COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°131

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2025

N° RG 24/00498 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJY5

AFFAIRE :

[R] [K] [W] [I]

…

C/

S.C.I. SCI ALMAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 décembre 2023 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE-

[L]

N° RG : 11-23-0695

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 06.05.25

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Paul COUTURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [R] [K] [W] [I]

né le 21 avril 1952 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : M^e Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [Z] [C] épouse [I]

née le 07 juillet 1948 à [Localité 6] (MAROC) (.)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : M^e Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉE

S.C.I. SCI ALMAT

N° SIRET : 789 60 1 4 57

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292

Plaidant : M^e Franck LOPEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0934

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2015, la SCI Almat a donné à bail à M. et Mme [R] [I], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Boulogne-Billancourt (92100), moyennant un loyer mensuel révisable de 1 725 euros, outre une provision sur charges de 225 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 septembre 2023, la société Almat a fait délivrer assignation à M. et Mme [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire de M. et Mme [I] au paiement de la somme principale de 12 231,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés à décembre 2022 inclus,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [I] au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à la société Almat la somme de 18 790,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur la somme de 8 089,55 euros, à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 12 231,36 euros et à compter du 12 décembre 2023 pour le surplus,

— autorisé M. et Mme [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant de 535 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité s’élevant au solde de la dette et ce, avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

— rappelé que pendant ces délais :

* le loyer courant doit être payé à son échéance,

* les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et/ou du loyer courant, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié,

— condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens,

— débouté la société Almat de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 22 janvier 2024, M. et Mme [I] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2024, M. et Mme [I], appelants, demandent à la cour :

— de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— d’infirmer le jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, en ce qu’il a dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et/ou du loyer courant, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié,

statuant à nouveau,

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et/ou du loyer courant, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— débouter la société Almat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à leur égard et de son appel incident particulièrement mal fondé,

— condamner la société Almat au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 juillet 2024, la société Almat, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 18 790,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur la somme de 8 089,55 euros, à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 12 231,36 euros et à compter du 12 décembre 2023 pour le surplus,

— l’infirmer pour le surplus,

— débouter les époux [I] de leur demande de délais,

y ajoutant,

— prononcer la résiliation du bail consenti à M. et Mme [I] par acte du 13 janvier 2015 à effet du 1er février 2015, portant sur l’appartement à usage d’habitation situé dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],

— ordonner l’expulsion des époux [I] et de celle tous occupants de leur chef,

— les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de M. et Mme [I].

M. et Mme [I] poursuivent l’infirmation du jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il a dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et/ou du loyer courant, et un mois après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié. Ils font valoir qu’en prévoyant la résiliation du bail en cas de non-respect des délais de paiement, le premier juge a outrepassé ses pouvoirs et ce, dans la mesure où la bailleresse ne l’avait pas sollicitée.

Il ressort effectivement de l’acte introductif d’instance délivré par la SCI Almat, ainsi que des débats à l’audience, que la bailleresse n’a pas sollicité la résiliation du bail, de sorte que le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il a dit qu’en cas de non-respect, par M. et Mme [I], de l’échéancier fixé, le bail serait résilié.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Almat.

— Sur l’exception d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail.

Aux termes de ses conclusions, la SCI Almat demande à la cour de débouter les époux [I] de leur demande de délais et sollicite la résiliation du bail pour manquement grave et répété des locataires à leurs obligations contractuelles.

M. et Mme [I] soulèvent l’irrecevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail comme étant nouvelle en cause d’appel.

Sur ce,

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, ainsi que ci-dessus déjà exposé, la SCI Almat s’est bornée à solliciter en première instance la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif, de sorte qu’en jugeant qu’à défaut de respect de l’échéancier qu’il a fixé, le bail serait résilié, le premier juge a statué 'ultra petita'.

La demande de résiliation du bail qui est donc formée pour la première fois devant la cour est nouvelle en cause d’appel au sens des dispositions susvisées, de sorte qu’il y a lieu d’accueillir l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. et Mme [I].

— Sur la demande de délais de paiement formée par M. et Mme [I].

Aux termes de leur conclusions, M. et Mme [I] sollicitent le rejet de la demande de la SCI Almat tendant à voir infirmer la disposition du jugement leur ayant accordé des délais de paiement. Ils font valoir que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, ils ont réglé leur loyer et leur arriéré selon l’échéancier fixé depuis la décision dont appel. Ils ajoutent qu’ils sont respectivement âgés de 75 ans et 73 ans, que Mme [I] est à la retraite, que M. [I] est président de la société JO§CO qui a été fortement impactée par la crise sanitaire et la conjoncture économique qui s’est ensuivie, qu’ils ont ainsi dû faire face à d’importantes difficultés financières, qu’à ce jour leur situation s’est améliorée dans la mesure où le droit au bail de la société a été cédé, de sorte qu’elle n’est plus redevable de loyers commerciaux et qu’elle poursuit une activité de vente en ligne exclusivement. Ils reprochent à la bailleresse sa particulière mauvaise foi pour leur avoir réclamé des sommes exorbitantes sans prendre la peine de les justifier, de leur avoir fait délivrer un commandement de payer des sommes injustifiées, de les avoir fait assigner devant le juge des référés et d’avoir sollicité leur condamnation sur la base de documents incompréhensibles et de surcroît faux, de sorte qu’à la lecture de leurs contestations, elle a sollicité la radiation de l’affaire, puis les a assignés au fond.

La SCI Almat s’oppose, tout comme en première instance, aux délais sollicités.

Sur ce,

Le jugement doit être confirmé en sa disposition qui a condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à la société Almat la somme de 18 790,56 euros qu’ils reconnaissent devoir au titre des loyers et charges impayés de juillet à décembre 2022 et de mai, juillet et septembre 2023, selon décompte arrêté au mois de septembre 2023 inclus.

M. et Mme [I], à qui cette preuve incombe, ne produisent aucun document de nature à justifier qu’ils se seraient acquittés, ainsi qu’ils l’affirment, depuis le jugement rendu le 22 janvier 2024 dont appel, de l’arriéré de loyers selon l’échéancier fixé par le premier juge, voire des loyers courants.

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

En l’espèce M. et Mme [I] se bornent à solliciter des délais de paiement sans produire la moindre pièce, tels des documents comptables de la société, le bulletin de pension de Mme [I], des avis d’imposition, un tableau de leurs charges fixes mensuelles, de nature à justifier leur situation financière actuelle et à établir qu’ils seraient en mesure de régler leur dette locative selon l’échéancier qu’ils proposent.

Compte tenu du montant de la dette, M. et Mme [I] doivent être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [I] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l’article 700 du code de procédure civile étant infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Almat au titre des frais de procédure par elle exposés en condamnant in solidum M. et Mme [I] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 12 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en sa disposition non contestée ayant condamné solidairement M. [R] [I] et Mme [H] [C] épouse [I] à payer à la société Almat la somme de 18 790,56 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur la somme de 8 089,55 euros, à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 12 231,36 euros et à compter du 12 décembre 2023 pour le surplus,

Infirme ledit jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement et en ce qu’il a dit qu’en cas de non-respect, par M. [R] [I] et Mme [H] [C] épouse [I], de l’échéancier fixé, le bail serait résilié,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M. [R] [I] et Mme [H] [C] épouse [I] de leur demande de délais de paiement,

Déclare la SCI Almat irrecevable en sa demande de résiliation du bail formée pour la première fois en cause d’appel,

Condamne M. [R] [I] et Mme [H] [C] épouse [I] à verser à la SCI Almat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [I] et Mme [H] [C] épouse [I] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,