COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70E

Chambre civile 1-2

ARRET N°1

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 24/05345 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WWPC

AFFAIRE :

[R], [Z], [B] [X]

…

C/

[U] [L]

[Q] [P]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Février 2024 par le Tribunal de proximité de VANVES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000230

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 06.01.26

à :

M^e Cindy FOUTEL

M^e Julie

GOURION-RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [R], [Z], [B] [X]

né le 01 Janvier 1947 à [Localité 1] (77)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [H], [S], [D] [A] épouse [X]

née le 27 Décembre 1949 à [Localité 3] (YONNE) [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Cindy FOUTEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 – N° du dossier 2024092P

Plaidant : M^e Xavier HUGON de la SELARL P D G B, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

****************

INTIME

Monsieur [U] [L]

né le 24 Novembre 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2241510

Plaidant : M^e Florence REGENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

****************

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [Q] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée à personne physique

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision: Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété située [Adresse 2] est composée d’un bâtiment, d’un immeuble donnant sur rue et d’un pavillon donnant sur cour.

Par acte authentique du 19 novembre 1980, M. [R] [X] et Mme [H] [A] épouse [X] ont acquis, au sein de cette copropriété, le pavillon attenant au bâtiment de droite (lot n°5), incluant la jouissance exclusive du jardin situé à l’arrière et de la cour située à côté de ce pavillon.

M. [U] [L] est propriétaire, depuis juillet 1980, d’un appartement (lot n°3) situé au 1er étage de l’immeuble donnant sur rue.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2023, M. et Mme [X] ont assigné M. [L] aux fins de le voir :

— condamner à leur payer une somme de 2 557,10 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel, suite à la destruction illicite du muret de clôture par le défendeur,

— condamner à leur payer une somme de 5 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral,

— condamner à leur payer une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 29 février 2024, le tribunal de proximité de Vanves a :

— déclaré l’intervention accessoire de M. [Q] [P] recevable,

— débouté M. et Mme [X] de leurs demandes indemnitaires,

— condamné M. et Mme [X] à détruire la porte et le mur qu’ils ont édifiés le long de la cour située dans l’immeuble sis à [Adresse 3], ainsi que cela figure sur la pièce n°4 produite par le défendeur, et à la remise en état de la cour, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification du présent jugement,

— débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [X] à verser à M. [L] une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [X] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [X] aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 7 août 2024, M. et Mme [X] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, M. et Mme [X], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer en tous ses dispositifs le jugement rendu par le tribunal de proximité de Vanves le 29 février 2024,

Statuant à nouveau,

— juger l’action de M. [L] tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d’origine prescrite, et au surplus mal fondée,

— condamner M. [L] à leur verser la somme de 2 557,10 euros au titre des préjudices matériels consécutifs à la destruction illicite du mur,

— condamner M. [L] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner M. [L] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] aux entiers dépens,

En tout état de cause,

— débouter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [L].

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, M. [L], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par M. et Mme [X],

— les en débouter,

— déclarer recevable et fondé son appel incident,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal de proximité de Vanves en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamner in solidum M. et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

— débouter M. et Mme [X] en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens d’appel dont recouvrement par M^e Julie Gourion-Richard, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [P] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée à sa personne. Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, les conclusions de l’intimé lui ont été signifiées selon les mêmes modalités. Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, les conclusions des appelants lui ont été signifiées par remise à l’étude.

Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que le chef du jugement ayant déclaré recevable l’intervention accessoire de M. [P] n’est pas contesté par les parties, de sorte qu’il est devenu irrévocable.

Sur la recevabilité de la demande de M. [L] relative à la destruction du mur et de la porte et à la remise en état de la cour

Le premier juge a condamné M. et Mme [X] à détruire la porte et le mur édifiés le long de la cour et à remettre celle-ci en l’état aux motifs qu’ils avaient fait édifier ce mur sans obtenir l’autorisation de la copropriété et sans solliciter le rachat de la cour, partie commune, alors qu’il ne ressortait pas de l’acte de vente que le jardin et la cour étaient délimités par un muret préexistant à la vente et édifié depuis 1963.

M. et Mme [X], qui poursuivent l’infirmation du jugement, font valoir que l’action tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d’origine est une action réelle se prescrivant par 30 ans. Ils affirment établir, par les pièces qu’ils versent aux débats, que le mur existait avant 1963, soit depuis plus de 30 ans. Ils en déduisent qu’ils sont régulièrement devenus propriétaires du mur et de la porte litigieuse qui assurent la clôture de la cour et du jardin dont ils ont la jouissance exclusive, sans qu’un tiers puisse en demander la suppression. Ils en déduisent que l’action de M. [L] de remise en état de la cour est prescrite.

M. [L], qui demande la confirmation du jugement sur ce point, fait valoir que M. et Mme [X] ont fait édifier un mur de clôture avec un porche d’accès autour de la cour, partie commune, dans la mesure où le droit d’usage privatif dont ils bénéficient ne modifie pas le caractère commun de la cour. Or, il relève qu’ils ne justifient d’aucune autorisation de la copropriété et qu’ils n’ont pas sollicité le rachat de la cour, ce qui constitue une appropriation irrégulière de cette partie commune. Il ajoute qu’il ne ressort pas de l’acte de vente du 19 novembre 1980 que le jardin et la cour étaient alors délimités par un muret préexistant à la vente et que les appelants ne démontrent pas l’ancienneté du mur litigieux tel qu’il existe actuellement, à savoir une clôture de plus de deux mètres surmontée par des piques et fermée par une porte. Il conclut que M. et Mme [X] ont édifié le mur en 2017 et ne sauraient donc revendiquer le bénéfice de la prescription acquisitive de l’article 2227 du code civil.

Sur ce,

L’article 2227 du code civil dispose que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans (3e civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-16.690).

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 19 novembre 1980 que M. et Mme [X] ont acquis le lot n°5 décrit comme un pavillon attenant au bâtiment de droite (…) avec jouissance du jardin et de la cour à côté de ce bâtiment.

L’état de division de l’immeuble en copropriété du 17 décembre 1951 et le règlement de copropriété du 20 décembre 1963, enregistré en janvier 1964, mentionnent, pour le lot n°5, la propriété exclusive et particulière :

1) du pavillon attenant au premier bâtiment (…)

2) de la jouissance exclusive de la cour à côté de ce pavillon et du jardin situé derrière.

M. et Mme [X] produisent en cause d’appel :

— un dossier de permis de construire datant de janvier 1964, enregistré à la mairie de [Localité 6] qui, s’il porte sur la construction d’une pièce en agrandissement de rez-de-chaussée du pavillon, comporte des plans tamponnés par des architectes-voyers de [Localité 7] avec mention du 12 juin 1963 (pièces 4 et 26) faisant apparaître l’existence du mur litigieux sur la cour. Le fait que ces plans ne permettent effectivement pas de déterminer la hauteur du mur est cependant indifférent puisque l’existence même de cette construction sur la cour, partie commune, est établie, permettant ainsi à la prescription de commencer à courir dès 1964, sans qu’il soit nécessaire d’établir la date précise de la construction de ce mur.

— des photographies aériennes (pièce 27) prises en mars 1976, avril 1982, et juillet 1983, qui ne sont pas de simples photographies émanant de 'Google Earth’ comme le soutient l’intimé mais émanent de l’IGN (Institut [R] et Forestière) faisant apparaître le mur litigieux repérable au niveau de son tracé tel que figurant sur les plans ci-dessus.

— l’attestation de M. [N] (pièce 5) ancien directeur de l’agence immobilière ayant négocié la vente au profit des époux [X], qui atteste que le bien, avec ses parties privatives, était délimité par un mur séparatif existant lors de la vente.

— l’attestation de M. et Mme [V] [C] qui affirment avoir fait garder leurs enfants chez Mme [X] entre 1990 et 1995, les déposant chaque matin et chaque soir, et qu’ils ont donc, à de multiples reprises, emprunté le passage allant de la rue à la porte permettant l’accès à la maison de M. et Mme [X]. Ils affirment que la porte et le mur qui la soutient existaient déjà.

— l’attestation de Mme [X] épouse [T], soeur de M. [X], qui relate rendre régulièrement visite à sa famille depuis son installation dans le pavillon en novembre 1980 et avoir alors constaté que le pavillon était situé au fond du couloir de circulation entre les deux autres bâtiments de la copropriété et qui était fermé par un haut mur de briques et de ciment dans lequel ouvrait une porte donnant accès à la cour du bâtiment. Elle affirme que ce mur et la porte, qui délimitaient déjà à l’époque le lot, étaient d’une grande hauteur et non constitutif d’un muret.

— l’attestation de M. [G] [T], son époux, attestant s’être rendu chez son beau-frère, M. [X], à la fin de l’année 1980 et avoir constaté que pour accéder à son pavillon, il fallait emprunter un couloir d’accès, parvenir à un mur et franchir alors une porte pour accéder à la cour du pavillon.

— l’attestation de Mme [M], résidant au [Adresse 4] depuis août 2015, affirmant qu’elle entretenait des relations de voisinage cordiales avec M. [X] et qu’elle pouvait témoigner de la présence d’un mur délimitant la propriété (cour / jardin) de ce dernier qu’elle a toujours connu et qui était recouvert d’une grande glycine témoignant de l’ancienneté de ce mur.

Il s’agit d’attestations précises et circonstanciées, émanant de différents membres de l’entourage des appelants, permettant d’établir, à des dates différentes, l’existence du mur litigieux, venant ainsi corroborer les éléments plus anciens qu’ils ont produits.

Dans son procès-verbal de constat du 6 septembre 2017, l’huissier de justice indique, au sujet du mur devant la propriété de M. [X], qu’il est 'surmonté d’une barrière métallique. Le tronc de l’imposante glycine est entouré autour du barreau de la barrière. Au vu de sa taille, le mur serait présent depuis plusieurs années'. Il ressort effectivement de ces constatations et de la photographie jointe, qu’au regard de la taille du tronc de la glycine posée sur le mur et enchevêtrée dans les barreaux de la barrière surplombant celui-ci, qu’il n’a pu être construit seulement en 2017 comme le soutient M. [L], mais nécessairement plusieurs années auparavant.

Face à ces éléments probants, le fait que le trait matérialisant le mur ne figure pas sur le plan cadastral daté de 2022 produit par M. [L] (pièce10) ne suffit pas à démontrer que ce mur n’existait pas préalablement, étant ajouté que de son côté, l’intimé ne verse aux débats aucune attestation de proches ou de voisins corroborant ses allégations.

En effet, la pétition pour la démolition du mur, signée par deux autres voisins en septembre 2023, ne peut à elle-seule venir contredire ces éléments quant à la date à laquelle ce mur a été érigé, aucune indication n’étant donnée à ce sujet. Il en est de même du courrier du 12 juin 2017, rédigé par M. [L] lui-même, bien que contresigné par M. [J], dans lequel il est affirmé que M. [X] a construit une séparation murale dans la copropriété sans autorisation et il y est demandé sa démolition, ce document ne comportant également aucune précision quant à la date de cette réalisation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que le mur dont il est demandé la démolition a été édifié a minima en 1963 et qu’il existait déjà en 1980. La demande de démolition ayant été formée dans les conclusions de M. [L] déposées à l’audience du 16 novembre 2023, soit plus de trente après, il convient de la déclarer irrecevable comme étant prescrite.

Le chef du jugement ayant condamné M. et Mme [X] à démolir la porte et le mur et à remettre la cour en état, sous astreinte, est en conséquence infirmé.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [X]

M. et Mme [X] demandent, par infirmation du jugement déféré, la condamnation de M. [L] à leur verser la somme de 2 557,10 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Au soutien de ces demandes, ils font valoir que M. [L] s’est rendu coupable d’une faute consistant en la destruction sauvage du mur litigieux, se faisait ainsi justice à lui-même. Ils soutiennent avoir subi un préjudice matériel résultant de leur retour précipité de vacances et la remise en état du mur ainsi qu’un préjudice moral résultant du harcèlement subi de la part de leur voisinage et des menaces opérées par M. [L], ce qui les a conduits à déposer deux mains courantes et leur a occasionné stress et angoisse.

M. [L] s’oppose à ces demandes en faisant valoir que la construction du mur litigieux étant irrégulière, M. et Mme [X] ne sauraient en demander la reconstruction à ses frais, de même qu’ils ne démontrent pas que leurs prétendus préjudices seraient en lien avec l’ouverture du mur. Quant au préjudice moral, il soutient qu’il ne saurait être sérieusement considéré dans la mesure où les appelants s’affranchissent, en toute impunité et depuis plusieurs années, du respect du règlement de copropriété.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

* sur le préjudice matériel

M. et Mme [X] justifient de la naissance d’un différend avec M. [L] au sujet du règlement de travaux réalisés dans la copropriété dont ils estimaient ne pas être redevables, ce qui serait, selon eux, à l’origine de la destruction du mur par ce dernier.

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 2 juillet 2021, réalisé à la demande de M. [X], et corroboré par les photographies jointes, que :

— le mur de clôture encadrant la cour de la maison de M. [X] a été découpé et déposé sur plus d’un mètre carré,

— les débris du mur jonchent le sol, la végétation grimpante a également été découpée et des éclats du mur ont été projetés dans la cour de la propriété du requérant.

M. [O], résidant au [Adresse 5], atteste que le 27 juin 2021, en début de soirée, il a remarqué l’utilisation continue d’une perceuse dont le bruit était assez gênant ; qu’il s’est rendu sur les lieux vers 22h / 22h30 en raison de la persistance du bruit et qu’il a pu observer M. [L], muni d’une grosse perceuse à percussion, qui avait commencé à percer le mur clôturant l’accès au pavillon de M. [X]. Il ajoute que cette activité a continué au moins le lundi et le mardi et qu’en revenant sur les lieux, il a pu observer une large brèche dans le mur libérant l’accès au pavillon.

M. [L] reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions (page 6) qu’en juin 2021, 'excédés par le comportement des époux [X], des copropriétaires, dont M. [L], ont tenté de rétablir la cour dans son état antérieur', ce qui corrobore les éléments relevés ci-dessus permettant d’établir qu’il est à l’origine de la dégradation du mur, ce qui caractérise un comportement fautif de sa part.

Celui-ci a causé un préjudice matériel aux appelants qui ont dû faire procéder à la réfection du mur moyennant un coût de 1 650 euros (facture produite – pièce 18).

Il conviendra également de mettre à la charge de l’intimé le coût du constat de commissaire de justice du 2 juillet 2021 d’un montant de 333,20 euros en ce qu’il a permis de caractériser la faute.

En revanche, M. et Mme [X] ne justifient pas de l’achat du pied de glycine qui n’apparaît pas sur la facture du magasin Truffaut, ni de la destruction de la table de jardin par le mur et en tout état de cause, de sa valeur.

Les frais postaux et de reproduction sont inclus dans les frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la seule production des billets de train ne permet pas d’établir que les appelants seraient rentrés en urgence de leurs vacances et que cela leur aurait occasionné un surcoût de 236 euros.

Il convient donc, par infirmation du jugement, de condamner M. [L] à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 983,20 euros en réparation de leur préjudice matériel.

* sur le préjudice moral

Il résulte de ce qui précède que M. et Mme [X] subissent un conflit de voisinage depuis 2017 alors qu’aucun comportement fautif n’est caractérisé à leur encontre, ce qui leur a causé un préjudice moral certain ainsi qu’il en résulte du certificat médical du 9 juillet 2021 concernant M. [X], né en 1947, en ce qu’il 'présente un état de stress intense avec un syndrome anxio-dépressif et atteinte somatique avec blocage lombaire rendant difficile la vie quotidienne ce qui nécessite un traitement médicamenteux et une surveillance médicale rapprochée'.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] à leur verser la somme de 1 000 euros en réparation de ce préjudice et d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [L]

M. [L] demande la condamnation de M. et Mme [X] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral en faisant valoir que les appelants n’ont pas hésité à lui demander le remboursement d’une construction édifiée en toute irrégularité, ce qui lui cause un préjudice certain alors qu’il est également âgé et souffre d’une santé fragile.

M. et Mme [X], qui concluent au débouté des demandes de l’intimé, ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

Faute d’avoir rapporté la preuve d’un comportement fautif des appelants et d’un préjudice en résultant, il convient de débouter M. [L] de sa demande de dommages et intérêts par confirmation du jugement déféré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [L], qui succombe, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmés. Il est en conséquence débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] est par ailleurs condamné à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté M. [U] [L] de sa demande en dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable, comme étant prescrite, la demande de M. [U] [L] tendant à condamner M. [R] [X] et Mme [H] [A] épouse [X] à détruire la porte et le mur qu’ils ont édifiés le long de la cour située dans l’immeuble sis à [Adresse 3], et à remettre en état de la cour, sous astreinte ;

Condamne M. [U] [L] à payer à M. [R] [X] et Mme [H] [A] épouse [X] la somme de 1 983,20 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

Condamne M. [U] [L] à payer à M. [R] [X] et Mme [H] [A] épouse [X] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute M. [U] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [L] à verser à M. [R] [X] et Mme [H] [A] épouse [X] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président