COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°177

CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2026

N° RG 25/00906 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAJC

AFFAIRE :

[C] [F]

C/

[P] [B] [Q] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de VANVES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 24/000150

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 19/05/2026

à :

M^e Mélodie CHENAILLER

M^e Anne-lore

GASCUEL-MATHIOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [C] [F]

né le 29 Juin 1953 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mélodie CHENAILLER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 125

Plaidant : M^e Rabéha SOLTANI, avocat au barreau de PARIS,

****************

INTIMEE

Madame [P] [B] [Q] [T]

née le 18 Septembre 1979 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE)

de nationalité Ivoirienne

Chez Mme [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Anne-lore GASCUEL-MATHIOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 113

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2018, M. [C] [F] a donné à bail meublé à Mme [Q] [T] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2].

M. [F], salarié de la ville de [Localité 2], occupait l’appartement situé au-dessus de celui loué à Mme [T].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2023, Mme [T] a assigné M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves, aux fins d’obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité du logement donné à bail.

M. [T] a quitté les lieux le 29 juillet 2024.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a :

— condamné M. [F] à faire réaliser les travaux de ventilation nécessaires conformément au devis de l’entreprise Sas Scuto du 8 février 2023 et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement,

— condamné M. [F] à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté M. [F] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. [F] à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2025, M. [F] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025, M. [F], appelant, demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et d’y faire droit,

— débouter Mme [T] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement rendu le 5 septembre 2024 par le tribunal de proximité de Vanves près le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il :

* l’a condamné à faire réaliser les travaux de ventilation nécessaires conformément au devis de l’entreprise Sas Scuto du 8 février 2023 et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement,

* l’a condamné à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

* l’a condamné à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamné aux dépens,

* a rappelé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire,

En conséquence, statuant à nouveau,

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes de condamnation à son encontre,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, Mme [T], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— débouter M. [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [F] à payer des dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 1 000 euros les dommages-intérêts alloués,

Statuant à nouveau,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [F] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner M. [F] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner M. [F] aux entiers dépens dont le timbre de procédure.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

L’affaire a fait l’objet d’une tentative de médiation qui a échoué, Mme [T] ayant indiqué, par message du 16 juillet 2025, qu’elle ne pouvait faire face aux conditions financières de la médiation proposée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la réalisation des travaux de mise en conformité du logement

Le premier juge a condamné M. [F] à faire réaliser les travaux de ventilation nécessaires conformément au devis de la société Scuto du 8 février 2023, dans un délai de trois mois à compter du jugement du 5 septembre 2024.

A hauteur de cour, Mme [T] précise ne pas maintenir sa demande en raison du fait qu’elle n’occupe plus le logement.

Le devis de la société Scuto du 8 février 2023 prévoyait l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée dans la salle de bains du logement pour un montant toutes taxes comprises de 1 039, 97 euros.

A hauteur de cour, M. [F] justifie par la production d’une facture de la société Scuto, datée du 16 décembre 2024, que les travaux ont été entièrement réalisés dans les délais prescrits par le premier juge pour le montant indiqué dans le devis.

De ce fait, en aussi en raison du départ de Mme [T], intervenu le 29 juillet 2024, la condamnation prononcée par le premier juge est devenue sans objet.

Le jugement déféré sera, par suite, infirmé du chef l’ayant prononcée.

II) Sur le préjudice de jouissance de Mme [T]

Le premier juge a condamné M. [F] à payer à Mme [T] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, après avoir relevé, pour justifier le faible montant des sommes allouées, que Mme [T] ne s’était pas plainte de l’existence de moisissures à son bailleur avant le 22 décembre 2020, que ce dernier avait proposé sans succès, de réaliser les travaux les 17 ou 23 avril 2023, et que Mme [T] ne rapportait pas la preuve des effets délétères de la présence de ces moisissures sur son état de santé, les certificats médicaux qu’elle produisait se bornant à reprendre ses propres déclarations.

A hauteur d’appel, M. [F] sollicite l’infirmation du chef du jugement l’ayant condamné à payer la somme de 1 000 euros à son ancienne locataire, et conclut au débouté de cette dernière de ses demandes indemnitaires en faisant valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée, dès lors que :

— le logement n’est pas indécent pour être pourvu de suffisamment de ventilation et d’ouvrants donnant sur l’extérieur,

— Mme [T] est seule responsable de la présence de moisissures et donc de son préjudice, parce qu’elle n’aère pas suffisamment le logement, et qu’elle a refusé expressément les interventions des entreprises qui étaient prévues du 31 janvier au 2 février 2023, les 17 et 24 avril 2023, à compter du 10 juillet 2023 et à compter du 21 août 2023.

Mme [T] formant appel incident estime que les sommes allouées par le premier juge en indemnisation de son préjudice de jouissance sont insuffisantes et demande à la cour de condamner son ancien bailleur à lui payer une somme de 6 000 euros.

Au soutien de cette prétention elle expose à la cour que :

— la responsabilité de M. [F] est engagée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que l’appartement était dépourvu de système de ventilation efficace

— les services d’hygiène de la ville de [Localité 2] ont mis en exergue une absence totale de système de ventilation dans la cuisine, et une absence de tableau électrique dans le logement,

— les désordres dont elle se plaint ont été constatés par un procès-verbal de commissaire de justice du 23 janvier 2023,

— à son départ, elle s’est trouvée sans logement et a été contrainte de louer un box pour 253,08 euros par mois, pour y entreposer ses effets personnels.

Réponse de la cour

Selon l’article 1719 du code civil,

' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass, 3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n°01-02.006).

En vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Au cas d’espèce, Mme [T] verse pour l’essentiel aux débats :

— un rapport de visite du service 'Hygiène’ de la ville de [Localité 2] dont il ressort principalement une absence totale de ventilation et des traces de moisissure dans la cuisine, des traces de moisissure et d’humidité au bas de l’un des murs de la pièce principale. Le rapport préconise des travaux concernant l’installation électrique, la création d’un orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute, dans la pièce de service et d’une amenée d’air frais en partie basse, une recherche des causes d’humidité,

— un procès-verbal de constat dressé le 23 janvier 2023, accompagné de clichés photographiques en couleur de très bonne qualité, et dont il ressort principalement des traces de moisissures dans la pièce de vie et la cuisine, l’absence de tableau électrique dans l’appartement, et de ventilation dans la cuisine,

— trois photographies en noir et blanc non datées,

— un certificat médical délivré par le docteur [Y] le 9 novembre 2022 indiquant que Mme [T] se plaint, depuis 2020, de symptômes d’allergie respiratoire tout au long de l’année, et qu’elle déclare avoir des moisissures sur ses murs,

— une déclaration de main courante du 25 novembre 2022 dans laquelle Mme [T] indique qu’elle souffre de symptômes d’allergie respiratoire tout au long de l’année et qu’elle prend des médicaments en raison de l’humidité qui règne dans son appartement,

— un certificat médical délivré par le docteur [W] [M] le 3 janvier 2024 indiquant que Mme [T] se plaint, depuis 2020, de symptômes de type rhinite et d’éternuements et qu’elle déclare que son habitat est humide avec présence de moisissures sur les murs,

— une attestation de Mme [L], voisine indiquant avoir constaté, chez Mme [T], ' une quantité de moisissure inédite,… jusqu’à l’intérieur des placards, autour des fenêtres, du lit',

— une attestation de Mme [I], du 16 mai 2024, indiquant avoir remarqué dans l’appartement de Mme [T], des traces de moisissures et une forte odeur d’humidité dans le logement, difficile à supporter.

Le rapport du service 'hygiène’ de la ville de [Localité 2] et le procès-verbal de constat de commissaire de justice, corroborés par deux attestations, établissent de manière indubitable la présence d’humidité et de moisissures dans le logement qui fut donné à bail à Mme [T].

Cette humidité et ces moisissures caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail, étant rappelé que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui, sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

Il n’est pas établi, comme le soutient M. [F], que les désordres constatés seraient imputables à Mme [T], qui n’aurait pas suffisamment aéré le logement litigieux.

Le manquement du bailleur à ses obligations doit être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance , par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

S’il n’est pas établi que les problèmes respiratoire de la locataire, constatés par deux médecins dont un pneumologue, selon certificats médicaux, ont été créés par l’état du logement loué, il n’est pas sérieusement contestable que l’humidité les ait favorisés et qu’en outre, elle a dégradé certains effets personnels de Mme [T], ainsi qu’il ressort du procès-verbal de commissaire de justice versé aux débats.

Ainsi, il est établi que la locataire a vécu dans un logement affecté des désordres tels que relevés par les services d’hygiène de la ville et un commissaire de justice, ce qui a lui a causé un préjudice de jouissance résultant notamment de la présence d’humidité dans le logement.

Il y a lieu, néanmoins, de prendre en considération s’agissant des montants alloués à titre de dommages et intérêts que Mme [T] a refusé différentes propositions d’intervention qui auraient permis une réalisation des travaux beaucoup plus rapide.

Dès lors, et compte tenu de la durée, de la gravité et de l’intensité du trouble, il sera alloué à Mme [T], dont les prétentions à hauteur de cour sont quelque peu excessives, une somme de 3 000 euros.

III) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [F] (2 500 euros)

M. [F] expose à la cour que l’attitude de Mme [T] lui a causé beaucoup de stress, qu’il a dû entreprendre de nombreuses démarches pour trouver des entreprises disponibles pour effectuer des travaux et que le lien entre l’état du logement et les problèmes de santé de Mme [T] n’est pas établi.

Il sollicite, en conséquence, la condamnation de son ancienne locataire à lui payer une indemnité de 2 500 euros, en réparation de son préjudice.

Mme [T] s’oppose à cette demande en faisant valoir que son préjudice est démontré.

Réponse de la cour

La reconnaissance du bien-fondé des prétentions de Mme [T] tant en première instance qu’en appel emporte rejet de cette demande par confirmation du jugement entrepris.

IV) Sur les dépens

M. [F], qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [C] [F] à faire réaliser les travaux de ventilation nécessaires conformément au devis de l’entreprise Sas Scuto du 8 février 2023 et ce dans un délai de 3 mois à compter du jugement,

— condamné M. [C] [F] à payer à Mme [P] [B] [Q] [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Constate que Mme [P] [B] [Q] [T] a renoncé à sa demande de travaux, au surplus, devenue sans objet ;

Condamne M. [C] [F] à payer à Mme [P] [B] [Q] [T] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Ajoutant au jugement entrepris :

Déboute M. [C] [F] de la totalité de ses demandes ;

Déboute Mme [P] [B] [Q] [T] du surplus de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [C] [F] à payer à Mme [P] [B] [Q] [T] une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M. [C] [F] aux dépens de la procédure d’appel, qui comprendront le timbre fiscal d’un montant de 225 euros.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président