COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 83

Rôle N° RG 25/02726 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOPL6

SCI FONCIERE RU 01/2010

C/

[H] [O]

[A] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 30 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02838.

APPELANTE

SCI FONCIERE RU 01/2010

dont le siège social est [Adresse 1] poursuites et diligences de son mandataire la SAS FONCIA [Localité 1] domiciliée au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par Pe Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [H] [O]

né le 07 Juin 1963 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [A] [O]

née le 22 Septembre 1964 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2018, la société civile immobilière (SCI) Foncière RU 01/2010 a consenti à M. [H] [O] et Mme [A] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], à Marseille (13015) pour un loyer mensuel de 714,59 euros, outre 128 euros de provisions sur charges.

Le 13 mars 2023, la SCI Foncière RU 01/2010 a fait délivrer à M. et Mme [O] un commandement de payer la somme principale de 2 970,02 euros à valoir sur un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la SCI Foncière RU 01/2010 a fait assigner, par acte du commissaire de justice en date du 26 avril 2024, Mme et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner leur expulsion et de les condamner à leur verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 janvier 2025, ce magistrat a :

— déclaré la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable ;

— débouté en conséquence la SCI Foncière RU 01/2010 de sa demande en résilition du bail ainsi que de sa demande d’expulsion ;

— débouté la SCI Foncière RU 01/2010 de sa demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Foncière RU 01/2010 aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Par ordonnance en date du 20 février 2025, ce même magistrat a rejeté la demande rectification d’erreur matérielle sollicitée par la SCI Foncière RU 01/2010.

Suivant déclaration transmise au greffe le 5 mars 2025, la SCI Foncière RU 01/2010 a interjeté appel de ces ordonnances en toutes leurs dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme les ordonnances entreprises et :

— juge que le commandement de payer a été signifié à Mme et M. [O] en date du 13 mars 2023 visant expressément l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du bail régularisé ;

— juge que le commandement de payer du 13 mars 2023 a été régulièrement dénoncé à la CCAPEX en date du 16 mars 2023 ;

— constate l’acquisition de la clause résolutoire liant les parties ;

— ordonne la résiliation du bail ;

— ordonne l’expulsion de Mme et M. [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique :

— condamne in solidum Mme et M. [O] à lui verser la somme provisionnelle de 3 965,94 euros ou 3 751,47 euros frais déduits selon relevé de compte en date du 5 mai 2025 au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer ;

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus ;

— condamne in solidum Mme et M. [O] à lui verser cette somme jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamne in solidum Mme et M. [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement intimés par la signification de la déclaration d’appel le 26 mars 2025, suivant procès-verbaux de recherches infructueuses, et des conclusions de l’appelante, à étude, le 14 mai 2025, M. et Mme [O] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2025.

Par soit-transmis en date du 14 janvier 2026, la cour informe les parties s’interroger sur la recevabilité de la demande formée par l’appelante tendant à la constatation de la résiliation du bail et des demandes subséquentes (expulsion et indemnité d’occupation) au regard des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de saisine de la CCAPEX par la délivrance de l’assignation, seul un signalement du commandement de payer apparaissant avoir été fait en application des dispositions de l’article 24 I de la même loi. S’agissant d’une irrecevabilité que la cour entend soulever d’office, elle leur a imparti un délai expirant le mardi 20 janvier 2026 à midi pour qu’elles lui transmette leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 15 janvier 2026, l’appelante a adressé la copie du second original de l’exploit introductif signifié le 26 avril 2024 ainsi que sa dénonce à la CCAPEX enregistrée le 30 avril 2024 auprès de la préfecture des Bouches-du-Rhône.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de la bailleresse aux fins de constatation de la résiliation du bail et des demandes subséquentes

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre et parents et allliés jusqu’au 4ème degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’article II de la même énonce, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres que les SCI Familiales ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles de signalements par le commissaire de justice des commandements de payer s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la SCI Foncière RU 01/2010 justifie avoir signalé le commandement de payer, délivré le 13 mars 2023, à la CCAPEX, par voie électronique suivant un accusé de réception en date du 16 mars 2023, en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Par ailleurs, elle démontre avoir fait délivrer son assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, du 26 avril 2024, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, par voie électronique suivant un accusé de réception en date du 30 avril 2024, conformément à l’article 24 II de la même loi susvisé.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail et, dès lors, sans objet les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article 4 du contrat que faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit à l’initiative du bailleur.

Les intimés, qui n’ont sollicité devant le premier que des délais de paiement et n’ont pas constitué avocat, ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer, délivré le 13 mars 2023, dans le délai de deux mois qui leur était imparti.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 mai 2023, sous réserve toutefois de ce qui sera dit ci-dessous.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, il résulte du décompte auquel se réfère la bailleresse que l’arriéré locatif proprement dit s’élève à la somme de 3 751,47 euros à la date du 5 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Mme et M. [O], qui n’ont pas constitué avocat, ne contestent pas devoir cette somme.

L’obligation pour Mme et M. [O] de régler à l’appelante une provision de 3 751,47 euros à valoir sur l’arriéré locatif n’est donc pas sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté la bailleresse de sa demande de provision. Mme et M. [O] seront condamnés solidairement à lui verser une provision de 3 751,47 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les locataires sont redevables de la somme non sérieusement contestable de 3 751,47 euros arrêtée au 5 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Il apparaît que Mme et M. [O] ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants depuis le début de l’année 2024 et versent depuis plusieurs mois environ 50 euros en plus afin d’apurer leur dette locative, étant relevé qu’ils ont demandé au premier juge de pouvoir régler leur dette en des mensualités de 100 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de leur accorder d’office des délais de paiement afin de leur permettre de régler leur dette en 36 mensualités de 100 euros chacune, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette, en plus du paiement de leurs échéances courantes.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme et M. [O] de leur dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et Mme et M. [F] seront tenus de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, soit à la somme de 1 081,99 euros arrêtée à la date du 24 avril 2025, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.

Il y a donc lieu d’accorder à Mme et M. [O] des délais de paiement et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme et M. [O] étant tenus de verser une provision, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de la bailleresse mais confirmée en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2023.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail liant la SCI Foncière RU 01/2010, d’une part, et Mme [A] [O] et M. [H] [O], d’autre part, à compter du 13 mai 2023 ;

Condamne solidairement M. [H] [O] et Mme [A] [O] à verser à la société civile immobilière Foncière RU 01/2010 une provision de 3 751,47 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise d’office M. [H] [O] et Mme [A] [O] à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 100 euros le 15 de chaque mois, la 36ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de grâce ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour M. [H] [O] et Mme [A] [O] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meubles choisi par ces derniers ou à défaut par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 ' M. [H] [O] et Mme [A] [O] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 1 081,99 euros arrêtée à la date du 24 avril 2025, avec possibilité de révision s’agissant des charges locatives ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [A] [O] aux entiers dépens d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer.

La greffière La présidente