République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/02/2024

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N° de MINUTE : 24/95

N° RG 22/04471 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UP7G

Jugement (N° 21-001490) rendu le 24 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

SA Sia Habitat SA D’HLM au capital de 1 683 240 €, immatriculée au RCS de

Douai sous le N° 045 550 258, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [B] [U] assisté de son curateur renforcé, l’AGSS de l’UDAF dont le siège est à [Adresse 5]

né le 09 Mai 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000251 du 13/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Association Agss de l’Udaf curateur renforcé de [B] [U]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par M^e Isabelle Seilliez-Bernard, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000251 du 13/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 05 décembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 février 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023

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Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2017 à effet du 13 décembre 2014, la SIA Habitat a donné à bail à M. [B] [U] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Le 22 septembre 2020, la SIA Habitat a fait signifier à M. [B] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 12 mai 2021, la SIA Habitat a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’entendre constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, ordonner son expulsion, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, condamner M. [U] [B] au paiement de la somme de 17082,04 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision, de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [U] [B] aux entiers dépens, ordonner l’exécution provisoire.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 24 juin 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

— déclarer l’action de la SIA Habitat recevable,

— débouté la SIA Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail,

— condamné M. [U] [B] à payer en deniers ou quittances valables à la SA SIA Habitat la somme de 6 581,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— autorisé M. [U] [B] à payer sa dette, en principal, intérêts et frais par mensualités de 80 euros,

— dit que cette somme doit être réglée le 23 de chaque mois et pour la première fois, le 23 du mois suivant la signification de la présente décision, le sole étant payé le 36ème mois,

— dit que faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus le solde de la dette deviendra immédiatement exigible après une simple mise en demeure restée infructueuse,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur,

— rejeté la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [B] aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

— rejeté toute autre demande.

LA SIA Habitat a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 23 septembre 2022, déclaration d’appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SA D’HLM SIA Habitat de sa demande de constatation de la résiliation du bail, condamné M. [U] à payer à la SA D’HLM SIA Habitat la somme de 6 581,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement, accordé des délais de paiement à M. [U], rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SA D’HLM SIA Habitat, rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [U] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée par jugement du juge des tutelles du 1er août 2022 et l’AGSSde l’UDAF a été désignée comme curateur.

M. [U] a constitué avocat en date du 28 octobre 2022.

Par ses dernières conclusions en date du 15 juin 2023 , la SA D’HLM SIA Habitat demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de prononcé de résiliation du bail et d’expulsion des lieux et des demandes subséquentes compte tenu de l’évolution du litige et de la restitution des lieux loués à la SA D’HLM SIA Habitat,

— condamner M. [U] [B] à payer la SA D’HLM SIA Habitat la somme de 9981,20 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés déduction faite du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— confirmer pour le surplus la décision frappée d’appel,

— condamner M. [U] à payer à la SA D’HLM SIA Habitat la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’appel dont distraction au profit de M^e Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 15 juin 2023, M. [U] demande à la cour de :

— dire sinon irrecevable du moins mal fondé l’appel formé par la SIA,

— débouter la SIA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— confirmer en tous points le jugement dont appel,

— condamner la SIA aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande tendant à la résiliation du bail :

Le premier juge a débouté dans son jugement frappé d’appel la SA D’HLM SIA Habitat de sa demande tendant à voir constater les effets de la clause résolutoire, en considérant qu’il n’existait plus aucune dette à la date du commandement.

Dès lors, la SA D’HLM SIA Habitat a fait enregistrer un appel contre cette décision et a demandé dans ses premières conclusions d’appelante que la cour prononce la résiliation du bail en application des dispositions de l’article 1217 du code civil.

Cependant, il ressort des éléments de la cause que cette demande n’a plus d’objet dès lors que les lieux occupés par M. [U] ont fait l’objet d’un procès-verbal de reprise des lieux, dressé par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2022 et dénoncé à M. [U] et à son curateur le 4 janvier 2023 soit pendant le cours de la procédure d’appel.

Un constat de sortie des lieux a été établi le 10 mars 2023, constat non contradictoire en raison de l’absence de M. [U] et de son curateur aux opérations, bien que ces derniers aient été convoqués.

Il convient donc de conclure que la demande en résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur la dette locative :

Il résulte du décompte produit aux débats par la SA d’HLM SIA Habitat que le montant de sa créance au titre des loyers et des charges, hors frais de procédure, s’élève à la somme de 3296,20 euros, cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 360 euros et de la déduction de la somme de 22 350,59 euros correspondant à l’effacement dont M. [U] a bénéficié dans le cadre d’une procédure de surendettement s’étant soldée par un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

M. [U] n’a pas fait valoir de critiques particulières à l’encontre de ce décompte et n’a pas prétendu s’être libéré au-delà des sommes reprises à son actif dans ce décompte.

Il convient dès lors de réformer le jugement entrepris sur le montant de la condamnation prononcée au titre de l’arriéré locatif et de condamner M. [U] au paiement de la somme de 3296,20 euros au titre des loyers impayés.

Sur la demande présentée par la SA D’HLM SIA Habitat au titre des dégradations locatives :

SIA Habitat demande en cause d’appel la condamnation de M. [U] au paiement de la somme de 6685 euros au titre des dégradations locatives.

M. [U] demande que la cour constate l’irrecevabilité d’une telle demande en cause d’appel, en faisant valoir que cette demande est irrecevable comme étant nouvelle au visa des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile lequel énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions. Cependant, en l’espèce, la demande du bailleur tendant à voir statuer surle montant des indemnisations dues par le preneur au titre des dégradations commises pendant le cours du bail se rattache à un fait nouveau et à une évolution du litige puisque la libération des lieux est intervenue pendant le cours de la procédure d’appel. Elle se rattache par ailleurs aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant puisqu’il s’agit de faire le compte entre les parties suite à la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de déclarer la demande recevable.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure

L’état des lieux d’entrée signé entre les parties fait apparaître que rien ne manque et que les revêtements des sols et murs sont à l’état d’usage.

Le procès-verbal de constat de sortie en date du 10 mars 2023, étant précisé que M. [B] [U] et son curateur ont été convoqués par l’huissier instrumentaire pour les opérations de constat, a été établi en l’absence de la partie intimée. Les constatations de Maître [H] [J] ont mis en évidence les désordres suivants :

— dans la pièce de vie, les murs sont couverts de tapisserie hors d’état, crasseuse, le plafond peint est sale vieillissant et hors d’état, les fenêtres, les radiateurs sont crasseux, les revêtements de sol également ;

— dans la cuisine, le sol est recouvert d’un revêtement souple, crasseux et hors d’usage, les murs sont recouverts de tapisserie crasseuse et hors d’état .

— les mêmes observations s’appliquent s’agissant des tapisseries et les revêtements du sol, qualifiés de crasseux et d’hors d’état d’usage ;

— de la même façon enfin, l’ensemble des revêtements de la chambre et de la salle de bains appellent les mêmes observations, les éléments sanitaires étant par ailleurs absolument crasseux et hors d’usage.

Il ressort ainsi des éléments de la cause que le locataire a laissé le logement dans un état de crasse absolue et de détérioration de l’ensemble des revêtements.

L’examen des pièces produites aux débats fait apparaître par ailleurs que la somme de 6685 euros réclamée par le bailleur correspond à une évaluation des dégradations imputables au locataire faite sur un pré-état de sortie des lieux établi par le bailleur le 10 mars 2023, la somme de 6685 euros se décomposant de manière suivante :

— peintures murs et plafond : part à la charge du locataire après prise en compte de la vétusté : 210 euros ;

— dégradations sur les sols : 1350 euros

— réglette manquante en cuisine : 30 euros ;

— réglette manquante en salle de bains : 30 euros ;

— nettoyage complet logement : 65 euros ;

— débarras complet fair par l’huissier : 5000 euros.

La cour s’interroge sur la somme très importante de 5000 euros réclamée au titre d’un débarras par l’huissier,qui ne se rapporte à aucune pièce précise pouvant justifier une telle somme.

Par contre, eu égard à l’état du logement tel que décrit dans le constat de sortie et des factures produites , le nettoyage complet de l’immeuble pour 65 euros, le remplacement des deux baguettes pour 60 euros, le remplacement des peintures pour un montant de 210 euros, et le remplacement des revêtements pour 1350 euros doit être mis à la charge du locataire.

Il convient dès lors de condamner M. [B] [U] au paiement de la somme de 1685 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les délais de paiement :

Ils ne sont pas contestés dans le cadre de l’appel. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens :

Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge, la décision étant confirmée de ce chef.

Il convient par ailleurs de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Constate que la demande en résiliation judiciaire du bail liant les parties est devenue sans objet,

Condamne M. [B] [U] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 3296,20 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter du présent arrêt ;

Confirme le jugement entrepris sur les délais de paiement accordés à M. [U] ;

Le confirme également sur le sort des dépens de première instance ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Déclare la demande de la SA SIA Habitat tendant à la condamnation de M. [B] [U] à l’indemniser au titre des dégradations locatives recevable et condamne M. [B] [U] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 1685 euros à ce titre avec intérêts légaux ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis