COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 AVRIL 2025

N° RG 23/06931 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDZ6

AFFAIRE :

S.A.S. POLYBAIL

C/

ASSOCIATION ESTACA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 20/09169

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 24.04.2025

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. POLYBAIL

N° Siret : 519 106 660 (RCS Paris)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 20823 – Représentant : M^e Jérémy CHICHE de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

ASSOCIATION ESTACA

Association de la loi du 1er juillet 1901

N° Siret : 784 259 509 (RCS Versailles)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – Représentant : M^e Claire CASTELA, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, Présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 21 juillet 2010, la société Lupa patrimoine France, aux droits de laquelle vient la société Polybail, a donné à bail commercial à l’association des anciens élèves de l’Estaca des locaux au 2° étage de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], d’une surface de 391 m2, pour une « durée ferme » de neuf années à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 129 680 euros.

Un avenant a été signé entre les parties le 3 juillet 2013 afin de permettre un départ anticipé du preneur.

Par acte extrajudiciaire du 26 février 2015, l’association Estaca a donné congé à effet du 30 septembre 2016.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal d’huissier de justice en date du 23 septembre 2016.

Le 31 juillet 2018, la société Polybail a fait délivrer un commandement de payer à 1'association Estaca portant sur la somme de 55 623,01 euros toutes taxes comprises au titre des arriérés de charges et de réparations locatives.

La société Polybail a fait citer 1'association Estaca devant le juge des référés en paiement à titre provisionnel des différents arriérés susvisés et par ordonnance en date du 5 août 2020, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a dit n’y avoir lieu à référé, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond et a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes.

La société Polybail a par conséquent fait citer l’association Estaca par assignation du 24 novembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 55 290,51 euros toutes taxes comprises au titre des arriérés de charges et de réparations locatives, ainsi que des intérêts de retard et d’une indemnité de 5 529,05 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le bail.

Par jugement contradictoire rendu le 28 août 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

condamné la société Polybail à payer à l’association Estaca au titre de la restitution du dépôt de garantie la somme de 23 257,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021

condamné la société Polybail à payer à l’association Estaca la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Polybail aux dépens de l’instance

débouté l’association Estaca de ses demandes plus amples

débouté la société Polybail de l’ensemble de ses demandes

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 11 octobre 2023, la société Polybail a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises au greffe le 5 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Polybail, appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 23 août 2023 en ce qu’il a :

condamné la société Polybail à payer à l’association Estaca au titre de la restitution du dépôt de garantie la somme de 23 257,27 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021

condamné la société Polybail à payer à l’association Estaca la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la société Polybail aux dépens de l’instance

débouté la société Polybail de l’ensemble de ses demandes

Statuant à nouveau :

débouter l’association Estaca de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

condamner l’association Estaca, au paiement à la société Polybail de la somme de 55 290,51 euros toutes taxes comprises au titre des arriérés de charges et des réparations locatives au titre du bail commercial du 21 juillet 2010, assortie des intérêts de retard

condamner l’association Estaca, en vertu de la clause pénale du bail commercial du 21 juillet 2010, au paiement d’une indemnité à la société Polybail équivalant à 10% de la dette locative, soit la somme de 5 529,05 euros, sauf à parfaire

condamner l’association Estaca au paiement de la somme de 5 000 euros pour résistance abusive

condamner l’association Estaca au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

condamner l’association Estaca à régler les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 8 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’association Estaca, intimée, demande à la cour de :

juger la société Polybail mal fondée en l’ensemble de ses demandes

L’en débouter,

confirmer en conséquence le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 28 août 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation principale de la société Polybail

infirmer le jugement sur le montant de la condamnation principale de la société Polybail, et statuant à nouveau,

condamner la société Polybail à restituer à l’association l’Estaca la somme de 35 085,83 euros au titre du dépôt de garantie indument conservé, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions en réponse et reconventionnelles de première instance soit à compter du 1er juillet 2021

débouter la société Polybail de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

condamner la société Polybail aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 15 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 février 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 19 mars 2025 et le délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de la société Polybail au titre des réparations locatives

Le tribunal a retenu d’une part qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la locataire était présumée avoir reçu les lieux donnés à bail en bon état de réparations locatives et d’autre part que l’état des lieux de sortie en date du 23 septembre 2016 pour la réalisation duquel l’association l’Estaca avait été convoquée mais n’avait pas souhaité y être représentée justifiait de manquements à son obligation de restitution des locaux en bon état de réparation et d’entretien devant être chiffré à la somme de 11 828,56 euros au vu des devis produits.

Devant la cour, la bailleresse fait valoir que le coût des réparations locatives à la charge de la locataire suite à son départ des lieux doit être chiffré non pas à la somme de 11 828,56 euros comme retenu par le tribunal mais à celle de 60 201,84 euros au vu de l’état des lieux de sortie justifiant de dégradations locatives et des devis fournis évaluant le coût de leur remise en état.

La locataire répond que la bailleresse ne démontre pas par les pièces produites, le préjudice dont elle demande réparation.

Il convient de constater qu’aucune des parties ne produit un état des lieux d’entrée alors que le bail prévoit en son article 2.11.2 que le preneur s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à cet effet, un état des lieux contradictoire sera établi, aux frais du preneur, au moment de la prise de possession des locaux.

Il sera précisé que la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 qui prévoit désormais, que le bailleur qui n’aura pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée ne pourra invoquer la présomption précitée de l’article 1731 du code civil, ne s’applique pas aux faits de l’espèce, le bail étant antérieur à l’entrée en vigueur de ces dispositions.

Il en résulte comme retenu à juste titre par le tribunal que l’association Estaca, locataire est présumée avoir reçu les locaux donnés à bail en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part. Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté. En application de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Il résulte de ces articles que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux, n’est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d’entretien et de réparation, à l’exclusion de celles imputables à la vétusté.

Le locataire répond des dégradations des lieux intervenues jusqu’à la date de libération des lieux. Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part et de supporter le risque de la preuve.

Il est versé aux débats par la bailleresse en pièce 2 un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie pour l’établissement duquel, la locataire qui n’en conteste pas l’opposabilité n’était pas présente.

Force est de constater que de nombreux désordres mentionnés à ce constat justifient de manquements de la locataire à son obligation de restitution des locaux donnés à bail en bon état de réparations locatives.

Il convient de relever que la locataire n’offre pas de rapporter la preuve que ces désordres ne lui sont pas imputables.

Il est également constant que les locaux en cause donnés à bail ont rapidement suite à leur restitution fait l’objet d’une destruction en vue d’une réhabilitation complète.

Il est acquis que le bailleur peut solliciter l’indemnisation de son préjudice sans avoir déjà réalisé les travaux de remise en état.

Le tribunal sera dès lors approuvé en ce qu’il a considéré que l’indemnisation du bailleur en raison des dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations.

Par ailleurs, le constat de l’absence de préjudice exclut l’allocation de dommages et intérêts dans le domaine de la responsabilité contractuelle, il convient également de rappeler que les juges doivent se placer au jour où ils statuent pour apprécier l’existence et la consistance du préjudice. Cela ne signifie pas que dans l’hypothèse où le préjudice a disparu au jour du jugement ou de l’arrêt, aucune somme ne pourrait être octroyée à titre de dommages et intérêts, mais que ceux-ci seraient limités à la réparation de ce dommage temporaire.

Il en résulte, comme également retenu par le tribunal que la seule restitution des locaux n’ayant pas fait l’objet des réparations locatives prévues au bail caractérise un préjudice en lien avec ce manquement et ce, jusqu’à la destruction des locaux, ce qu’il conviendra de chiffrer à la somme de 10 000 euros au vu des réparations locatives résultant du procès-verbal de constat de sortie, par voie de réformation du jugement critiqué ayant évalué ce préjudice à la somme de 11 828,56 euros.

Sur la demande en paiement de la société Polybail au titre de la taxe sur les locaux à usage de bureaux et la taxe foncière

Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la bailleresse à ce titre au motif du défaut d’explication de cette dernière quant à la clé de répartition retenue.

En cause d’appel, la société Polybail fait valoir que le bail prévoit que la taxe sur les locaux à usage de bureaux et la taxe foncière sont à la charge de la locataire et que la surface devant être retenue est celle de 494 m2, de sorte que l’association l’Estaca doit être condamnée pour ces taxes à lui payer les sommes de 8 228,81 euros au titre de la taxe sur les locaux à usage de bureaux et de 15 425,80 euros pour la taxe foncièrepour l’année 2016.

Il convient de rappeler que les charges pouvant être récupérées sur le preneur sont celles mentionnées au bail applicable entre les parties, que les clauses du bail en ce sens doivent être claires et précises et interprétées restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Le bail en cause en son article 2.10.2, énumération des charges et prestations, mentionne que les charges et prestations dont le preneur doit le remboursement sont celles énumérées ci-après. Il est précisé que cette énumération est donnée à titre indicatif et ne saurait par conséquent, ni constituer une liste exhaustive des obligations du preneur pour le remboursement des charges, ni constituer pour le bailleur une obligation d’assurer les prestations ci-dessous précisées.

2.10.2.1 impôts : les taxes municipales présentes (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement) ou futures, ainsi que toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires ou qui, étant en principe à la charge de l’immeuble, seraient afférentes à une prestation ou un service dont profite le preneur.

Et en son article 2.11.4 impôts et taxes, précise que le preneur s’engage :

— à acquitter ses contributions personnelles mobilières, sa taxe locative, sa taxe professionnelle, le preneur assumant également d’un commun accord des parties, sa quote part de tous impôts et taxes dont le bailleur est redevable et portant sur l’immeuble loué, y compris l’impôt foncier et la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux

— à acquitter toute cotisation, frais et charges pouvant résulter de la situation de l’immeuble, les impôts et taxes qui incombent normalement au bailleur mais qui, aux termes des paragraphes ci-dessus, sont à la charge du preneur, étant considérés par l’administration fiscale comme un supplément de loyer, au même titre que le loyer principal, feront l’objet d’une facturation complémentaire dont le montant sera exigible, au plus tôt, à la date à laquelle ces impôts devront être acquittés.

Devant la cour, l’association Estaca prétend que les deux articles précités se contredisent au seul motif que le premier ne vise pas expressément la taxe foncière ou la taxe sur les bureaux.

Or, force est de constater que si le premier article précité ne mentionne pas expressément la taxe foncière ou la taxe sur les bureaux comme relevé par la locataire, en revanche tel n’est pas le cas du second article précité qui mentionne que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux sont à la charge du preneur, ce qui n’est constitutif d’aucune contradiction comme prétendu par la locataire, de sorte que la cour constate une clause du bail claire et précise mettant à la charge du preneur les taxes précitées.

Il en résulte que la bailleresse est en droit de solliciter, conformément aux dispositions du bail le remboursement de ces taxes par elle exposées pour l’année 2016 et ce au prorata de la surface louée à savoir de 494 m2 comme justifié par le relevé de géomètre expert versé aux débats par cette dernière. Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement pour ce motif à hauteur de la somme de 8 228,81 euros au titrede la taxe sur les locaux à usage de bureaux et la somme de 15 425,80 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2016 par voie d’infirmation du jugement déféré.

Sur la demande en paiement de la société Polybail au titre de la prime d’assurance

Le tribunal a rejeté cette demande en paiement de la bailleresse au motif principal que le bail prévoit que la prime d’assurance est incluse dans la provision sur charges et que le tableau de répartition des charges mentionne que la prime d’assurance a été provisionnée dans les charges.

En cause d’appel, la bailleresse justifie du montant de la prime globale de 10 892,17 euros HT pour la totalité de l’immeuble en cause, pour l’année 2016 et ajoute qu’elle est par conséquent en droit de refacturer la somme de 755,20 euros à la locataire correspondant au prorata de la surface louée de 494m2.

Le bail prévoit en son article 2.14.4 des conditions générales que le preneur devra assumer la charge de sa quote part des primes afférentes aux polices souscrites par le bailleur, au prorata de la surface qu’il occupe. Il devra également assumer la charge, en totalité, des primes des polices qu’il est tenu de souscrire en vertu des dispositions ci-dessus, de même que les surprimes suite aux renonciations à recours ci-dessus précisées.

Le tribunal sera approuvé en ce qu’il a considéré que s’il était justifié par la bailleresse de l’obligation à la charge du preneur de rembourser la prime d’assurance au prorata de sa présence en 2016 et de la surface occupée, le tableau de refacturation du coût de l’assurance pour l’année 2016 établi par la bailleresse (pièce 13) mentionne « provisionnée dans les charges », de sorte que l’appelante ne démontre pas le défaut de paiement prétendu au titre de la prime d’assurance. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la régularisation des charges 2015-2016

Le tribunal a rejeté la demande en paiement de la bailleresse au titre de la régularisation des charges 2015-2016 au motif de l’absence de justificatifs.

En cause d’appel, la société Polybail fait valoir que le solde de tout compte établi après sortie doit être réglé à réception, soit la somme de 5 946,15 euros TTC.

Le bail prévoit en son article 2.10.1 que le loyer prévu à l’article 1.5 des conditions particulières restera net de toutes charges pour le bailleur.

Le preneur remboursera donc la quote part afférente à ses locaux et prestations de l’immeuble.

Les charges de l’immeuble correspondent à des dépenses engagées pour le compte du preneur qu’il s’agisse des dépenses engagées par le bailleur ou par le syndicat de copropriété s’il en existe un ou tout autre organe de gestion.

Et l’article 2.10 précise que le preneur versera chaque trimestre avec le loyer, une provision sur charges stipulée à l’article 1.8 des conditions particulières, le bailleur se réservant soit en cas de nouvelle dépense ne figurant pas au précédent exercice, soit en cas de variation des prix ou de variation de la consommation intervenant en cours d’année de réviser ladite provision.

La régularisation annuelle se fera selon la nature des dépenses réelles à l’aide des différentes clés de répartition auxquelles le preneur reconnaît adhérer sans réserve.

La cour constate que la bailleresse ne produit pas davantage en cause d’appel que devant le tribunal un quelconque justificatif établissant des dépenses réelles et fait au contraire valoir que la somme demandée correspond à une estimation, de sorte que le tribunal sera également approuvé en ce qu’il a retenu que l’appelante ne justifiait pas de la régularisation de charges sollicitée et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le dépôt de garantie

Le bail conclu entre les parties mentionne au paragraphe 1.7 que le preneur verse à l’instant même au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, au titre de dépôt de garantie, la somme de 32 020 euros, correspondant à 3 mois de loyer HT et HC.

L’article 2.8 al 5 prévoit qu’en cas de variation du loyer en exécution de la clause d’indexation ci-dessus, la somme versée à titre de dépôt de garantie devra être augmentée ou diminuée dans la même proportion pour être mise en harmonie avec le nouveau loyer, de façon à ce que le dépôt de garantie soit toujours égal à trois mois de loyer, hors taxe.

En application de ces dispositions, les parties s’accordent quant au versement de la somme de 35 290,51 euros au titre du dépôt de garantie par l’association l’Estaca.

Il est également constant que cette somme n’a pas été restituée lors de la restitution des lieux par la bailleresse.

Sur le compte entre les parties

Il résulte des développements précédents que l’association l’Estaca reste devoir à la société Polybail les sommes suivantes :

10 000 euros au titre des réparations locatives

8 228,81 euros au titre de la taxe sur les locaux à usage de bureaux pour l’année 2016

15 425,80 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2016

Soit la somme totale de 33 654,61 euros de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 35 290,51 euros, de sorte que la société Polybail sera condamnée à payer à l’association l’Estaca la somme de 1 635,90 euros, outre intérêts légal à compter du 1er juillet 2021, date de la notification par la locataire de ses conclusions sollicitant le remboursement du dépôt de garantie.

Sur les demandes de la société Polybail au titre de la clause pénale

Si le bail conclu entre les parties prévoit en son article 2.20 une clause pénale dont le preneur est redevable en cas d’arriéré resté impayé. Il résulte des développements précédents que l’association l’Estaca n’étant redevable d’aucun arriéré, il ne peut être fait droit à la demande de la société Polybail à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation de la société Polybail au titre de la résistance abusive

Pour les mêmes motifs, l’association l’Estaca n’étant redevable d’aucun arriéré, il ne peut lui être reproché un défaut de paiement abusif, la demande d’indemnisation de l’appelante à ce titre sera rejetée.

Sur les autres demandes

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il condamne la société Polybail à payer à l’association l’Estaca la somme de 23 257,27 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef ;

Condamne la société Polybail à payer à l’association l’Estaca la somme de1 635,90 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021 ;

LE CONFIRME pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la société Polybail de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Polybail aux entiers dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente