ARRET N°

du 21 janvier 2025

R.G : N° RG 24/01345 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FREE

[J]

[E]

c/

[R] [F]

[I]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Claire LUDOT

la SCP LIEGEOIS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTS :

d’une ordonnance rendue le 12 juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Monsieur [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-004793 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représenté par M^e Claire LUDOT, avocat au barreau de REIMS

Madame [X] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-004794 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Claire LUDOT, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Madame [Y] [R] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES, et M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Catherine LIEGEOIS de la SCP LIEGEOIS, avocat au barreau des ARDENNES, et M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 10 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte sous seing privé en date 29 juin 2019, M. [L] [J] et Mme [X] [E] (ci-après les consorts [J]-[E]) ont pris à bail à usage d’habitation un appartement situé [Adresse 3], appartenant à M. [T] [I] et Mme [Y] [R], pour un loyer mensuel de 550 € outre 40 € de charges.

A la suite d’impayés de loyers, il a été délivré aux locataires le 18 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement a été régulièrement dénoncé à la CCAPEX.

Puis, les consorts [I]-[R] ont attrait les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— Constater une occupation sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion des locataires du logement loué,

— Condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision portant sur la somme de 1.609,44 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— Condamner solidairement les locataires au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 800 euros,

— Condamner solidairement les locataires en tous les dépens.

Les consorts [J]-[E] ont reconventionnellement sollicité, à titre principal, que les requérants soient jugés irrecevables et mal fondés en leurs demandes, et condamnés à leur verser la somme de 1000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la procédure, et 2000 € au titre des frais irrépétibles.

À titre subsidiaire, ils ont sollicité la réduction de la créance invoquée en raison des troubles de jouissance subis et du dépôt de garantie effectué lors de la signature du bail, outre le décalage des aides de la CAF, non pris en compte dans le calcul du décompte produit par les bailleurs, de leur octroyer les plus larges délais de paiement et les dispenser de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause, et à titre reconventionnel, ils demandaient que soit ordonnée la remise des quittances de loyers ce sous-astreinte de 100 € par jour de retard.

Par ordonnance en date du 12 juillet 2024, le juge des référés a statué comme suit :

« DISONS Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] recevables et fondés en leurs prétentions ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 29 juin 2019 entre Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] d’une part et Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

En conséquence,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques des expulsés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] à verser à Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] la somme provisionnelle de 1.867,63 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de mai 2024 inclus),

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] à payer à Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1 er juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] à payer à Madame [Y] [R] [F] et Monsieur [T] [I] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] de leurs demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [X] [E] aux entiers dépens de la présente procédure la concernant, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire ».

Les consorts [J]-[E] ont régulièrement interjeté appel de cette décision, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de leurs écritures du 16 septembre 2024, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger les consorts [I]-[R] tant irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

Les condamner à leur verser la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du caractère abusif de la présente procédure,

Les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais de l’instance, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

A titre subsidiaire,

Réduire la créance invoquée par les Consorts [I]-[R] en raison des troubles de jouissance subis par eux et du dépôt de garantie effectué lors de la signature du bail, outre le décalage des aides de la CAF, non pris en compte dans le calcul du décompte produit par les bailleurs,

Leur octroyer les plus larges délais de paiement et pour quitter le logement,

Les dispenser de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

Ordonner aux Consorts [I]-[R] de leur remettre les quittances de loyer et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Débouter les consorts [I]-[R] de toutes leurs demandes.

Suivant écritures du 4 octobre 2024, les consorts [I]-[R] demandent à la cour :

Vu les dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Confirmer l’ordonnance de référé dont appel du 12 juillet 2024 en toutes ses dispositions

Actualiser le montant de la dette locative et statuant à nouveau,

Condamner in solidum monsieur [L] [J] et madame [X] [E] à payer à monsieur [T] [I] et madame [Y] [R] la somme de 2 351,23 €, mois d’août inclus.

Débouter monsieur [L] [J] et madame [X] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

Condamner in solidum monsieur [L] [J] et madame [X] [E] à payer à monsieur [T] [I] et madame [Y] [R] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX'.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

Par message RPVA du 5 décembre 2024 les intimés sollicitent le rejet des débats de pièces produites par les appelants après la clôture.

Sur ce, la cour,

I- Sur la procédure

Par application combinée des dispositions des articles 15, 16 et 802 du code de procédure civile, il y a lieu d’écarter des débats les pièces n°21 et 22 communiquées par les appelants le jour de la clôture, après qu’elle ait été rendue.

II- Sur la recevabilité de l’action

Les appelants font valoir en premier lieu que les bailleurs seraient irrecevables en leur action pour non respect des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que :

'A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…)'.

Le premier juge a, à cet égard, pertinemment répondu que les requérants justifiaient de cette notification par la production d’une copie de l’assignation faite à la préfecture de la Marne par la voie électronique le 3 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience (qui s’est tenue le 17 mai 2024), conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi susvisée dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Les appelants ne forment pas d’autres critiques sur cette question, ni ne répondent aux motifs retenus.

Par conséquent l’ordonnance est confirmée en ce que l’action a été jugée recevable.

III- Sur les conditions du référé

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 835 énonce 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Les appelants font valoir que les demandes en résiliation de bail et en paiement des loyers se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent être tranchées que par les juges du fond aux motifs :

1 -que la clause résolutoire leur est inopposable comme étant imprécise et reprise comme telle dans le commandement de payer, lequel de ce fait ne leur donne pas une juste information sur les conséquences des manquements reprochés, du délai pour y remédier et de la sanction encourue,

2 -qu’aucune urgence n’est caractérisée puisque les impayés auraient débuté il y a plus d’une année sans que la moindre réclamation écrite de manière amiable leur soit faite,

3 -qu’ils 'n’ont cessé d’alerter sur l’état catastrophique’ du logement qui a généré de graves troubles de jouissance qui ont conduit à ce qu’ils n’aient pas d’autre choix que de cesser de payer les loyers par application d’une l’exception d’inexécution en lien avec les obligations non respectées du bailleur tirées des article 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le premier point, la lecture du contrat de bail en sa page 6 montre que la clause résolutoire est claire 'le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et 2 mois après un commandement de payer resté sans effet pour l’un des motifs suivants : non paiement d’un ou plusieurs termes de loyer (…)'.

Le commandement de payer délivré le 18 octobre 2023 pour un montant de 1 089,85 € (8 termes de loyers déduction faite des versements de la CAF) fait expressément référence à cette clause et en explicite les conséquences (voir feuille 3/6).

Aucune critique ne peut être faite sur la régularité de cette clause, ni du commandement de payer. Le moyen est écarté.

Sur le second point, la cour retient que des impayés de plusieurs mois, non contestés, qui plus est pour des bailleurs personnes physiques, et le maintien dans les lieux en dépit d’une résolution de plein droit du contrat de bail, constituent au sens des textes susvisés des circonstances justifiant le recours au juge des référés.

S’agissant de l’état de l’immeuble, la cour ne peut que faire le constat de ce qu’il n’existe trace d’aucun courrier ou alerte quelconque préalable ou concomitante aux impayés de loyers, émanant des locataires relativement à l’état du logement.

L’allégation de désordres est manifestement en lien immédiat avec le déclenchement de la présente procédure d’impayés à l’initiative des bailleurs.

De surcroît, le premier juge a très exactement répondu point par point sur les griefs dénoncés en rappelant que s’il ressortait de l’état des lieux d’entrée que la douche de la salle de bain était 'HS', de même que la porte des WC, les propriétaires produisaient une facture de l’entreprise [Localité 4] Plomberie datée du 27 août 2019 concernant le remplacement du cabinet de douche, ainsi qu’une facture de l’entreprise Vannet du 10 octobre 2019 justifiant de divers travaux, dont le changement de la porte de la salle de bain, que pareillement les propriétaires justifiaient avoir procédé au remplacement de la chaudière le 29 décembre 2017, soit avant l’entrée dans les lieux des défendeurs, de même qu’ils produisaient un certificat de conformité de ladite installation en date du 22 mai 2018, établi par l’organisme de contrôle.

Les appelants n’apportent pas plus d’éléments probants en cause d’appel sur les désordres allégués, et l’état des lieux d’entrée du 29 juin 2019 ne fait pas état d’autres points négatifs.

Il sera aussi rappelé que la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 20-1 une procédure spécifique en autorisation de suspension ou consignation des loyers, sur autorisation du juge dans l’attente de travaux rendus nécessaires par des éventuels désordres affectant le bien loué dont la responsabilité incomberait au bailleur. Les consorts [J]-[E] n’ont pas usé de cette voie procédurale.

Il résulte par conséquent de l’ensemble de ces éléments que les griefs allégués par les appelants au soutien de leur demande tendant à voire dire le juge de référés incompétent ne sont pas établis.

Le constat de la résiliation du contrat en application de la clause insérée au bail, et les condamnations financières arbitrées au titre des impayés de loyer n’étant pas autrement contestés, l’ordonnance est confirmée sur ces points.

IV- Sur le demande subsidiaire en réduction de la créance

Les appelants demandent la réduction du montant de leur créance sur deux fondements :

— d’une part, aux motifs que sur le décompte produit en pièce n°17 aucune déduction n’apparaît s’agissant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail, ni s’agissant de la reprise des règlements dès le mois de mai 2024,

— d’autre part, au regard des troubles de jouissance allégués.

Toutefois, la pièce n°17 invoquée ne constitue en aucun cas un décompte. Il s’agit d’un relevé d’un unique virement de 119 € intitulé par l’émetteur 'reprise loyer mai 2024" en date du 6 mai 2024, dont on ne peut aucunement déduire une reprise du règlement des loyers courants.

S’agissant de la non déduction du dépôt de garantie, il sera rappelé que son objet n’est pas de pallier une défaillance de règlement des loyers, et qu’il doit être restitué dans un délai de deux mois à compter du départ des locataires, lesquels, en l’espèce, sont toujours dans les lieux.

En outre, il a été déterminé ci-dessus que la réalité des troubles de jouissance allégués n’était pas démontrée, comme étant d’une part non justifiée au regard des éléments de preuve communiqués par les intimés sur les travaux engagés, et comme étant un argument à tout le moins bien tardif dans le cadre d’une procédure en résiliation de bail pour cause d’impayés.

Il n’y a donc pas lieu à réduction de la créance des bailleurs.

Il n’y a parallèlement pas lieu non plus d’actualiser par le présent arrêt la créance des bailleurs puisque le dispositif de l’ordonnance de référé permet d’ores et déjà de le faire, par le biais du cours de l’indemnité d’occupation qui se poursuit jusqu’à la libération des lieux.

V- Sur la demande en délais de paiement

Il résulte des paragraphes V et VII de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige que:

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience'.

Le premier juge a rejeté la demande au constat notamment de ce que les locataires ne réglaient plus leur loyer depuis le mois de mars 2023, alors même que la CAF réglait la somme de 455 € aux bailleurs au titre de l’APL et que le loyer résiduel demeurant à leur charge était faible.

La cour fait le constat de ce que les preneurs ne font aucune proposition chiffrée concrète d’apurement de leur passif, ni ne justifient avoir repris le règlement régulier et intégral des loyers.

Par ailleurs, la pièce financière la plus récente communiquée est une attestation CAF pour le mois de janvier 2024 dont il ressort que le couple, qui a deux enfants nés en 2017 et 2020, perçoit pour seuls revenus le RSA pour 362,76 € outre une prime d’activité de 81,59 €, les allocations familiales pour 141,99 € et une allocation logement qui était de 471 €.

Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement apparaît illusoire et contraire aux intérêts des bailleurs, de sorte que la cour confirme le rejet prononcé par le premier juge.

VI- Sur la demande de condamnation sous astreinte à la remise des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Le premier juge a rejeté la demande en retenant que la quittance ne devait être délivrée qu’après que le loyer a été payé en totalité et que les défendeurs n’établissaient pas que les bailleurs ne se seraient pas acquittés de la délivrance des quittances de loyers réglés aux locataires qui en auraient fait la demande.

En cause d’appel, les appelants reprennent cette demande dans le dispositif mais ne l’explicitent pas dans le corps de leurs écritures. Ils se réfèrent à la pièce 17 sus-évoquée qui n’apporte rien, et en tout état de cause ne justifient ni du paiement du loyer complet, ni qu’ils aient effectivement demandé délivrance desdites quittances.

La demande ne peut qu’être rejetée, ce en quoi le premier juge est encore confirmé.

VII- Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

Les consorts [J]-[E] voient leur présentions rejetées en première instance, puis en appel, de sorte qu’aucun abus de procédure ne saurait être caractérisé à l’endroit des intimés, ni un préjudice moral établi.

L’ordonnance est encore confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en dommages et intérêts.

VIII- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le sens du présent arrêt conduit :

— à confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a mis les dépens à la charge des consorts [J]-[E] (en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation) en les condamnant au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles de 200 €,

— à mettre les dépens d’appel à la charge des appelants, condamnés, en équité, au paiement d’une somme de 300 € au titre des frais de la procédure d’appel.

Par ces motifs,

Ecarte des débats les pièces n°21 et 22 communiquées par M. [L] [J] et Mme [X] [E] le 3 décembre 2024,

Confirme l’ordonnance rendue le 12 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de Reims en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [J] et Mme [X] [E] à payer à Mme [Y] [R] [F] et M. [T] [I] la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Condamne M. [L] [J] et Mme [X] [E] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le président