Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société à responsabilité limitée (SARL) Maison Camp David a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d’annuler la délibération n° 2021-700 CE du 17 juin 2021, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) OCAP Saint-Jean, ensemble la délibération n° 2022-067 CE du 27 janvier 2022 aux termes de laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire modificatif à la même société.

Par un jugement n° 2100024 du 14 décembre 2022, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires complémentaires enregistrés les 16, 30 mars 2023, 21 octobre 2024, 7 février et 11 avril 2025, la SARL Maison Camp David, représentée par M^e Moustardier, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélemy du 14 décembre 2022 ;

2°) d’annuler la délibération n° 2021-700 CE du 17 juin 2021, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) OCAP Saint-Jean, ensemble la délibération n° 2022-067 CE du 27 janvier 2022 aux termes de laquelle le conseil exécutif de de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire modificatif à la même société ;

3°) de mettre à la charge de la SAS OCAP Saint-Jean et de la collectivité de Saint-Barthélemy le versement de la somme de 5 000 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête d’appel est recevable ;

- le jugement attaqué est entaché de plusieurs irrégularités ;

- le tribunal a méconnu son obligation de rouvrir l’instruction à la suite de l’enregistrement de son mémoire du 17 octobre 2022 faisant état d’une circonstance nouvelle, tenant en l’intervention de la décision du Conseil d’État du 21 septembre 2022, annulant l’ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Saint-Barthélemy ayant rejeté son référé-suspension pour cause d’irrecevabilité ;

- la minute du jugement ne comporte pas les signatures prévues par les dispositions de l’article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le tribunal a commis des erreurs de droit et d’appréciation, ainsi qu’une dénaturation des pièces du dossier en rejetant pour irrecevabilité sa demande, méconnaissant ce faisant plus généralement l’autorité de chose jugée par la décision du Conseil d’État du 21 septembre 2022 ;

- c’est à tort que le tribunal a rejeté sa requête pour défaut d’intérêt à agir, au regard de l’atteinte au cadre de vie, des nuisances sonores et olfactives, ainsi que des atteintes aux conditions de circulations et de desserte de son bien, résultant du projet de la société OCAP Saint-Jean ;

- la délibération accordant le permis initial est illégale ;

- le dossier de permis de construire ne comprend pas l’étude de l’impact des nuisances sonores, exigée au titre de l’article 322-3 du code de l’environnement de Saint-Barthélemy ;

- le dossier de permis de construire comporte des insuffisances, incohérences et lacunes pour apprécier le nombre de places de stationnement requises, le respect de la règle de densité des constructions et le respect des dispositions relatives aux espaces libres non imperméabilisés et végétalisés ;

- le permis méconnaît les articles U 1 et U 2 du règlement de la carte d’urbanisme de Saint-Barthélemy applicable ;

- il méconnaît l’article U 6 du même règlement ;

- il méconnaît l’article U 7 du même règlement ;

- il méconnaît l’article U 8 du même règlement ;

- il méconnaît l’article U 9 du même règlement ;

- il méconnaît l’article U 10 du même règlement ;

- il méconnaît l’article 112-2 du code de l’urbanisme, de l’’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy.

- le permis modificatif ne régularise pas les vices qui entachent le permis initial.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 21 novembre 2024 et 11 avril 2025, la SAS OCAP Saint-Jean, représentée par M^e Ferrand, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SARL Maison Camp David au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement attaqué, qui a rejeté la demande de la société Maison Camp David pour défaut d’intérêt à agir, est régulier ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés au fond par la SARL Maison Camp David ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 novembre 2024 et 25 mars 2025, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par M^e Destarac, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la société Maison Camp David au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient :

- le jugement attaqué, qui a rejeté la demande de la société Maison Camp David pour défaut d’intérêt à agir, est régulier ;

- les moyens soulevés au fond par la SARL Maison Camp David ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 11 avril 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 12 mai 2025.

La société Maison Camp David a produit un mémoire complémentaire, enregistré après clôture le 26 mai 2025, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de l’urbanisme, de l’habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Molina-Andréo,

- les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public,

- et les observations de M^e Crottet, représentant la SARL Maison Camp David, de M^e Gonnet, représentant la collectivité de Saint-Barthélemy et de M^e Ferrand, représentant la SAS OCAP Saint-Jean..

Considérant ce qui suit :

1.

Par une délibération n° 2021-700 CE en date du 17 juin 2021, le conseil exécutif de la collectivité d’outre-mer de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) OCAP Saint-Jean, pour la construction d’un restaurant de plage comprenant une boutique, une cave à vin et un bar, avec création d’un parking semi-enterré et démolition de l’habitation présente sur le site à l’exception de la citerne conservée pour le projet, sur une parcelle située à Saint-Jean, cadastrée section AP n° 1047. Par une délibération n° 2022-067 CE en date du 27 janvier 2022, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a accordé un permis de construire modificatif à la même société portant sur des modifications du permis de construire initial, et notamment la modification de l’espace bar et de sa toiture, des toilettes et de leur toiture, l’ajout d’une citerne correspondant aux besoins en eaux de l’établissement, la réduction de l’emprise bâtie des chambres froides avec l’ajout de trois places de parking et d’un ajoupa au niveau du rez-de-chaussée, la modification de l’emprise et de la hauteur de l’ajoupa situé sur le parking du rez-de-chaussée, la démolition totale de l’existant et le rehaussement de la hauteur de la dalle de parking. Par la requête visée ci-dessus, la SARL Maison Camp David relève appel du jugement du 14 décembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande tendant à l’annulation de ces deux délibérations.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la minute du jugement attaqué comporte les signatures prévues à l’article R. 741-7 du code de justice administrative. Dès lors, le moyen tiré de ce que ce jugement serait irrégulier faute de comporter ces signatures doit être écarté.

3.

En deuxième lieu, la circonstance que le quatrième mémoire produit par la société Maison Camp David devant le tribunal administratif de Saint-Barthélémy, enregistré le 17 octobre 2022, soit après la clôture de l’instruction, et visé par les premiers juges, n’ait pas été communiqué au cours de l’instance devant le tribunal à la SAS OCAP Saint-Jean et à la collectivité de Saint-Barthélemy n’affecte pas le respect du caractère contradictoire de la procédure à l’égard de la société requérante et ne saurait, dès lors, être utilement invoquée par elle.

4.

En troisième lieu, eu égard à l’office du juge d’appel, qui est appelé à statuer, d’une part, sur la régularité de la décision des premiers juges et, d’autre part, sur le litige qui a été porté devant eux, les moyens tirés de ce que le tribunal administratif aurait commis des erreurs de droit, notamment par méconnaissance de l’autorité de chose jugée de la décision du Conseil d’État du 21 septembre 2022 n° 461113, des erreurs d’appréciation et une dénaturation des pièces du dossier, sont inopérants.

5.

En quatrième lieu, aux termes du premier alinéa de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, applicable aux requêtes présentées devant le tribunal administratif de Saint-Barthélemy en vertu des dispositions de l’article LO 6213-1 du code général des collectivités territoriales : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant, le cas échéant, les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme, également applicable à Saint-Barthélemy : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ». Il résulte des termes mêmes de ces dernières dispositions que, sauf circonstances particulières, l’intérêt pour agir d’un requérant contre un permis de construire s’apprécie au vu des circonstances de droit et de fait à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sans qu’il y ait lieu de tenir compte de circonstances postérieures, qu’elles aient pour effet de créer, d’augmenter, de réduire ou de supprimer les incidences de la construction, de l’aménagement ou du projet autorisé sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance mentionnées à l’article L. 600-1-2. A ce titre, il y a lieu de procéder à cette appréciation au vu des constructions environnantes dans leur état à cette date.

7.

Il ressort des pièces du dossier et n’est pas contesté que la propriété de la société Maison Camp David, édifiée sur les parcelles cadastrées AP 93, AP 94, AP 687, AP 961, AP 962 et AP 963, dans le quartier de Saint-Jean à Saint-Barthélemy, est distante de plus de cinquante mètres du terrain d’assiette du projet attaqué et qu’elle est séparée de celui-ci par deux parcelles cadastrées AP 1045 et AP 1046 dont l’une était construite à la date d’affichage de la demande d’autorisation en litige du 23 mars 2021, de sorte qu’elle ne peut être regardée comme ayant la qualité de voisin immédiat du projet en litige.

8.

Pour justifier de son intérêt à agir contre le permis de construire contesté, la SARL Maison Camp David fait état de l’atteinte portée à son cadre de vie, de son exposition à des nuisances sonores et olfactives, ainsi que de la détérioration des conditions de circulation et de desserte de sa propriété.

9.

