COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 64A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 DECEMBRE 2025

N° RG 23/01714 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VXQ4

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Adresse 11], représenté par son syndic, la société CABINET MASSON

C/

[E] [D] épouse [F]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21]

N° RG : 19/02274

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic, la société CABINET MASSON, [Adresse 15]

[Adresse 4]

[Localité 18]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Xavier DAUSSE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1792

APPELANT

****************

Madame [E] [D] épouse [F]

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Roland ZERAH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0164

Monsieur [U] [F]

[Adresse 9]

[Localité 19]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Roland ZERAH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0164

INTIMÉS

****************

Madame [E] [F] épouse [D], ayants droit de Monsieur [T] [F], décédé le [Date décès 1] er [Date décès 20] 2021

[Adresse 13]

[Localité 16]

S

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

Monsieur [U] [F], ayants droit de Monsieur [T] [F], décédé le [Date décès 1] er [Date décès 20] 2021

[Adresse 10]

[Localité 19]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629

PARTIES INTERVENANTES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Neuilly sur Seine (92200) est appelant, par déclaration du 10 mars 2023, du jugement rendu contradictoirement par la 8ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nanterre du 9 janvier 2023, qui a, suite à sa saisine intervenue le 26 février 2019 :

— débouté la société Cabinet Masson de sa demande de sursis à statuer,

— débouté M. [T] [H] et Mme [K] [H] née [O] de leur demande de mise hors de cause,

— enjoint à M. [T] [H] de communiquer sa nouvelle adresse à Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F], ce dans un délai de quinze jours à compter de la notification du présent jugement à son avocat, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de cette date et cela pendant 60 jours,

— débouté Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] de leur demande de provision formée au titre des loyers impayés,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice,

— débouté Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] de leur demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de la société Cabinet Masson,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [T] [H] et Mme [K] [H] née [O] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Cabinet Masson de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 novembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— réformer le jugement du 9 janvier 2023 en ce qu’il a admis sa responsabilité au titre d’un manquement aux obligations d’entretien des parties communes de l’immeuble,

En conséquence et statuant à nouveau,

— juger qu’il ne saurait y avoir lieu à reconnaissance de responsabilité de sa part à l’égard des Consorts [F],

— débouter les Consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les Consorts [F] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son bénéfice, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit du Cabinet JRF Avocats, avocats constitués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 24 août 2023, par lesquelles les consorts [F], intimés, invitent la Cour à :

Confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F] la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [I] [B] épouse [F], Mme [E] Liauzunépouse [D] et M. [U] [F] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 85 414 euros à titre de loyers impayés,

— le condamner à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.

Postérieurement à la clôture d’instruction du 24 juin 2025, Mmes [I] et [E] [F] et M. [U] [F], en leur qualité d’ayant droit de feu M. [T] [F], ont présenté, par RPVA le 11 juillet 2025, des conclusions en intervention volontaire, qui sont irrecevables pour ce motif.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'juger’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’irrecevabilité des prétentions pour et contre Mme [I] [F] née [B]

Selon l’article 32 du code de procédure civile : ' Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.'

Mme [I] [F] née [B] est décédée le [Date décès 7] 2023. Dès lors ses prétentions sont irrecevables, ainsi que les prétentions du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En droit

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce, à savoir à la date du 26 février 2019 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…) / Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. / Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce, à savoir à la date du 26 février 2019 : 'I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : / administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, (…) '

En l’espèce

Pour retenir la responsabilité fautive du syndicat des copropriétaires, le Tribunal a retenu à juste titre que les désordres ayant affecté l’appartement des Consorts [F] ont été causés par la chute d’un arbre du jardin de la copropriété (cet arbre étant une partie commune) sur la façade de l’immeuble, le 11 décembre 2017 lors d’une tempête, faisant exploser les baies vitrées des 1er et 2ème étages et endommageant les menuiseries et les séjours desdits appartements et que, si l’abattage de cet arbre mort avait été décidé avant sa chute, il n’avait toujours pas été réalisé à la date du 11 décembre 2017, de telle sorte que cela devait être regardé comme un défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en appel que lors de la réunion du conseil syndical du 8 juin 2016 (sa pièce 2) le 'problème de l’arbre mort’ a été évoqué et qu’un devis était attendu dans le cadre d’un accord de 'laisser une base à végétaliser et replanter un arbre dans la partie commune', que lors de la réunion du conseil syndical du 14 septembre 2016 (sa pièce 3) il a été noté que 'l’arbre mort dans le jardin doit être coupé à 3 mètres environ. Nous validons la prestation de [Localité 23] à 958 euros HT pour les trois points indiqués dans son devis concernant ce sujet.', hauteur ramenée à 2 mètres lors de sa réunion du 10 octobre 2016 (sa pièce 4), que lors de la réunion du conseil syndical du 26 [Date décès 20] 2017 (sa pièce 5) il a été noté 'après le constat définitif que le grand arbre central ne repoussait pas, cette fois-ci il a été décidé de le couper le plus possible à ras du sol afin que la souche devienne invisible', que dans sa lettre du 14 juin 2017 adressée au conseil syndical (sa pièce 7), le syndic note 'suite à votre réunion du 26 [Date décès 20] dernier, nous vous confirmons avoir demandé 3 devis en vue de l’abattage complet du marronnier situé au [Adresse 2] et la plantation en lieu et place de 2 arbres', que lors de la réunion du conseil syndical du 18 septembre 2017 (sa pièce 8) il est noté 'il a été décidé que le gros arbre en coin doit être abattu en novembre et le plus ras possible'. La Cour observe qu’aucun devis n’est produit, aucune facture d’abattage ou d’élagage de cet arbre en 2016, 2017 ou 2018, et que les parties n’ont pas davantage produit le rapport d’expertise, qui a pourtant nécessairement eu lieu suite au sinistre de décembre 2017, causé par la chute de cet arbre sur la façade. Enfin, si le syndicat des copropriétaires mentionne la signature d’un ordre de mission au prestataire, il s’est abstenu de le produire devant le Tribunal comme devant la Cour.

Dans ces conditions d’instruction, la Cour complète les motifs retenus à bon droit par le Tribunal en retenant que :

— ce grand arbre central, un marronnier, était mort et constaté comme tel dès le mois de juin 2016,

— le 14 septembre 2016 il a été décidé de le couper à 3 mètres, puis à 2 mètres au mois d’octobre 2016 et le devis du prestataire [Localité 23] à 958 euros HT a été validé, mais cette prestation n’a pas été commandée ni mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires,

— au contraire, le printemps suivant, le conseil syndical du 26 [Date décès 20] 2017 a décidé de raser l’arbre et 3 devis ont été recherchés par le syndic à compter de juin 2017, mais ces devis ne sont pas produits de telle sorte que le conseil syndical du 18 septembre 2017 a repris la même décision qu’en [Date décès 20] 2017, et similairement, aucune action n’est rapportée postérieurement au 18 septembre 2017 ni pendant les trois mois précédant le sinistre du 11 décembre 2017 : ni recherche de devis, ni validation de devis, ni réactivation ou mise à jour du devis Valréal validé en septembre 2016 ni enfin, signature d’un ordre de mission à un prestataire.

La Cour conclut de ce qui précède, que ces défauts de diligences répétés du syndicat des copropriétaires ont retardé d’au moins un an l’abattage partiel de cet arbre mort depuis 2016, et d’au moins quelques mois son abattage total, de telle sorte que le 11 décembre 2017 jour de la tempête en cause, cet arbre n’aurait pas dû se trouver encore dans ce jardin.

La responsabilité fautive du syndicat des copropriétaires est donc engagée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du syndic

Sa recherche ne fait l’objet d’aucune demande dans la présente instance.

Sur les préjudices des Consorts [F] et leur indemnisation

Les Consorts [F] demandent une somme 85 414 euros pour perte de loyers au titre de la période allant de janvier 2018 à [Date décès 20] 2021 compris, soient 34 mois

Pour débouter les Consorts [F] de cette demande, le Tribunal a estimé qu’il n’y avait pas de lien de causalité direct entre d’une part la chute de l’arbre en décembre 2017, et d’autre part le non-paiement des loyers par les locataires les époux [H].

La Cour prend en compte les motifs et le dispositif du jugement du Tribunal de proximité de Courbevoie du 16 septembre 2021, n° de RG 11-20-000455, rendu dans le cadre de l’instance qui les opposait au locataire resté dans les lieux et d’où il ressort que :

— les loyers ne sont plus payés depuis le mois de juillet 2018, et le Tribunal a condamné M. [H] à régler une somme de 85 414 euros aux Consorts [F] au titre des arriérés de loyers entre juillet 2018 et mai 2021, retenant que 's’il n’est pas contestable que les époux [H] ont subi un trouble de jouissance pendant un an, suite à la chute de l’arbre qui a endommagé la baie vitrée de leur salon, le demandeur (M. [H] ndlr) n’établit pas qu’il a été privé de l’usage total des lieux (…) Les locataires ont continué à demeurer dans l’appartement (…) En conséquence, les locataires ne pouvaient se faire justice à eux-mêmes en interrompant le paiement des loyers et des charges.'

— le Tribunal a accordé à M. [H] une indemnité de 30 000 euros pour préjudice de jouissance au titre de la période pendant laquelle lui et son épouse ont vécu dans cet appartement déterioré jusqu’en juin 2019, date d’achèvement des travaux de réfection.

Il suit de ce qui précède, que les Consorts [F] n’établissent pas l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre la chute de cet arbre le 11 décembre 2017 d’une part, d’autre part le non-paiement des loyers à compter de juillet 2018 jusqu’à mai 2021 tel qu’il a été jugé par le Tribunal de proximité de Courbevoie le 16 septembre 2021, sachant que les travaux de réfection ont été achevés en juin 2019.

Par ce motif substitué, la Cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté les Consorts [F] de leur demande d’une somme de 85 414 euros pour perte de loyers au titre de la période allant de janvier 2018 à [Date décès 20] 2021 compris.

Sera également confirmée la condamnation, par le Tribunal judiciaire de Nanterre, du syndicat des copropriétaires à payer aux Consorts [F] la somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice, lequel est caractérisé par la condamnation prononcée contre eux, par jugement du Tribunal de proximité de Courbevoie du 16 septembre 2021 susvisé, à indemniser leur locataire à hauteur de 30 000 euros pour préjudice de jouissance de janvier 2018 à juin 2019 ainsi qu’il a été dit.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer aux Consorts [F] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 9 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— Déclare irrecevables les prétentions formées pour, et contre, Mme [I] [B] épouse [F], [Adresse 12],

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 22], représenté par le Cabinet Masson, [Adresse 15], à payer à Mme [E] [F] épouse [D] et M. [U] [F], en leur qualité ayants-droit de M. [T] [F] décédé le [Date décès 8] 2021, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 22], représenté par le Cabinet Masson, [Adresse 15], aux entiers dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT