COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 AOUT 2025

N° RG 23/08184 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WHJI

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CHATAIG NERAIE SIS [Adresse 1] À [Localité 10], représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [F] [R]

C/

SARL COBENKO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 22/03518

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Baudouin DE SANTI,

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF AOUT DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU DOMAINE DE LA CHATAIG NERAIE SIS [Adresse 1] À [Localité 10], représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [F] [R] demeurant en cette qualité au DOMAINE DE [Localité 9] sis [Adresse 1] à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Baudouin DE SANTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 522 et M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154

APPELANT

****************

SARL COBENKO

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Jacqueline AUSSANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1638

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

L’ensemble immobilier dont dépend le [Adresse 8], sis [Adresse 2] (78), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il repose sur d’anciennes carrières souterraines de calcaire. Le règlement de copropriété, établi le 5 mai 1961, a été modifié les 11 juin 1999 et 6 avril 2007.

Le 28 avril 2006, l’assemblée générale de la copropriété a approuvé une nouvelle modification de ce document, en y insérant une clause libellée comme suit : 'chacun des copropriétaires est responsable, vis-à-vis des tiers et des autres copropriétaires, des désordres ayant pour origine les terrains (sols et sous-sols) dont il a la jouissance exclusive'. Cette modification sera entérinée par un acte notarié publié à la Conservation des hypothèques de [Localité 11] le 29 mai 2007, volume 2007 P n° 3828.

Suivant acte notarié daté du 29 mai 2009, la société Coben a acquis le lot n° 33, pour une quote-part de 90 millièmes du sol et des parties communes générales, portant sur la jouissance d’un terrain d’une superficie approximative de 2 025 m² sur lequel se trouvait édifiée une maison d’habitation, avec droit d’édifier une villa de bon standing selon des plans approuvés par les autorités compétentes (ainsi qu’il est mentionné en page 10 du règlement de copropriété). Le 2 juillet 2018, la société Coben a transmis son patrimoine à la société Cobenko, qui a fait procéder à des études de sols. Sa demande aux fins d’obtenir une expertise a été rejetée par le juge des référés suivant ordonnance datée du 22 février 2022, motif pris de ce que toute action au fond était manifestement vouée à l’échec en raison de l’acquisition de la prescription de cinq ans.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 15 juin 2022, la société Cobenko a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', devant le Tribunal judiciaire de Versailles, en vue de voir réputer non écrite la modification du règlement de copropriété susvisée.

Par ordonnance d’incident datée du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de la question de la prescription devant le tribunal.

Par jugement en date du 2 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté le caractère réputé non écrit de la clause en question ;

— déclaré recevable l’action engagée par la société Cobenko à l’encontre du syndicat des copropriétaires, tendant à le voir condamner à effectuer les travaux de comblement dans la zone B des secteurs 1 et 2 (rapport de la société ATRP) sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par infraction constatée passé un délai de six mois suivant la signification de la décision, la complète exécution des travaux devant être constatée par procès-verbal d’huissier établi sur la demande et aux frais du syndicat des copropriétaires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’incident ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Cobenko la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, pour l’essentiel :

— que l’action en justice relative au caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété était imprescriptible ;

— que si les maisons d’habitation édifiées par les copropriétaires étaient des parties privatives, les terrains sur lesquels elles se trouvaient demeuraient des parties communes à jouissance exclusive ;

— qu’à défaut de mention dans le règlement de copropriété, le droit de jouissance exclusif des copropriétaires portait uniquement sur le sol et non pas le sous-sol de ces terrains ;

— que le syndicat des copropriétaires n’avait donc pas à faire supporter à la société Cobenko des charges relatives aux tréfonds ;

— qu’en outre, la clause querellée opérait un transfert de responsabilité en violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que l’action en réalisation des travaux de comblement n’était pas prescrite, car la société Coben puis la société Cobenko ne disposaient pas, à l’origine, de toutes les informations leur permettant d’exercer leur action.

Par déclaration en date du 6 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions du 21 mai 2025, il soutient :

— que la société Coben a acquis son immeuble en toute connaissance de cause ; qu’en effet l’acte de vente du 29 mai 2009 reproduisait une lettre de l’Inspection générale des carrières mettant en exergue le mauvais état des carrières et leur risque de dégradations, un rapport de la société ATRP mettant également en évidence une stabilité générale précaire et même préoccupante ;

— que selon l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété précise les charges que le titulaire d’un droit de jouissance privative supporte ;

— que ce n’est qu’en cas d’absence de clause particulière sur cette question qu’un copropriétaire prend en charge les seules dépenses relatives au revêtement superficiel et que celles relatives à la couche d’étanchéité et au gros oeuvre entrent dans les charges communes générales ;

— que la charge du tréfonds est la contrepartie de l’avantage retiré par chaque copropriétaire du droit de jouissance exclusif dont il bénéficie sur le terrain ;

— que dissocier la maîtrise d’un ouvrage et la responsabilité encourue à raison dudit ouvrage n’a pas de sens ; que la maîtrise du terrain et de son sous-sol vont de pair avec la responsabilité ; qu’il y a lieu sur ce point de faire application des articles 1188 et 1189 du code civil ;

— qu’il existait une volonté originelle de limiter l’objet du syndicat des copropriétaires aux parties communes à usage collectif ;

— subsidiairement, que la prescription était acquise, son cours écoulé lorsque la société Coben était propriétaire du bien devant être reporté sur la société Cobenko ;

— que la société Coben, qui comme la société Cobenko est un professionnel de l’immobilier, avait connaissance des faits lui permettant d’agir depuis l’année 2009, alors que cette dernière ne peut invoquer utilement aucune cause l’empêchant d’agir en temps utile, peu important que la clause litigieuse du règlement de copropriété existe en l’état ; que le délai de prescription ne peut donc courir à compter du jugement annulant cette clause.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter la société Cobenko de ses demandes ;

— déclarer irrecevable comme prescrite l’action de la société Cobenko tendant à effectuer les travaux de comblement ;

— condamner la société Cobenko au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître de Santi.

