COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/02855 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFQ4

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICEO

C/

[N] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2]

N° RG : 23/01878

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Luc MICHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SYNDICEO, dont le siège est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses dirigeants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

c/o SAS SYNDICEO

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Luc MICHEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

APPELANT

****************

Monsieur [N] [M], DA signifiée le 07/08/25- remise à l’étude

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [M] est l’un des propriétaires, dans le cadre d’une indivision familiale, des lots n° 2, 11, 14, 16 et 57 dans un immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 4] (92), soumis au statut de la copropriété. Des charges étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a par acte en date du 17 février 2023 assigné M. [M] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre en vue d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  15 115,10 euros au titre des charges dues sur la période allant du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2025, outre les intérêts ;

—  138,60 euros au titre des dépenses privatives ;

—  223,38 euros au titre des frais de relance ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 24 mars 2025, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 742,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ;

— condamné M. [M] au paiement de la somme de 183,38 euros au titre des frais de recouvrement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— rappelé que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (40 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [M] ;

— condamné M. [M] aux dépens.

Par déclaration en date du 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 25 juillet 2025, il fait valoir :

— que M. [M] reste débiteur de l’ensemble des charges appelées en vertu d’une clause du règlement de copropriété qui prévoit la solidarité des divers copropriétaires lorsqu’il s’agit, comme en l’espèce, d’une indivision ;

— que M. [M] ne règle pas les charges qui sont appelées, et ce depuis des années ;

— que si certains appels de fonds ne peuvent pas être produits en raison du changement de syndic survenu à la fin de l’année 2023, les autres documents versés aux débats attestent de sa créance ;

— que le Tribunal a neutralisé à tort un solde débiteur, celui du 4 décembre 2019, pour une somme supérieure ;

— que le solde débiteur s’élevait à 16 823,48 euros ;

— que les frais d’avocat, qui entrent dans les frais irrépétibles, et ceux de commissaire de justice, qui sont inclus dans les dépens, ont été expurgés du compte ;

— que la somme de 15 115,10 euros est dès lors due en principal ;

— que des frais de recouvrement sont dus à hauteur de 223,38 euros, ainsi que des dépenses privatives (à raison d’une fuite survenue dans les toilettes) pour 138,60 euros ;

— que la carence répétée de M. [M] cause un préjudice à la copropriété qui est confrontée à un manque de trésorerie.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner M. [M] au paiement des sommes de :

* 15 287,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 sur la somme de 4 899,20 euros et à dater de l’assignation sur le solde ;

* 138,60 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* 223,38 euros au titre des frais de relance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 4 000 euros euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Bien que s’étant vu signifier les conclusions d’appelant le 29 juillet 2025 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ainsi que la déclaration d’appel le 7 août 2025, également en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, M. [M] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS

Malgré l’absence de M. [M] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de

procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Une clause du règlement de copropriété figurant en page 31 dispose que dans tous les cas où un local appartiendrait à plusieurs propriétaires en indivision, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans division à l’acquit de toutes les charges afférente à leur local. Il s’ensuit que même si le bien appartient à une indivision, M. [M], en tant que membre de celle-ci, est redevable de la totalité des charges.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale précisant que le bien dont s’agit appartient en indivision à M. [N] [M], Mme [Q] [M], Mme [W] [M], Mme [X] [M], Mme [C] [M] et à Mme [D] [U],

— le décompte des sommes dues par M. [M] en sa qualité de copropriétaire indivis, arrêtées au 1er janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2017, 31 mai 2018, 29 novembre 2018,14 mars 2019, 28 juin 2019, 16 juin 2022, 28 juin 2023, 20 juin 2024 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les justificatifs de ce que ces diverses assemblées générales sont définitives faute d’avoir été contestées en justice dans les délais impartis (pièces produites sur demande de la Cour) ;

— les appels de fonds, encore que la production de cette pièce ne soit pas indispensable pour fonder la créance de charges de copropriété,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025.

L’appelant fait observer à juste titre dans ses écritures d’une part qu’il n’avait pas à produire des appels de fonds ou des justificatifs au titre de charges qui étaient d’ores et déjà réglées, comme par exemple celles du 1er mars 2014, et qu’au titre de l’année 2015 l’un des appels de charges a été annulé, alors que les charges afférentes à cette année ont fait l’objet d’une régularisation.

Il en résulte que M. [M] reste redevable de la somme de 15 115,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025. Par infirmation du jugement, il sera condamné au paiement de pareille somme, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 4 899,20 euros, et à dater du 6 janvier 2025, date de notification des conclusions actualisant la demande devant le Tribunal.

Le syndicat des copropriétaires réclame, en outre, la somme de 138,60 euros au titre des dépenses privatives. Cette somme a été exposée par l’appelant le 10 décembre 2019 au titre d’une fuite de descente des toilettes ; M. [M] sera condamné au paiement de celle-ci avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 février 2023).

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 223,38 euros à ce titre, représentant des frais de relance.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat ; la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, et de relance, précision étant faite que le sort des dépens sera fixé ci-après. Sont dus le coût du commandement de payer du 8 février 2022 (soit 183,38 euros), les frais d’envoi, au tarif R1 alors en vigueur, de la lettre de relance du 15 fevrier 2022 (5,75 euros) soit en tout 189,13 euros. Par infirmation du jugement, M. [M] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (17 février 2023).

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Au cas d’espèce, la Cour relève que le solde du compte est constamment débiteur depuis au moins le mois de janvier 2013 et n’a cessé d’augmenter. Le dernier versement opéré par l’intimé remonte au mois de janvier 2024 soit il y a plus de deux ans. L’intéressé, qui n’a nullement mis en avance des difficultés financières qui auraient pu expliquer sa défaillance, s’est donc rendu coupable d’une résistance abusive. Le jugement sera infirmé sur ce point et M. [M] condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Les intérêts doivent être capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil. Le jugement sera confirmé sur ce point.

M. [M], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre en date du 24 mars 2025 en ce qu’il a condamné M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine la somme de 1 742,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023, condamné M. [M] au paiement de la somme de 183,38 euros au titre des frais de recouvrement, débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine du surplus de ses demandes, et rappelé que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (40 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [N] [M] ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 15 115,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022 sur la somme de 4 899,20 euros, et à dater du 6 janvier 2025 sur le surplus ;

— CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 138,60 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ;

— CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 189,13 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 ;

— RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement doivent être recréditées sur le compte de M. [M] ;

— CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE M. [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [N] [M] aux dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT