4ème Chambre

ARRÊT N° 398

N° RG 21/02459

N°Portalis DBVL-V-B7F-RSA5

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2022

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 17 Novembre 2022 prorogée au 24 Novembre 2022

****

APPELANTS :

Monsieur [B] [W]

né le 11 Juillet 1949 à [Localité 10] (35)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. SOCIETE FONCIERE ET REBOISEMENT DE L’OUEST

prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles DAUGAN de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [J] [Y] épouse [D]

née le 17 Janvier 1936 à [Localité 9] (94)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Isabelle GERARD de la SELARL SELARL GERARD REHEL – GARNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Syndicat de copropriété de l’Immeuble du [Adresse 3] représenté par Monsieur [M] [T] de la SARL EGUIMOS, en qualité d’Administrateur Judiciaire Provisoire, dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier SEBAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Exposé du litige':

Mme [J] [Y] épouse [D] est propriétaire des lots n°18 (un appartement) et 22 (une cave) dans un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété. L’immeuble comprend trois autres logements détenus par la SCI du [Adresse 3], l’indivision [R] et par M. [B] [W]. Ces trois copropriétaires possèdent également chacun une cave.

La société Foncière de Reboisement de l’Ouest (SFRO), cinquième copropriétaire, détient uniquement une cave constituant le lot n°23.

Le lot n°22 est situé entre le lot n°23 et le lot n°15, propriété de M. [W].

En 2010 la présence de mérule a été détectée dans certains appartements et dans les caves suite à une expertise ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance de St Malo'.

Ce sinistre devant donner lieu à d’importants travaux de traitement et de réfection et la copropriété étant dépourvue de syndic, M. [Z] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du président du tribunal de grande instance de St Malo du 24 septembre 2010 lui conférant les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cette désignation a été renouvelée jusqu’en février 2015 par ordonnances successives.

A l’occasion de ces travaux de réfection, un échange a été envisagé entre Mme [D] et M. [W] en leur qualité de propriétaires respectifs des caves constituant les lots n°22 et 23 pour permettre à ce dernier de réunir le lot 22 et le lot 15.

Les travaux ont été réalisés selon le plan établi par M. [E], architecte, et consistaient à supprimer la cloison entre les lots 15 et 22, à fermer l’accès de ce lot au couloir commun et à ériger une cloison entre les lots 22 et 23.

L’acte d’échange n’a jamais été régularisé compte tenu de la découverte que le lot 23 appartenait à la société SFRO et non à M. [W]. Aucun accord n’étant intervenu avec la société SFRO et les travaux ayant été exécutés, Mme [D] s’est trouvée privée de tout accès à sa cave, lot 22, à compter de 2014.

Par actes d’huissier des 10 et 18 mai 2016, Mme [D] a fait assigner M. [W], la société SFRO ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo afin d’obtenir la restitution de l’accès à sa cave et l’indemnisation de son préjudice.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie M. [E] en qualité de liquidateur amiable de la société [E] Architecte, et M. [P] [Z].

Par un jugement en date du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— a déclaré Mme [D] recevable et bien fondée en son action diligentée à l’encontre de M. [W] et de la société SFRO ;

— a déclaré Mme [D] recevable mais non fondée en son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— a condamné M. [W] et la SFRO in solidum à restituer à Mme [D] la cave constituant le lot n°22, en rétablissant l’accès à la dite cave et en détruisant la partie du mur empêchant l’accès à la cave précitée, de manière à ce que les lieux puissent être remis en leur état antérieur, dans le mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant un délai de deux mois ;

— s’est réservé le droit de liquider l’astreinte ;

— a condamné M. [W] et la SFRO in solidum à verser à Mme [D] la somme de 10 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, celle de 500 euros en réparation de son préjudice moral et celle de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a débouté Mme [D] de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires;

— a rejeté l’exception de nullité soulevée par M. [E] ;

— a reçu M. [W] et la SFRO en leurs demandes reconventionnelles formées à l’encontre de Mme [D], de M. [Z] et de M. [E] ;

— a déclaré ces derniers non fondés en leurs demandes formées à l’encontre de Mme [D], M. [E] et M. [Z] ;

En conséquence,

— a débouté M. [W] et la SFRO de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Mme [D], de M. [E] et de M. [Z] ;

— a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a alloué à M. [E] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— a dit que M. [Z] supportera ses frais irrépétibles, que M. [W] et la SFRO, partie succombant principalement, supporteront leurs frais irrépétibles et les dépens et que la charge des indemnités allouées au titre des frais irrépétibles à M. [E] ainsi qu’au syndicat des copropriétaires sera supportée par M. [W] et la SFRO.

M. [W] et la société SFRO ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 20 avril 2021.

Dans ses dernières conclusions en date du 31 août 2022, M. [W] et la société SFRO, au visa de l’article 1240 du code civil, demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise ;

— dire et juger que M. [W] et la société SFRO n’ont aucune part de responsabilité dans les préjudices allégués par Mme [D] ;

— en conséquence, débouter Mme [D], M. [Z] et le syndicat de copropriété de l’immeuble de toutes leurs prétentions, fins et conclusions à l’encontre de M. [W] et de la société SFRO ;

— condamner Mme [D] et M. [Z] in solidum ou, l’un à défaut de l’autre, à rembourser à M. [W] le coût des travaux supporté par celui-ci, selon justificatifs versés aux débats, en exécution des condamnations mises à sa charge par le jugement entrepris ;

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Mme [D] et M. [Z] à rembourser à M. [W] la somme de 16 364,50 euros qu’il a versée à titre d’indemnités à Mme [D], avec intérêt au taux légal du 10 mai 2021 jusqu’à parfait paiement ;

— à titre subsidiaire':

— dire et juger que M. [Z] sera condamné à garantir intégralement M. [W] et la société SFRO de toutes les obligations en principal, frais, intérêts et accessoires qui seraient mises à leur charge au profit de Mme [D] ;

— dire et juger que l’indemnité qui serait allouée à Mme [D] au titre du préjudice de jouissance ne saurait excéder la somme de 1 080 euros ;

— débouter Mme [D] de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral qu’elle allègue

— en tout état de cause, condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Mme [D] et M. [Z], à leur verser la somme de 6 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel,

— dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [W] et la société SFRO seront dispensés de toute participation aux dépens et aux frais irrépétibles qui seraient supportés par le syndicat de copropriété.

Les appelants font valoir que contrairement à ce que soutiennent Mme [D] et M. [Z], la société SFRO n’est pas une création fictive et artificielle de M. [W] destinée à servir ses intérêts au sein de la copropriété, puisqu’il résulte des actes que cette société existe depuis 1969, soit de nombreuses années avant que ce dernier n’acquiert par acte de 1987 les lots 15,16 et 17 dont elle était propriétaire. M. [W] précise n’être ni gérant, ni associé de cette société'; que son gérant actuel est M. [V] [W], fils de M. [V] [W] qui était un des gérant lors de l’établissement de l’état descriptif de division initial en 1977.

Ils ajoutent que la société SFRO n’a pas son siège social dans la cave, lot 23 dont elle est demeurée propriétaire, mais dans l’appartement loué à M. [W] suivant bail commercial du 2 décembre 1987.

M.[W] soutient qu’il n’est pas à l’origine de l’échange des caves 22 et 23, n’y ayant aucun intérêt, puisqu’il dispose des caves 15 et 16, qui ont un accès sur les parties communes, qu’en fait M. [Z] a envisagé cette échange uniquement parce qu’il permettait au syndicat des copropriétaires de faire l’économie de l’édification d’un mur entre les lots 15 et 22, ce qui l’a conduit à rédiger le protocole d’accord entre Mme [D] et lui-même.

Il précise qu’il a, comme les autres copropriétaires, participé à la gestion de l’immeuble dépourvu de syndic, avec la même croyance que le syndicat était composé de quatre copropriétaires et qu’il ne s’est pas comporté comme le propriétaire du lot 23 dont la création résulte de la scission du lot 14 ayant donné également lieu à la création du lot 22, modification de l’état de division datant de 1983 avant qu’il n’acquiert ses lots 15,16 et 17. Il conteste avoir abusé M. [Z] sur la composition de la copropriété et relève que les charges du lot 23 lui ont été imputées pendant de nombreuses années de façon erronée et soutient n’avoir commis aucune faute.

