COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 24/06252 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYTN

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA GESTION ET TRANSTIONS DE FRANCE GTF

C/

[R] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 11-23-1429

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Banna NDAO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic, la SA GESTION ET TRANSTIONS DE FRANCE GTF, ayant son siège au [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Banna NDAO,Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Alain de LANGLE , Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 208

APPELANT

****************

Monsieur [R] [H], DA signifiée le 08/11/2024 – remise à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [H] est propriétaire des lots n° 10, 13 et 25 dans un immeuble sis [Adresse 3] (92), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. [H] devant le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 5 806,64 euros au titre des charges, et 800 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtés au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 3 juillet 2024, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses prétentions, après avoir relevé que l’intéressé ne produisait pas les appels de charges et travaux, ni les relevés individuels de charges, de sorte qu’il ne mettait pas la juridiction saisie en mesure de vérifier sa créance.

Par déclaration en date du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 6 novembre 2024 par RPVA, il expose :

— qu’il produit les éléments nécessaires à l’établissement de sa créance, à savoir la matrice cadastrale, les appels de charges et de travaux, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant le budget et votant les comptes, la mise en demeure, le contrat de syndic, ainsi qu’un jugement qui avait condamné M. [H] au paiement de charges précédemment échues ;

— que le retard dans le paiement des charges cause à la copropriété un préjudice financier, si bien que des dommages-intérêts lui sont dus.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 7 722,16 euros, soit 6 597,16 euros au titre des charges, et 1 125 euros au titre des frais de recouvrement, arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [H] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Bien que s’étant vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 8 novembre 2024, en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [H] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2025.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [H] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

(…)

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [H],

— le décompte des sommes dues par M. [H] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 1er octobre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 décembre 2016, 24 janvier 2018, 22 novembre 2019, 12 janvier 2021, 19 novembre 2021, 4 juillet 2022, 21 novembre 2022, et 17 novembre 2023, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— l’attestation du syndic en date du 2 décembre 2025 démontrant que ces assemblées générales sont définitives (produites sur demande de la Cour en cours de délibéré),

— les appels de fonds sur la période allant du 18 juin 2015 au 1er octobre 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er octobre 2024.

Il résulte du décompte que M. [H] reste redevable de la somme de 6 597,16 euros au titre des charges.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre seuls les frais relatifs aux mises en demeure exposés postérieurement à la première (celle du 28 juillet 2017) sont dus. Enfin doivent être retranchés du compte les frais de transmission du dossier à avocat (190 euros, 95 euros et 290 euros).

Au titre des frais, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer uniquement le coût des lettres recommandées avec avis de réception au tarif R1 en vigueur, à savoir les sommes de :

— en 2017 : 2 x 3,95 euros ;

— en 2018 : 3 x 4,05 euros ;

— en 2019 : 4 x 4,18 euros ;

— en 2020 :4 x 4,30 euros ;

— en 2021 : 2 x 4,40 euros ;

— en 2022 : 2 x 4,55 euros ;

— en 2023 : 3 x 4,83 euros ;

— en 2024 : 1 x 5,36 euros ;

soit en tout 91,72 euros.

M. [H] sera en conséquence, par infirmation du jugement, condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6 597,16 euros et 91,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Selon l’article 1231-6 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Il résulte de la lecture de l’historique du compte que M. [H] n’a réglé aucun acompte depuis le mois de juillet 2015 soit depuis plus de 10 ans. L’intéressé s’est donc rendu coupable de manquements répétés à ses obligations de copropriétaire, lesquels ont placé la copropriété dans une situation difficile dans la mesure où c’est elle qui a dû faire l’avance des frais. Par ailleurs, l’initimé n’a jamais fait état de difficultés financières qui auraient pu expliquer sa défaillance chronique et ne comparaît pas devant la cour, n’établissant pas une situation d’impécuniosité. Il sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [H], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 3 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de 6 597,16 euros et 91,72 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

— CONDAMNE M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE M. [R] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [R] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT