COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/07079 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WEF7

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3], SISE [Adresse 1] À [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA

C/

[T] [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Juin 2023 par le Tribunal de proximité d’Antony

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-244

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Lénaïg RICKAUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3], SISE [Adresse 1] À [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA AGENCE CENTRALE, [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Lénaïg RICKAUER de la SELARL FIDU-JURIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13 et M^e Capucine CAYLA HORVILLEUR de l’AARPI ACTENA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1925

APPELANT

****************

Monsieur [T] [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [F] est propriétaire des lots n° 337 et 346 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Localité 4] (92), [Adresse 1].

Saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [3] à Bagneux, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires’ suivant assignation datée du 28 mars 2023, d’une demande en paiement de la somme de 5 838,43 euros en principal à l’encontre de M. [F], le demandeur réclamant en outre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le Tribunal de proximité d’Antony a selon jugement contradictoire daté du 1er juin 2023, après avoir relevé que le demandeur ne justifiait pas de la somme mentionnée au titre de la reprise du solde antérieur (1 962,80 euros) ni des appels de fonds (charges et travaux sur la période allant du 1er janvier au 29 octobre 2021) :

— condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 167,51 euros, au titre des charges arrêtées au 4 avril 2023 et de la provision sur charges afférente au deuxième trimestre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023 ;

— condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 308,86 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M. [F] ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions déposées le 22 novembre 2023, il expose :

— que s’agissant du solde antérieur il en est justifié par l’extrait du grand livre sur la période allant du 1er janvier au 2 novembre 2021 ; qu’il n’est nul besoin de produire les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblées générales sur cette période, au cours de laquelle c’était l’ancien syndic qui était en fonction ; que le grand livre permet de faire un état de la situation de chaque copropriétaire au moment du changement de syndic ;

— qu’en tout état de cause, il produit les justificatifs de la somme de 1 962,80 euros ;

— qu’il verse également aux débats les appels de charges sur les mois de septembre et octobre 2021, et les procès-verbaux des assemblées générales ultérieures ;

— qu’il produit un compte détaillé de sa créance ;

— que la somme de 3 982,88 euros reste due sur la période allant du 1er novembre 2021 au 1er octobre 2023 ;

— qu’au vu des manquements réitérés de M. [F], il est fondé à réclamer sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [F] au paiement des sommes de 1 962,80 euros, 2 526,99 euros, et 3 982,88 euros en principal, cette dernière somme arrêtée au 1er octobre 2023 ;

— condamner M. [F] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [F] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] aux dépens, en ce compris les frais de recouvrement de la créance.

M. [F], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 29 novembre 2023 en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [F] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 14-1 I de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2, al. 1 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [F] ;

— le décompte des sommes dues par M. [F] en cette qualité ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2017, 4 avril 2018, 9 mai 2019, 16 février 2021, 20 septembre 2021, 24 octobre 2022, et 25 mai 2023 portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux à venir ;

— les appels de fonds du deuxième trimestre inclus ;

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er octobre 2023.

Le tribunal a rejeté une partie des demandes en relevant que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas des sommes sollicitées au titre de la reprise du solde antérieur (1 962,80 euros) et des appels de fonds afférents à la période comprise entre le 1er janvier et le 29 octobre 2021 (2 526,99 euros). Or à hauteur d’appel le syndicat des copropriétaires justifie de la reprise dudit solde en produisant un compte détaillé.

Il faut en déduire que l’arriéré de charges et frais de recouvrement s’élève bien à 8 413,53 euros au 1er octobre 2023, sous réserve de ce qui va suivre.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent à ces frais le seul coût des lettres de mise en demeure, datées des 30 septembre 2021 (une seule sera retenue, le créancier ne démontrant pas pour quel motif il a en adressées trois au débiteur le même jour), 8 novembre 2021, 24 novembre 2021, 8 février 2022, 4 mars 2022 et 6 février 2023, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur.

La somme de 330 euros doit donc être déduite au titre de la facturation des mises en demeure, de même que celle de 97,74 euros au titre des honoraires de suivi du contentieux, et celle de 225 euros au titre des frais de protocole alors que ce document n’en prévoyait nullement l’exigibilité. Et sera ajoutée celle de 27,13 euros correspondant au coût des 6 lettres recommandée avec avis de réception susvisées.

Par infirmation du jugement M. [F] sera condamné au paiement de la somme de 7 878,92 euros.

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, un protocole d’accord avait été régularisé entre le syndicat des copropriétaires et M. [F] le 3 octobre 2022 qui prévoyait l’apurement de la dette alors exigible (6 210,43 euros) par des mensualités de 443,60 euros, mais il n’a pas été respecté, le débiteur n’ayant réglé que quelques acomptes irréguliers. En outre la dette a augmenté dans des proportions importantes vu qu’elle s’élevait à 1 962,80 euros au 30 septembre 2021 pour s’élever à près du quadruple à ce jour. M. [F], qui est défaillant devant la Cour, n’avait produit lors des débats de première instance aucune pièce relative à sa situation personnelle et financière.

Il sera en conséquence condamné, par infirmation du jugement, au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 150 euros allouée en première instance étant d’un montant insuffisant.

M. [F], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu d’y inclure expressément les frais exposés pour recouvrer la créance, l’article L 111-8 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution prévoyant que les frais d’exécution sont à la charge du débiteur.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 1er juin 2023 en ce qu’il a condamné M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [3] à [Localité 4] les sommes de 167,51 au titre des charges et celle de 308,86 euros au titre des frais de recouvrement, et celle de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [3] à [Localité 4] la somme de 7 878,92 euros au titre des charges et frais de recouvrement dus au 1er octobre 2023 ;

— CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [3] à [Localité 4] la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE M. [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence [3] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [T] [F] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT