COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71I

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 JUIN 2025

N° RG 23/00713 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VVBA

AFFAIRE :

S.A.S. CABINET LE MANOIR

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS Cabinet LE MANOIR

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° RG : 19/01169

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Eric AUDINEAU,

M^e Emmanuelle BRIAND,

M^e Christophe DEBRAY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. CABINET LE MANOIR

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS Cabinet LE MANOIR, ayant son siège social [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Emmanuelle BRIAND, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

EURL MICHEL LATY

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

INTIMÉES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La société Michel Laty était jusqu’en 2016, le syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété. Lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2016, le Cabinet Le Manoir a été désigné en qualité de syndic, en lieu et place de la société Michel Laty, qui lui a adressé un chèque d’un montant de 45 000 euros daté du 26 décembre 2016.

Le 28 avril 2017, soit 4 mois après l’envoi dudit chèque, le compte bancaire HSBC du syndicat des copropriétaires a été clôturé et son solde créditeur de 47 517,51 euros a été viré par la société Michel Laty sur le nouveau compte bancaire du syndicat des copropriétaires géré par le nouveau syndic, le Cabinet Le Manoir.

Par courrier du 7 novembre 2017, la société Michel Laty a réclamé au Cabinet Le Manoir le remboursement de la somme de 45 000 euros versée par erreur depuis son propre compte bancaire, puis l’a mis en demeure de rembourser, par courrier avec accusé de réception du 18 décembre 2017, en vain.

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier du 15 janvier 2019, la société Michel Laty a assigné le syndicat des copropriétaires et le Cabinet Le Manoir devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin d’obtenir la restitution de cette somme de 45 000 euros avec intérêts.

Par jugement contradictoire du 25 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 45 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 décembre 2017,

— Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de M^e Weinstein, avocat.

Par déclaration du 1er février 2023, le Cabinet Le Manoir a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 28 avril 2023, par lesquelles le Cabinet Le Manoir, appelant, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du 25 novembre 2022 en ce qu’il a :

* Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 45 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 décembre 2017,

* Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

* Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Ordonné l’exécution provisoire,

* Condamné in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de M^e Weinstein, avocat,

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Michel Laty de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

' Condamner la société Michel Laty à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société Michel Laty à régler les entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 14 octobre 2024 par lesquelles la société Michel Laty, intimée, invite la Cour à :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée à la Cour,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Weinstein conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 21 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Infirmer le jugement du 25 novembre 2022 en ce qu’il a :

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty, une somme de 45 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 décembre 2017,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty, 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

* Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Ordonné l’exécution provisoire,

* Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Michel Laty de l’ensemble de ses demandes,

A titre subisidiaire,

— Condamner le Cabinet Le Manoir à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le Cabinet Le Manoir in solidum avec le syndicat des copropriétaire à régler le montant des condamnations prononcées au profit de la société Michel Laty,

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la condamnation in solidum du Cabinet Le Manoir et du syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 45 000 euros :

En droit

Selon l’article 1302 du code civil :

' Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.'

Selon l’article 1302-1 du code civil :

' Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.'

En l’espèce

Pour condamner in solidum le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires à payer à la société Michel Laty la somme de 45 000 euros, le premier juge a retenu :

— que le chèque émis par erreur depuis le compte propre à la société Michel Laty, a été encaissé par le Cabinet Le Manoir en date du 12 janvier 2017,

— qu’à la clôture des comptes de l’ancien syndic (société Michel Laty), le solde était créditeur de 47 517,51 euros, versés le 28 avril 2017 au Cabinet Le Manoir, nouveau syndic, qui ne justifie pas, ni même n’allègue, d’une quelconque action en responsabilité envers l’ancien syndic, pas même d’une action en référé tendant à la remise de document comptables sous astreinte, se bornant à produire une lettre d’avocat du 29 octobre 2019 intitulée 'Sommation de communiquer’ (le grand livre de 2016 avec sa balance générale et les journaux comptables), non assortie d’une preuve de réception et non suivie d’action en justice, alors même que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2019, par sa résolution n°28 s’était prononcée contre le remboursement de cette somme de 45 000 euros à la société Michel Laty,

— que le Cabinet Le Manoir, qui n’a jamais mis en 'uvre la procédure prévue par l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, doit dès lors être regardé comme étant rempli de ses droits,

— que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que cette somme a été virée sur son compte de copropriété et le Tribunal a souligné (page 3 du jugement) que 'le syndicat des copropriétaires rappelle ne pas s’opposer au versement de la somme de 45 000 euros mais souhaite avoir la preuve de son caractère indu', lequel est avéré dès lors qu’ainsi qu’il a été dit, ledit chèque a été tiré sur le compte propre de la société Michel Laty, et non depuis le compte du syndicat des copropriétaires géré par celle-ci,

— qu’il s’ensuit que le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires doivent être condamnés solidairement à verser cette somme de 45 000 euros à la société Michel Laty.

En appel, la Cour constate qu’aucun élément nouveau susceptible de remettre en cause les motifs et l’analyse ci-dessus, n’est produit, ni par le Cabinet Le Manoir, ni par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

A titre subsidiaire, sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation du Cabinet Le Manoir à le garantir de toutes condamnations

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir (partie 3, page 9 de ses dernières écritures) que ' Le Cabinet Le Manoir s’est opposé dès l’origine à la restitution de la somme de 45 000 euros sans demander l’avis du syndicat des copropriétaires', cela est inexact dès lors que, ainsi qu’il a été dit supra, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2019, par une résolution n°28, s’est prononcée contre le remboursement de cette somme de 45 000 euros à la société Michel Laty. Si le syndicat des copropriétaires fait encore valoir que les copropriétaires étaient insuffisamment informés, il est toutefois constant qu’aucune partie ne fait état d’une contestation en justice de ladite assemblée générale.

Enfin il ressort clairement et expressément des écritures du syndicat des copropriétaires que '… le Cabinet Le Manoir a procédé à l’encaissement du chèque sans s’interroger sur le fait que ce chèque provenait du compte personnel de la société Michel Laty, et a réparti la somme ainsi encaissée entre les copropriétaires sans les informer de cette situation.'

Ces éléments soutiennent et renforcent tant les motifs que le dispositif du jugement entrepris.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation du Cabinet Le Manoir à le garantir de toutes condamnations, sera ainsi rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Michel Laty

Le premier juge a accordé une somme de 5 000 euros à la société Michel Laty, dont 1 000 euros au titre du préjudice matériel, attesté par la production d’un contrat d’emprunt bancaire, en mars 2020, d’une somme de 45 000 euros au taux de 1,5%.

Quant au préjudice moral, invoqué à hauteur de 4 000 euros, il est établi au vu de la résistance abusive à rembourser la somme.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement, y compris s’agissant des dépens et de l’application qui a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Cabinet Le Manoir et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Michel Laty, in solidum, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement du 25 novembre 2022 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum le Cabinet Le Manoir, RCS de [Localité 10] sous le n°602 046 880, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic le Cabinet Le Manoir, RCS de [Localité 10] n°602 046 880, ayant son siège social [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, à payer à la société Michel Laty, RCS de [Localité 10] n°384 788 998, ayant son siège social [Adresse 2], représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum le Cabinet Le Manoir, RCS de [Localité 10] n°602 046 880, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité et, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic le Cabinet Le Manoir, RCS de [Localité 10] n°602 046 880, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité, aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Weinstein, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT