COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°21

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 25/00835 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAAO

AFFAIRE :

[E] [K]

…

C/

[O] [Y] [I]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11241406

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13.01.2026

à :

M^e Ondine CARRO

M^e Séverine CEPRIKA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [E] [K]

né le 26 Décembre 1977 à [Localité 5] (BENIN)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [H] [W]

née le 30 Décembre 1984 à [Localité 7] (Martinique)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par : M^e Ondine CARRO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – N° du dossier 15480

****************

INTIMES

Monsieur [O] [Y] [I]

né le 14 Octobre 1943 à [Localité 8] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [G] [X] épouse [I]

née le 16 Mars 1945 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110 – N° du dossier 2501171

Plaidant : M^e Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence SCHARRE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Bertrand BONVENTI, Conseiller,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 18 août 2020, M. [O] [Y] [I] et Mme [G] [X], épouse [I], ont donné en location à M. [E] [K] et Mme [H] [W] une maison de cinq pièces, à usage d’habitation, située [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel, à la date de signature du bail, d’un montant de 1 372 euros, outre 45 euros au titre de la provision mensuelle sur charges.

Le 28 février 2024, M. et Mme [I] ont fait délivrer à M. [K] et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 771,02 euros, au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au mois de février 2024 inclus, mais aussi d’avoir à justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val d’Oise le 1er mars 2024.

Par actes de commissaire de justice délivré le 15 mai 2024, M. et Mme [I] ont assigné M. [K] et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’expulsion de M. [K] et Mme [W], à défaut de départ volontaire, ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4],

— la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4],

— la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [W] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été ensuite notifiée au préfet du Val d’Oise le 16 mai 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— déclaré recevable l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 août 2020 liant les parties,

— constaté à compter du 29 avril 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 août 2020 liant les parties et dit que M. [K] et Mme [W] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 1], à [Localité 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [K] et Mme [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [W] à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 570,38 euros correspondant à la dette locative, mois d’octobre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné in solidum M. [K] et Mme [W] à payer à M. et Mme [I], à compter du 1er novembre 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamné solidairement M. [K] et Mme [W] à payer à M. et Mme [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [K] et Mme [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels -notamment article A444-15 du code de commerce- et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 31 janvier 2025, M. [K] et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées électroniquement le 1er octobre 2025, M. [K] et Mme [W], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de Pontoise en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 18 août 2020 liant les parties,

— constaté à compter du 29 avril 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail du 18 août 2020 liant les parties et dit qu’ils devront quitter les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— ordonné leur expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

— condamné solidairement ceux-ci à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 570,38 euros correspondant à la dette locative, mois d’octobre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— condamné in solidum ceux-ci à payer à M. et Mme [I], à compter du 1er novembre 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— condamné solidairement ceux-ci à payer à M. et Mme [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement ceux-ci aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer,

— de débouter les époux [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence et statuant à nouveau,

— d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail jusqu’au parfait règlement des sommes dues ;

— de les autoriser à s’acquitter de la somme de 3 771,02 euros outre le règlement des loyers et charges courantes qui solderait la dette en principal et intérêts en 7 mensualités de 530 euros chacune et une mensualité de 61,02 euros de mars à septembre 2024,

— de déclarer qu’il n’y a plus lieu à résolution du bail d’habitation, ni à leur expulsion,

En tout état de cause de,

— condamner solidairement M. et Mme [I] à leur verser la somme de la somme de 1 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions signifiées électroniquement le 20 mai 2025, M. et Mme [I], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— débouter M. [K] et Mme [W] de l’intégralité de leurs fins et prétentions,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [W] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [K] et Mme [W] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIF DE LA DÉCISION

La cour observe que le premier juge a omis de se relever que le commandement de payer visant la clause résolutoire, et qui a été signifié le 28 février 2024, l’a été non seulement pour défaut de règlement des loyers, mais également afin que les locataires justifient également de la souscription d’une assurance locative.

Le délai prévu avant que la clause résolutoire soit acquise au titre des loyers impayés est de deux mois et ce délai est par contre d’un mois pour l’assurance locative.

Les locataires produisent aux débats une pièce n°10 couvrant les justificatifs de leur assurance locative sur la période du commandement ainsi délivré.

La cour n’examinera donc que les effets du commandement de payer les loyers.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

M. [K] et Mme [W], qui poursuivent l’infirmation du jugement, et qui n’avaient pas comparu en première instance lors de l’audience du 22 octobre 2024 puisqu’ils estimaient qu’il n’existait aucune dette locative, exposent avoir été surpris de découvrir que leur bail avait été résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils ajoutent que depuis la délivrance du commandement de payer le 28 février 2024, lequel ne correspondait alors qu’à deux mois et demi de loyers de retard, ils ont régularisé leur situation en procédant à des paiements dès le mois de mars 2024 afin de réduire la dette locative. Ils reconnaissent ne pas avoir été en capacité de régler les causes du commandement de payer avant le 29 avril 2024.

Ils précisent que leurs bailleurs, qui ont signifié le jugement du 10 décembre 2024 le 3 janvier 2025 en même temps qu’un commandement de quitter les lieux, les ont contraints à saisir le juge de l’exécution de Pontoise qui, par jugement du 27 juin 2025, a constaté leur bonne foi dans la régularisation de leur situation et leur a accordé un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Ils exposent leur situation financière et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au parfait règlement des sommes dues et demandent à s’acquitter de la somme de 3 771,02 euros, outre le règlement des loyers et charges courantes qui solderait la dette en principal et intérêts, en 7 mensualités de 530 euros chacune et une mensualité de 61,02 euros de mars à septembre 2024.

La cour relève qu’en page 7 de leurs conclusions, les appelants indiquent « il en résulte qu’aucune somme n’est actuellement exigible à leur encontre, si ce n’est la somme purement résiduelle de 13 centimes d’euros, ainsi que cela ressort du décompte produit par les concluants (pièce n°9) ».

M. et Mme [I], qui sollicitent la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions, considèrent que les règlements effectués par les locataires, à la suite du commandement de payer qu’ils se sont vu délivrer, ont été insuffisants pour apurer la dette locative. Ils exposent que la dette locative est au 1er avril 2025 de 1 570,38 euros et, pour s’opposer à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ajoutent que les locataires ne paient pas le loyer courant de manière régulière.

Réponse de la cour :

L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges prévus au bail.

L’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties comprend une clause résolutoire.

A la date de la délivrance du commandement de payer, soit le 28 février 2024, il était fait état d’une dette locative d’un montant de 3 771,02 euros, échéance de février 2024 incluse. Quel que soit le montant de la dette locative, dès lors que celle-ci est constituée, le bailleur est en droit, contrairement à ce que soutiennent les appelants, de procéder à la délivrance d’un commandement de payer.

Les bailleurs intimés versent aux débats un décompte (pièce n°4) qui permet de constater que les locataires appelants n’ont pas réglé l’intégralité des causes du commandement de payer qu’ils s’étaient vu délivrer, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par ces derniers, puisqu’ils ont procédé au règlement de la somme de 3 100 euros entre le 12 mars et le 22 avril 2024.

De plus, il résulte de l’examen du décompte qu’à la date du 22 avril 2024, la dette locative, incluant le loyer courant, était alors de 3 715,70 euros, puis de 5 238,04 euros le 1er mai 2024. Le jugement ne peut dès lors, comme le demandent à titre principal les appelants, être infirmé puisque la clause résolutoire était acquise au profit des bailleurs à compter du 29 avril 2024.

Il convient en conséquence, par confirmation du jugement, de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 29 avril 2024 et d’examiner la demande en suspension des effets de cette clause formée par les locataires.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les bailleurs versent aux débats deux décompte, l’un à la date du 7 octobre 2024 (pièce n°8) et le second à la date du 2 avril 2025 (pièce n°9) établis par leur gestionnaire locatif le cabinet CPH Immobilier.

Au 2 avril 2025, la dette locative était encore de 1 570,38 euros.

Les locataires ne peuvent donc soutenir dans leurs écritures que leur dette locative ne serait que de quelques centimes. Ils ne peuvent davantage solliciter des délais de paiement sur une somme supérieure à celle qui leur est demandée.

M. [K] et Mme [W] seront condamnés solidairement, en raison de la solidarité prévue au bail (article VIII), à payer à M. et Mme [I] la somme de 1 570,38 euros au titre des loyers et charges dus au 2 avril 2025.

En outre, même s’ils affirment être dans une situation financière difficile et avoir rencontré des «difficultés passagères », et si la cour relève qu’ils ne produisent aucune pièce sur leur situation financière, il y a lieu de relever les efforts réalisés pour apurer la dette locative. Il résulte à ce titre de l’examen du relevé de situation locative produit que les locataires ont repris le paiement loyer courant. Dès lors, eu égard au montant restant dû, il y a lieu de leur permettre de payer la somme de 1 570,38 euros en trois mensualités, en plus du loyer et des charges courantes, à savoir deux mensualités de 530 euros, comme ils le sollicitent et une troisième et dernière mensualité de 510,38 euros.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif, étant précisé qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette redeviendra exigible et la clause résolutoire reprendra effet.

Sur les frais du procès

M. [K] et Mme [W], qui succombent, seront déboutés de leur demande à ce titre et condamnés in solidum aux dépens d’appel, leur condamnation aux dépens de première instance étant confirmée.

M. [K] et Mme [W] doivent également être déboutés de leur demande sur ce fondement et être condamnés in solidum à une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par M. et Mme [I] en cause d’appel, le jugement de première instance leur ayant alloué la somme de 300 euros étant confirmé.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement rendu le 10 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 avril 2024 et fixé le quantum de l’article 700 alloué en première instance,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Constate la résiliation du bail liant les parties et concernant le logement [Adresse 1] à [Localité 4],

Condamne solidairement M. [E] [K] et Mme [H] [W] à payer à M. [O] [Y] [I] et Mme [G] [X], épouse [I] la somme de 1 570,38 euros au titre des loyers et charges dus au 2 avril 2025,

Autorise M. [E] [K] et Mme [H] [W] à se libérer de leur dette par 3 versements mensuels successifs, les deux premiers de 530 euros et le troisième et dernier de 510,38 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payable le 1er de chaque mois, comme mentionné au bail, et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

Si la clause résolutoire reprend effet :

— Ordonne l’expulsion de M. [E] [K] et Mme [H] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne solidairement M. [E] [K] et Mme [H] [W] à payer à M. [O] [Y] [I] et Mme [G] [X], épouse [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

Condamne in solidum M. [E] [K] et Mme [H] [W] à payer à M. [O] [Y] [I] et Mme [G] [X], épouse [I] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [E] [K] et Mme [H] [W] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LaGreffière Le Président