COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AB

Chambre civile 1-2

ARRET N°124

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2026

N° RG 25/02236 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XD47

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

C/

[D] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1124001311

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 31/03/2026

à :

M^e Mariane ADOSSI

M^e Afsaneh KHAKPOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.A. SEQENS, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2400788

****************

INTIMES

Monsieur [D] [S]

né le 06 Décembre 1971 à

de nationalité Franco-Béninoise

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [L] [T] [S]

née le 11 Octobre 1971 à [Localité 3]

de nationalité Franco-Béninoise

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Afsaneh KHAKPOUR, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 356 – N° du dossier E000BLOG

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2020, la société Seqens a consenti à M. [D] [S] et Mme [L] [T] [S] un bail d’habitation portant sur un appartement situé dans un immeuble collectif au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actuel de 665,50 euros, provisions sur charges comprises.

Par courrier recommandé du 26 septembre 2023, la société Seqens a informé Mme [S] qu’elle avait été avisée que son fils M. [S], né le 26 avril 2005, avait été interpellé le 25 septembre 2023 pour des activités délictuelles sur son patrimoine, l’informant que ce comportement engendrait des troubles de jouissance, et lui rappelant la nécessité de respecter les termes de son contrat de location, notamment l’article 16 imposant une obligation d’usage paisible du logement dans le respect de la tranquillité du voisinage.

Par courrier recommandé du 29 avril 2024, la société Seqens a informé Mme [S] qu’elle avait été avisée d’une nouvelle interpellation de son fils M. [S], le 28 avril 2024, pour des activités délictuelles sur son patrimoine, lui rappelant que ce comportement engendrait des troubles de jouissance, et lui rappelant derechef la nécessité de respecter les termes de son contrat de location.

Par signalement du 6 mai 2024, en application de la convention de partenariat du 29 mai 2018 signée entre le préfet du Val-d’Oise, le procureur de la République de Pontoise et les bailleurs sociaux du Val-d’Oise relative au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc de logements sociaux dans le Val-d’Oise, le commissaire divisionnaire de la circonscription d’agglomération de [Localité 2] a saisi la directrice d’agence de la société Seqens aux fins d’appeler son attention sur le comportement de M. [S], résidant chez ses parents M. [S] et Mme [S].

Ce rapport faisait état de plusieurs contrôles et interpellations de M. [S] intervenus entre le 10 avril 2023 et le 28 avril 2024, et concluait que ces actes semblaient incompatibles avec le calme et la sérénité des résidences appartenant à la société Seqens, et avec le droit pour tous de jouir paisiblement de la chose louée et de son environnement.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juillet 2024, la société Seqens a assigné M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires,

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef du logement loué, avec l’assistance de la force publique le cas échéant,

— condamner solidairement les locataires à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la signification de l’assignation et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

— dire que le locataire devra laisser libres de tous meubles les locaux qui lui avaient été donnés à bail,

— dire que le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux pourra, le cas échéant, faire transporter tous biens meubles restés dans les lieux aux frais avancés par la société Seqens, par toute personne de son choix dans tel garde-meuble de son choix,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— condamner solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les locataires aux dépens de l’instance, comprenant tous les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à venir.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— débouté la société Seqens de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Seqens aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 7 avril 2025, la société Seqens a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 juin 2025, la société Seqens, appelante, demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise,

— prononcer la résiliation du contrat de location du 31 juillet 2020 aux torts et griefs exclusifs de M. [S] et Mme [S],

— ordonner l’expulsion de M. [S] et Mme [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

— autoriser le commissaire de justice qui procédera à la reprise des lieux à transporter, s’il s’y trouve des biens meubles, ceux-ci aux frais avancés, par toute personne de son choix dans tel garde-meuble également de son choix,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [S] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] et Mme [S] aux entiers dépens comprenant les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 9 décembre 2025, M. et Mme [S], intimés, demandent à la cour de :

— juger que la demande de résiliation du bail mal fondée,

— débouter la société Seqens de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion des locataires de bonne foi,

— la débouter de sa demande de condamnation solidaire d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la signification de l’assignation et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

— débouter la société Seqens de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection de Pontoise en toutes ses dispositions,

— la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qui seront recouvrés par M^e Khakpour,

— la condamner aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge, qui a examiné les éléments de preuve produits par la société Seqens, a considéré que ceux-ci étaient insuffisants au soutien de la demande de résiliation et l’a ainsi déboutée de sa demande.

Il a considéré qu’il n’était pas établi que les faits reprochés au fils de la locataire se seraient déroulés à proximité immédiate du logement occupé par la famille ou au sein du parc locatif de la société Seqens, et que s’il existait des raisons plausibles de soupçonner M. [X] [S] d’avoir commis des infractions à la législation sur les produits stupéfiants, ces faits ne pouvaient être tenus pour établis à la seule lecture du rapport rédigé par le commissaire divisionnaire de police et produit aux débats par le bailleur social, dès lors que ces faits n’avaient pas donné lieu à des condamnations pénales, si bien qu’il avait lieu de considérer qu’ils n’étaient pas établis, ' par application du principe de la présomption d’innocence'.

La société Seqens, qui poursuit l’infirmation du jugement, invoque les articles 1719 et suivants du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique verser un rapport complet sur l’activité délictuelle de M. [X] [S] qui se livre à un trafic de stupéfiant important et ancien au sein de l’immeuble et à ses abords.

Elle fait valoir que des produits stupéfiants sont dissimulés dans le logement donné à bail, ce qui confirme l’existence du trafic, sans que le premier juge puisse lui opposer valablement le principe de la présomption d’innocence, la faute civile, qui peut être sanctionnée par la résiliation du bail, ne se confondant pas avec la faute pénale, et peu important que soit établie la poursuite des activités délictueuses dans le logement.

Elle souligne que les transactions de produits stupéfiants sont réalisées sur l’emprise de la résidence, dans les parties communes ou le voisinage immédiat de l’immeuble, que l’activité du fils [S] crée un climat anxiogène au sein de la résidence, auquel seule l’expulsion de la famille pourra mettre un terme.

Les consorts [S], intimés, s’opposant à la résiliation judiciaire de leur bail et sollicitant la confirmation du jugement, de répliquer que les faits ont été constatés au [Adresse 3], et non dans l’immeuble même où se trouve le logement occupé par la famille [S], que les faits reprochés au fils [S] ne sont pas constitutifs d’un trouble anormal de voisinage, que ce dernier a quitté le domicile familial depuis le 14 mars 2024 et que l’expulsion de la famille constituerait une atteinte disproportionnée à leur vie privée, familiale et professionnelle.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil applicable en matière de location ou sous-location, l’occupant est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par la convention.

Il est constamment admis qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 et de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, tels ses enfants vivant avec lui, qu’ils soient mineurs ou majeurs, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé et qu’il ait ou non donné lieu à une condamnation pénale.

Au cas d’espèce, la société Seqens produit, au soutien de sa demande:

— la « Convention de Partenariat relative au Renforcement de la Sécurité et de la Tranquillité des résidents du parc de Logements Sociaux dans le val d’Oise » du 29 mai 2018,

— un rapport du commissaire divisionnaire de police de la circonscription appelant l’attention du bailleur social sur comportement de M. [X] [S] et dont il ressort principalement que :

* des faits en rapports avec le trafic de stupéfiants – interpellation en possession de matière stupéfiante, verbalisation par amende forfaitaire délictuelle sur point de deal pour usage de produits stupéfiants – sont imputés à ce dernier le 10 avril 2023, le 23 avril 2023, le 24 avril 2023 et le 7 juin 2023, [Adresse 4] à [Localité 2], le 25 septembre 2023, le 10 février 2024, le 28 avril 2024, [Adresse 5] (interpellation en possession de produits stupéfiants, après que les policiers eurent constaté des transactions de produits stupéfiants),

* le domicile de la famille [S] a été perquisitionné le 7 août 2023, sur réquisitions du parquet de Pontoise et que cette perquisition a permis de découvrir 83 grammes de résine de cannabis, un couteau pour la découpe, 7 téléphones portables, et des pochons servant au conditionnement.

— un compte rendu d’intervention de police, [Adresse 5], le 3 août 2024, faisant état du contrôle et du placement en garde à vue de M. [X] [S], après son interpellation en possession d’un sachet plastifié contenant un morceau de résine de cannabis et quatre billets de 10 euros, le total des produits trouvés et appréhendés étant de 29 grammes,

— deux lettres de mise en demeure avec accusé de réception adressées à M. et Mme [S] par le bailleur social les 26 juin 2023 et 29 avril 2024.

Ces pièces, et surtout la perquisition, démontrent, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, que les faits reprochés à M. [S] se sont déroulés, pour partie dans l’immeuble occupé par la famille [S], et à ses abords immédiats – [Adresse 5] – ainsi qu’une participation active de M. [S] à un trafic de stupéfiants, qui trouble nécessairement l’ordre public et génère une insécurité importante pour les occupants de la résidence.

Il en résulte que les locataires ont manqué à leur obligation de jouissance paisible des lieux qui leur ont été donnés en location, en raison des manquements commis par leur fils, occupant de leur chef, et qu’en raison de leur retentissement, les faits commis sont suffisamment graves pour justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail.

Il importe peu que ces faits n’aient pas à ce jour donné lieu à des condamnations pénales, la faute civile devant être distinguée de la faute pénale.

C’est en vain que les époux [S] font valoir que la résiliation judiciaire du bail constituerait une atteinte au principe de proportionnalité, en ce qu’elle entraînerait des conséquences disproportionnées au regard de leurs libertés fondamentales et notamment de leur droit à une vie de famille normale, et que les faits ont cessé suite au départ du logement familial de leur fils, M. [X] [S], dès lors que, d’une part, et comme il a été dit, les agissements de M. [X] [S] troublent la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble en créant un climat d’insécurité au sein de la résidence, et que, d’autre part, le locataire est responsable des actes des occupants de son chef, cette responsabilité ne pouvant être effacée ou minorée par l’absence de renouvellement de tels agissements, car exiger la persistance du trouble au moment où le juge statue serait ajouter à la loi.

Il convient de souligner, en outre, que le départ du domicile familial de M. [X] [S] n’est pas véritablement établi, l’attestation délivrée par sa propre soeur n’ayant que peu de force probante, et que ce départ, fût-il établi, ne fait pas obstacle à la poursuite par M. [S] de ses activités délictueuses aux abords immédiats de l’immeuble donné à bail, puisque sa soeur indique qu’il aurait quitté le domicile au mois de mai 2024, et que le compte rendu de la police susmentionné fait état de faits délictueux commis au mois d’août de la même année, [Adresse 5].

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions, la résiliation du bail liant les parties sera prononcée, l’expulsion de M. et Mme [S] sera prononcée, et ces derniers seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

II) Sur les dépens

M. et Mme [S] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

Ces dépens comprendront les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré à la cour,

Statuant à nouveau :

Prononce la résiliation du bail liant les parties à effet à la date de prononcé de l’arrêt,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [S] et Mme [L] [T] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent [Adresse 2], avec au besoin le concours de la force publique,

Condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [L] [T] [S] à payer à la société Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

Dit que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles R433-1, L433-1, L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [L] [T] [S] à lui payer une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [S] et Mme [L] [T] [S] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel comprenant les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président