COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 14 AVRIL 2026

N° RG 23/02050 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VYJR

AFFAIRE :

S.A.R.L. [H] [B]

C/

[I] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 21/04701

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

APPELANTE

****************

Monsieur [I] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 12 février 2021 par Maître [L] [T] [P], notaire à [Localité 4], la société Fiduciaire [B] a promis de vendre à M. [D] une maison d’habitation avec terrain constituant le lot A d’une parcelle cadastrée AZ [Cadastre 1] en cours de division, située [Adresse 3], moyennant le prix net vendeur de 369 000 euros.

Cette promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 mai 2021. Elle prévoyait une condition suspensive d’obtention de deux prêts d’un montant respectif de 40 000 euros et 45 000 euros, ainsi que le versement d’une indemnité d’immobilisation forfaitaire d’un montant de 36 900 euros par le bénéficiaire. La promesse stipulait que la condition suspensive devait être réalisée au plus tard le 30 avril 2021 et que, sur le montant de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 10 000 euros devait être versée au plus tard le 12 mars 2021, entre les mains du notaire en sa qualité de séquestre.

M. [D], bénéficiaire de la promesse de vente, n’ayant ni signé l’acte de vente ni levé l’option dans le délai imparti, la vente n’a pas été conclue.

Par exploit du 21 septembre 2021, la société [H] [B] a fait assigner M. [D] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin de le voir condamner :

— au versement de l’indemnité d’immobilisation (dont le montant s’élève à 36 900 euros) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— au paiement de la somme de 6 820 euros à titre de dommages-intérêts pour les frais de nettoyage de la maison facturés par la société Diogène après son expulsion de celle-ci,

— au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement d’intérêts majorés si le débiteur ne paie pas dans un délai de deux mois suivant la date du jugement exécutoire, et sous le bénéfice de l’anatocisme pour l’intégralité des intérêts échus,

— au paiement des dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître Julien Auchet, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ces demandes, la société Fiduciaire [B] a exposé que M. [D] n’avait pas signé l’acte de vente, ni levé l’option dans le délai imparti, et qu’il n’avait pas non plus donné suite à la mise en demeure du 3 mai 2021 de justifier de l’obtention ou du refus de financement, ni à celle du 12 juillet 2021 de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Assigné à personne, M. [D] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 21 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté la société [H] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Fiduciaire [B] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente était censée correspondre au prix de l’exclusivité donnée au bénéficiaire de la promesse et à la contrepartie de l’immobilisation du bien à son profit, que tel n’était pas le cas dans le contexte particulier de l’espèce qui ne permet pas de considérer que la somme en question était justifiée par une contrepartie réelle au profit du bénéficiaire – le bien en question étant déjà immobilisé au profit de M. [D] qui l’occupait à titre d’habitation et bénéficiait de règles légales protectrices en ce sens – qu’ainsi, l’exclusivité prétendument donnée à M. [D] était dépourvue d’intérêt pour ce dernier et ne pouvait aboutir qu’à alourdir sa dette envers la société Fiduciaire [B], qui était déjà en droit de lui réclamer une indemnité d’occupation. Le Tribunal a ainsi relevé que la société Fiduciaire [B] – qui avait obtenu, en vertu d’un jugement du 6 juillet 2021, le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 500 euros pour la période durant laquelle M. [D] bénéficiait de la promesse unilatérale de vente – ne justifiait pas avoir subi un préjudice au titre de l’immobilisation du bien, de sorte qu’elle n’était pas fondée à réclamer à M. [D] une indemnité d’immobilisation dans le délai imparti pour lever l’option.

Par déclaration en date du 28 mars 2023, la société [H] [B] a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2023, dans lesquelles la société Fiduciaire [B], appelante, expose :

— qu’elle a acquis la maison et le terrain, alors qu’ils étaient occupés par M. [D], sur adjudication par un jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 20 octobre 2020 ; que ce bien a fait l’objet d’une division (la maison en lot A, et un terrain à bâtir en lot B) ; que M. [D] – qui s’était maintenu illégalement dans les lieux suite à cette adjudication- lui a proposé d’acquérir la maison, espérant récupérer des fonds dans la succession de son père, dont il doit hériter avec son frère (succession estimée à 1 000 000 d’euros, encore en cours à ce jour) ; que c’est dans ce cadre que la promesse de vente a été signée ;

— que cependant, M. [D] a cessé de répondre aux relances qui lui ont été adressées concernant la suite de la vente ; que selon courrier de mise en demeure du 12 juillet 2021, il a été sommé de procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation ;

— que l’expulsion de l’intéressé, qui se trouvait déjà dans les lieux, a eu lieu le 27 juillet 2021 ;

— que, pour vider les lieux, la société Diogène France a établi un devis le 3 septembre 2021 pour un montant de 6 820 euros TTC ;

— sur l’indemnité d’immobilisation : que, sauf stipulation contraire, celle-ci reste acquise au promettant si, bien que toutes les conditions suspensives se trouvent réalisées, le bénéficiaire ne levant pas l’option ; que, selon la Cour de cassation, « l’indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse » ; qu’elle n’est donc pas une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le promettant qui aurait vainement immobilisé son bien pendant la durée de l’option ; que la Cour de cassation en a déduit que cette indemnité reste acquise au promettant même s’il ne subit aucun préjudice du fait de la non conclusion de la vente, spécialement parce qu’il a renoncé à vendre son bien ; que, par deux arrêts du 5 décembre 1984, la Cour de cassation a retenu que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’étant pas tenu d’acquérir, l’indemnité d’immobilisation versée au promettant ne peut être qualifiée de clause pénale et ne peut donc être révisée à ce titre ;

— qu’en l’espèce, M.[D] n’a pas signé l’acte de vente et n’a répondu à aucune relance dans le délai fixé au 30 mai 2021 ; qu’il n’a pas déféré à la sommation de régler le montant de l’indemnité d’immobilisation ; que, conformément à l’article 1231-6 du code civil, la somme due sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2021 ;

— que, contrairement à ce qui a été retenu dans le jugement, l’exclusivité donnée à M. [D] n’était pas dépourvue d’intérêt pour ce dernier et pouvait donc constituer une contrepartie de la somme convenue ;

— qu’en effet, suite à l’acquisition du bien par la société Fiduciaire [B], M. [D] s’est maintenu illégalement dans les lieux jusqu’à son expulsion ; qu’il ne bénéficiait de la protection légale de la trêve hivernale que jusqu’au mois de mars 2021, tandis que la promesse de vente expirait le 31 mai 2021; qu’ainsi, M. [D] avait tout intérêt à se porter acquéreur du bien immobilier dont il savait qu’il allait être expulsé ;

— qu’outre le fait que l’acquisition du bien permettait à M. [D] de se maintenir dans un immeuble familial auquel il était sentimentalement attaché, il ressort de la promesse de vente (p.8) que le promettant s’est engagé à ne pas solliciter le versement d’indemnités d’occupation en cas de réalisation de la vente ; qu’il était ainsi dans l’intérêt de M. [D] de finaliser cette vente ; que la signature de la promesse de vente lui permettait en outre d’éviter la cession du bien à un tiers ; qu’ainsi, le contrat présentait un intérêt certain pour M. [D], qui était d’ailleurs à l’initiative de cette promesse de vente ;

— que le jugement attaqué a retenu que pour la période durant laquelle M. [D] bénéficiait de la promesse, la société Fiduciaire [B] a obtenu une indemnité mensuelle d’occupation de 1 500 euros, par jugement du 6 juillet 2021 ; qu’elle ne justifie donc pas avoir subi de préjudices ; qu’une telle affirmation était factuellement erronée, le jugement en question ayant été rendu bien après l’expiration de la promesse de vente du 30 mai 2021; qu’en outre, M. [D] a été expulsé au mois de juillet, et n’a jamais payé la moindre indemnité d’occupation ;

— qu’il est faux de soutenir que la société Fiduciaire [B], qui a immobilisé le bien au profit de M. [D] pendant plusieurs mois dans le cadre de la promesse de vente, n’aurait subi « aucun préjudice » ; qu’en tout état de cause, l’existence ou non d’un préjudice établi n’est pas un critère d’application de l’indemnité d’immobilisation, aux termes d’une jurisprudence constante ;

— qu’il n’y a aucun rapport entre les deux indemnités demandées, et aucune confusion possible entre une indemnité d’occupation et une indemnité d’immobilisation.

La société Fiduciaire [B] demande par conséquent à la Cour :

— d’infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

— de constater la caducité de la promesse de vente du 12 février 2021 aux torts de M. [D] ;

En conséquence,

— de condamner M. [D] à verser à la société Fiduciaire [B] les sommes suivantes, en deniers ou quittances :

Indemnité d’immobilisation 36 900 euros.

Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure MEMOIRE

Dommages-intérêts pour frais de la société Diogène 6 820 euros.

Article 700 du code de procédure civile 4 000 euros.

— de juger que les intérêts seront majorés si le débiteur ne paie pas dans un délai de deux mois suivant la date du jugement exécutoire, et sous le bénéfice de l’anatocisme pour l’intégralité des intérêts échus ;

— de condamner M. [D] en tous les dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Auchet, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [D], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions de la société [H] [B] en date du 27 avril 2023, selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [D], il convient de statuer sur les prétentions de la société Fiduciaire [B] après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La promesse de vente stipulait qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente dans le délai de réalisation, lequel expirait le 30 mai 2021, le bénéficiaire (M. [D]) serait déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente, et que l’indemnité d’immobilisation (36 900 euros) resterait acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble pendant la durée de ladite promesse de vente. Par contre, il était prévu que dans l’hypothèse de la non réalisation de la vente promise, l’indemnité serait intégralement restituée au bénéficiaire dans un certain nombre de cas, notamment si l’une au moins des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus dans l’acte.

Il existait plusieurs conditions suspensives notamment celle d’obtention d’un prêt, d’un montant maximal de 45 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 17 ans et d’un taux nominal d’intérêt maximal de 1,50 %. La condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 avril 2021.

Par email du 3 mai 2021, M. [D] a été mis en demeure de produire sous huitaine des justificatifs de la réalisation ou de la défaillance des offres de prêt ; il est rappelé qu’une clause insérée en page 13 du contrat stipulait que l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant, lequel pourrait le mettre en demeure d’en justifier. Cette mise en demeure est restée lettre morte, de même que celle du 12 juillet 2021 dans laquelle M. [D] a été sommé de verser l’indemnité d’immobilisation de 36 900 euros.

Le Tribunal a rejeté la demande y relative en retenant que cette indemnité d’immobilisation n’était pas justifiée par une contrepartie réelle au profit de M. [D].

S’il est exact que M. [D] a été expulsé du bien le 27 juillet 2021, en application d’un jugement d’adjudication rendu par le juge de l’exécution de [Localité 1], daté du 20 octobre 2020, par lequel la société Fiduciaire [B] était devenue propriétaire de l’immeuble, et que selon jugement daté du 6 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] avait condamné M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 500 euros par mois, celle-ci ne répare pas le même préjudice que l’indemnité d’immobilisation. En effet cette dernière constitue la contrepartie du fait que le promettant réserve la vente au bénéfice de M. [D], ce qui rend le bien indisponible pendant la durée de la promesse de vente, tandis qu’une indemnité d’occupation répare le préjudice causé au propriétaire des locaux par l’occupant sans droit ni titre qui se maintient irrégulièrement dans les lieux. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle a été fixée au même montant que la valeur locative de l’immeuble. Le bénéfice de la promesse de vente ne constituait du reste nullement un titre d’occupation pour M. [D].

Si le Tribunal a relevé, encore, que M. [D] n’avait que très peu de chances de pouvoir obtenir le financement nécessaire à l’acquisition, lequel devait être assuré par des fonds qu’il espérait récupérer d’une succession alors non réglée, cette circonstance n’est pas de nature à le dispenser du versement de l’indemnité d’immobilisation : le préjudice qu’elle indemnise n’est pas fonction des capacités financières du bénéficiaire, ni de sa bonne foi, et il ne tenait qu’à lui de ne pas signer la promesse de vente s’il craignait de ne pas disposer des fonds nécessaires.

En conséquence le jugement doit être infirmé, et M. [D] sera condamné au paiement de la somme de 36 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021, date de réception de la lettre de mise en demeure de payer. Il n’y a pas lieu de juger spécialement que ce taux sera majoré deux mois après que la présente décision de justice sera devenue exécutoire, l’article L 313-3 du code monétaire et financier le prévoyant de plein droit.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Une clause insérée en page 10 de la promesse de vente prévoyait que passé le délai de huit jours imparti au bénéficiaire pour apporter la preuve de la remise d’une offre de prêt écrite conforme, la condition serait censée défaillie et la promesse de vente serait caduque de plein droit. Il échet en conséquence de prononcer la caducité de la promesse de vente datée du 12 février 2021.

La société Fiduciaire [B] réclame, encore, la somme de 6 280 euros à titre de dommages-intérêts pour frais de la société Diogène, société qui a trié les encombrants lors de l’expulsion de M. [D] et a désinfecté et nettoyé le logement. Ces frais entrent dans les frais d’expulsion, lesquels sont de plein droit à la charge du débiteur en vertu de l’article L 111-8 du code de l’expropriation ; la demanderesse détient déjà un titre exécutoire pour ces frais, à savoir le jugement d’adjudication, lequel vaut titre d’expulsion comme il est dit à l’article L 322-13 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande est superfétatoire et sera ainsi rejetée.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Fiduciaire [B].

M. [D] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 21 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau :

— PRONONCE la caducité de la promesse de vente datée du 12 février 2021 ;

— CONDAMNE M. [I] [D] à payer à la société [H] [B] la somme de 36 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 ;

— ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

— REJETTE la demande de la société Fiduciaire [B] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [I] [D] aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Auchet conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT