COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/03418 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XHIJ

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet S.G.A

C/

S.C.I PMLLB

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2025 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11-24-1207

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Thierry ALLAIN,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet S.G.A, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Thierry ALLAIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 28

APPELANT

****************

S.C.I PMLLB, DA signifiée le 18/08/25 – remise à l’étude

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

La SCI PMLLB est propriétaire des lots n° 29, 35 et 73 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à Montmorency (95160), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI PMLLB devant le Tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir sa condamnation à payer les sommes suivantes :

* 2 337,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

* 2 700 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* 1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’inscription d’hypothèque.

Par jugement du 9 janvier 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal de proximité de Montmorency a :

— condamné la SCI PMLLB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 599,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 date de l’assignation,

— condamné la SCI PMLLB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la SCI PMLLB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI PMLLB aux dépens,

— rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 22 juillet 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la Cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI PMLLB à lui payer :

* la somme de 599,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 date de l’assignation ;

* la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

Et, statuant à nouveau,

— condamner la SCI PMLLB à lui payer la somme en principal de 5 821,75 euros au titre des charges impayées au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 337,19 euros à compter du 2 octobre 2024 et pour le surplus à compter des présentes ;

— condamner la SCI PMLLB à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la SCI PMLLB à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI PMLLB aux entiers dépens d’appel et dire qu’ils pourront directement être recouvrés par Maître Thierry Allain, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI PMLLB, qui s’est vue signifier les conclusions du syndicat des copropriétaires par remise en l’étude du commissaire de justice le 30 juillet 2025, puis la déclaration d’appel le 18 août 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de la SCI PMLLB, il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 5 821,75 euros au titre des charges impayées à la date du 16 juillet 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article

14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale mise à jour en 2023, justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI PMLLB,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2022, 2023 et 2024, portant approbation des comptes, des budgets prévisionnels – jusqu’au 30 juin 2026 – et approuvant des travaux,

— les appels de fonds de 2023 à 2025 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire du 1er janvier 2023 au 26 juin 2025 ainsi que le détail des sommes portées au débit et au crédit au titre des charges et appels de fonds pour travaux, présenté en page 6 de ses écritures.

Il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces pièces, concordantes, et en particulier du décompte des sommes dues par la SCI PMLLB en sa qualité de copropriétaire, telles que présentées dans le tableau récapitulatif mentionné ci-dessus, actualisées au 26 juillet 2025, que le syndicat des copropriétaires soutient qu’il dispose d’une créance d’un montant de :

* 5 821,75 euros correspondant au solde débiteur dudit tableau, dont il convient toutefois de retirer les sommes suivantes :

'Frais suivi procédure SGA’ le 23 juillet 2024 pour 139,99 euros,

'SGA Honoraires suivi dossier’ le 26 juin 2025 pour 264 euros.

Dès lors, la créance créance exigible, certaine et liquide du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges au 26 juin 2025 s’établit à 5 417,76 euros.

Le jugement sera réformé et la SCI PMLLB sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 417,76 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net et arrêté au 26 juin 2025.

S’agissant des intérêts

Ce montant de 5 417,76 euros portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 337,19 euros à compter du 2 octobre 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 30 juillet 2025, date de la signification des conclusions à la SCI intimée.

Sur les frais de recouvrement

Aucune demande n’est présentée à ce titre.

Sur la demande en paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre, que depuis le dernier règlement de la SCI PMLLB en date du 17 novembre 2023, sa dette envers la copropriété n’a cessé de croître jusqu’à atteindre, aux termes du présent arrêt, la somme de 5 417,76 euros au 26 juin 2025.

Dès lors, par réformation du jugement, la SCI PMLLB sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI PMLLB, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 9 janvier 2025 du Tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il a condamné la SCI PMLLB à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 599,05 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024,

— la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant de nouveau des chefs réformés

CONDAMNE la SCI PPMLB, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet S.G.A SAS, RCS de Pontoise n° 598 200 582, dont le siège social est [Adresse 6], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 5 417,76 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 337,19 euros à compter du 2 octobre 2024, et sur le surplus à compter du 30 juillet 2025,

CONDAMNE la SCI PPMLB, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet S.G.A SAS, RCS de Pontoise n° 598 200 582, dont le siège social est [Adresse 6], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI PPMLB, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet S.G.A SAS, RCS de Pontoise n° 598 200 582, dont le siège social est [Adresse 6], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI PPMLB, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Thierry ALLAIN, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT