Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 22 mai 2025, n° 23/03332

JPROX 10 janvier 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification des sommes réclamées par le syndicat
La cour a constaté que M. [V] n'a pas apporté de preuves suffisantes pour contester les sommes dues, rendant sa demande d'infirmation infondée.
Rejeté
Imputation abusive de charges
La cour a jugé que M. [V] n'a pas démontré que les charges étaient abusives, et a confirmé les sommes dues.
Rejeté
Procédure abusive du syndicat
La cour a estimé que M. [V] ne pouvait pas demander des dommages et intérêts pour une procédure qu'il n'a pas prouvée comme abusive.
Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a confirmé que M. [V] devait payer les charges de copropriété, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 22 mai 2025, n° 23/03332
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/03332
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Juridiction de proximité, 10 janvier 2023, N° 21/00740
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lucas PANICUCCIMarcel BENHAMOUPaul GUEDJMarie DUFRÊNE
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLESCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ S ] TOSELLI, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 5 ], son syndic en exercice FONCIA [ Localité 6 ] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 190

Rôle N° RG 23/03332 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK4V5

[M] [V]

Syndicat des copropriétaires [S] TOSELLI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lucas PANICUCCI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 6] en date du 10 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00740.

APPELANT

Monsieur [M] [V]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001064 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie DUFRÊNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] Représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 6] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[V] est propriétaire au sein d’un immeuble en copropriété à [Localité 6].

Par acte d’huissier du 23 février 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M.[V] aux fins, essentiellement, de le voir condamner à un arriéré de charges de copropriété ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nice (service de proximité) a :

— condamné M. [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TOSELLI, représenté par son syndic en exercice la société LA SA FONCIA [Localité 6], les sommes de:

* 3615.80 euros, somme due au 7 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2020 date de la mise en demeure sur la somme de 2073.88 euros et pour le surplus à compter de la présente décision date de l’assignation,

* 400 euros à titre de dommages-intérêts,

*800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M.[M] [V] aux entiers dépens de la procédure,

— débouté les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Par déclaration du premier mars 2023, M.[V] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M. [V] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau

— de débouter l’intimé de l’ensemble des ses demandes,

'Si besoin était,

— de juger que le détail des sommes dues a été sollicité par M. [V] à plusieurs reprises et que le seul extrait de compte communiqué par FONCIA au titre de la procédure ne saurait permettre de justifier des sommes réclamées par ce cabinet,

— de juger que M. [V] que la somme de 1.673,04 est en lien direct avec des procédures engagées par le syndicat des copropriétaires,

— de juger que M.[V] ne saurait être redevable de la somme de 1.673,04 euros,

— de juger que M. [V] ne peut pas être condamné au titre d’une quelconque résistance fautive,

— de juger que M.[V] ne peut être condamné au titre des articles 696 et 700 du code de

procédure civile,

Dès lors,

— de condamner le syndicat des copropriétaires le TOSELLI à la somme de 1.673,04 euros est en lien direct avec des procédures engagées par le syndicat des copropriétaires,

— de condamner le syndicat des copropriétaires le TOSELLI à la somme de 388,17 euros en lien directe avec des charges imputées sans fondement à Monsieur [V],

— de condamner le syndicat des copropriétaires le TOSELLI à la somme de 13,28 euros en lien directe avec des charges imputées sans fondement à M. [V],

— de condamner le syndicat des copropriétaires le TOSELLI à la somme de 990 euros en lien directe avec charges imputées sans fondement à M. [V],

En conséquent

— d’ordonner la compensation à venir au titre de la somme réellement due par Monsieur [V],

En tout état de cause,

— de condamner le syndicat des copropriétaires au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile à la somme déterminée par la juridiction au titre de ses procédures abusives'.

Il souligne que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance et conteste devoir les sommes sollicitées. Il évoque des honoraires abusifs du syndic. Il affirme que la somme de 1673, 04 euros est en lien avec des procédures qui l’ont opposé au syndicat des copropriétaires et que celui-ci a perdues, si bien que ce dernier ne peut réclamer aucun frais les concernant.

Il conteste toute résistance abusive au paiement de ses charges. Il relève n’avoir pu bénéficier du détail des sommes exigées.

Il indique être en conflit avec le syndic qui est son ancien employeur. Il considère que le syndicat des copropriétaires a diligenté une procédure abusive à son encontre.

Il estime que des travaux de curage, votés en assemblée générale, n’ont jamais été réalisés si bien que l’immeuble dans lequel il réside subit régulièrement des désordres ; il en conclut que doit être tenu compte du surcoût sur les charges de copropriété.

Il conteste également certains frais qui ne sont pas nécessaires au recouvrement d’une créance qu’il conteste par ailleurs tout comme l’imputation à sa seule charge d’une recherche de fuite d’eau qui portait sur une partie commune.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 10 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— de déclarer mal fondé l’appel de M.[M] [V],

Par conséquent,

— de confirmer le jugement du 10 janvier 2023 en ce qu’il a condamné M.[M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 3615,80 euros, outre 400 euros à titre de dommages et intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 et les entiers dépens.,

— de débouter M. [M] [V] de toutes ses demandes,

Y Ajoutant,

— de condamner M.[M] [V] au paiement de la somme de 5.204,50 euros au titre des charges dues suivant décompte arrêté à la date du 7 juillet 2023,

— de condamner M.[M] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du CPC, ceux d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ sur son offre de droit.

A titre liminaire, il expose que M. [V] sollicite l’infirmation du jugement dont appel sans pour autant formuler de prétentions tendant au débouté de ses prétentions. Il en conclut que la cour ne pourra que confirmer le jugement déféré.

Subsidiairement, il expose justifier de sa créance et l’actualise. Il conteste le fait que les sommes réclamées résulteraient de frais au titre d’autres procédures.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la confirmation du jugement déféré au motif de l’absence de demande formée par M.[V] dans le cadre des conclusions déposées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile

Le dispositif des conclusions notifiées le 24 mai 2023 par M.[V] dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile mentionne les chefs du jugement que l’appelant souhaite voir infirmer et une demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à 'la somme déterminée par la juridiction’ au titre de son préjudice subi.

M.[V], dans le dispositif de ses conclusions, sollicite, outre l’infirmation du jugement sur les chefs critiqués, le rejet de l’intimé de l’ensemble de ses demandes.

Le fait que M.[V] n’ait pas sollicité dès ses premières conclusions le rejet de l’ensemble des demandes de l’intimé n’a pas pour conséquence d’entraîner ipso facto la confirmation du jugement déféré.

Sur les charges de copropriété

L’article 10 de la la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Selon l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

L’obligation aux charges ainsi prévue est d’ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.

M. [V] conteste, comme le démontrent ses conclusions et ses lettres au syndic :

— l’ensemble des frais évoquées dans le décompte du 07 novembre 2022,

— la répartition de certaines charges pour les années 2016, 2017, 2018 et 2020, concernant la répartition des travaux et certains frais, estimant notamment qu’avait été votée, lors d’une assemblée générale du 25 septembre 2016, la répartition des travaux de sinistres à chaque bâtiment concerné et non en charges communes générales et fixant sa créance à la somme de 148, 49 euros,

— l’imputation à son compte des sommes de 313, 50 euros et 676, 50 euros correspondant aux factures des 31 mars 2023 et 14 avril 2023 de l’entreprise CONCEPT TECHNOLOGY, dont il conteste la prestation.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat les procès-verbaux d’assemblées générales pour les périodes sollicitées qui approuvent les comptes et les budgets prévisionnels, tout comme il produit les états comptables et financiers et les décomptes de répartition des charges.

M.[V] ne démontre pas ce qu’il avance en matière de répartition des charges de travaux. Il ressort au contraire d’un procès-verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2016 qu’avait été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés l’inclusion du coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture au dessus de l’appartement d’un autre copropriétaire, M.[H], dans les charges communes générales.

M.[V] ne conteste pas substantiellement que les charges appelées au titre des lots dont il est copropriétaire sont calculées conformément au règlement de copropriété. Il ne démontre pas que les charges auraient été imputées de façon contraire à des délibérations d’assemblées générales.

Les factures qu’il dénonce n’apparaissent pas sur le décompte des charges sollicitées produit au débat par le syndicat des copropriétaires.

Le montant des frais imputés à M.[V] jusqu’au premier août 2020 (selon la pièce 17 de l’intimé) s’est élevé à la somme de 1509,40 euros. Par ailleurs, ne sont pas démontrés les sommes de 0,02 euros et 7,85 euros au titre des intérêts de retard.

Le montant des frais imputés à M.[V] arrêté au 07 juillet 2023 est le même (aucun autre frais supplémentaires ne lui a été imputés).

Ne seront pas pris en compte les condamnations du jugement déféré.

Il ressort des pièces produites que M.[V] est ainsi redevable, au seul titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 07 juillet 2023, l’appel de provisions surcharges et de cotisation fonds travaux du premier juillet 2023 étant inclus, de la somme de 2487,23 euros.

M.[V] sera condamné au versement de la somme de 2487, 23 euros, au titre des charges dues arrêtés au 07 juillet 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 556, 61 euros à compter du 26 août 2020, date de la mise en demeure.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Selon l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

Sont nécessaires au titre des frais de recouvrement de la créance :

— les frais de relances du 03 mars 2014 (22, 72 euros)

— les frais de mise en demeure du 09 mai 2014 (40,94 euros)

— le coût du commandement de payer du 06 août 2014 (102, 61 euros)

— les frais de mise en demeure du 10 août 2015 (40, 94 euros)

— les frais de commandement de payer du 04 novembre 2015 (141,80 euros)

Les frais de relances des 23 mai 2014 et 06 juin 2014 ainsi que les frais de la sommation de payer du 15 juillet 2024 (204 euros) n’étaient pas nécessaires, compte tenu de la mise en demeure du 09 mai 2014 et alors que la sommation datait du 15 juillet 2014, soit seulement 15 jours après la demande de provision sur charges du premier juillet 2014.

Les frais des relances d’août et septembre 2015 n’étaient pas nécessaires, puisqu’aucune nouvelle provisions ou charges n’étaient sollicitées après la mise en demeure délivrée le 10 août 2015.

Les frais de sommation du 12 octobre 2015 n’étaient pas nécessaires puisque la demande de provisions sur charge ne datait que du premier octobre 2015.

Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :

— le coût des 'vacations suivi contentieux'

— le coût de la 'constitution dr avocat'

— le coût des assignations (qui font partie des dépens)

— les dépens

— les coûts des procédures judiciaires.

En conséquence, il convient de condamner M.[V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 349,01 euros au titre des frais nécessaires au syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de M.[V] ni le préjudice qu’il subit distinct des intérêts moratoires de sa créance. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les demande de M.[V] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de 1673, 04 euros, 388, 17 euros, 13, 28 euros et 990 euros

M.[V] sera débouté de ces demandes. La répartition entre les charges dues et les frais nécessaires ont été effectués; les autres demandes sont injustifiées.

Sur la demande de M.[V] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à une somme déterminée au titre des procédures abusives au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile

La cour ne peut statuer que sur le caractère abusif ou non de la présente procédure.

M.[V] ne sollicite aucun dommages et intérêts. Il n’est pas en mesure de solliciter non plus une amende civile. Il sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[V] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[V] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M.[V] sera condamné en outre à verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir confirmer le jugement déféré au motif de l’absence de demande formée par M.[V] dans le cadre des conclusions déposées dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile ;

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M.[M] [V] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[M] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2487,23 euros, au titre des charges dues arrêtés au 07 juillet 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 556, 61 euros à compter du 26 août 2020, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE M.[M] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 349,01 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de M.[M] [V] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] au versement des sommes de 1673,04 euros, 388,17 euros, 13,28 euros et 990 euros ainsi qu’à une somme déterminée au titre des procédures abusives au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[M] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[M] [V] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,