Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 19 mars 2025, n° 24/04184

TGI 6 février 2024

CA Versailles
Confirmation 19 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Règlement intégral de la créance
La cour a constaté que l'appelante n'a pas apporté de preuves suffisantes pour justifier qu'elle avait réglé sa créance, confirmant ainsi la décision du tribunal de première instance.
Rejeté
Perception d'un indu
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelante n'a pas prouvé la perception d'un indu sur les sommes dues.
Rejeté
Demande de paiement pour audit comptable
La cour a jugé que cette demande ne pouvait être accueillie, car l'audit a été effectué à l'initiative de l'appelante et non à la demande du syndicat.
Rejeté
Demande de remboursement des honoraires d'avocat
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas fondée sur des éléments probants.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 19 mars 2025, n° 24/04184
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04184
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 6 février 2024, N° 22/00871
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ghizlane BOUKIOUDILuminita PERSA
Cabinet(s) :	CABINET LOCTIN ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SITUÉ [ Adresse 2 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 24/04184 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTXA

AFFAIRE :

[D] [Z]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet JOURDAN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 22/00871

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Luminita PERSA,

M^e Ghizlane BOUKIOUDI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Luminita PERSA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.77

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N786462024002434 du 30/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet JOURDAN, société par actions à directoire, dont le siège social se situe [Adresse 1].

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Ghizlane BOUKIOUDI de la SELARL CABINET LOCTIN & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Madame [Z] est propriétaire des lots n°2, 60, et 92, (place de parking, cave, et un appartement) au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2022, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en procédure accélérée au fond, en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement.

Par jugement contradictoire rendu le 6 février 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Rejeté la demande de sursis-à-statuer formée par Mme [Z],

— Condamné Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 3 859,51 euros au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 28 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022,

* la somme de 2 301,96 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir pour les trois premiers trimestres 2024,

* la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise comptable,

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— Débouté Mme [Z] de sa demande en paiement émise de chef, comprenant notamment les honoraires du cabinet Sodencia,

— Condamné Mme [Z] aux entiers dépens de l’instance,

— Rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [Z] a relevé appel de ce jugement le 2 juillet 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2024, par lesquelles Mme [Z], appelante, invite la Cour à :

— Réformer le jugement des chefs de sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 3 859,51 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 28 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022,

* 2 301,96 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir pour les 3 premiers trimestres 2024,

* 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a Déboutée de sa demande en paiement émise de ce chef, comprenant notamment les honoraires du cabinet Sodencia,

— la Condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau et en complément sur ces chefs,

— Constater qu’elle a réglé intégralement sa créance envers le syndicat des copropriétaires,

— Constater qu’il y a perception d’un indu sur la condamnation pécuniaire prononcée par la juridiction de première instance (la saisie pratiquée par l’huissier n’ayant pas tenu compte des sommes déjà versées par l’appelante en paiement de sa dette) à hauteur de 4 392 euros,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

o la somme de 2 400 euros au titre de l’audit comptable de Sodencia,

o la somme de 2 113 euros au titre du remboursement des notes d’honoraires de Maître Péricaud, son avocat en première instance,

o Ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la mise en conformité du dernier relevé de comptes (01/10/2024) à 2 376,13 euros à son bénéfice,

o Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Luminita Persa, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires, intimé, notifiées le 16 décembre 2024, ont été déclarées irrecevables par le conseiller de la mise en état, par une ordonnance rendue le 22 janvier 2025 non frappée de déféré.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision entreprise et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Selon le dernier alinéa du même article : 'La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.'

Sur la demande de Mme [Z] tendant à voir constater qu’elle a réglé intégralement sa créance envers le syndicat des copropriétaires

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Le Tribunal, pour condamner Mme [Z] à payer la somme de 3 859,51 euros au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 28 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022, ainsi que la somme de 2 301,96 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir pour les 3 premiers trimestres 2024, s’est fondé sur plusieurs éléments.

Premièrement les procès-verbaux d’assemblée générale tenues les 28 janvier 2014, 11 février 2015, 9 mars 2016, 15 mars 2017, 6 avril 2018, 29 mars 2019 puis 8 mars 2021, 11 mars 2022 et 17 mars 2023 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2022, ainsi que le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Le premier juge a retenu (page 6 du jugement entrepris) qu’au regard des attestations de non-recours assortissant ces procès-verbaux, ' Mme [Z], qui n’a pas contesté ces assemblées générales par lesquelles les comptes ont été approuvés, n’est plus en droit de refuser de régler sa quote-part des charges.'

Deuxièmement le Tribunal a analysé l’extrait de compte de copropriétaire de Mme [Z], actualisé au 28 novembre 2023, où il constate que les règlements de 3 092,40 euros du 7 mai 2014 et de 2 300 euros du 23 mai 2015, ont bien été comptabilisés, de même que les virements qu’elle précise avoir effectués en 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi qu’un règlement de 616,70 euros par chèque le 15 novembre 2022, pour en conclure que le solde restant du par l’appelante est de 3 859,51 euros au seul titre des charges et n’incluant pas le solde restant du au titre de l’exécution des décisions de justice antérieures.

En appel, Mme [Z] conteste l’ensemble des charges dues mais, en se bornant à produire des éléments chiffrés rédigés et/ou modifiés par elle-même (pièces n°41, 42 et 81), intitulés 'Récapitulatif comptable des montants facturés et crédités, du 06/05/2014 au 30/06/2021', 'Récapitulatif comptable des montants facturés et crédités, du 01/07/2021 au 31/12/2023' et 'Récapitulatif comptable des montants facturés et versés, du 01/01/2024 au 31/12/2024', non assortis d’éléments bancaires ou provenant de la comptabilité du syndicat des copropriétaires qui permettraient de leur conférer une force probante ; elle n’apporte pas d’éléments permettant de remettre en cause les motifs ni, par conséquent, la décision du Tribunal concernant le détail et le quantum de sa créance envers le syndicat des copropriétaires, ladite créance étant constituée de la somme de 3 859,51 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 28 novembre 2023 avec intérêts. Mme [Z] a donc été condamnée à bon droit au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022, et de celle de 2 301,96 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir pour les trois premiers trimestres 2024.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Pour les mêmes motifs et par voie de conséquence, sera également rejetée la demande de Mme [Z] tendant à ce que la Cour constate la perception d’un indu sur la condamnation pécuniaire ordonnée par la juridiction de première instance, ainsi que sa demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la mise en conformité du dernier relevé de comptes (01/10/2024) à 2 376,13 euros à son bénéfice.

Il en ira de même, pour les mêmes motifs que précédemment ainsi que par adoption des motifs du Tribunal, s’agissant des demandes de Mme [Z] tendant à faire condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2 400 euros au titre de l’audit comptable effectué sur sa demande et de sa propre initiative, par le cabinet Sodencia, également s’agissant du paiement de la somme de 2 113 euros au titre du remboursement des notes d’honoraires de Maître Péricaud, avocat en première instance.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Confirme le jugement rendu le 6 février 2024 par le Tribunal judiciaire de Nanterre, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [D] [Z] aux dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT