Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B… A… a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 7 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de Néac s’est opposé à sa déclaration préalable, ensemble la décision du 2 avril 2021 rejetant son recours gracieux.

Par un jugement n° 2102637 du 7 juin 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 8 août 2023, M. A…, représenté par l’AARPI Rivière Avocats, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 7 juin 2023 du tribunal administratif de Bordeaux ;

2°) d’annuler l’arrêté du maire de Néac du 7 décembre 2020 ainsi que la décision du 2 avril 2021 de rejet de son recours gracieux ;

3°) d’enjoindre au maire de Néac de lui délivrer un arrêté de non-opposition à déclaration préalable ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Néac le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- c’est à tort que le tribunal administratif a considéré que les travaux projetés auraient pour effet de changer la destination de l’immeuble dès lors que le bâtiment présente déjà les caractéristiques d’une habitation au sens de l’article R. 151-27 du code de l’urbanisme, et qu’il a apporté des éléments démontrant cette destination dont certains sont antérieurs à 2008 ;

- contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, les travaux projetés ne relevaient pas du permis de construire mais de la déclaration préalable en ce qu’ils portent sur la seule modification des façades ;

- c’est à juste titre que le tribunal a considéré que le maire ne pouvait fonder sa décision de refus sur l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- la commune de Néac ne pouvait refuser le projet sur le fondement de l’article A11 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et s’agissant des volets existants ou encore de la fenêtre située au rez-de-chaussée de la façade sud, une simple prescription aurait permis d’assurer la conformité du projet, à supposer que leur suppression méconnaîtrait ces dispositions.

Par mémoire en défense, enregistré le 3 septembre 2024, la commune de Néac, représentée par M^e Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête de M. A… et à sa condamnation à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de Mme Balzamo,

- les conclusions de M. C…,

- et les observations de M^e Achou-Lepage, représentant la commune de Néac.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 7 décembre 2020, le maire de Néac s’est opposé à la déclaration préalable de travaux faite par M. A… le 21 septembre 2020, en vue de la création d’un cellier, la réhabilitation et la modification des façades d’un bâtiment situé sur les parcelles cadastrées section B n° 942, 943 et 944. Par jugement du 7 juin 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté la demande de M. A… tendant à l’annulation de cet arrêté d’opposition à déclaration. M. A… relève appel de ce jugement.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable  : « I.-Dans les zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement peut :1° Autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;2° Désigner, en dehors des secteurs mentionnés à l’article L. 151-13, les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.(…) ». Aux termes de l’article 2.3 du règlement de la zone A du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la communauté de communes du Grand Saint-Emilionnais : « Dans le reste de la zone A ainsi que dans le secteur Ahs, sont autorisés : (…) / – Le changement de destination des constructions vers une vocation d’habitation, d’hébergement hôtelier, d’artisanat, de commerce de détail et de restauration, selon l’identification faite sur le plan de zonage au titre de l’article R. 151-35 du Code de l’Urbanisme, est autorisé sous réserve que cela ne compromette pas l’exploitation agricole existante. (…) ».

3. Pour contester l’appréciation portée sur la nature des travaux qu’il envisageait de réaliser sur le bâtiment dont il est propriétaire, M. A… soutient que par ses caractéristiques propres, ce bâtiment construit au 19e siècle et donc présumé régulier, a une destination d’habitation dès lors qu’il est doté d’une porte d’entrée, de fenêtres et d’un escalier permettant l’accès à l’étage, ainsi que d’un système d’assainissement individuel et que l’absence d’isolation et d’aménagement est sans incidence sur cette destination de même que la mention de « chai » dans l’acte de vente. Il se prévaut également d’une attestation de l’ancien propriétaire selon laquelle le personnel agricole y était logé.

4. Si lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

5. Il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies produites par les parties, que le bâtiment acquis en 2019 par M. A… auprès de la société Herranz Patrimoine, constitue une dépendance de l’exploitation viticole située à proximité, à usage de hangar ou de chai, distincte de la maison d’habitation dont il est mitoyen. Ce bâtiment en pierre est en effet pourvu en façade de plusieurs portes en bois anciennes, dont certaines charretières, et d’une unique fenêtre au niveau du grenier. Ce bâtiment, dépourvu de tout équipement usuel d’un logement notamment sanitaire, ne comporte aucun aménagement intérieur permettant de le considérer comme une habitation, quand bien même il serait désormais pourvu d’un escalier de bois permettant d’accéder au grenier, et qu’y seraient stockés quelques sommiers. Le rapport de contrôle du service d’assainissement en date du 15 mars 2018, faisant état d’une installation non conforme située sur la parcelle B 616 ou B 617, n’est pas de nature à démontrer le caractère d’habitation du bâtiment objet de la déclaration préalable, compte tenu de l’existence d’autres bâtiments à usage d’habitations sur cette propriété, avant sa division et sa vente par la société Herranz. De même, s’il est raccordé au réseau d’eau, aucun des éléments produits ne permet de considérer que ce bâtiment ancien aurait perdu sa destination agricole, même si l’ancien propriétaire a attesté, dans un courrier non daté, l’avoir mis à disposition du personnel agricole pour l’y loger et l’avoir considéré comme « partie intégrante de la maison grise » située à proximité. De même la mention d’habitation figurant sur le cadastre, document à vocation fiscale, n’est pas de nature à démontrer le caractère d’habitation de ce bâtiment. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à bon droit que le maire a considéré que les travaux de création de huit fenêtres, d’une porte d’entrée, d’une baie vitrée, de pose de fenêtres de toit et d’un cellier, conduisaient à changer la destination agricole de cet immeuble pour le transformer en bâtiment d’habitation. Par suite, c’est également à juste titre qu’il a estimé que le bâtiment en litige étant classé en zone agricole, en dehors des secteurs délimités du PLUi autorisant un tel changement de destination, le projet méconnaissait les dispositions précitées de l’article 2.3 du règlement du PLUi de la communauté de communes du Grand Saint-Emilionnais.

6. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme : « Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires : (…) / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…) ». Aux termes de l’article R. 151-27 du même code : « Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; (…) ».

7. Il résulte de ce qui a été dit au point 5 que les travaux en cause ont pour effet de modifier la façade du bâtiment et d’en changer la destination. C’est donc sans commettre d’erreur de droit que le maire de la commune de Néac a estimé que le projet était soumis à la délivrance d’un permis de construire. Par suite, le moyen doit être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article A 11 du règlement de la zone A du PLUI de la communauté de communes du Grand Saint-Emilionnais :« (…) Dans le cas de la réhabilitation d’une construction existante, les travaux de rénovation doivent (…)- Assurer l’ordonnancement et les proportions des ouvertures sur les façades visibles depuis les espaces publics ; – Les nouveaux percements sont autorisés sous réserve qu’ils respectent le principe d’ordonnancement de la façade d’origine. Sauf cas particulier des percements d’oeil de boeuf ou de petites fenêtres en étage d’attique, les fenêtres sont toujours plus hautes que larges lorsqu’elles se situent sur une façade principale ; – Réutiliser les volets existants, les changer à l’identique ou les remplacer par des menuiseries en bois ou en aluminium ; (…) ; ».

9. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que dès lors que le projet de M. A… ne pouvait donner lieu à autorisation eu égard aux dispositions précitées de l’article 2.3 du règlement du PLUi, le moyen tiré de ce que le maire de Néac s’est mépris sur la portée des dispositions de l’article A11 du règlement du PLUi en ce qui concerne la façade principale du projet et aurait dû assortir la déclaration préalable sollicitée de prescriptions sur le fondement de cet article, en ce qui concerne l’aspect des fenêtres et les volets, doit être écarté comme inopérant.

10. Il résulte de tout ce qui précède que M. A… n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.

Sur l’injonction :

11. Le présent arrêt de rejet n’appelle aucune mesure d’exécution. Par suite, les conclusions à fin d’injonction de M. A… doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

12. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

13. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Néac, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande M. A… au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. A… le versement à la commune de Néac d’une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. A… est rejetée.

Article 2 : M. A… versera à la commune de Néac une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B… A… et à la commune de Néac.

Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Balzamo, présidente,

M^me Molina-Andréo, présidente assesseure,

M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

La présidente-assesseure,

B. Molina-Andréo

La présidente, rapporteure,

E. Balzamo

La greffière,

S. Hayet

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.