La société SFRO relève que le tribunal lui a reproché son inaction et de ne pas avoir formulé d’opposition à l’échange projeté alors qu’elle n’a jamais été informée des travaux dans les caves et des actes établis, sur lesquels elle ne pouvait avoir d’avis. Elle relève qu’elle n’a jamais été convoquée aux assemblées générales par l’administrateur provisoire, même après la découverte qu’elle était restée propriétaire du lot 23, qu’aucune faute de sa part n’est caractérisée.

Les appelants demandent à titre subsidiaire la garantie de M. [Z] en raison de ses fautes de gestion puisqu’il s’est basé sur la matrice cadastrale, qui comporte des erreurs manifestes qui auraient dû attirer son attention, dès lors que des lots de copropriété de Mme [D] n’ont pas de tantièmes, que le lot 14 scindé en 1983 y est toujours mentionné, que le lot 23 n’est affecté à aucun copropriétaire. Ils lui reprochent également d’avoir fait exécuter les travaux dans les caves, lesquels requéraient l’accord de l’assemblée générale, avant même la régularisation de l’acte d’échange, que ces manquements ont un lien causal avec le préjudice de Mme [D],

Ils ajoutent qu’en tout état de cause le préjudice de jouissance invoqué par Mme [D] est surévalué.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 avril 2022, Mme [D] demande à la cour de:

— débouter M. [W] et la société SFRO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— condamner in solidum M. [W] [B], la société SFRO et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que Mme [D] sera dispensée de toutes charges de copropriété au titre des frais relatifs à la présente instance ;

— confirmer le jugement intervenu pour le surplus s’agissant des demandes de Mme [D] ;

Additant à la décision de première instance,

— condamner in solidum M. [W] et la société SFRO à verser à Mme [D] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel outre la prise en charge des entiers dépens d’appel.

Mme [D] soutient que l’ancienneté de la société SFRO est indifférente au fait qu’elle n’a plus qu’un rôle factice dans la copropriété au sein de laquelle elle n’a plus aucune activité commerciale, malgré le bail conclu en 1983 avec M. [W] sur les lots 15',16 et 17 et n’apparaît que comme l’instrument de ce dernier.

Elle estime que les manquements de M. [Z] ne sont pas de nature à exonérer les appelants de leurs fautes.

Elle soutient que c’est bien M. [W] qui a sollicité M. [Z] pour procéder à cet échange qui présentait un intérêt pour lui seul, ce que révèle sa présence aux réunions de chantier et qui a ensuite, via son notaire et également successeur dans cet office, préparé la procuration qui lui a été adressée afin de régulariser l’échange.

Mme [D] fait valoir qu’elle n’a pas commis de faute n’ayant pas d’intérêt à cet échange et étant fondée à demander à ne supporter dans ces conditions aucun frais, que le refus de la société SFRO d’intervenir à l’acte est incompréhensible puisque M. [W] lui avait indiqué que la société n’y était pas opposée.

Elle observe que son préjudice est réel puisqu’elle ne dispose plus d’aucun accès à sa cave, du fait de la création d’une nouvelle cloison de bois par M. [W] entre les lots 15 et 22 en 2016 et ne peut utiliser la cave lot 23 propriété de la société SFRO, situation conséquence de la faute des appelants, qui ont voulu lui faire payer les frais d’échange.

Formant appel incident, elle estime que le syndicat des copropriétaires qui était maître d’ouvrage des travaux a contribué à la situation qu’elle subit et est donc responsables des préjudices qui en découlent.

Elle ajoute que son préjudice de jouissance a été justement évalué par le tribunal à 150€ par mois et que son préjudice moral doit être porté à 10000€ compte tenu des tracas qu’elle a supportés n’ayant pas d’autre choix que d’engager une procédure pour retrouver l’usage de son lot.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 octobre 2021, M. [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires et la société SFRO à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en première instance

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

— condamner in solidum M. [W] et la société SFRO à verser à M. [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel ;

— condamner in solidum M. [W] et la société SFRO aux entiers dépens.

M. [Z] soutient qu’il n’a pas commis de faute dans l’accomplissement de sa mission. Il fait observer qu’il a tenu les copropriétaires informés de l’avancement des travaux en particulier dans les caves, que ceux relatifs aux lots 15,22 et 23 n’impactaient pas les parties communes mais uniquement deux propriétaires selon les informations qu’il détenait. Il précise qu’il disposait de l’accord des deux parties sur l’échange projeté et que le protocole qu’il a rédigé explique le contexte de l’échange, qui était également dans l’intérêt du syndicat puisqu’il conduisait à économiser la construction d’un mur. Il en déduit qu’il n’avait pas à obtenir l’accord préalable de l’assemblée générale, dont il était prévu qu’elle le ratifierait ultérieurement.

Il soutient que la société SFRO n’a été ignorée dans l’échange que parce que M. [W] en a dissimulé l’existence, lequel est à l’origine de la proposition d’échange. Il rappelle que M. [W] était l’ancien syndic bénévole avant sa désignation en 2010 et qu’il lui a transmis les actes et anciens procès-verbaux, documents qui ne mentionnaient pas la société SFRO dont M. [W] est gérant et précisaient que la copropriété comptait quatre copropriétaires, ce que lui a confirmé la matrice cadastrale qu’il a demandée lors de son entrée en fonction.

Il relève que M. [W] n’avait jamais discuté les répartitions de charges qui lui imputaient le lot 23, qu’il a prétendu que la société SFRO était uniquement son locataire commercial, société créée à seule fin de lui permettre d’obtenir la majorité absolue en assemblée générale, qu’il n’a pas non plus indiqué qu’il lui avait cédé ce lot et qu’en fait il a été trompé. Il fait observer qu’il n’avait pas à lever d’état hypothécaire puisque les mutations des droits sont déclarées au syndic ou à l’administrateur provisoire.

Il souligne par ailleurs que M.[W] assistait régulièrement aux réunions de chantier organisées par l’architecte et était informé des travaux exécutés dans la cave, qu’il a attendu que les travaux soient achevés pour indiquer qu’il n’était pas propriétaire du lot 23.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par M. [M] [T] de la société Eguimos, en qualité d’administrateur judiciaire provisoire, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner solidairement M. [W] et la SFRO à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

A titre infiniment subsidiairement,

— condamner M. [P] [Z] à relever le syndicat des copropriétaires indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement et relève que M. [W], qui assistait régulièrement aux réunions de chantier ne peut pas raisonnablement prétendre qu’il n’était pas informé des modifications opérées dans les caves.

Il relève cependant que ces travaux ont été entrepris en violation des droits de Mme [D] et sans autorisation de l’assemblée générale, que la demande de restitution de celle-ci est justifiée. Il ajoute que le tribunal a relevé à juste titre que M. [Z] avait dépassé ses pouvoirs en faisant réaliser des travaux qui n’avaient pas été validés en assemblée générale.

A titre subsidiaire, il demande la garantie intégrale de M. [Z] sur le fondement de l’article 18 de la moi du 10 juillet 1965. Il fait observer que les travaux litigieux sont sans lien avec ceux qui devaient être faits rapidement dans l’immeuble en raison de la présence de mérule et qui sont les seuls à avoir une relation avec son obligation d’entretien et de préservation de l’immeuble.

Il ajoute que la fonction de notaire de M. [W] ne rend pas crédible l’allégation d’une simple erreur dans le fait d’avoir affirmé à plusieurs reprises que la copropriété était composée de quatre copropriétaires, en omettant la société SFRO.

L’instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.

Motifs':

— Sur l’origine et la situation des lots en cause:

L’échange projeté concernait les lots 22 et 23.

Les actes authentiques régulièrement publiés établissent que ces deux lots sont issus d’une modification de l’état de descriptif de division initial de l’immeuble du 19 décembre 1977, intervenue le 15 septembre 1983, aux termes de laquelle le lot 14, propriété de la société SFRO a été scindé en deux lots, le lot 22 constituant la partie Ouest de l’ancien lot 14 et le lot 23 en constituant la partie Est. Ces deux nouveaux lots à destination de caves étaient affectés respectivement de 8/1000 et 12/1000 et le lot 14 a été supprimé.

Cette modification intervenait dans le cadre de la vente par la société SFRO à Mme [O] du lot 18, un appartement situé au 1er étage, et du lot 22 nouvellement créé. Mme [O] a par la suite vendu ces deux lots (18 et 20) à Mme [D] le 9 juillet 1997. Le lot 23 est donc demeuré la propriété de la société SFRO.

M.[B] [W] a pour sa part acquis de la société SFRO, gérée initialement par MM [H] [U] et [V] [W] né le 17 mai 1921, puis par M. [V] [W] né le 13 janvier 1955, les lots 15, 16 et 17 suivant actes des 27 novembre et 2 décembre 1987. Ces mêmes lots ont par actes des mêmes jours été donné à bail commercial à la société SFRO par M. [B] [W]. Ce dernier n’a jamais détenu de titre de propriété relatif au lot 23.

Selon les plans des caves, le lot 22 propriété de Mme [D] est situé entre les lots 15 et 23. Il n’est pas discuté que les travaux litigieux réalisés sur la base du plan établi par M. [E] ont conduit à la suppression de la cloison entre les lots 15 et 22 et à l’édification d’une cloison maçonnée sur toute la longueur entre les lots 22 et 23. Cette construction a privé d’entrée indépendante le lot 22 devenu accessible uniquement en passant par le lot 15. Du fait du rétablissement d’une cloison entre les lots 15 et 22 suite au constat de l’impossibilité de réaliser l’échange prévu, Mme [D] s’est donc trouvée sans aucun accès à sa cave, comme le montre le constat du 17 novembre 2016.

— Sur les responsabilités':

*M. [W]':

Il résulte des pièces produites que la copropriété n’a jamais été pourvue de syndic et que, jusqu’à la désignation de M. [Z] comme administrateur provisoire en 2010 en raison du sinistre et de la nécessité de travaux importants, les comptes de la copropriété et la répartition des charges étaient réalisés par les différents propriétaires dont M. [W], désigné en tant que syndic bénévole par Mme [O] dans l’acte de vente de ses lots à Mme [D] en 1997. Celui-ci a effectivement adressé à Mme [D] en novembre 2010 un courrier faisant état de la présence de quatre copropriétaires, indication conforme aux modalités de répartition des charges qu’il avait appliquées en 1998 et 1999. Toutefois, comme il en justifie dans ses pièces 26 et 27, cette répartition correspondait à celle pratiquée dans les années 1990 et 1991 dans les comptes établis par d’autres copropriétaires, en lui imputant les 12/1000 de charges du lot 23 qui en fait n’a jamais été sa propriété.

Ces éléments attestent que la liste des biens et des propriétaires n’a jamais été tenue à jour dans la copropriété mais ne suffisent pas à démontrer que M. [W] aurait volontairement caché la présence du cinquième copropriétaire, la société SFRO, même s’il existe une proximité familiale avec son gérant, notamment pour disposer d’une majorité lors des décisions d’assemblée générale, comme le prétend M. [Z]. L’ajout erroné des tantièmes de copropriété de la société SFRO (12/1000) portait les tantièmes de M. [W] uniquement à 352/1000. En outre, il n’est produit aucune pièce de nature à accréditer que celui-ci utilisait de manière effective la cave lot 23 et il est établi que la création de ce lot est intervenue en 1983 alors que M. [B] [W] n’était propriétaire d’aucun bien dans l’immeuble.

En revanche, M. [W] ne peut être suivi quand il prétend que l’échange a été initié par M. [Z] seul. Si cette réorganisation des caves permettait de faire l’économie de l’édification d’un mur entre les lots 15 et 22, l’échange ne pouvait lui être imposé. Comme l’a relevé le tribunal, il y avait intérêt puisqu’il lui permettait d’agrandir la cave lot n° 15 alors qu’à cette époque, était remis en état son appartement dégradé par le mérule dont M. [F], expert désigné pour examiner le sinistre, avait indiqué qu’il était en fait inoccupé depuis 1998, malgré la persistance du bail commercial avec la société SFRO. Le regroupement envisagé était intéressant dans la perspective de l’utilisation future de ces lots, M. [W] s’étant d’ailleurs plaint d’un préjudice locatif, comme le montrent les comptes rendus d’activité établis par M. [Z] contenant les procès-verbaux d’assemblées générales. Il convient d’observer qu’il était de plus présent aux rendez vous de chantier de novembre et décembre 2013 aux cours desquels le maître d''uvre avait demandé les devis du maçon en rapport avec le regroupement des caves.

Il est démontré qu’il avait accepté le principe de cet échange en relayant le protocole d’accord établi par M. [Z] à son notaire Maître [X] qui a adressé à Mme [D] le 7 mars 2014 une procuration aux fins de régulariser l’acte d’échange litigieux.

L’appelant ne pouvait s’engager dans cette opération auprès de M. [Z], ce qui validait de fait le plan de l’organisation future de ces lots établi par M. [E] en 2011, sans avoir au préalable vérifié l’étendue de ses droits sur le lot qu’il devait échanger avec Mme [D], démarche indispensable qu’en sa qualité d’ancien notaire, il ne pouvait ignorer. La simple lecture de son acte de vente lui aurait permis de constater qu’il n’avait aucun droit sur le lot 23, que le plan de l’existant établi par M. [E] qui l’identifiait comme propriétaire était erroné et donc d’aviser M. [Z] qu’il ne pouvait pas prendre part à l’échange envisagé. Cette information aurait conduit l’administrateur provisoire à rechercher le propriétaire du lot 23 et à ne pas faire réaliser le cloisonnement préjudiciable à Mme [D].

Le projet d’acte établi par Maître [X] et portant l’acceptation de Mme [D] (pièce 9 des appelants) erroné quant à l’origine de propriété du lot 23 censé appartenir à M. [W] démontre qu’à ce stade du projet, aucune vérification n’avait été opérée sur l’étendue de ses droits dans la copropriété, ni sur l’origine du lot 23.

La faute de M. [W] ou à tout le moins sa négligence sont donc établies et directement à l’origine de la privation d’accès au lot 22, propriété de Mme [D], ce d’autant que l’appelant a rétabli une cloison entre les lots 15 et 22 en 2016. Le jugement qui a retenu la responsabilité délictuelle de M. [W] est confirmé

*La société SFRO':

Cette société, qui n’occupait plus les lots 15, 16 et 17 que lui avait loués M. [W] en 1987, n’a jamais figuré comme propriétaire du lot 23 sur l’ensemble des pièces versées aux débats et a été totalement ignorée dans le fonctionnement de la copropriété.

L’extrait Kbis de 2017 versé aux débats par Mme [D] établit que, lors de la découverte de l’impossibilité de mener à terme l’échange projeté et réalisé de fait lors des travaux dans les caves, cette société existait toujours. Or, son gérant M. [V] [W] n’a pas été contacté ni interrogé sur la possibilité de concrétiser l’échange. M. [B] [W], dans un courrier de mars 2016 à Mme [D], avait évoqué les solutions possibles et indiqué qu’après contact avec cette société, elle n’était pas opposée à un échange pur et simple avec Mme [D], chaque partie supportant la moitié des frais de l’échange, proposant un rendez-vous et la communication d’une date. Le fils de Mme [D], dans un courrier du 14 mars 2016, avait répondu que Mme [D] entendait que les frais soient supportés par la société. Les discussions n’ont pas été plus loin.

Au regard de ces éléments, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’est pas démontré de faute de la part de la société SFRO à l’origine du préjudice de Mme [D]. Cette société n’a jamais été avisée de l’échange projeté lors des travaux en 2013 et 2014 et ne pouvait être contrainte d’y procéder. En conséquence, le jugement est réformé et celle-ci déboutée de sa demande à son encontre.

*Le syndicat des copropriétaires':

Mme [D] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires en tant que maître d’ouvrage des travaux à l’origine de son impossibilité d’accéder à sa cave sans développer son argumentation.

Il apparaît que la proposition d’échange litigieuse est intervenue à l’occasion de travaux de remise en état de l’immeuble suite à la découverte de mérule en 2010 et donc lors de prestations de conservation de l’immeuble qui relèvent de la responsabilité du syndicat en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le regroupement des caves, parties privatives constituant les lots15 et 22 par le biais d’un échange entre les lots 22 et 23, était sans lien avec cet objectif de protection et conservation de l’immeuble pour lequel M. [Z] s’était vu accorder les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale.

Dès lors, le jugement qui a écarté la responsabilité du syndicat doit être confirmé.

*Mme [D]':

Les appelants soutiennent que Mme [D] est responsable du préjudice qu’elle invoque, notamment pour avoir refusé de supporter les frais d’acte d’échange. Toutefois, les pièces qu’elle produit témoigne qu’elle n’a commis aucune faute en acceptant un échange qui ne relevait pas de son initiative et qui concernait un lot sur lequel elle disposait d’un titre. Il ne peut lui être fait grief de ne pas s’être assurée de la propriété de M. [W] sur le lot 23, n’ayant pas de motif de s’interroger sur ce point, ni de ne pas avoir recherché l’origine de ce lot créé plus de dix ans avant qu’elle ne devienne copropriétaire.

Au regard des circonstances dans lesquelles le projet d’échange a avorté et des conséquences sur la jouissance d’un de ses lots, elle était fondée à estimer ne pas avoir à supporter les frais d’acte d’un éventuel échange avec la société SFRO, que celle-ci via son gérant ne lui a d’ailleurs jamais proposé, ce d’autant que dans un courrier de mars 2014 adressé à Maître [X], elle avait déjà émis des réserves à cet égard. Elle ne doit en conséquence supporter aucune part de responsabilité.

— Sur le préjudice de Mme [D]':

*La restitution de l’accès à la cave':

Le jugement sera réformé en ce qu’il a condamné la société SFRO à restituer à Mme [D] l’accès au lot 22 et à remettre les lieux en l’état en l’absence de faute retenue contre elle.

En revanche, cette condamnation était fondée à l’encontre de M. [W]. Toutefois, celui-ci justifie avoir fait exécuter les travaux permettant à Mme [D] d’accéder à nouveau à son lot, de sorte que l’astreinte ne se justifie plus et que la décision doit être infirmée sur ce point.

Sa faute étant retenue, il ne peut prétendre à la restitution du coût de ces travaux qu’il a supporté.

*Le préjudice de jouissance':

Pour la même raison, la société SFRO ne peut être condamnée à indemniser Mme [D] de son préjudice de jouissance. Le jugement est réformé.

Le lot dont Mme [D] a été privée entre 2014 et 2021 consiste en une cave d’une superficie modeste, accessoire d’un appartement acquis en 1997 et rénové en partie ensuite, dont les conditions d’utilisation ne sont pas précisées mais qui, selon l’adresse portée sur ses conclusions, ne constitue pas son domicile.

Mme [D] invoque un préjudice mensuel de 150€ sans aucune justification et M. [W] justifie d’une valeur de 15€ par mois, étant observé que la destination locative de ce bien n’est pas démontrée. Dès lors, au regard de la nature du lot en cause, de ses possibilités de stockage, l’indemnisation accordée par le premier juge est excessive et doit être réduite à 2500 €. Cette somme sera supportée par M. [W].

*Le préjudice moral':

Il n’est pas discutable que Mme [D] a subi un préjudice moral en raison des tracas inhérents aux démarches et procédures qu’elle a dû engager suite à l’échec d’un projet d’échange dont elle n’avait pas pris l’initiative et qui a été mal conduit par le principal intéressé, ce d’autant que ce litige se cumulait avec celui relatif au traitement de la mérule dans ses parties privatives. Cependant, la demande de Mme [D] apparaît surévaluée et doit être réduite à 3000€. Le jugement est réformée de ce chef. Cette somme sera supportée par M. [W].

— Sur la demande de garantie de M. [W]':

Il ne fait pas débat que les travaux résultant du projet d’échange des lots 22 et 23 pour permettre la réunion des lots 15 et 22 privaient le lot 22 de Mme [D] d’un accès direct existant antérieurement par le couloir commun du sous-sol et qu’il ne devenait accessible qu’en passant par le lot 15.

Si, comme il a été vu, M. [Z] n’était pas l’initiateur de cette proposition d’échange, il demeure qu’il a laissé réaliser de façon imprudente ces travaux avant que l’échange n’ait été régularisé. Si M. [W] lui avait remis en 2010 des documents tendant à démontrer que la copropriété comportait quatre copropriétaires, ce qui correspondait à son fonctionnement depuis de très nombreuses années, M. [Z] indique lui-même avoir demandé un extrait de la matrice cadastrale en mars 2014.

Or, ce document comporte des anomalies s’agissant des lots de Mme [D]. Il y est indiqué qu’elle est propriétaire des lots 14, 18 et 22, les deux derniers lots n’étant affectés d’aucun tantième de copropriété. M. [W] y est mentionné comme propriétaire des lots 15,16 et 17 ce qui correspond à son titre sans qu’il soit fait une quelconque référence à un lot 23, pourtant concerné par l’échange prévu et qui n’apparaît pas sur ce relevé. M. [Z], dans un courrier de mars 2014 adressé à M. [W], a rappelé lui-même que Mme [D], lors d’une des premières assemblées générales, avait attiré l’attention des copropriétaires sur le fait que le lot 14 avait été scindé en deux pour devenir les lots 22 et 23.

Ces incohérences auraient à tout le moins dû conduire M. [Z], avant d’établir le projet d’échange accepté par Mme [D] et de faire réaliser les travaux, à consulter les documents relatifs à l’état descriptif de division de la copropriété qu’il ne discute pas avoir eu en sa disposition, ce qui lui aurait permis de constater que le lot 23 était issu de la scission du lot 14 supprimé depuis 1983 et que ce lot n’était attribué à aucun copropriétaire dont l’identité lui avait été communiquée lors de sa prise de fonction et ainsi à se convaincre que la matrice cadastrale qui ne fait pas foi de la propriété n’était pas à jour.

Il s’en déduit que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. [Z] a commis une négligence qui a contribué à la privation d’accès de Mme [D] à sa cave. Cependant, cette faute est limitée au regard de celle prépondérante de M. [W] censé connaître l’étendue de ses droits au sein de la copropriété et qui s’est engagé sans vérification de son titre. Dans ces conditions, M. [Z] sera condamné à garantir M. [W] dans la limite de 20% des sommes engagées par ce dernier au titre des travaux de restitution de l’accès au lot 20 et des condamnations en réparation des préjudices immatériels de Mme [D]. Le jugement est réformé en ce sens.

— Sur les demandes annexes':

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles sont réformées, sauf en ce qui concerne M. [Z]. Celles relatives aux dépens le sont également.

M.[W] sera condamné à verser les sommes suivantes au titre des frais irrépétibles':

-7000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel de Mme [D],

-4000€ au titre des frais irrépétibles du syndicat des copropriétaires,

Les autres demandes à ce titre sont rejetées.

Dès lors que les demandes contre le syndicat des copropriétaires sont rejetées, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de Mme [D].

M.[W] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M.[Z] sera condamné à garantir M. [W] dans la limite de 20%.

Par ces motifs

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [W] à restituer à Mme [D] l’accès à sa cave lot n°22, rejeté la demande de Mme [D] contre le syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [D] de ses demandes contre la Société Foncière de Reboisement de l’Ouest,

Déboute Mme [D] de sa demande d’astreinte, les travaux étant exécutés,

Condamne M. [W] à verser à Mme [D] la somme de 2500€ en réparation de son préjudice de jouissance, la somme de 3000€ en réparation de son préjudice moral,

Condamne M. [Z] à garantir M. [W] du coût des travaux de restitution de l’accès au lot 22 et des condamnations indemnitaires mises à sa charge au bénéfice de Mme [D] dans la limite de 20%,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [W] à verser au titre des frais irrépétibles une indemnité de':

-7000€ à Mme [D],

-4000€ au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],

Condamne M. [W] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] à garantir M. [W] des condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens dans la limite de 20%.

Le Greffier, P/ Le Président empêché, B. DELAPIERREGROSSE