COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 AVRIL 2026

N° RG 23/02954 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2YJ

AFFAIRE :

[F] [C]

…

C/

[O] [U]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2023 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/03150

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES,

M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F] [C]

né le 25 Janvier 1942 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [Z] [N] épouse [C]

née le 10 Septembre 1944 à [Localité 2] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : M^e Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372

APPELANTS

****************

Monsieur [O] [U]

né le 13 Juin 1980 à [Localité 3] (ITALIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [L] [D] épouse [U]

née le 01 Octobre 1980 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Représentant : M^e Alice VANNIER-BOUVET, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 780

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON,

************

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 5 mars 2020, M. [F] [C] et Mme [Z] [N] épouse [C] (M. et Mme [C] ou les époux [C]) ont consenti à M. [O] [U] et Mme [L] [D] épouse [U] (M. et Mme [U] ou les époux [U]), une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition, après division cadastrale, d’une dépendance comprenant deux pièces au rez-de-chaussée, située [Adresse 3], pour le prix de 510 000 euros.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation a été fixé à 51 000 euros, dont 25 500 euros ont été versés lors de la signature de la promesse de vente pour être conservés sous séquestre par l’office notarial d'[Localité 5] de Maître [W], notaire.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 4 décembre 2020 à seize heures.

La promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives et notamment l’obtention d’un permis de construire pour l’extension de la dépendance, avec justification du dépôt d’un dossier de demande au plus tard le 5 juin 2020, et l’obtention d’un ou de plusieurs prêts au plus tard le 5 août 2020, pour un montant maximal de 860 869 euros, sur une durée maximale de 25 ans et au taux maximal annuel hors assurance de 1,20% ainsi que d’un prêt relais pour un montant maximal de 420 000 euros, sur une durée maximale de remboursement de 24 mois et au taux maximal annuel hors assurance de 1,30%.

Par avenant à la promesse de vente conclu le 2 juin 2020, la date de réitération a été reportée au 15 janvier 2021 à seize heures et la date butoir pour le dépôt du dossier pour l’obtention du permis de construire a été prorogée au 15 juillet 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 13 octobre 2020, M. et Mme [U] ont informé M. et Mme [C] que leurs demandes de prêt avaient été refusées et qu’ils n’avaient pas réussi à obtenir un permis de construire.

Ils ont aussi demandé le remboursement du séquestre de 25 500 euros.

Par acte du 28 mai 2021, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation ainsi que la réparation de leurs différents préjudices.

Par jugement du 31 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [U], la somme de 25 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2020,

— autorisé le versement de la somme de 25 500 euros, consignée entre les mains du notaire détenteur des fonds, l’étude de Maitre [Y] [W] ou l’étude de Maitre [S] [B], au profit de M. et Mme [U], qui viendra s’imputer sur les sommes dues,

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. et Mme [C] à payer à M. et Mme [U] la somme de 2 000 euros en réparation de leurs préjudices,

— rejeté la demande reconventionnelle de M. et Mme [C],

— condamné M. et Mme [C] aux dépens,

— condamné M. et Mme [C] à verser à M. et Mme [U] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. et Mme [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté les plus amples demandes des parties.

Par acte du 10 mai 2023, M. et Mme [C] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 11 mars 2026, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement déféré,

— débouter M. et Mme [U] de leur appel incident,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau,

Constatant que M. et Mme [U] n’ont pas satisfait aux conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente en date du 5 mars 2020,

Constatant l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation de 51 000 euros prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020,

— condamner solidairement et in solidum M. et Mme [U] à leur restituer la somme de 25 500 euros versée entre les mains de M. et Mme [U] au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré,

— condamner solidairement et in solidum M. et Mme [U] à leur payer la somme de 25 500 euros au titre du solde de l’indemnité contractuelle d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020, ainsi qu’aux intérêts légaux à compter de cette date,

— ordonner la capitalisation des intérêts du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 25 500 euros, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et condamner solidairement et in solidum M. et Mme [U] au versement de cette somme entre leurs mains,

— autoriser Maître [W], notaire et subsidiairement Maître [B], notaire à [Localité 6], si elle détenait les fonds séquestrés, à les libérer entre leurs mains,

— ordonner le versement des intérêts de la somme de 25 500 euros libérée par la Caisse des Dépôts et Consignations entre leurs mains,

— condamner solidairement et in solidum M. et Mme [U] à leur payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et in solidum M. et Mme [U] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître [I] [A].

Par dernières conclusions du 17 février 2026, M. et Mme [U] demandent à la cour de :

— débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— en conséquence, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité à 2 000 euros le montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité à 2 000 euros la condamnation de M. et Mme [C] en réparation de leurs préjudices,

— et statuant à nouveau, condamner M. et Mme [C] in solidum à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leurs préjudices moral, de jouissance et matériel,

— condamner solidairement M. et Mme [C] à payer la somme de 10 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation

Le tribunal a jugé que le projet de construction des époux [U] a été élaboré avec le soutien des époux [C] avant la promesse de vente et que la présentation de celui-ci à la commission d’urbanisme équivalait à une demande de permis de construire de sorte qu’en recevant une réponse défavorable le 28 juin 2020, ils avaient respecté le délai fixé à la promesse unilatérale de vente. Il a considéré que la condition avait défailli sans empêchement ou mauvaise foi des époux [U], ce qui justifie la restitution de l’indemnité d’immobilisation, sans qu’il y ait lieu d’examiner la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive relative aux demandes de prêts.

Pour voir infirmer le jugement, les époux [C] soutiennent que si leur implication dans le projet des époux [U] était une obligation prévue à l’acte, et que les promettants avaient effectivement un intérêt à l’obtention du permis de construire, leur soutien n’avait pas d’incidence sur la réalisation de la condition suspensive. En outre ils considèrent que le tribunal a fait une mauvaise appréciation des faits de l’espèce en considérant que la soumission du dossier par les époux [U] à la commission d’urbanisme équivalait à une demande de permis de construire. Ils insistent sur le fait que le courrier du 16 juillet 2020 de la direction de l’urbanisme et de l’aménagement de la commune de [Localité 6] ne constitue pas un refus de permis de construire mais seulement un conseil d’ajustement du projet envisagé. Les époux [C] arguent de ce que les échanges de courriels avec les intimés ou les notaires n’avaient pas pour objet de modifier les stipulations contractuelles de la promesse ni de reconnaitre une équivalence entre les démarches administratives, étant précisé que les époux [C] ne sont pas juristes et que l’utilisation des termes « la demande de permis est déposée » ne saurait requalifier le dépôt d’un dossier effectivement soumis à la commission d’urbanisme ni en emporter les mêmes conséquences normatives, de même que l’avis de la commission ne saurait être considéré comme un refus de permis de construire. Ils ajoutent enfin que le toit (que les intimés voulaient végétaliser) n’est pas un élément essentiel de la construction si bien que le refus de la commission à ce sujet ne vise pas l’extension et la nouvelle maison, mais seulement un choix de toiture. Ils en concluent dès lors que faute de production d’un récépissé de dépôt de permis de construire, la condition suspensive est défaillie du fait des époux [U].

Au surplus ils évoquent le fait qu’un projet similaire (avec des toits végétalisés) a pu voir le jour au même endroit.

S’agissant de la condition de prêt, les époux [C] font valoir qu’aucune demande de prêt n’a été produite par les époux [U] et que les éléments produits aux débats suffisent à démontrer en tout état de cause que la capacité d’endettement des époux [U] ne leur permettait pas de satisfaire à la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. Ils relèvent que le premier document versé n’est pas une lettre d’une banque permettant de considérer qu’une demande de prêt a été formulée, et le deuxième, une lettre de refus de la banque LCL de [Localité 6] ne répond pas aux conditions de la promesse en ce que le montant du prêt est inférieur, la durée supérieure, le taux n’est pas indiqué et que l’acquisition seule, à défaut des travaux projetés y est mentionnée. Ils en déduisent un manquement fautif des époux [U] à leurs obligations justifiant le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse, les époux [U] font valoir que tout a été mis en 'uvre pour obtenir le permis de construire, que les époux [C] leur avaient présenté l’architecte, que les réunions en mairie ont eu lieu en présence de M. [C], que l’élaboration du projet s’est effectuée en concertation avec les époux [C] et les services municipaux. Ils soutiennent qu’au regard de l’avis défavorable de la commission d’urbanisme, il était clair que tout dépôt de permis de construire était voué à l’échec, cette saisine étant un préalable indispensable au dépôt d’une demande de permis de construire. Ils exposent que les demandes de la mairie de revoir leur projet excédaient les simples ajustements et que le projet envisagé n’était en conséquence plus réalisable. Ils affirment que la comparaison avec un autre projet porté par un promoteur sur d’autres parcelles de la commune n’est pas pertinente, et qu’ils prouvent non pas l’impossibilité de tout projet mais bien l’impossibilité d’obtenir l’autorisation pour le projet défini à la promesse. Ils estiment que la condition suspensive est défaillie dès lors qu’ils démontrent que même en présentant une demande en stricte adéquation avec la promesse, ils n’auraient pas obtenu l’autorisation demandée.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt, ils invoquent le courrier de la banque AXA aux termes duquel les règles de l’organisme de cautionnement ne sont pas en adéquation avec leur situation, ce qui constitue incontestablement la preuve du dépôt d’une demande de prêt. Ils produisent encore un refus de la banque LCL, alléguant la jurisprudence selon laquelle la condition suspensive est réputée défaillie si le bénéficiaire de la promesse parvient à établir que même en présentant une demande de prêt en tout point conforme à la promesse, il n’aurait pas obtenu l’accord de la banque. Or la demande faite pour une somme inférieure sur une durée plus longue emporte selon eux nécessairement la preuve qu’une demande pour un montant plus important sur une durée moins longue aurait été rejetée. En conséquence, ils exposent avoir agi de bonne foi et que la défaillance des conditions suspensives ne leur est pas imputable, de sorte que la cour devra débouter les époux [C] de leurs demandes de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, ils estiment que les allégations des époux [C] quant à leur achat d’une maison à [Localité 7] sont inopérantes à démontrer qu’ils avaient la capacité d’endettement pour l’achat de la maison des époux [C] pour laquelle l’investissement financier nécessaire était bien supérieur.

Sur le fondement de l’article 1304-6 du code de procédure civile selon lequel en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, ils demandent la confirmation de la constatation de la caducité de la promesse et de la condamnation à restituer les 25 500 euros versés, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter du 13 octobre 2020 avec capitalisation.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non-levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non-réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

Par ailleurs, lorsqu’est stipulée une condition suspensive, l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », l’article 1304-5 prescrivant enfin au débiteur de s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n’ont pas demandé l’octroi d’un prêt ou le permis de construire conforme aux stipulations de la promesse unilatérale de vente et la preuve d’une telle demande leur incombe.

Dans le cas présent la promesse a été assortie d’une condition suspensive de prêt et d’une condition suspensive de « l’obtention d’un permis de construire pour l’extension de la dépendance, afin de réaliser une maison à usage d’habitation élevée d’un étage supplémentaire ainsi que la création d’une nouvelle maison à usage d’habitation » avec justification du dépôt d’un dossier de demande au plus tard le 5 juin 2020.

S’agissant de la condition suspensive relative au dépôt d’une demande de permis de construire

Par courrier en date du 16 juillet 2020 adressé à l’architecte des époux [U], M. [E], la directrice de l’urbanisme et de l’aménagement de la commune de [Localité 6] a écrit " je fais suite à votre courrier du 8 juillet 2020 qui a retenu toute mon attention. Vous avez réalisé un avant-projet pour M. et Mme [U], consistant en la construction d’une maison individuelle contemporaine en toit terrasse, sur un terrain sis [Adresse 1], issu d’une division et classé en zone UB du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Un rendez-vous de faisabilité a été organisé le 25 février en présence Mme [H], instructrice du droit des sols, et de M. [V], architecte conseil de la ville. Lors de cet échange, il vous a été précisé que le projet devait respecter l’ensemble des règles du Plan Local d’Urbanisme, et plus particulièrement l’insertion dans le milieu urbain environnant.

A ce titre, Mme [H] a souligné que le secteur se traduisait essentiellement par des maisons individuelles traditionnelles en toiture 2 pentes, et qu’une commission d’urbanisme, composée de M. le maire, les élus et la direction de l’urbanisme, viendrait statuer quant à l’insertion du projet dans le milieu urbain, avant le dépôt d’un permis de construire en Mairie.

Une commission d’urbanisme s’est réunie en juin dernier et votre avant-projet a reçu un avis défavorable s’appuyant sur les motifs suivants :

— l’article R.111-27 du code de l’urbanisme dispose qu’un projet peut être refusé et ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage(s ') à édifier ou modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites et au paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

— L’article UB.2.b relatif à la forme des toitures dispose que « Les toitures doivent assurer un bon couronnement de la construction et être en harmonie intégrante du projet architectural et ne peuvent par conséquent être le strict résultat de l’application des règles d’implantation et de hauteur. »

Or la toiture terrasse envisagée contrevient aux articles précités puisque les lieux avoisinants sont composés de toitures à pentes.

Ainsi vous avez été averti des motifs expliquant l’avis défavorable de la commission d’urbanisme lors d’un entretien avec Mme [H] et moi-même. Il vous a été conseillé de modifier votre projet afin de réaliser une maison individuelle disposant d’une toiture à 2 pentes, permettant de mieux intégrer une construction nouvelle sans ce secteur (') "

Or, non seulement ce courrier n’est pas adressé aux bénéficiaires de la promesse, les époux [U], mais à leur architecte, mais encore il préconise un changement de l’avant-projet de construction. Il rappelle notamment que la commission a pour mission de statuer quant à l’insertion du projet dans le milieu urbain, avant tout dépôt d’un permis de construire en mairie.

Le courrier du 16 juillet 2020 de la direction de l’urbanisme et de l’aménagement ne revêt aucunement le caractère d’une décision individuelle relative à une demande de permis de construire tant au regard de son destinataire (un architecte et non les époux [U]) qu’au regard de sa forme (un courrier et non un arrêté individuel) et il ne répond qu’à un avant-projet et non à un dépôt de demande de permis de construire.

Si la présentation d’un projet à une commission d’urbanisme est manifestement le préalable exigé par la commune pour permettre d’anticiper les difficultés qui pourraient être retenues dans le cadre de l’examen d’une demande de permis de construire, elle ne saisit pas formellement l’autorité décisionnaire d’une demande en bonne et due forme, et ce, peu important qu’une partie de la commission soit composée de mêmes personnes que celles chargées ensuite d’examiner la demande de permis.

En outre, quand bien même l’avant-projet tel que présenté avait été travaillé en associant les époux [C], lesquels avaient incontestablement un intérêt à ce que celui-ci aboutisse, en leur qualité de promettants à la vente du bien, le contenu du projet de toit terrasse végétalisé des époux [U] n’était pas entré dans le champ contractuel, la promesse étant taisante sur ce point. Les intimés ne peuvent donc s’en prévaloir pour arguer de ce qu’il était un élément essentiel de leur engagement à la réalisation de la condition suspensive.

Or la condition suspensive à l’acte stipule qu'" il est précisé que le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce, au plus tard le 5 juin 2020, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition (') ".

Ce délai avait été reporté au 15 juillet 2020, par avenant à la promesse unilatérale de vente le 2 juin 2020.

La promesse prévoyait également que « si le permis de construire est refusé ou s’il n’est pas délivré dans le délai prévu, la promesse deviendra caduque et non avenue et l’indemnité sera restituée au bénéficiaire, tous les frais occasionnés par la demande et notamment les frais occasionnés par la demande et notamment les frais de plans et honoraires d’architectes ou de géomètres restant à la charge du bénéficiaire de la présente promesse ».

Or, l’absence de dépôt d’une demande complète de permis de construire par le bénéficiaire d’une promesse, alors même que la condition suspensive prévoit expressément une telle démarche, constitue une faute imputable à ce bénéficiaire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les époux [U] ne justifient pas avoir déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 6] conformément aux termes de la promesse, et a fortiori aucun refus ou réponse dans les délais impartis .

La clause est en conséquence accomplie car les époux [U] qui y avaient intérêt en ont empêché l’accomplissement. Le jugement sera infirmé en ce sens.

S’agissant de la condition suspensive relative au prêt

Selon les termes de la promesse de vente du 5 mars 2020 les caractéristiques du prêt étaient les suivantes :

«  Prêt immobilier :

— Tout organisme habilité par la Banque de France

— Montant maximal de la somme empruntée : HUIT CENT SOIXANTE MILLE HUIT CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ( 860.869,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 300 mois.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,20% l’an (hors assurances)

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garanties par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Prêt relais :

— Tout organisme habilité par la Banque de France

— Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT VINGT MILLE EUROS (420.000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 24 mois.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,30% l’an (hors assurances)

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garanties par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil ".

Il était précisé de plus, que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 5 août 2020.

Les époux [U] produisent une attestation en date du 17 septembre 2020 émanant d’un agent général d’assurance exclusif Axa Prévoyance & patrimoine, selon laquelle l’agent indique " Il nous est impossible de déposer une demande de prêt d’un montant de 860 869 euros sur 25 ans, complété d’un crédit relais de 420 000 € sur leur résidence principale actuelle. En effet, les règles de l’organisme de cautionnement, Crédit Logement, notamment en matière d’endettement, ne sont pas en adéquation avec la situation de nos clients " (pièce n°15 a des époux [U]).

Cette attestation ne permet pas de retenir qu’une demande de prêt conforme aux termes de la promesse a été déposée, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [U], puisqu’il y est expressément indiqué qu’il est impossible de déposer une demande de prêt selon les termes de la promesse.

Les époux [U] indiquent par ailleurs avoir tenté d’obtenir un financement auprès de la banque LCL en présentant une demande de prêt portant sur une somme moindre (1.255.869 euros) que le montant maximal stipulé aux termes de la promesse (1.280.869 euros) et sur une durée plus longue (348 mois) que celle stipulée aux termes de la promesse (324 mois). (pièce des époux [U] n°15 b).

Le courrier du LCL en date du 28 septembre 2020 versé aux débats indique par ailleurs que ces derniers l’ont saisi d’une demande pour un " Projet à financer : ACQUISITION SEULE d’un bien immobilier sis [Adresse 1] ". Il ne précise pas la date de la demande, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier que la condition de demande avant le 5 août 2020 a été effectivement effectuée. Ce courrier ne précise pas non plus le taux demandé ni le fait que l’acquisition projetée comportait des travaux, alors même que la promesse prévoit une condition suspensive d’obtention de permis de construire ce qui permet de considérer que le projet n’est précisément pas une acquisition seule, mais une acquisition nécessairement accompagnée de travaux.

Au surplus, la promesse mentionnait l’équivalent de deux prêts, dont un prêt relais, et ce courrier de la banque LCL ne mentionne nullement celui-ci, mais un montant total de 1.255.869 euros sans prêt relais. Si la somme empruntée demandée au LCL est certes inférieure à celle, totale, du prêt immobilier ajoutée à celle d’un prêt relais de la promesse, les caractéristiques sont profondément différentes puisque la somme empruntée annoncée au titre du prêt immobilier LCL (1.255.869 euros) correspond en réalité à une somme bien supérieure à celle annoncée dans la promesse (860.869 euros). Le risque pris par la banque est alors bien différent qu’en prévoyant le remboursement d’un prêt relais, supposant la vente d’un bien détenu antérieurement par les époux [U] dans un délais de 24 mois.

Les informations mentionnées dans ce courrier en date du 28 septembre 2020 ne correspondent donc pas aux stipulations contractuelles.

Ainsi les époux [U] ne peuvent se prévaloir de ce que la condition suspensive est réputée défaillie en allégant que, même en présentant une demande de prêt en tous points conforme à la promesse, ils n’auraient pas obtenu l’accord de la banque, puisque la demande effectuée auprès de la banque LCL est très éloignée de celle prévue à la promesse, en termes de projet financier, l’une mentionnant un prêt relais et l’autre aucun et le taux n’étant pas précisé.

La défaillance de la clause est donc due à la faute des époux [U] et doit donc être réputée accomplie.

Le manquement fautif des époux [U] à satisfaire aux deux conditions suspensives est retenu.

Dès lors, selon les termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation « sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées »

En l’espèce, seule la moitié de l’indemnité d’immobilisation a été séquestrée entre les mains du notaire. Les époux [U] se sont engagés à verser le surplus (25 500 euros) aux époux [C] " au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où [ils], toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerai[ent] pas l’acte de vente de [leur] seul fait "

Faute d’avoir signé l’acte de vente au terme prévu, la somme de 25 500 euros séquestrée devra être libérée pour être versée aux époux [U].

En outre, les époux [U] seront condamnés à verser aux époux [C] la somme de 25 500 euros, correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement est infirmé de ces chefs.

La somme de 25 500 au titre du solde dû de l’indemnité d’immobilisation sera assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas de la promesse de vente du 5 mars 2020 comme demandé par les époux [C], mais à compter de l’assignation de ces derniers, du 28 mai 2021, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Les intérêts seront capitalisés dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 28 mai 2022 et jusqu’à parfait paiement.

S’agissant de la somme de 25 500 euros séquestrée, la jurisprudence reconnait que les intérêts produits par le placement de la somme d’argent pendant la durée du séquestre judiciaire, remis au vendeur avec la somme-elle-même à l’issue de la contestation ne sont pas dus à raison du versement différé mais en tant que fruits de la somme séquestrée (CE, 9 mai 2017 n°392510). La caisse des dépôts et consignations, agissant comme dépositaire et gestionnaires des fonds, il s’en déduit conformément aux articles 1915 et suivants et 1935 du code civil, que les intérêts produits par une somme consignée ou séquestrée auprès d’elle constituent les fruits de cette somme et suivent, sauf disposition contraire le sort du capital.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner le versement des intérêts perçus au titre de la somme séquestrée par le notaire auprès de la Caisse des dépôts et consignations entre les mains, des époux [C]."

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [U]

Le tribunal a limité l’indemnisation du préjudice global des époux [U] à la somme de 2000 euros, jugeant que ces derniers ne produisaient aucun justificatif permettant de déterminer l’étendue de leurs préjudices matériel et moral, tout en retenant qu’il n’était pas contestable que ces derniers aient pu ressentir de la déception et du stress liés à la tension apparue dans leur relation contractuelle avec les époux [C].

Les époux [U] soutiennent que le tribunal a commis une erreur d’appréciation manifeste en limitant leur demande d’indemnisation alors que la mauvaise foi, la résistance abusive des époux [C] et leurs propos insultants (en citant le mur des lamentations à Jérusalem en réponse à leur référence à la tragédie d’Euripide) indignes et racistes ( invoquant le recours à un « bakchich auprès de banques » comme l’aurait fait un « escroc marocain ») leur ont causé des préoccupations et des pertes de temps importants caractérisant leurs préjudices matériel et moral. Ils demandent que la somme octroyée en première instance soit portée à la somme de 20 000 euros.

Les époux [C] soutiennent que les époux [U] ne font aucune distinction entre les préjudices matériel et moraux qu’ils invoquent, qu’ils ne démontrent pas les préjudices allégués. Ils estiment que c’est pour échapper au débat juridique que les appelants font référence à leurs échanges. A cet égard, les époux [C] indiquent que leurs propos ne visent pas la personne de M. [U] mais constitue une réflexion générale fondée sur le vécu personnel de M. [C] à l’étranger et à certaines pratiques qu’il a observées, de sorte que les qualifier d’indignes insultants et racistes procède d’une déformation manifeste de leurs propos. Ils estiment que la demande des époux [U] frise l’indécence, et est totalement disproportionnée, alors qu’ils ont bénéficié d’une prorogation de la validité de la promesse de vente et que c’est par leur faute que les conditions suspensives ont défailli.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Il appartient à celui qui les allègue de démontrer la faute, le dommage distinct et le lien de causalité entre les deux.

Au regard des fautes des époux [U] relevées par la présente décision, ces derniers ne démontrent pas que la vente n’a pu se concrétiser par la faute des époux [C], alors même que les intimés invoquaient leur participation soutenue à leur projet.

Par ailleurs, si les propos lors des échanges entre les parties, qui ont dégénéré avec le temps et la non-concrétisation de la vente, ont pu être vifs et leur causer mutuellement des tracas légitimes liés à l’existence d’une longue procédure judiciaire, les époux [U] ne démontrent pas ni en quoi ils constituent une faute réparable, ni en quoi ils leurs ont causé un dommage.

Il sera relevé au surplus que les propos tenus par M. [C] n’ont pas fait l’objet de plainte pénale et ne visaient en tout état de cause pas directement M. [U]. L’analogie " si un escroc marocain était dans la même situation que M. [U], il aurait essayé de passer un bakchich (') je ne suis pas étonné que les [U] -sous pression- essayent d’utiliser maintenant, à la mauvaise manière marocaine (sûrement sans dessous de table) ' le refus des banques " est une analyse propre de son auteur qui n’engage que ce dernier, sans que M. [U] n’établisse en quoi cette phrase lui cause un grief particulier.

Il en est de même pour la phrase écrite par M. [C] " Vu que vous rentrez dans l’histoire en me rappelant le [Etablissement 1] à [Localité 8], je vous réponds comme [P] [G] qui répondait « ce que j’ai écrit, je l’ai écrit ». Je ne peux que vous confirmer que notre proposition à l’amiable de partage est équitable et définitive ", répondant à la citation d’Euripide employée par M. [U] « c’est sur l’équité que nous devons fonder l’espoir d’éviter notre ruine ».

Aucun dommage n’est démontré par ailleurs.

La demande est donc rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande des époux [C] de restitution de la somme de 25 500 euros versée entre les mains de M. et Mme [U] au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré, l’infirmation du jugement ayant nécessairement cet effet.

Par ailleurs, au regard de l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.

Les époux [U] succombant sont condamnés in solidum à verser aux époux [C] la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés en première instance et 3500 euros pour ceux engagés en appel.

Les époux [U] sont également condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Gabriel de Froissard de Broissia.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme [U] in solidum à payer à M. et Mme [C] la somme de 25 500 euros versée lors de la promesse de vente du 5 mars 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2021 et séquestrée par le notaire puis consignée à la Caisse des dépôts et consignations,

Ordonne la libération des fonds séquestrés entre les mains de l’étude de Maître [W] ou de celle de Maître [B], notaires à [Localité 6], au profit de M. et Mme [C],

Dit que la somme de 25 000 euros consignée auprès de la Caisse de dépôts et des consignations sera versée avec les intérêts éventuellement produits sur cette somme aux époux [C],

Condamne M. et Mme [U] in solidum à payer à M. et Mme [C] la somme de 25 500 euros au titre du solde de l’indemnité contractuelle d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 5 mars 2020, ainsi qu’aux intérêts légaux à compter du 28 mai 2021,

Ordonne la capitalisation des intérêts portant sur le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 25 500 euros, à compter du 28 mai 2022 et jusqu’à parfait paiement de M. et Mme [U],

Rejette les demandes de M. et Mme [U],

Condamne in solidum M. et Mme [U] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Gabriel de Froissard de Broissia,

Condamne in solidum M. et Mme [U] à payer à M. et Mme [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 3 500 pour ceux engagés à hauteur d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,