COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°80

CONTRADICTOIRE

DU 25 MARS 2025

N° RG 24/01465 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMRP

AFFAIRE :

[K] [J]

Madame [U] [C]

C/

[P] [R] [M]

Monsieur [H] [T] [G]

Monsieur [W] [A] [T] [G]

Monsieur [I] [A] [T] [G]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 décembre 2023 par le Tribunal de première instance de COURBEVOIE

N° RG : 11-22-0007

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 25.03.25

à :

M^e Oriane DONTOT

M^e Nadia OTMANE TELBA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT-CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [K] [J]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant : M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

Substitué par : M^e Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS

Madame [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Plaidant : M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

Substitué par : M^e Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMÉS

Madame [P] [R] [M]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503

Plaidant : M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

Monsieur [H] [T] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503

Plaidant : M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

Monsieur [W] [A] [T] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503

Plaidant : M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

Monsieur [I] [A] [T] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Nadia OTMANE TELBA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 503

Plaidant : M^e Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0162

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 novembre 2014 à effet au 13 novembre 2014, l’indivision [T] [G]/[M] a donné en location à M. [K] [J] et Mme [U] [C], épouse [J], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction à compter du même jour, un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable initialement fixé à 860 euros, outre une provision mensuelle sur charges initialement fixée à 68 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 860 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2021, la société Hellier du Verneuil, gestionnaire de l’immeuble, a mis en demeure M. [J] et Mme [C] épouse [J] de procéder au retrait des objets entreposés sur le palier du 6ème étage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2022, Mme [R] [M], M. [L] [G] et MM. [A] [T] [G] ont dénoncé à M. [J] et Mme [C], épouse [J], le procès-verbal de constat établi le 9 juin 2022 par commissaire de justice et leur ont fait sommation de procéder au retrait de tous les objets leur appartenant entreposés sur le palier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 septembre 2022, Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] ont fait assigner M. [J] et Mme [C] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [J] et Mme [C] épouse [J],

— ordonner l’expulsion de M. [J] et Mme [C] épouse [J], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], appartement au 6° étage porte droite, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [J] et Mme [C] épouse [J] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté de la provision pour charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux loués,

— condamner M. [J] et Mme [C] épouse [J] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] épouse [J] et M. [J] aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 novembre 2014 entre Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] d’une part, et M. [J] et Mme [C] d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 10], appartement au 6° étage porte droite, au jour de la présente décision, le 8 décembre 2023,

— dit que M. [J] et Mme [C] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre à compter du 8 décembre 2023,

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] et de Mme [C] épouse [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 4], appartement au 6ème étage porte droite, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [J] et Mme [C] épouse [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [C], épouse [J], à payer à Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G], l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus à compter du 8 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion,

— dit que 1'indemnité d’occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 1er jour du mois suivant,

— condamné in solidum M. [J] et Mme [C] épouse [J] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. [J] et Mme [C] épouse [J] à payer à Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [R] [M] , M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2024, M. [J] et Mme [C] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 17 mai 2024, M. [J] et Mme [C], épouse [J], appelants, demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu en première instance par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Courbevoie le 8 décembre 2023,

statuant à nouveau,

— de débouter Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Oriane Dontot, JRF & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 31 juillet 2024, Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 8 décembre 2023 en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner les appelants à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de M. [J] et de Mme [C], épouse [J].

M. [J] et Mme [C] épouse [J] poursuivent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail qui leur a été consenti et en ce qu’il a ordonné leur expulsion, faisant valoir, s’agissant de la domiciliation d’une société à l’adresse des lieux loués, que les dispositions de l’article L 123-10 du code de commerce ont bien été respectées, et s’agissant de l’encombrement des parties communes, qu’ils ont procédé au retrait des objets s’y trouvant, à savoir des trottinettes d’enfants ou des poussettes. Ils soulignent que les propriétaires/bailleurs cherchent visiblement à 'faire feu de tout bois', même le plus insignifiant, pour obtenir l’expulsion d’une famille composée de deux parents et quatre enfants âgés de 5 à 11 ans.

Les intimés répliquent qu’ils justifient que M. [J] a bien concédé le 31 août 2021 en toute illégalité, un contrat à Mme [V], sa voisine, aux fins que celle-ci domicilie son entreprise chez eux, qu’il lui est donc reproché l’exercice d’une activité de domiciliation au profit d’un tiers. S’agissant de l’encombrement des parties communes, les consorts [R] [M] et [A] [T] [G] maintiennent qu’en dépit des constatations mentionnées au procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 9 juin 2022, il résulte d’un nouveau procès-verbal de constat établi le 4 mai 2024, que le palier se trouve toujours encombré. Ils concluent que c’est donc à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts des locataires pour manquement à leurs obligations contractuelles et en ce que par suite, il a ordonné leur expulsion.

Sur ce,

* sur la domiciliation d’une société à l’adresse des lieux loués au profit d’un tiers.

L’article L 123-10 du code de commerce dispose que : 'les personnes physiques demandant leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise des métiers et de l’artisanat, doivent déclarer leur entreprise dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises dans des conditions fixées par décret en Conseil d’état. Ce décret précise, en outre, les équipements ou services requis pour justifier la réalité de l’installation de l’entreprise domiciliée.

Les personnes physiques peuvent déclarer l’adresse de leur local d’habitation et y exercer une activité, dès lors qu’aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s’y oppose.

Lorsqu’elles ne disposent pas d’un établissement, les personnes physiques peuvent, à titre exclusif d’adresse de l’entreprise, déclarer celle de leur habitation. Cette déclaration n’entraîne ni changement d’affectation des locaux, ni application du statut des baux commerciaux'.

Le contrat de bail consenti le 12 novembre 2014 à M. [J] et Mme [C], épouse [J], stipule que les lieux loués sont destinés à l’usage exclusif d’habitation, l’exercice de tout commerce ou industrie, de toute profession, même libérale, étant formellement interdit, sauf application des dispositions de l’article L 123-10 et suivants du code de commerce.

En l’espèce, les intimés ne versent aucun pièce de nature à démontrer que M. [J] ait procédé à la domiciliation d’une société quelconque à l’adresse des lieux loués. Au contraire, le locataire établit que la société [K] [J] dont il est le gérant était domiciliée au [Adresse 1], qu’elle est radiée depuis le 31 décembre 2023.

S’agissant de la société [U] [J] domiciliée à l’adresse des lieux loués par Mme [C], épouse [J], il n’est pas démontré que celle-ci exerçait une quelconque activité dans l’appartement (accueil d’un secrétariat ou clientèle machine, activité commerciale), étant souligné au surplus qu’il est aujourd’hui admis que la domiciliation d’une personne morale dans les locaux à usage d’habitation pris à bail par son représentant légal n’entraîne pas un changement de la destination des lieux, si aucune activité n’y est exercée. Au surplus, Mme [J] justifie avoir depuis, procédé au changement de cette adresse.

S’agissant enfin de la société [V], les locataires font observer que Mme [V], qui est également locataire dans le même immeuble depuis le 29 mai 2006, a immatriculé la société dont elle est la gérante à l’adresse des lieux loués, soit [Adresse 3], à compter du 2 avril 2014, soit plus de 7 mois avant qu’ils ne s’installent dans l’immeuble.

Néanmoins, les propriétaires justifient, par la production du contrat, que la société [K] [J] se disant domiciliée [Adresse 5] à [Localité 9], a consenti à titre onéreux un service de domiciliation à la société 'Mise en Scène’ gérée par Mme [V] et ce, pour une durée d’un an à compter du 1er septembre 2021.

Il s’ensuit que le seul reproche pouvant être formulé à l’encontre de M. et Mme [J] consiste à avoir accepté de consentir à Mme [V] qui dirige la société 'Mise en Scène', un service de domiciliation à l’adresse des lieux loués, qui est également celle de Mme [V]. Or, ce grief n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts des locataires : en effet, Mme [V] avait également la faculté de domicilier le siège social de son entreprise à cette adresse, dès lors qu’il n’est pas justifié qu’elle y ait exercé une activité commerciale. Au surplus, la cour observe que Mme [J] ayant procédé à un changement de domiciliation de sa société, il en résulte nécessairement que le 'service de domiciliation’ concédé à Mme [V] a nécessairement cessé.

* sur l’encombrement des parties communes.

Aux termes des stipulations du bail, il est fait notamment interdiction aux locataires de ne rien déposer, ni faire aucun déballage ou emballage dans les parties communes de l’immeuble.

Or, il est également reproché aux époux [J] d’avoir encombré les parties communes, à savoir le palier à l’étage duquel se trouve leur appartement, de divers objets, tels un chariot à roulettes, une trottinette, deux ballons, un sac contenant des chaussures, un parapluie, des sandales, ainsi qu’il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 9 juin 2022 par Me [X], commissaire de justice.

Ce procès-verbal de constat a été dénoncé le 20 juin 2022 aux locataires.

Les intimés versent aux débats un second procès-verbal de constat établi le 4 mai 2024 de la lecture duquel il ressort que des objets sont encore entreposés sur le palier, tels un skate-board, deux trottinettes, un panneau de bois, un sac de raquettes et un sac 'neewer'.

M et Mme [J] font observer que la comparaison entre les deux procès-verbaux de constat permet de faire ressortir le moindre encombrement des parties communes qui, s’il persiste partiellement, s’explique par le fait que le second constat a été dressé un samedi, jour de la semaine où la famille sort et rentre régulièrement.

Ce second manquement aux obligations contractuelles, bien que caractérisé n’est, là encore, pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts des locataires, qui serait disproportionnée au regard des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait pour une famille nombreuse composée d’un couple et de quatre enfants. Néanmoins, les locataires devront se conformer, désormais, strictement à leurs obligations contractuelles, de manière à éviter toute nouvelle action de la part des bailleurs, le second procès-verbal de constat étant un dernier avertissement.

En conséquence, le jugement rendu le 8 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie doit être infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les mesures accessoires.

Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G], qui succombent, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 8 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions,

Déboute en conséquence Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] de leurs demandes,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G], d’une part, et M. [K] [J] et Mme [U] [C], épouse [J], d’autre part, de leurs demandes,

Condamne Mme [R] [M], M. [T] [G] et MM. [A] [T] [G] aux dépens de première instance et d’appel, et dit que les dépens d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par M^e Oriane Dontot, JRF & Associés, avocat en ayant fait la demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,