ARRET N°

du 16 octobre 2025

N° RG 24/01651

N° Portalis

DBVQ-V-B7I-FR5Q

[M]

c/

[R]

BD

Formule exécutoire le :

à :

La SELARL JACQUEMET SEGOLENE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 12 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne

Monsieur [L] [M]

Né le 28 septembre 1983 à [Localité 6] (08)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocat au barreau de REIMS,

INTIME :

Monsieur [H] [R]

Né le 10 février 1984 à [Localité 4] (51)

Demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par contrat du 22 décembre 2022, Monsieur [L] [M] a donné à bail à Monsieur [H] [R] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 550 euros, outre 15 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [M] a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11octobre 2023 au locataire.

Puis, Monsieur [L] [M] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2023.

Monsieur [L] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif actualisé à l’audience à 2 860 euros (actualisation décembre 2023).

Par jugement du 12 juillet 2024, rendu en l’absence de M. [R], le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevables les demandes de M. [M] tenant à la constatation de la résiliation du bail d’habitation et à l’expulsion du locataire.

Le juge des contentieux de la protection a condamné M. [R] à payer à M. [M] la somme de 2 860 euros représentant les loyers et charges impayés au 22 décembre 2023 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (31 octobre 2023) sur la somme de 1180 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

M. [R] a, en outre, été condamné aux dépens et à payer à M. [M] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les motifs décisoires de cette décision quant à l’irrecevabilité de la demande d’expulsion du locataire retiennent que le bailleur ne produit pas aux débats la justification de la notification au Préfet de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

M. [M] a interjeté appel de cette décision le 31 octobre 2024 en toutes ses dispositions.

A défaut de constitution de l’intimé, l’appelant a :

Déposé au greffe de la cour d’appel de Reims ses premières conclusions d’appelant le 02 janvier 2025.

Signifié la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025 (acte délivré à étude).

Déposé au greffe de la cour d’appel de Reims ses conclusions d’appelant n° 2 le 26 février 2025.

Signifié à l’intimé ses conclusions n° 2 par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2025 (acte délivré à étude).

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, M. [M] sollicite en cause d’appel de:

— CONFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne du 12 juillet 2024, en ce qu’il a :

o CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [L] [M] la

somme de 2.860 euros (deux mille huit cent soixante euros) représentant les loyers et charges impayés au 22 décembre 2023 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (31 octobre 2023) sur la somme de 1.180 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

o CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

o RAPPELE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

— INFIRMER le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne du 12 juillet 2024, en ce qu’il a :

o DECLARE irrecevables les prétentions de Monsieur [L] [M] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre Monsieur [L] [M] et Monsieur [H] [R] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) à [Localité 4], celle tendant au prononcé de la résiliation dudit bail d’habitation et celle tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] ;

o DEBOUTE Monsieur [L] [M] de ses autres et/ou plus amples demandes ;

o CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Monsieur [L] [M] la

somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— À TITRE PRINCIPAL, CONSTATER que le bail conclu entre Monsieur [L] [M] et Monsieur [H] [R] le 22 décembre 2022 est résolu de plein droit et de dire que Monsieur [H] [R] est sans droit, ni titre dans les lieux qu’il occupe au [Adresse 3] ;

— À TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER, à la constatation du jeu de la clause résolutoire, la résolution du contrat de bail des lieux loués, que Monsieur [H] [R] occupe au [Adresse 3] ;

En tout état de cause,

— PRONONCER l’expulsion de Monsieur [H] [R] des lieux qu’il occupe au [Adresse 3] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [H] [R] dans tel lieu que celui-ci désignera, à ses frais, conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

— DIRE explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu à l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sera supprimé, et subsidiairement, que le délai de deux mois sera réduit dans la mesure qu’il plaira à la Cour ;

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [L] [M] :

o Une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges, soit la somme de 847,50 euros par mois, à compter de la résiliation du bail fixée au 12 décembre 2023, et ce jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés à Monsieur [M];

o La somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause, à hauteur d’appel

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [L] [M] la somme de 1.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile, à hauteur d’appel,

— CONDAMNER Monsieur [H] [R] aux dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions d’appel, M. [M] expose principalement qu’il est en mesure de justifier que l’assignation délivrée le 08 janvier 2024 à M. [R] a bien été notifiée au préfet le 12 janvier 2024 soit moins de six semaines avant la date de l’audience fixée au 07 mai 2024.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelant signifiées le 04 mars 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 02 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la recevabilité de la demande du bailleur

Les paragraphes III et IV de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que :

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En cause d’appel, M. [M] justifie de la notification de l’assignation en résolution du bail et expulsion de son locataire à la préfecture de la Marne par voie électronique en date du 12 janvier 2024 (pièce n° 7).

L’assignation délivrée le 08 janvier 2024 prévoyait une audience en date du 07 mai 2024, de sorte qu’il est justifié du respect des dispositions légales ci-dessus.

Par voie d’infirmation de la décision déférée, la demande de M. [M] sera déclarée recevable.

2/ Sur le bien fondé de la demande de résolution du bail et d’expulsion du locataire :

L’article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que :

'Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'

Toutefois, il résulte des dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, que seuls les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 (entrée en vigueur le 29 juillet 2023) sont soumis au nouveau délai de régularisation des loyers impayés (6 semaines au lieu de 2 mois).

En l’espèce, le contrat de bail étant daté du 22 décembre 2022, le délai de régularisation des commandement de payer visant clause résolutoire restait de deux mois comme précisé dans l’ancienne version de l’article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé le 22 décembre 2022 entre M. [M], bailleur, et M. [R], locataire, prévoyait, en son article VIII, une clause résolutoire du bail, à défaut de régularisation par le locataire, dans un délai de deux mois, des causes d’un commandement de payer mentionnant cette clause. (Pièce n° 1)

Par exploit de Me [F], commissaire de justice à [Localité 7], en date du 30 octobre 2023, il a été fait commandement à M. [R] de payer sous six semaines la somme de 1 298,38 euros, correspondante aux loyers et charges restant dus au 31 octobre 2023 (pièce n° 3).

Le commandement de payer a été notifié par le commissaire de justice à la préfecture de la Marne, par voie électronique en date du 07 novembre 2023 (pièce n° 4).

M. [R] ne s’est pas acquitté dans les deux mois de l’ancien article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des causes du commandement de payer faisant mention de la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. Le locataire restait redevable à la date de l’assignation en justice de la somme de 2 860 euros correspondante aux loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2023 (pièce n° 5).

En conséquence, par infirmation de la décision déférée, la cour constate que le bail conclu entre M. [M] et M. [R] le 22 décembre 2022 portant sur un logement sis [Adresse 3] est résilié de plein droit à la date du 31 décembre 2023.

Il sera ordonné en conséquence l’expulsion de M. [H] [R] du logement ainsi, le cas échéant que de tous occupants de son chef, et la séquestration aux frais du locataire expulsé du mobilier meublant conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

3/ Sur le délai de départ du locataire :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le local dont M. [R] est expulsé était son domicile. M. [R] a tout de même effectué plusieurs versements apurant de manière partielle la dette locative.

En conséquence, il n’existe aucun motif de supprimer la disposition légale ci-dessus rappelée.

M. [M] sera débouté de cette demande.

4/ Sur les sommes réclamées à M. [R]

4-1/ En cause d’appel, M. [M] sollicite la confirmation de la décision déférée en ce qu’elle a condamné Monsieur [H] [V] à lui verser la somme de 2 860 euros (deux mille huit cent soixante euros) représentant les loyers et charges impayés au 22 décembre 2023 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (31 octobre 2023) sur la somme de 1 180 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Cette somme étant justifiée par le décompte produit, le jugement du 12 juillet 2024 sera confirmée de ce chef.

4-2/ Le premier juge a rejeté la demande du bailleur tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de l’occupant des lieux jusqu’à son départ effectif.

M.[R] ne justifiant pas avoir quitté les lieux, il ne saurait y être maintenu à titre gratuit. Le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du 12 juillet 2024 sera donc infirmé de ce chef.

Toutefois, M. [M] ne justifie pas que l’indemnité réclamée soit portée à une fois et demi le loyer, de sorte que M. [R] sera tenu d’une indemnité d’occupation précaire égale au loyer chargé à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à son départ effectif des locaux.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Au regard des éléments ci-dessus, la décision du premier juge ayant condamné M. [R] aux dépens de première instance ainsi qu’à supporter une indemnité au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance limitée à 300 euros sera confirmée, M. [M] sera débouté de sa demande d’augmentation de frais irrépétibles.

Pour les mêmes raisons, le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [R] aux dépens de l’appel et à payer à M. [M] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement dans les limites de l’appel et par décision de défaut,

Confirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 12 juillet 2024 en ses dispositions ayant :

Condamné M. [H] [R] à verser à M. [L] [M] la somme de 2 860 euros (deux mille huit cent soixante euros) représentant les loyers et charges impayés au 22 décembre 2023 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (31 octobre 2023) sur la somme de 1180 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamné M. [H] [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Condamné M. [H] [R] à payer à M. [L] [M] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure de première instance.

Infirme le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 12 juillet 2024 en ses autres dispositions.

Statuant de nouveau sur les dispositions infirmées,

Déclare recevable l’action de M. [L] [M] en résolution du bail conclu avec M. [H] [R] le 22 décembre 2022 portant sur un logement sis [Adresse 3].

Constate que le bail conclu entre M. [L] [M] et M. [H] [R] le 22 décembre 2022, portant sur un logement sis [Adresse 3] est résilié de plein droit à la date du 31 décembre 2023.

Ordonne, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique, l’expulsion de M. [H] [R] du logement sis [Adresse 3], ainsi, le cas échéant que de tous occupants de son chef, et la séquestration aux frais du locataire expulsé du mobilier meublant conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M. [H] [R] à payer à M. [L] [M] une indemnité d’occupation précaire égale au loyer chargé à compter du 23 décembre 2023 et jusqu’à son départ effectif des locaux.

Y ajoutant,

Déboute M. [L] [M] de sa demande de suppression du délai d’expulsion prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M. [H] [R] aux dépens de l’appel.

Condamne M. [H] [R] à payer à M. [L] [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Le greffier Le président de chambre