COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72I

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00816 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W76S

AFFAIRE :

[D] [I]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BRIGITTE

Décision déférée à la cour : Jugement accéléré rendu le 28 Novembre 2024 par le TJ de [Localité 12]

N° RG : 24/00746

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 20/11/25

à :

M^e Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, 185

M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, 621

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [D] [I]

né le 04 Juillet 1987 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 185 – N° du dossier C250011

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BRIGITTE

représenté par son syndic, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 9] IDF, ayant son siège social [Adresse 4], immatriculé au RCS de [Localité 9] n°529 196 412, prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 – N° du dossier E000943H

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [I] est copropriétaire des lots n° 1143 et 1167, outre 267 tantièmes de parties communes de l’immeuble de la Résidence [6] située [Adresse 1] à [Localité 10].

Le syndic de la copropriété est la société Immo de France [Localité 9] Île-de-France.

Un retard dans le paiement des charges de copropriété a été constaté.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2023, le syndic de la copropriété a mis en demeure M. [I] de s’acquitter de la somme de 4 198,18 euros correspondant aux provisions de charges et cotisations pour le fonds de travaux du 3 juillet 2023 au 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le [Adresse 11] [Adresse 7] a fait délivrer à M. [I] une sommation de payer son arriéré de charges de copropriété d’un montant de 5 482,65 euros.

Les charges n’ayant pas été réglées, un courrier de relance a été adressé à M. [I], en date du 10 avril 2024. Selon décompte arrêté au 1er avril 2024, M. [I] restait devoir la somme de 5 956,16 euros au syndicat des copropriétaires. La relance est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Immo de France, a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond M. [I] aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au paiement des arriérés de charges de copropriété, des frais de recouvrement et des dommages et intérêts, à savoir :

—  5 956,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 ;

—  2 135,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles ;

—  251,03 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  1 859,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 28 novembre 2024, rendu selon la procédure accélérée au fond, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [6] située [Adresse 2] [Localité 10], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 9] Île-de-France, les sommes suivantes :

—  5 956,16 euros au titre des charges échues au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 4 198,18 euros et à compter de l’assignation du 21 mai 2024 pour le solde,

—  2 135,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  211,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  600 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le [Adresse 11] [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 9] Île-de-France, du surplus de ses demandes,

— condamné M. [I] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2025, M. [I] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’il a :

— débouté le [Adresse 11] [Adresse 7] représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 9] Île-de-France, du surplus de ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance du 17 septembre 2025, le magistrat délégué a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par le [Adresse 11] [Adresse 7] le 29 avril 2025 et les pièces communiquées au soutien de ces conclusions, en application de l’article 906-2 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions datées du 24 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

' – infirmer le jugement statuant selon la procédure accélérée au fond du 28 novembre 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Immo de France Île de France, les sommes suivantes :

—  5 956,16 euros au titre des charges échues au 01er avril 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 4 198,18 euros et à compter de l’assignation du 21 mai 2021 pour le solde,

—  2 135,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  211,53 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  600 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens

et, en conséquence :

statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 1] à [Localité 10] représenté par son syndic en exercice,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 1] à [Localité 10] à payer à Monsieur [D], [N] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

subsidiairement,

si par extraordinaire, la cour ne prononçait pas l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires,

— accorder à M. [D], [N] [I] les plus larges délais pour apurer sa dette à l’égard du [Adresse 11] [6], soit 24 mois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’irrecevabilité de l’action engagée selon la procédure accélérée au fond

M. [I] entend voir infirmer le jugement au motif que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable, en faisant valoir que :

— le syndicat des copropriétaires n’établit pas avec certitude sa qualité de propriétaire,

— la mise en demeure produite n’est pas régulière au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023,

— la sommation de payer les charges de copropriétés du 6 février 2024 ne répond pas aux exigences du texte précité,

— la demande de dommages et intérêts, formée sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, n’entre pas dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Développant le moyen tiré de l’irrégularité de la mise en demeure et de la sommation de payer, il relève d’une part que la mise en demeure du 15 novembre 2023 visait un délai de 8 jours et non de 30 jours comme le prévoit la loi ; d’autre part que cette mise en demeure, comme la sommation de payer du 6 février 2024, ne l’ont pas avisé, comme le requiert le texte, de la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de 30 jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 124 du même code précisé que « les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

Les alinéa 1 à 3 de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur version applicable au présent litige, disposent :

«  À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 [charges relatives à l’entretien et à la gestion courante des parties communes de la copropriété] ou du I de l’article 14-2 [provisions versées en avance par les copropriétaires en vue de couvrir des travaux décidés en assemblée générale], et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

« Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »

« Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

La loi ne renseigne pas sur le contenu de la mise en demeure visée par le premier alinéa de l’article 19-2 précité. Toutefois, pour répondre à la notion d’interpellation suffisante exigée par l’article 1344 du code civil, elle doit constituer une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté pour le débiteur.

Pour remplir loyalement et efficacement la fonction qui lui a été assignée par le législateur, cette mise en demeure doit ainsi permettre au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement dans le délai des provisions échues de l’exercice actuel, il échappera à des poursuites, sur le fondement de l’article 19-2, au titre des charges échues impayées des exercices antérieurs et des provisions non encore échues visées par l’article 14-1.

Ainsi, la mise en demeure mentionnée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (C. cass. avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a successivement adressé à M. [I] une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure, datée du 15 novembre 2023, puis une sommation de payer délivrée par un commissaire de justice, le 6 février 2024 (signification de l’acte en l’étude).

La mise en demeure comporte un décompte en visant le « solde antérieur » pour un montant de 3 254, 34 euros, et précise les autres charges : « Fonds Travx Alur art. 58 01/07/2023 » (53, 02 euros) ; " Prov ¿ Désembouage Hameau 2 « (59,73 euros), » 4 Ap. CC 01/10/2023-31/12/2023 « (1 085,53 euros), » Fonds Travx art. 58 01/10/2023 " (53,02 euros).

S’il est distingué selon la nature des charges, l’acte emporte mise en demeure d’avoir à régler une somme totale (4 198, 18 euros), et ce dans un délai de 8 jours, tout en précisant en plus petits caractères : « Nous vous informons par ailleurs que nous entendons faire application de l’article 19-2 (loi n° 65-557 du 10/07/1965 modifiée par la loi du 23/11/2018 ». L’alinéa 1er dudit article est cité in extenso, faisant ainsi référence à un délai de trente jours pour s’acquitter de « la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 ».

Outre que cet acte est équivoque s’agissant du délai imparti par la mise en demeure, il introduit également une confusion entre le montant total de la créance attribuée au copropriétaire et le montant des seules provisions devant être visées par la mise en demeure de l’article 19-2, à savoir celles des articles 14-1, 14-2 I et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Quant à la sommation de payer du 6 février 2024, seconde en date, et qui peut, à ce titre, être tenue pour le seul acte préalable à l’action du syndicat propre à justifier son droit d’agir, elle cite les dispositions des articles 19 à 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, mais porte sommation d’avoir à régler sous 48 heures une somme globale de 5 325,50 euros correspondant à un « arriéré de charges de copropriété arrêté au 01/02/2024 », confondant ainsi les provisions visées par l’article 19-2 avec l’ensemble des charges et provisions dont M. [I] serait redevable.

Si cet acte constitue un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges, il ne répond pas, en revanche, aux exigences de l’article 19-2 de la loi. Par cette sommation, en effet, M. [I] n’a pas été avisé précisément de la somme correspondant aux provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2 I relatives à l’année en cours, dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelées au titre des années précédentes.

Compte tenu de l’irrégularité de la mise en demeure délivrée en application de l’article 19-2 et conditionnant le droit d’accès au juge de la procédure accélérée au fond, il convient de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable, et avec elle l’ensemble de ses demandes en paiement, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens d’irrecevabilité soulevés.

Le jugement sera infirmé en conséquence.

Sur les demandes accessoires

M. [I] n’a pas été correctement avisé des sommes pouvant lui être réclamées en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En l’absence de faute pouvant lui être imputée, la demande de dommages-intérêts ne peut qu’être rejetée.

M. [I] étant accueilli en son recours, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il est rappelé, par ailleurs, qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

L’équité commande en revanche de débouter M. [I] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], à l’encontre de M. [D] [I], sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejette les autres demandes,

Condamne le [Adresse 11] [Adresse 7] aux dépens de première instance et d’appel,

Rappelle que M. [I] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Rejette la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente