Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Béatrice Molina-Andréo,

— les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,

— et les observations de M^e Baltassat, représentant la commune d’Audenge, et de M^e Eyzaga, représentant M. et M^me C et B A.

Une note en délibéré présentée par la commune d’Audenge a été enregistrée le 8 mai 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 septembre 2021, le maire de la commune d’Audenge a délivré à M. et M^me C et B A un permis de construire en vue de l’édification d’une maison individuelle à usage d’habitation et une piscine sur un terrain situé rue de la Fougère, lot 6 du lotissement « A » situé au lieu-dit Hougueyra, parcelle cadastrée section AK n° 496. Le 29 novembre 2021, le sous-préfet d’Arcachon a, dans le cadre du contrôle de légalité, formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté par le maire d’Audenge le 10 décembre 2021. Sur déféré de la préfète de la Gironde, le tribunal administratif de Bordeaux a, par un jugement du 1er février 2023, annulé l’arrêté du 29 septembre 2021 ainsi que la décision du 10 décembre 2021 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté. Par la présente requête, la commune d’Audenge relève appel de ce jugement.

Sur la recevabilité des conclusions présentées devant la cour par M. et M^me A :

2. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me A, qui avaient la qualité de partie en première instance, avaient compétence pour faire appel du jugement attaqué qui a été mis à leur disposition via l’application Télérecours le 1er février 2023, et dont ils sont réputés avoir pris connaissance, en application de l’article R. 611-8-2 du code de justice administrative, deux jours ouvrés après cette mise à disposition, ce qu’ils ont d’ailleurs fait par leur requête enregistrée sous le n° 23BX00866. Ainsi, leurs conclusions devant la cour tendant à l’annulation de ce jugement, au rejet du déféré préfectoral et à la mise à la charge de l’Etat d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ne peuvent être regardées que comme un appel, lequel a été enregistré le 28 juin 2024, soit après l’expiration du délai d’appel. Il s’ensuit que les conclusions de M. et M^me A sont tardives, et dès lors irrecevables.

Sur la régularité du jugement :

3. Il résulte de l’examen du jugement attaqué que les premiers juges ont statué sur le moyen de défense qui leur était soumis et tiré de la cristallisation des règles d’urbanisme sur le fondement de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, en citant ces dispositions au point 4, en en donnant une interprétation au point 5 et en les appliquant à l’espèce aux points 6 et 8. Ce faisant, le tribunal, qui n’était pas tenu de répondre à tous les arguments opposés en défense, n’a pas omis d’examiner un moyen en défense. Le jugement ne peut, par suite, être regardé comme entaché d’irrégularité sur ce point.

Sur la légalité des décisions attaquées :

4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme : « () Le schéma de cohérence territoriale précise, en tenant compte des paysages, de l’environnement, des particularités locales et de la capacité d’accueil du territoire, les modalités d’application des dispositions du présent chapitre. Il détermine les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés prévus à l’article L. 121-8, et en définit la localisation ». Aux termes de l’article L. 121-8 du même code dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018 applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. / L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages ». Aux termes du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 : « Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi. ».

5. D’une part, il résulte de ces dispositions que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées que les constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions ou, sous certaines conditions, au sein des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, se distinguant des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages ou de ces secteurs déjà urbanisés.

6. D’autre part, il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral, ou, jusqu’au 31 décembre 2021, avec les dispositions du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 autorisant les constructions sous certaines conditions dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 dans sa rédaction résultant de cette loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de ladite loi.

7. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, ainsi que de la consultation du site du syndicat mixte pour la révision et le suivi du schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Bassin d’Arcachon-Val de l’Eyre (SYBARVAL), accessible à tous, que le SCOT du Bassin d’Arcachon-Val de l’Eyre, approuvé le 24 juin 2013 et modifié le 9 décembre 2013, a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 18 juin 2015, confirmé par un arrêt de la cour, n° 15BX02851, du 28 décembre 2017, devenu définitif, et que le nouveau SCOT, approuvé le 25 janvier 2024, dont se prévaut la commune d’Audenge, est postérieur aux dates d’édiction des décisions attaquées, auxquelles s’apprécie leur légalité. Par suite, il y a lieu de vérifier si le terrain d’assiette en litige est situé dans un espace déjà urbanisé au sens du III précité de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018.

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui concerne l’édification d’une maison d’habitation, comporte une emprise au sol de 149,98 mètres carrés. Au regard de sa taille et de ses caractéristiques, cette maison constitue une extension de l’urbanisation au sens des dispositions précitées.

9. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la parcelle en litige est située rue de la Fougère, au lieu-dit « Hougueyra » sur le territoire de la commune littorale d’Audenge. Elle est séparée du bourg d’Audenge, distant de près de 2 kilomètres, par de vastes parcelles à l’état naturel, boisés. S’il ressort des pièces du dossier et en particulier des vues aériennes produites ainsi que de la consultation du site Géoportail, que le secteur de Hougueyra, qui est classé en zone UC du plan local d’urbanisme de la commune, comprend une centaine de constructions, celles-ci sont implantées, de manière peu dense, sur de vastes parcelles, étirées le long de la route départementale D5E5, avec des discontinuités, le lotissement « A », composé d’une quinzaine de constructions, étant lui-même entouré d’espaces demeurés largement naturels. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que le secteur d’implantation du projet ne compte aucun commerce, ni équipement collectif. Dans ces conditions, et bien que la parcelle en litige soit desservie par les réseaux publics, le secteur de Hougueyra dans lequel elle se situe ne comporte pas une densité de constructions suffisamment significative pour caractériser en lui-même un village ou une agglomération au sens des dispositions précitées en continuité duquel le projet en cause pourrait être regardé comme se situant. Par ailleurs, compte tenu du caractère lâche et diffus de l’urbanisation du secteur de Hougueyra où les constructions apparaissent se développer le long de la route départementale et de quelques rues adjacentes sans structuration, ce secteur présente le caractère d’une urbanisation diffuse et ne peut être regardé comme un secteur déjà urbanisé au sens des dispositions précitées. Au demeurant, le projet litigieux, qui aurait pour effet d’étendre le périmètre bâti existant de la zone, ne remplit pas les conditions pour permettre l’autorisation de constructions dans un secteur déjà urbanisé. Par suite, et alors même que des permis de construire auraient été délivrés à proximité de la parcelle de M. et M^me A, le projet méconnaissant les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme et du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018, le maire d’Audenge ne pouvait légalement délivrer le permis de construire en litige.

10. En second lieu, aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « () / Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. / () ». Il résulte des articles L. 442-14 et R. 462-1 et suivants du code de l’urbanisme que le document d’urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d’un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l’administration, de la déclaration d’achèvement du lotissement. Durant ce délai, les dispositions des documents d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire.

11. L’arrêté du 20 octobre 2016 par lequel la maire d’Audenge a accordé le permis d’aménager le lotissement « A » n’emportait pas par lui-même d’autorisation de construire. Si les dispositions citées au point précédent confèrent au bénéficiaire de ce permis d’aménager une garantie de stabilité des règles d’urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de ladite autorisation, elles ne font pas obstacle à l’application, à la demande de permis de construire sollicité par M. et M^me A le 6 septembre 2021 dans le lotissement autorisé le 20 octobre 2016, du 1er alinéa de l’article L. 121-8 du même code, qui disposait déjà alors que « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement » et ne peut dès lors être qualifiée de « dispositions d’urbanisme nouvelles » au sens et pour l’application de l’article L. 442-14 du même code, ni des dispositions plus favorables au pétitionnaire du 2ème alinéa de l’article L. 121-8 ou de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018. Par suite, la commune d’Audenge ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme pour soutenir que dès lors que la demande de permis de construire a été présentée moins de cinq ans après l’arrêté du 20 octobre 2016, elle aurait été tenue, dans le cadre de l’instruction de leur demande de permis de construire, de maintenir l’appréciation qu’elle avait initialement portée, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis d’aménager, sur le respect de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la commune d’Audenge n’est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé son arrêté du 29 septembre 2021 et sa décision du 10 décembre 2021 rejetant le recours gracieux formé par le sous-préfet d’Arcachon.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

13. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. () Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

14. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Enfin lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une nouvelle autorisation dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une nouvelle autorisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce.

15. Le vice dont est entaché l’arrêté du 29 septembre 2021 concerne, compte tenu de sa nature, l’ensemble du projet, eu égard à sa localisation et à ses caractéristiques, et, par suite, n’est pas susceptible de faire l’objet d’un permis de régularisation dès lors qu’une mesure de régularisation impliquerait d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par suite, les conclusions tendant à l’application des dispositions précitées de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la commune d’Audenge au titre des frais liés à l’instance.

DECIDE :

Article 1er : L’intervention de M. et M^me A n’est pas admise.

Article 2 : La requête de la commune d’Audenge est rejetée.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la commune d’Audenge, à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche et à M. et M^me C et B A.

Copie en sera adressée au préfet de la Gironde

Délibéré après l’audience du 7 mai 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Béatrice Molina-Andréo, présidente,

M. Nicolas Normand, président-assesseur,

M^me Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 28 mai 2025.

Le président assesseur

Nicolas Normand

La présidente-rapporteure,

Béatrice Molina-Andréo

La greffière,

Sylvie Hayet

La République mande et ordonne à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, de la forêt, de la mer et de la pêche, en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.