Dans ses conclusions notifiées le 16 mai 2025, la société Cobenko réplique :

— que souhaitant remettre en état son immeuble, acquis en 2018, elle a fait procéder à une étude des sols, et a constaté que des travaux extrêmement coûteux étaient nécessaires ;

— que ni le règlement de copropriété ni ses modifications ne prévoient qu’en contrepartie du droit de jouissance, un copropriétaire devrait assurer l’entretien et la réparation des tréfonds, qui sont communs ;

— qu’un droit de jouissance privative ne constitue pas une partie privative, alors que la partie sur laquelle il s’exerce reste une partie commune ; que son droit de jouissance ne porte que sur la surface du sol et non pas le tréfonds ;

— qu’un copropriétaire ne saurait être rendu responsable de la configuration d’un terrain sur lequel il ne dispose que d’un droit de jouissance, qui n’est pas un droit de propriété ;

— que la question des charges est étrangère à celle d’obligation contractuelle, alors que selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité à raison des parties communes revient à celui qui doit en assurer la maintenance, soit la collectivité des copropriétaires ;

— que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux n’est nullement prescrite ; qu’elle n’a pu agir du fait des dispositions contenues dans la clause querellée, insérée dans le règlement de copropriété, lequel constitue une convention liant les copropriétaires au syndicat des copropriétaires ; que ladite clause ne pouvait que recevoir application jusqu’à ce qu’elle soit déclarée non écrite ; que tant que l’illicéité de cette clause n’était pas reconnue, elle ne pouvait utilement agir en justice au titre des travaux ;

— subsidiairement, qu’elle n’était titulaire du droit que depuis le 29 mai 2009, date de son acte d’acquisition ; que pour sa part elle n’a pas pu agir avant le 2 juillet 2018, date de transmission du patrimoine entre les deux sociétés ;

— que de plus, ce n’est qu’en 2019 qu’elle a été informée de l’ampleur du coût des travaux de comblement.

La société Cobenko demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Ricard.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS

L’action en contestation d’une clause du règlement de copropriété est imprescriptible, et d’ailleurs le syndicat des copropriétaires ne soulève pas la prescription eu égard à cette demande.

Un article figurant en page 6 du règlement de copropriété stipulait qu’étaient placés sous le régime de l’indivision forcée, outre la totalité du terrain y compris le sol des allées et voies de dessertes créées ou à créer, les installations et canalisations diverses à usage commun d’eau, de gaz, électricité et autre, et que les copropriétaires auraient la jouissance du terrain entourant leur construction et en formant le sol, tel qu’il était déterminé au plan annexé. Il n’était pas fait mention expressément d’une jouissance exclusive, mais celle-ci ne peut que se déduire de la formulation de la clause en question. Par ailleurs, lorsqu’un règlement de copropriété énumère au nombre des parties communes des sols, il faut entendre par là non seulement la surface sur laquelle est construite le bâtiment, ou qui l’entoure, mais aussi le tréfonds qui lui sert d’assise.

Un droit de jouissance privatif sur une partie commune n’est pas attaché au copropriétaire mais au lot, dans la composition duquel il entre à titre accessoire sans pour autant en constituer un élément, et il ne constitue nullement une partie privative. Ce droit est un droit réel qui n’est pas un droit de propriété, et revêt un caractère perpétuel. Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Les terrains dont chaque copropriétaire a la jouissance exclusive, tant en leur surface qu’en leur tréfonds, constituent donc des parties communes, peu important qu’il en ait la jouissance privative. Or l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Et l’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

La clause querellée est donc contraire aux dispositions de l’article 14 de cette loi, qui sont d’ordre public, en ce qu’elle rend certains copropriétaires, et non pas la collectivité d’entre eux, responsables à raison de parties communes, et c’est en vain que le syndicat des copropriétaires objecte qu’il n’est pas possible de dissocier la maîtrise d’un ouvrage de la responsabilité encourue à raison dudit ouvrage. En effet, un copropriétaire peut disposer de droits privatifs sur une partie commune sans nécessairement être responsable à raison de celle-ci. Et si l’article 6-3 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte, il sera rappelé que la clause litigieuse ne porte nullement sur des charges, mais sur la responsabilité. Le tribunal a d’ailleurs relevé à bon droit que l’imputation de charges était distincte d’un transfert de responsabilité.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a constaté le caractère réputé non écrit de la clause en question.

Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription de la demande de la société Cobenko, tendant à le voir condamner à effectuer les travaux de comblement dans la zone B des secteurs 1 et 2 (rapport de la société ATRP) sous astreinte, la complète exécution des travaux devant être constatée par procès-verbal d’huissier établi sur la demande et aux frais du syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Cobenko ayant connaissance de la situation depuis l’année 2009, le délai a commencé à courir à cette date. Tant qu’une clause d’un règlement de copropriété n’a pas été réputée non écrite par une décision juridictionnelle, elle doit recevoir entière application. Dans ces conditions, la société Cobenko était tenue d’attendre que la clause querellée le soit pour pouvoir ensuite solliciter en justice la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux de comblement, travaux qui n’étaient que le corollaire de sa responsabilité, qui elle-même n’était applicable que si la clause était annulée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 2 novembre 2023 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2] à payer à la société Cobenko la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Ricard conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT