COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 91C

DU 06 MAI 2025

N° RG 22/06784

N° Portalis DBV3-V-B7G-VQKI

AFFAIRE :

[E], [D], [G], [F] [S]

C/

Monsieur le DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/04231

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS,

— la SELARL LX PARIS-VERSAILLES -REIMS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [E], [D], [G], [F] [S]

né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Rémi NANCLARES substituant M^e Alexandre BAUX de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 290 – N° du dossier F190697

APPELANT

****************

Monsieur le DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE PARIS

en ses bureaux, agissant sous l’autorité du directeur général des Finances Publiques

Pôle Fiscal Parisien 1 Pôle juridictionnel Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2270210

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

[B] [S] est décédée le [Date décès 4] 2013. Elle a institué son frère, M. [E] [S], en qualité de légataire universel, notamment des biens immobiliers situés [Adresse 5] à [Localité 13] (Yvelines).

Le 7 octobre 2015, la Direction générale des finances publiques [Localité 13] a notifié à M. [S] une proposition de rectification remettant en cause l’évaluation des biens reçus dans le cadre de la succession de sa soeur. Pour les services fiscaux, une valeur de 1 954 758 euros devait être retenue en remplacement de la somme de 709 000 euros mentionnée dans la déclaration de succession, engendrant des droits de mutation à titre gratuit supplémentaires de 558 450 euros assortis des intérêts de retard.

Par lettres des 30 novembre 2015 et 2 février 2016, M. [S] s’est opposé à cette proposition de rectification.

Par lettre du 20 juillet 2016, l’administration fiscale a répondu aux observations de M. [S] et a accepté de ramener la valeur litigieuse de l’immeuble à la somme de 1 222 000 euros, les autres demandes de M. [S] ayant été rejetées.

M. [S] a saisi la Commission départementale de conciliation afin qu’il soit statué sur les points restants litigieux.

Le 25 juillet 2017, la Commission départementale de conciliation a rendu un avis en prenant en compte, au titre de l’évaluation des biens litigieux, la somme de 991 717 euros.

Le 15 septembre 2017, l’administration fiscale a suivi la position de la Commission départementale de conciliation et a adressé un avis de mise en recouvrement à M. [S].

Le 26 décembre 2018, M. [S] a adressé une réclamation contentieuse.

Par décision de 19 avril 2019, l’administration fiscale a rejeté les contestations émises par M. [S].

Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2019, M. [S] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles, M. Le Directeur régional des Finances publiques d’Île-de-France (ci-après, autrement nommé 'l’administration fiscale').

Par jugement contradictoire rendu le 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

' Débouté M. [S] de toutes ses demandes ;

' Dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

' Condamné M. [S] aux dépens.

Le 10 novembre 2022, M. [S] a interjeté appel de la décision à l’encontre du Directeur Régional des Finances Publiques d’Île-de-France.

Par ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [S] demande à la cour, au fondement des articles R.202-1 du livre des procédures fiscales, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

' Le déclarer recevable en son appel,

' L’y dire bien fondé,

Par conséquent :

A titre principal

' Infirmer le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il :

* l’a débouté de toutes ses demandes,

* l’a condamné aux dépens,

Et statuant à nouveau :

' Constater que les valeurs déclarées dans la déclaration de succession de [B] [S] sont justes ;

' Dire que M. Le Directeur des finances publiques SIE [Localité 14] [Adresse 9] [Localité 14] n’était pas fondé à rejeter sa demande du 26 décembre 2018 ;

' Prononcer la décharge des suppléments d’imposition mise en recouvrement n° 78 50 2 2 12 214 du 15 septembre 2017 ;

' Condamner M. Le Directeur des finances publiques à lui régler la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance, dépens qui seront recouvrés par Maître Alexandre BAUX conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire

Si la cour devait suivre le raisonnement du tribunal, elle diminuera sa dette due de 80 847 euros du fait du passif successoral non pris en compte lors de l’établissement de la déclaration de succession de [B] [S] du fait des travaux pris en totalité à la charge de M. [S].

Par ses dernières conclusions, notifiées le 29 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris, Pôle Juridictionnel Judiciaire de Paris, invite cette cour à :

— Déclarer M. [S] mal fondé en son appel du jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

— Confirmer le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles ;

En conséquence,

— Confirmer la décision de rejet du 19 avril 2019 ;

— Débouter M. [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions y compris sur la condamnation au versement de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sur la demande à titre subsidiaire de prise en compte de 178 683 euros au titre du passif à titre successoral avec une diminution de la dette fiscale de M. [S] de 80 847 ' ;

— Condamner M. [S] à tous les dépens d’appel et dire qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à sa charge ;

— Condamner M. [S] à verser à l’État la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 décembre 2024.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’objet de l’appel,

Il résulte des écritures ci-dessus visées que le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges.

Sur la détermination du montant des travaux à retenir pour l’évaluation du bien immobilier

La clé de répartition

Le tribunal a retenu, se fondant sur le règlement de copropriété, sur l’avis de la commission départementale de conciliation, sur les devis produits, que les travaux litigieux n’étaient pas des travaux d’amélioration, mais d’entretien et que leur coût devait être réparti entre les copropriétaires conformément aux stipulations du règlement de copropriété et non en fonction des propriétaires du bâtiment de sorte que, contrairement à ce que sollicite M. [S], le coût de l’intégralité des travaux invoqués par ce dernier ne devait pas être retenu.

Il a ajouté que M. [S] ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales qui fait référence à l’interprétation par l’administration fiscale d’un texte fiscal, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque M. [S] invoque l’interprétation d’un règlement de copropriété.

M. [S] maintient sa position selon laquelle le coût des travaux litigieux, qui concernent des parties communes à usage privatif, et qui consistent 'en des travaux de remise en état de parties qui n’ont jamais été entretenues et dont le délabrement date de nombreuses années bien avant le décès de la défunte’ (page 16 de ses écritures), ne doit pas être réparti entre les copropriétaires au prorata des tantièmes qu’ils détiennent dans la copropriété, mais, selon lui 'peut être affecté par le syndic à l’immeuble qui bénéficie spécifiquement des travaux'. En l’espèce, il fait valoir que les travaux ne concernaient que la partie du bâtiment appartenant exclusivement à sa soeur. Il soutient que c’est l’ensemble de leur coût qui doit venir en déduction de la valeur du bien et non un pourcentage de ce coût.

C’est cependant par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le tribunal a rejeté cette demande.

Il suffit d’ajouter que M. [S] ne précise ni l’article du règlement de copropriété, ni la décision du syndic, ni la ou les résolution(s) d’assemblée(s) générale(s) qui corroboreraient sa position. Au demeurant, il ne produit pas le règlement de copropriété, puisque c’est toujours l’administration fiscale qui le produit. Ce règlement précise qu’existe dans cet immeuble soumis au statut de la copropriété des parties communes, divisées en parties communes générales, appartenant à l’ensemble des copropriétaires, qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, le 'cas échéant, des parties communes particulières qui n’appartiennent qu’à certaines copropriétaires’ et des parties privatives réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Contrairement à ce que soutient M. [S], le règlement de copropriété opère bien la distinction entre les parties communes et les parties privatives. Une partie commune à usage privatif n’est pas une partie privée. La loi sur la copropriété et le règlement en cause l’exposent expressément.

Le règlement de copropriété ne précise pas s’il existe, en l’occurrence, des 'parties communes particulières qui n’appartiennent qu’à certaines copropriétaires'.

Les devis produits prouvent effectivement que les travaux sont des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble.

A cet égard, le devis (pièce 13) énumère des travaux de couverture, de charpente, de canalisation, et mentionne notamment qu’ils concernent les parties communes (par exemple, l’électricité des parties communes). Le devis figurant en pièce 14 concerne des travaux de façade sur cour de l’immeuble situé au [Adresse 5] (travaux de dépollution amiante et remise en état réglementaire de la cage d’escalier).

Or, le chapitre 5 du règlement de copropriété (page 19 de celui-ci, pièce 1 de l’administration fiscale) stipule que 'les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété'.

La cour observe que la copropriété est composée de 5 bâtiments et que la défunte à laquelle succède M. [S] possédait le bâtiment A ainsi que le lot 16 dans le bâtiment D ; que le règlement de copropriété ne stipule nullement que les travaux d’entretien réalisés sur un bâtiment appartenant en totalité à un propriétaire seront supportés par le propriétaire de ce bâtiment. Il est indubitable en effet que le règlement de copropriété n’a pas fait ce choix, mais a prévu une répartition des parties communes en millièmes et la contribution aux charges d’entretien et de conservation de l’immeuble au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

Certes, comme le souligne M. [S], le règlement de copropriété prévoit que 'chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif, ou d’une utilisation non conforme à la destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait des occupants ou de ses locataires …' et que 'en cas de carence de la part d’un copropriétaire dans l’entretien de ses parties privatives, tout au moins pour celles visibles de l’extérieur, ainsi que d’une façon générale pour toutes celles dont le défaut d’entretien peut avoir des incidences à l’égard des parties communes ou des autres parties privatives ou de l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndic, après décision de l’assemblée générale, pourra remédier aux frais du copropriétaire défaillant à cette carence, après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet pendant un délai d’un mois'.

Cependant, faute pour M. [S] de produire les décisions des assemblées générales démontrant que le coût des travaux litigieux, réalisés dans les parties communes, ce qu’il admet, lui a été imputé ou à sa soeur, sa demande et les moyens à l’appui de celle-ci ne sauraient prospérer.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le montant des travaux

C’est par d’exacts motifs, particulièrement circonstanciés et pertinents, que le tribunal a retenu que le montant des travaux retenu par l’administration fiscale à hauteur de 400 000 euros correspondait au coût à retenir et que les travaux de désamiantage font partie de l’enveloppe globale des 400 000 euros au titre des travaux retenus par l’administration fiscale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de M. [S] relative à la non prise en compte d’un passif successoral pour travaux

L’article 768 du code général des impôts dispose que 'Pour la liquidation des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites lorsque leur existence au jour de l’ouverture de la succession est dûment justifiée par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.'

Ainsi, pour être déductible de l’assiette des droits de mutation par décès, une dette à la charge du défunt doit être certaine au jour de l’ouverture de la succession.

Seules sont admises au titre du passif successoral les dettes certaines, à la charge personnelle du défunt à la date du décès et dont l’existence est prouvée (Com., 20 février 2007, pourvoi n° 05-20.584).

En l’absence d’engagement pris par le défunt avant son décès, si l’obligation de faire exécuter les travaux de ravalement affectait la valeur vénale réelle de l’immeuble, le montant indéterminé de ceux-ci ne constituait pas une dette certaine au jour de l’ouverture de la succession (Com., 23 février 1993, n° 91-10.236, Bull. civ., IV, n 73).

En revanche, un devis accepté par le défunt avant son décès et dont l’exécution n’était soumise à aucune condition suspensive permet la déduction fiscale de l’article 768 précité (Com., 2 décembre 1986, pourvoi n° 84-17.833, Bulletin 1986 IV N° 229 p 199).

La charge de la preuve incombe aux héritiers et c’est à eux de justifier de l’existence au jour du décès de la dette dont ils demandent la déduction de l’actif successoral et non à l’administration fiscale de rapporter la preuve de son extinction (Com., 10 mai 1994, pourvoi n° 92-14.874).

Or, M. [S] ne démontre nullement l’existence de cette dette, certaine, au jour du décès de la défunte, mais se borne à affirmer qu’ 'au décès de sa soeur, la déclaration de succession (pièce 27) ne faisait nullement mention d’une dette qu’elle aurait envers son frère au titre des travaux réalisés par ce dernier à ses frais, en 2003 et 2004, pour un montant de 550 000 euros’ (page 21 de ses écritures).

Rappelons que feue [B] [S] est décédée en 2013, que les travaux auraient été réalisés, aux dires de M. [S], en 2003 et 2004, ce qui n’est nullement démontré, soit près de 10 années avant le décès de sa soeur.

Faute de démontrer l’existence de dettes certaines, à la charge personnelle de la défunte à la date de son décès, c’est à tort que M. [S] sollicite l’application des dispositions de l’article 768 du code général des impôts pour obtenir que la somme de 80 847 euros soit déduite de l’assiette des droits de mutation par décès.

Cette demande sera rejetée.

Sur les termes de comparaison retenus dans l’évaluation des biens soumis à imposition

L’article 761, alinéa 1er, du code général des impôts dispose (souligné par la cour) que 'Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.'

Pour apprécier cette valeur, l’administration fiscale utilise la méthode dite de comparaison qui consiste à rechercher des termes de comparaison constitués par des cessions d’immeubles de nature identique ou du moins similaire antérieures au fait générateur de l’impôt. Cette méthode a été approuvée par la Cour de cassation [par exemple, Com., 28 janvier 1992, pourvoi n° 90-11.459, Bulletin 1992 IV N° 44 ; Com., 16 janvier 1996, pourvoi n° 94-13.400, Bulletin 1996 IV N° 18 ; Com., 18 décembre 2007, pourvoi n° 06-18.879 'l’évaluation par elle retenue (l’administration fiscale) au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession, avant le décès, de biens similaires'].

Pour juger comme il l’a fait, le tribunal a d’abord rappelé, s’agissant des termes de comparaison, que l’identité des biens de comparaison et du bien à évaluer n’était pas requise, si celle-ci s’avérait impossible à trouver, qu’il convenait dans ce cas de s’assurer que les termes de comparaison soient suffisamment proches du bien à évaluer.

Il a ensuite estimé que le descriptif de ce bien et de celui de M. [S] situé au [Adresse 5] dans la même ville, ainsi que les photographies produites permettant au contraire de le retenir comme un terme de comparaison pertinent.

M. [S] persiste à demander le rejet des termes de comparaison des immeubles retenus par l’administration fiscale situés au [Adresse 12] à [Localité 13]. Selon lui, les biens localisés au [Adresse 12] ne sont pas pertinents car ils sont situés dans un immeuble en excellent état d’entretien (toiture et façade) dans un immeuble refait à neuf et l’ensemble des fenêtres en double vitrage. Il admet néanmoins que ces biens pourraient être retenus comme pertinents si une décote de 25% était appliquée au prix au m².

Cependant, force est de constater, comme l’a pertinemment relevé le jugement, que l’administration fiscale a pris en compte les travaux de réhabilitation en déduisant leur montant de l’évaluation des biens litigieux de sorte qu’une décote supplémentaire de 25% n’a pas être accordée.

S’agissant des biens de comparaison proposés par M. [S], c’est également par d’exacts motifs, adoptés par cette cour, que le tribunal a retenu qu’ils n’étaient pas pertinents et devaient être rejetés.

Ainsi, s’agissant du bien situé [Adresse 6] à [Localité 13], c’est à bon droit que l’administration fiscale fait valoir que les matériaux sont différents, le bâti de l’immeuble est en pierres meulières et non en briques enduites, que l’usage de tels matériaux ne permet pas de comparer les immeubles entre eux, ni en terme architectural du bien, ni en termes du coût d’entretien.

De plus, s’agissant des biens situés au [Adresse 8] et au [Adresse 7] (pages 28 et 29 des conclusions de l’appelant), c’est exactement que le jugement les écarte aux motifs qu’ils ont été vendus le 25 avril 2017 et le 8 décembre 2015, soit postérieurement au décès de [B] [S] de sorte que ces biens ne sauraient se substituer aux termes de comparaison proposés par l’administration fiscale. Rappelons que la défunte est morte le [Date décès 4] 2013. Il s’ensuit que la valeur de ces immeubles, vendus en 2017 et 2015, postérieurement à la date de transmission des biens litigieux, proposés comme termes de comparaison par M. [S] n’est pas pertinente.

Enfin, s’agissant de la demande de décote de 25% en raison du fait que certains locaux étaient loués, c’est à juste titre que le tribunal l’a rejetée dans la mesure où l’administration fiscale démontrait qu’elle avait bien appliqué une décote de 20% en raison de la location de certains locaux, ce qui apparaît suffisant.

Il découle de ce qui précède que le jugement sera confirmé de ces chefs également.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S], partie perdante, supportera les dépens d’appel. Sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros à l’administration fiscale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. [S] sera condamné au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [S] à verser à Mme la directrice régionale des finances publiques d’Ile de France et du département de Paris la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Pascale CARIOU, Conseillère, pour Madame Anna MANES, Présidente empêchée, et par Madame Rosanna VALETTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Conseillère,