République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 15/01/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/02076 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U4GN

Jugement (N° 22/07075)

rendu le 04 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [O] [X]

né le 04 février 1955 à [Localité 6]

Madame [P] [F] épouse [X]

née le 13 janvier 1967 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

La SCCV [Adresse 9]

prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Paul-Guillaume Balay, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 10 novembre 2025 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Céline Miller, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 octobre 2025

****

Selon acte notarié du 3 mai 2019, la SCCV [Adresse 9] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [Y] [X] et Mme [P] [F], son épouse, un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un prix de 300 000 euros.

La livraison est intervenue le 25 juin 2020 avec réserves.

M. et Mme [X] ont fait constater de nouveaux désordres par procès-verbal de constat d’huissier du 22 décembre 2020.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2020, ils ont mis en demeure la SCCV [Adresse 9] de réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres.

Par ordonnance du 8 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [M] [W].

Le rapport a été déposé le 3 mai 2022.

Par acte d’huissier du 9 novembre 2022, M. et Mme [X] ont fait assigner la SCCV [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 53 668,95 euros au titre des travaux de reprise, à titre subsidiaire, sa condamnation à leur payer la somme de 32 568 euros à ce même titre, et en tout état de cause, sa condamnation à leur payer la somme de 10 438,43 euros en réparation de leur préjudice financier, celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par jugement rendu le 4 avril 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré irrecevable l’action de M. et Mme [X] à l’encontre de la SCCV [Adresse 9] sur le fondement de la garantie des vices apparents car forclose,

— débouté M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la SCCV [Adresse 9],

— condamné M. et Mme [X] aux dépens ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision le 2 mai 2023.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 4 avril 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il :

o a déclaré irrecevable leur action exercée à l’encontre de la SCCV [Adresse 9] sur le fondement de la garantie des vices apparents car forclose,

o les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de la SCCV [Adresse 9],

o les a condamnés aux dépens,

o a rejeté toute demande plus ample ou contraire,

Statuant de nouveau,

Sur le fondement de la garantie des vices apparents :

— juger que l’action en exécution de l’engagement du vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception n’est pas soumise au délai de forclusion annal mais au délai de prescription quinquennal de droit commun,

Par conséquent,

A titre principal :

— condamner la SCCV [Adresse 9] à exécuter les travaux nécessaires à la levée des réserves tels que préconisés dans le rapport d’expertise de M. [M] [W], à savoir :

o Le dégarnissement des joints de carrelage et craquement à la marche,

o La motorisation des stores,

o Le réglage de la porte du salon,

o Recoller les ébrasements des chambres,

A titre subsidiaire :

— condamner la SCCV [Adresse 9] à leur verser la somme de 48 000 euros, avec actualisation au jour de la décision à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT01, l’indice de référence étant celui de la date du dépôt du rapport, au titre des travaux de levée des réserves,

Sur le fondement des dommages intermédiaires :

A titre principal :

— condamner la SCCV [Adresse 9] à exécuter les travaux de reprise des dommages intermédiaires tels que préconisés dans le rapport d’expertise de M. [M] [W], à savoir :

o Non fonctionnement de la domotique

o Cloison non droite en cuisine

A titre subsidiaire :

— condamner la SCCV [Adresse 9] à leur verser la somme de 3 190 euros, avec actualisation au jour de la décision à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT01, l’indice de référence étant celui de la date du dépôt du rapport, au titre des travaux de reprise des désordres intermédiaires,

En tout état de cause :

— condamner la SCCV [Adresse 9] à leur verser la somme de 10 438,43 euros au titre de leur préjudice financier,

— condamner la SCCV [Adresse 9] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance de référés et de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire liquidés à la somme de 5 499,70 euros.

Ils invoquent les dispositions des articles 1642-1 et 1648-2 du code civil et relèvent que le délai de forclusion annal n’est opposable à l’acquéreur que si le vendeur ne s’est pas obligé à réparer les vices ; qu’en l’espèce, ils ont été livrés de l’immeuble le 25 juin 2020 ; qu’ils ont formé des réserves et complété ces réserves par d’autres par courrier recommandé du 25 juin 2020 ; que par courrier du 22 juillet 2020, la société Sigla neuf, gérante de la SCCV [Adresse 9], s’est engagée à lever à ces réserves ; qu’en conséquence, le délai de prescription applicable est le délai de droit commun ; qu’il leur est loisible de solliciter une réparation en nature ou par équivalent, à savoir financière.

Ils listent les désordres réservés, demandent la réparation en nature et, à défaut, chiffrent leurs demandes au titre des travaux de reprise.

Ils invoquent également des désordres intermédiaires et prétendent à l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil. Ils font état de la cloison non droite de la cuisine et du non fonctionnement de la domotique.

Ils relèvent que la SCCV [Adresse 9] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas à la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison ; qu’ils subissent de ce fait un préjudice financier ; que les travaux de reprise occasionneront un préjudice d’occupation aux locataires et partant, un préjudice financier en ce qui les concerne, la durée des travaux de reprise étant estimée à un mois ; que le déménagement des meubles, leur stockage et un réamménagement doivent être envisagés, frais pouvant être, au total, évalués à 7 188,06 euros outre le montant du loyer mensuel soit 997,37 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, la SCCV [Adresse 9] demande à la cour de :

— dire et juger M. et Mme [X] mal fondés en leur appel,

— les en débouter et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 4 avril 2023 en toutes ses dispositions,

— les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Elle fait valoir que l’action de M. et Mme [X], malgré le courrier de la société Sigla neuf, reste fondée sur l’article 1642-1 du code civil et ne saurait être soumise au délai de prescription de droit commun ; que, par ailleurs, la société Sigla neuf ne s’est pas engagée à reprendre les réserves mais a accusé réception de la liste communiquée, prévenu M. et Mme [X] qu’elle transmettait leur courrier aux entreprises concernées et qu’elle mettait en oeuvre les moyens de lever les réserves ; qu’elle n’a pas reconnu sa responsabilité et ne s’est pas engagée à lever les réserves.

Elle ajoute que la garantie au titre des désordres intermédiaires n’est pas applicable s’agissant de désordres qui étaient apparents, même si M. et Mme [X] ne les ont pas vus ; que ces désordres relèvent donc exclusivement de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil ; que s’agissant de la cloison de la cuisine, il n’y a aucun préjudice ni aucune preuve de faute pour le décollement de la plinthe dans la chambre parentale.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de la garantie des vices apparents :

Selon l’article 1642 du code civil, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1642-1 du même code ajoute que 'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer'.

L’article 1648 du même code précise que 'l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents'.

S’agissant des causes d’interruption de la forclusion, l’article 2241 du code de procédure civile prévoit que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion’ et l’article 2242 du même code que 'l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance'. Par ailleurs, selon l’article 2231 du code de procédure civile 'l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien'.

M. et Mme [X] fondent leurs demandes concernant certains des désordres (dégarnissement des joints du carrelage, motorisation des stores, réglage de la porte du salon et recollage des ébrasements des chambres) sur la garantie des vices apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil ci-dessus rappelé. Ils demandent, à titre principal, l’exécution des travaux et à titre subsidiaire, des dommages et intérêts pour reprendre les désordres tels que chiffrés par l’expert judiciaire M. [W].

Ils ne prétendent pas à l’exécution d’un engagement qui aurait été pris par le constructeur de reprendre ces désordres. Ainsi, s’ils font état du courrier de la société Sigla neuf du 22 juillet 2020, c’est uniquement pour affirmer que le délai de 'prescription’ applicable à leur action aurait été interrompu.

Le délai de forclusion prévu par l’article 1648 alinéa 2 du code civil est donc applicable à leur action. Ce délai ne peut être écarté que lorsque l’action tend à l’exécution de l’engagement pris par le vendeur de remédier aux désordres, après établissement d’un procès-verbal relevant les réserves formulées après la prise de possession. Tel n’est pas le cas en l’espèce, ce d’autant que la société Sigla neuf n’a pris aucun engagement précis concernant les désordres réservés à la livraison, se contentant d’indiquer que les réserves ont été notifiées aux intervenants et qu’elle met tout en oeuvre pour que ces réserves soient levées.

En conséquence, M. et Mme [X] devaient engager leur action dans le délai d’un an suivant la livraison, à savoir dans le délai d’un an suivant le 25 juin 2020, date de signature du procès-verbal de livraison.

Ils ont fait assigner la SCCV [Adresse 9] en référé par acte d’huissier du 17 février 2021. Le délai de forclusion a ainsi été interrompu jusqu’au 8 juin 2021, date de l’ordonnance rendue par le juge des référés. A cette date, un nouveau délai d’un an a commencé à courir conformément aux dispositions des articles 2241 et 2242 du code de procédure civile (Civ. 3e, 21 juin 2000, n° 99-10.313, 11 juillet 2019, n° 18-17.856).

Le tribunal a donc, à juste titre, constaté que M. et Mme [X] avaient jusqu’au 8 juin 2022 pour introduire leur action sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil et que, dans la mesure où l’assignation au fond a été délivrée par acte d’huissier du 9 novembre 2022, ils sont forclos. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’action engagée sur le fondement de la garantie contractuelle :

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

M. et Mme [X] invoquent la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 9] s’agissant des désordres suivants :

— cloison de la cuisine non droite (cintrée),

— domotique non installée dans le logement.

L’expert a précisé que le cintrage de la cloison n’était visible que pour un oeil averti. Il a ainsi relevé un cintrage horizontal atteignant 15 mm sous règle de 2 mètres. Ce désordre ne peut donc être considéré comme apparent au jour de la livraison ; il n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune réserve. Cependant, ce défaut de planéité a été dénoncé dans l’année de la livraison par courrier du 14 décembre 2020.

S’agissant de l’absence du pack domotique destiné à la gestion des éclairages, au pilotage à distance par smartphone et à la gestion du chauffage programmable, ce désordre était apparent au jour de la livraison, ce d’autant que l’expert relève que la domotique n’a pas été installée (il ne s’agit pas d’un simple dysfonctionnement). Alors que la prestation était contractuellement prévue, elle n’a fait l’objet d’aucune réserve. L’absence de domotique a été dénoncée notamment par courrier recommandé du 14 décembre 2020.

Or, si la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire peut être engagée dans certaines hypothèses, ce dernier ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil (Civ. 3ème , 3 juin 2015, n° 14-15.796).

Alors que la garantie des vices apparents concerne les vices apparents même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (Civ, 3ème , 13 février 2025, 23-17.755), la responsabilité contractuelle de la SCCV ne peut être engagée, seule pouvant être invoquée la garantie de l’article 1642-1 du code civil.

Outre le fait que M. et Mme [X] ne font état d’aucun préjudice consécutif au cintrage de la cloison, pas plus qu’ils n’indiquent en quoi le vendeur constructeur aurait commis une faute, leur demande de dommages et intérêts au titre du désordre lié à la cloison de la cuisine et de l’absence de domotique et la demande d’indemnisation des préjudices consécutifs aux désordres seront rejetées.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [X] succombant en leurs prétentions, ils seront condamnés aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens de première instance.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à la charge de chaque partie les frais non compris dans les dépens exposés. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes sur ce fondement en première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. [O] [X] et Mme [P] [X] aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente