COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°142

CONTRADICTOIRE

DU 13 MAI 2025

N° RG 23/06638 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WDAP

AFFAIRE :

[D] [H] [C]

…

C/

La société 1001 VIES HABITAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° RG : 23000152

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 13.05.25

à :

M^e Niels ROLF-PEDERSEN

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [D] [H] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Niels ROLF-PEDERSEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

Monsieur [B] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Niels ROLF-PEDERSEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291

****************

INTIMÉE

La société 1001 VIES HABITAT société anonyme d’habitation à loyer modéré immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B572 015 451 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212

Plaidant : M^e Aude LACROIX de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

***************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 février 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 octobre 2001, la société Coopération et Famille, devenue 1001 Vies Habitat, a donné en location à M. [G] [U] et Mme [D] [H] [C] un appartement de type F3 situé [Adresse 2], à [Localité 7].

Du fait de son divorce, Mme [C] est devenue l’unique titulaire du bail et dans le cadre de l’enquête obligatoire d’occupation du parc social 2022 ; elle a déclaré vivre avec M. [B] [I].

La bailleresse reproche à ses locataires des relations conflictuelles avec le voisinage et des nuisances diurnes et nocturnes – objets jetés au sol, éclats de voix, bruits de pas, déplacement de meubles – et leur a adressé, le 29 mars 2022, une sommation d’avoir à cesser toutes nuisances.

Cette mise en demeure est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 janvier 2023, la société 1001 Vies Habitat a alors assigné Mme [C] et M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion sans délai de Mme [C] et de tous occupants de son chef, notamment M. [I] et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux,

— la condamnation de Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer à compter de la résiliation du contrat jusqu’à la libération complète des locaux,

— la condamnation de Mme [C] au paiement de la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 24 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [C],

— dit que Mme [C] est désormais occupante sans droit ni titre du logement litigieux,

— dit qu’à défaut par Mme [C] d’avoir volontairement quitté le logement immédiatement après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, notamment M. [I], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— dit que Mme [C] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du présent jugement,

— condamné Mme [C] à payer à la société 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance mensuelle majoré de 50 % à compter du présent jugement,

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et au prorata temporis jusqu’à la remise des clés,

— condamné Mme [C] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné Mme [C] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.

Par déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2023, Mme [C] et M. [I] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2024, Mme [C] et M. [I], appelants, demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel et ce faisant,

— annuler ou infirmer le jugement du 24 août 2023 :

* en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail,

* en ce qu’il dit qu’elle est occupante sans droit ni titre et qu’il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, dit qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation majorée,

*en ce qu’il les a condamnés au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau,

— débouter la société 1001 Vies Habitat en toutes ses demandes,

— rejeter toutes demandes contraires de la société 1001 Vies Habitat,

— condamner la société 1001 Vies Habitat à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2024, la société 1001 Vies Habitat, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non critiquées notamment en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [C], l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation majorée et au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions d’appel de Mme [C] et M. [I],

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— fixer la condamnation de Mme [C] au paiement des indemnités d’occupation à la somme de 4 721,65 euros, échéance de septembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 24 octobre 2024, à parfaire pour la période postérieure,

Y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [C] et M. [I] à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le timbre parafiscal d’un montant de 225 euros.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande d’annulation du jugement déféré

Mme [C] sollicite l’annulation du jugement déféré à la cour sans développer, dans ses écritures, de moyen au soutien de cette demande, dont elle ne pourra, de ce fait, qu’être déboutée, au visa de l’article 954 du code de procédure civile, alinéa 1er, dont il ressort que les conclusions doivent contenir, en dehors de l’objet de la demande et de la cause juridique qui lui est donnée, un exposé des moyens sur lesquels les prétentions sont fondées.

II) Sur la demande de résiliation du bail

Moyens des parties

Mme [C] et M. [I] font grief au premier juge d’avoir résilié le bail qui a été consenti en raison des manquements qu’ils auraient commis à son obligation de jouir paisiblement des lieux, à savoir ' des bruits occasionnés tant par des disputes récurrentes qui occasionnent des cris, que par des objets lancés par terre ou des courses d’enfant et ce, du matin au soir et de façon extrêmement régulière'.

En cause d’appel, poursuivant l’infirmation du jugement déféré, ils font valoir que Mme [C] habite le sixième étage de la résidence depuis maintenant 22 ans, que seuls trois ou quatre locataires sur 24 se plaignent, et que sa bailleresse ne verse aux débats aucune pièce de nature à étayer objectivement les griefs nourris à leur encontre, qui s’expliquent par la piètre isolation phonique de l’immeuble et ne sont pas, en toute occurrence suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

La bailleresse intimée de répliquer à hauteur de cour que Mme [C] a multiplié les manquements à son obligation de jouir paisiblement des lieux qui lui ont été donnés à bail, sans tenir compte des courriers et de la sommation qui lui ont été adressés, que son comportement rend son maintien dans les lieux impossible sans qu’elle soit elle-même, en sa qualité de bailleresse, exposée à une action des autres locataires dont la jouissance paisible est troublée, et que la résiliation du bail doit être confirmée au visa des articles 1728 du code civil, 7b de la loi du 6 juillet 1989 et R.1334-32 du code de la santé publique qui précise qu’aucun bruit particulier ne doit porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme.

La bailleresse souligne, en outre, que le défaut d’isolation de l’immeuble n’est pas démontré et que les trois attestations produites par Mme [C] sont dénuées de valeur probante, parce qu’elles ne sont pas datées et ne parlent que de l’enfant du couple et, en aucune façon, des nuisances imputables au couple lui-même.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la Loi du 06/07/1989 que le locataire doit jouir paisiblement, raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, de la chose louée.

Le bail consenti à Mme [C] rappelle, cette obligation légale en précisant que ' le preneur s’engage à s’abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant en son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou nuire à sa bonne tenue.. Toute violence, tapage, de même que tout bruit, éclats de voix, chants, musique, radio entre 22 heures et 7 heures du matin constitueront autant de causes de congé immédiat. Le preneur s’engage à surveiller ses enfants en les empêchant de troubler la tranquillité des autres preneurs et en veillant à ce qu’ils ne salissent pas les escaliers ou les murs extérieurs ou intérieurs de l’immeuble'.

En l’espèce, Mme [C] se voit reprocher des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible, en l’occurrence, des nuisances diurnes et nocturnes : objets jetés au sol, éclats de voix, bruits de pas, déplacement de meubles.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la bailleresse produit :

— une fiche de signalement de troubles du voisinage d’un Monsieur [A] qui indique, pour les 18,22,23,25 février :

* 7 h 59 pas incessants avec chaussures,

*24 février, 22 h 30 : dispute entre Mme [C] et son compagnon,

* tous les soirs : jouets jetés sur le sol, youpala qui raye le parquet,

— un courrier de récrimination de M. [A] du 3 mars 2022, se plaignant des mêmes nuisances que celles invoquées dans la fiche de signalement,

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la bailleresse le 7 juin 2022, aux termes de laquelle M. [A], Mme [N], Mme [P] se plaignent des nuisances sonores occasionnées par Mme [C], son compagnon, et leur enfant.

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la bailleresse le 11 septembre 2022, dans laquelle M. [A], Mme [N], Mme [P], Mme [Z] déplorent des disputes perpétuelles, des enfants qui courent sans cesse sur le parquet, des jouets jetés par terre, en précisant que les bruits commencent à 7 heures et peuvent se faire entendre jusqu’à 23 heures,

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la bailleresse le 16 décembre 2022 dans laquelle M. [A], Mme [N], Mme [P], Mme [Z] déclarent que la situation demeure inchangée et que ' aujourd’hui leur enfant courrait dans l’appartement à 7 heures avec les baskets et qu’il a couru jusqu’à 8 h 30… le soir nous entendons une machine à laver aux alentours de 22 heures qui tourne et qui vibre sur le sol',

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la bailleresse le 20 mars 2023, dans laquelle les mêmes locataires expriment des doléances analogues : ' nous subissons leur enfant à partir de 7 heures et le soir jusqu’à 22 30/ 23 heures; cet enfant ne cesse de hurler, de jeter des jouets par terre, de mettre des choses sur le parquet et de courir avec ses baskets'.

Ces courriers de récrimination émanant, principalement de M. [A], et de trois autres locataires, caractérisent des manquements au respect du règlement de la résidence, qui fait défense à tout locataire de troubler la tranquillité des autres résidents, même s’il apparaît que les troubles se produisent essentiellement durant la journée, sans logiquement se poursuivre durant la nuit, dès lors qu’ils sont, dans une large mesure, imputables à un très jeune enfant.

Pour autant, il apparaît que les nuisances sonores dont s’agit ne peuvent s’analyser comme des troubles anormaux du voisinage, dans la mesure où elles sont, le plus souvent, liées aux gestes de la vie quotidienne d’une famille avec un enfant en bas âge : bruits d’impact au sol, bruits de voix d’enfants et d’adultes, des bruits de robinetterie, bruits de grincement au sol d’objets.

Or ne constituent pas des troubles anormaux de voisinage des nuisances qui, fussent-elles gênantes, voire « insupportables », relèvent des gestes de la vie quotidienne des occupants de l’appartement voisin de celui de la victime, à savoir la circulation des personnes dans les lieux, le déplacement des chaises, l’entrée et la sortie de l’appartement, les discussions des occupants ou encore l’utilisation des installations sanitaires. La seule circonstance que des chocs, des conversations, des courses d’enfant, ou l’utilisation des installations sanitaires ou d’une machine à laver soient perceptibles et audibles dans l’appartement de la victime n’est pas suffisante pour établir le caractère anormal de ceux-ci.

D’autant moins que Mme [C] produit elle-même devant la cour deux attestations, aux termes desquelles ses voisines de palier – Mmes [L] [V] et [M] affirment ne subir aucune nuisance sonore imputables aux appelants et que le gardien de l’immeuble témoigne que l’enfant de la famille [C] n’est guère plus turbulent que les autres bambins de la résidence.

Dès lors, les troubles constatés, bien que caractérisés, ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail consenti à Mme [C] voici presque 25 ans.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et, subséquemment ordonné l’expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef et condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation, la société 1001 vies habitat étant déboutée de la totalité de ses demandes.

III) Sur la dette locative

La bailleresse intimée produit un décompte de créance portant sur la période du 1er janvier au 24 octobre 2024, qui fait apparaître un solde débiteur à cette dernière date de 4 721, 55 euros.

Toutefois, le premier juge avait condamné Mme [C] à payer à sa bailleresse, à compter du 24 août 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %.

L’infirmation du jugement entrepris prive cette majoration de tout objet.

En outre, le décompte produit fait apparaître au 1er janvier 2024, un solde débiteur de 2 694, 76 euros, qui n’est point justifié, et des 'pénalités clause pénale’ de 177,47 euros par mois, qui n’ont pas lieu d’être, compte tenu de la solution retenue par la cour.

Dès lors, la créance de la bailleresse n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant, ce qui justifie que cette dernière soit déboutée de sa demande en paiement.

IV) Sur les dépens

La société 1001 vies habitat, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Déboute Mme [T] [C] et M. [B] [I] de leur demande d’annulation du jugement déféré à la cour ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

Déboute la société 1001 vies habitat de la totalité de ses demandes ;

Condamne la société 1001 vies habitat aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société 1001 vies habitat à payer à Mme [T] [C] et M. [B] [I] une indemnité de 2 000 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,