour a jugé que le bail était valable, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné M. [I] [A] au paiement des sommes susvisées.

Statuant à nouveau, Mme [S] [E] doit être déboutée de sa demande en paiement des sommes susvisées.

— Sur l’indemnisation du trouble de jouissance de Mme [S] [Z]

C’est à tort que le premier juge a débouté Mme [S] [Z] de sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance allégué formée à hauteur de la somme de 4 500 euros, au motif que le bail ayant été annulé, elle était mal fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance pour non-respect par le propriétaire de ses obligations de bailleur issues des articles 1719 et suivants du code civil.

Pour autant, même si le jugement est irrévocable sur ce point en ce qu’il ne fait l’objet d’aucune contestation de la part des parties, la cour observe que Mme [S] [Z] était particulièrement mal fondée en cette demande.

En effet, il ressort des éléments du dossier qu’après avoir constaté, à la sortie d’un précédent locataire, que la peinture du séjour et de la chambre s’était écaillée suite à un problème de ventilation, la société Flatlooker, administrateur du bien, a fait établir un devis par l’entreprise Parties Communes le 23 juin 2022 (devis du 23 juin 2022 -échanges de mails entre M. [I] [A] et l’agence Flatlooker de juin 2022).

Or, Mme [S] [Z] a adressé le 26 octobre 2022 un mail à la société Flatlooker rédigé en ces termes : 'j’ai reçu pour ordre de ne pas donner le go pour les travaux et ce, pour obtenir le remboursement des frais avancés…'.

D’autre part, la locataire a saisi le conciliateur de justice d'[Localité 8] qui a écrit le 20 octobre 2022 à l’administrateur du bien pour lui faire part des griefs de la locataire.

L’agence Flatlooker lui a répondu par lettre circonstanciée du même jour pour indiquer que la locataire n’était pas obligée de signer l’état des lieux d’entrée, qu’elle pouvait se rétracter si le logement n’était pas conforme à l’annonce, que le propriétaire a immédiatement validé le devis de l’artisan pour remettre le logement en état mais que ce dernier n’a toujours pas réussi à fixer une date d’intervention avec la locataire . La société Flatlooker a joint à sa lettre, le message que l’artisan lui a adressé le 20 juillet 2022 aux termes duquel ce dernier indique que la communication avec la locataire est très compliquée, qu’un rendez-vous avait bien été convenu avec elle mais que la veille, elle a écrit pour dire qu’elle n’était plus d’accord car elle a la peau fragile et qu’elle est allergique à la peinture, qu’il convient que l’agence gère avec elle et donne une date et une heure à laquelle l’intervention sera possible. L’agence poursuit en indiquant que, par mail du 10 août 2018, la locataire l’a informée qu’elle ne serait pas disponible jusqu’au 27 août pour hospitalisation de sorte qu’après nouveau contact avec l’artisan, celui-ci lui a indiqué qu’il restait disponible pour les travaux à son retour et qu’elle le contacte dès qu’elle le pourra. L’agence Flatlooker concluait la lettre adressée au conciliateur en ces termes : 'il est primordial que les travaux soient réalisés avec un rendez-vous pris par la locataire avec l’artisan en fonction de ses disponibilités (…) Toutefois nous ne sommes pas en droit, ni l’artisan, de rentrer dans le local sans sa présence'.

Mme [S] [Z] a ensuite saisi le service communal d’hygiène et de santé d'[Localité 8] qui l’a informée par lettre du 6 mars 2023 produite aux débats qu’elle devait préalablement à son intervention, adresser une lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur pour lui demander de réaliser les travaux, ce dont elle n’a bien évidemment pas justifié.

Dans le même temps, la société Flatlooker justifie avoir missionné en octobre 2023 une nouvelle entreprise pour la réalisation des travaux qui s’est heurtée au même refus de la locataire.

Il ressort d’un échange de mails, le 25 janvier 2024, que le conseil de Mme [Z] a demandé Mme [P], responsable du SCHS d'[Localité 8], si un constat d’insalubrité avait été dressé, ce à quoi la seconde a répondu que son service ne pouvait intervenir si la locataire était elle-même à l’origine de l’impossibilité de réaliser les travaux.

Mme [P] a été amenée à déposer une main courante le 1er février 2024 produite aux débats aux termes de laquelle elle expose notamment avoir été accusée téléphoniquement le 25 janvier 2024 par Mme [S] [Z] 'd’avoir retourné sa veste', 'd’être de mèche avec le propriétaire des lieux', et d’avoir 'touché des pots de vin pour ne pas agir'.

M. [I] [A] établit par deux attestations versées aux débats rédigées par deux anciens collaborateurs de la société Flatlooker (Mme [U] [H] et Mme [Y] [V]), le comportement inadmissible de Mme [Z] ainsi que son opposition aux travaux malgré son acceptation initiale.

— Sur l’indemnisation du préjudice moral allégué par Mme [S] [Z].

Pour les mêmes motifs substitués que ceux-ci dessus exposés, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [S] [Z] de sa demande d’indemnisation du préjudice moral qu’elle alléguait.

— Sur la demande tendant au remboursement de la somme de 201,40 euros correspondant aux frais exposés pour la saisie conservatoire du 5 juin 2023.

M. [I] [A] doit être débouté de sa demande tendant au remboursement de la somme de 201,40 euros au titre des frais exposés pour la saisie conservatoire du 5 juin 2023 comme étant des frais d’exécution.

Sur les mesures accessoires.

Mme [S] [Z] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [I] [A] au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [S] [Z] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 27 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antony en toutes ses dispositions, sauf celles ayant débouté Mme [S] [Z] des demandes d’indemnisation des préjudices de jouissance et moral qu’elle alléguait,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute Mme [S] [Z] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail sur le fondement du vice du consentement et notamment le dol,

Déclare que le congé délivré par M. [I] [A] à Mme [S] [Z] le 27 mars 2023 avec effet au 24 juin 2023, date d’expiration du bail, est régulier en la forme et juste au fond.

Valide le congé,

Constate que Mme [S] [Z] a définitivement quitté les lieux le 19 janvier 2024,

Condamne Mme [S] [Z] à verser à M. [I] [A] la somme de 15 314,22 euros au titre de la dette locative au 19 janvier 2024 incluant l’échéance mensuelle d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023, date de la mise en demeure de payer, sur la somme de 6 806,32 euros, à compter du 22 mai 2023, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 8 507,90 euros, et de l’assignation sur le surplus, jusqu’au jour du paiement définitif,

Condamne Mme [S] [Z] à verser à M. [I] [A] la somme de 8 000 euros au titre du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires à la suite des dégradations commises dans l’appartement, ainsi que la somme de 993,11 euros TTC au titre du coût du remplacement de la serrure de la porte d’entrée,

Déboute M. [I] [A] de sa demande de remboursement des frais exposés pour la saisie conservatoire du 5 juin 2023,

Déboute Mme [S] [Z] de ses demandes accueillies par le premier juge en conséquence du prononcé de la nullité du bail, soit ses demandes en paiement des sommes de 450 euros au titre des honoraires relatifs à la rédaction du bail de la société Flatlooker, 765 euros au titre du loyer de juillet 2022, 58 euros au titre des provisions sur charges de juillet 2022, 1 580 euros au titre du dépôt de garantie,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [S] [Z] à verser à M. [I] [A] la somme de 2 500 euros au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel,

Condamne Mme [S] [Z] aux dépens de première instance incluant le coût du congé du 23 mars 2023 d’un montant de 393,20 euros et celui du commandement de payer du 22 mai 2023 d’un montant de 169,24 euros), ainsi qu’aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par M^e Anne-Laure Dumeau, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président