En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet en litige, qui porte sur une surface plancher de 773,20 mètres carrés, incluant le parking semi-enterré de 487,40 mètres carrés, entraînera une densification du terrain d’assiette sur lequel n’était jusque-là implantée qu’une maison d’habitation de 70 mètres carrés qui sera à démolir. Toutefois, il ressort également des pièces du dossier qu’à la date d’affichage de la demande d’autorisation en litige du 23 mars 2021, les parcelles environnantes, implantées entre la baie de Saint-Jean et la route D 209, étaient déjà largement urbanisées, les photographies produites faisant notamment apparaitre à l’est du projet, sur la parcelle AP 1045, limitrophe de la propriété de la requérante, le restaurant avec bar à ambiance « Le Gyp Sea », au sud-est du projet, sur la parcelle AP 1048, également mitoyenne, le garage automobile « Autonet », et à l’ouest du projet, d’autres villas déjà construites, l’urbanisation de la zone se poursuivant tout le long de la baie de la Saint-Jean et de part et d’autre de la route D 209. Cette urbanisation est d’ailleurs attestée par le classement du terrain d’assiette du projet, comme l’ensemble des parcelles environnantes, en zone UV, correspondant aux agglomérations urbaines à la densité prononcée. A ce titre, et alors même qu’à la date d’affichage de la demande d’autorisation en litige du 23 mars 2021, deux parcelles dans l’environnement immédiat du projet, cadastrées AP 1046 et AP 0076 selon les données Géoportail accessibles à tous, n’étaient pas encore construites, la construction projetée ne peut être regardée comme portant atteinte en elle-même au caractère et à l’intérêt du quartier urbanisé dans lequel elle s’insère, et donc au cadre de vie de la société requérante.

10.

En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le projet contesté, dont il n’est pas allégué qu’il serait visible trois parcelles plus loin, depuis la propriété de la SARL Maison Camp David, porte sur une activité de restauration comportant une surface d’accueil de 100 mètres pour un nombre de couverts allant de 66 à 80. Il ressort également des pièces du dossier, et en particulier de la notice explicative jointe au dossier de demande de permis de construire modificatif, que l’établissement « propos[era] un restaurant du midi calme intégré dans un écrin de verdure », tourné vers l’intérieur de la parcelle, soit en direction opposée à la propriété de la société requérante, qu’il comportera des modules de petite taille et qu’il sera doté d’un aménagement paysager. La société pétitionnaire soutient sans être sérieusement contredite, en se fondant sur les données émanant d’un site internet sur l’étude statistique des vents pour l’aéroport de Saint-Barthélemy, que les vents dominants chasseront les émissions sonores et olfactives du restaurant dans la direction opposée à celle de la propriété de la requérante. Par ailleurs, s’intercale entre la parcelle de la société requérante et le projet contesté, l’établissement « Le Gyp Sea », restaurant-bar-boutique proposant une « ambiance festive » avec la présence d’un « DJ qui mixe ». Il ressort des pièces du dossier que cet établissement génère, sept jours par semaine, tant en journée qu’en soirée, des nuisances sonores que la société requérante a entendu faire constater par un constat d’huissier de novembre 2021 et une expertise accoustique réalisée en octobre 2022. Alors même que ces démarches sont postérieures à la date d’affichage de la demande de permis de construire, il ressort en particulier du rapport d’expertise acoustique qu’elles révèlent une situation existante depuis l’ouverture de l’établissement « Le Gyp Sea », soit le 15 décembre 2020, et peuvent donc être prises en compte. Dans ces conditions, compte tenu tant de la distance depuis le terrain de la société Maison Camp David, des aménagements et des conditions d’exploitation du projet contesté, que des nuisances auxquelles la société requérante est déjà exposée dans son environnement immédiat, les incidences sonores et olfactives de la construction autorisée ne sont pas susceptibles d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.

11.

En troisième lieu, alors que les voies d’accès aux deux parcelles en cause, distantes d’une cinquantaine de mètres, sont desservies par la route D 209, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de la société OCAP Saint-Jean, eu égard à sa nature, à ses modalités de desserte et à la distance le séparant de la propriété de la société requérante, aurait des effets tels sur les flux de circulation déjà existants sur cette voie de desserte qu’ils seraient de nature à affecter directement et par eux-mêmes les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.

12.

Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Maison Camp David n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande pour défaut d’intérêt à agir.

Sur les frais liés au litige :

13.

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la collectivité de Saint-Barthélemy, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la SARL Maison Camp David demande au titre des frais exposés par et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la SARL Maison Camp David les sommes de 1 500 euros à verser à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la SAS OCAP Saint-Jean au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

décide :

Article 1er :

La requête de la SARL Maison Camp David est rejetée.

Article 2 :

La SARL Maison Camp David versera une somme de 1 500 euros à la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 :

La SARL Maison Camp David versera une somme de 1 500 euros à la SAS OCAP Saint-Jean au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :

Le présent arrêt sera notifié à la société à responsabilité limitée Maison Camp David, à la collectivité de Saint-Barthélemy et à la société par actions simplifiée OCAP Saint-Jean.

Délibéré après l’audience du 26 février 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Balzamo, présidente,

M^me Molina-Andréo, présidente-assesseure,

M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026.

La rapporteure,

B. MOLINA-ANDRÉOLa présidente,

E. BALZAMO

Le greffier

C. PELLETIER

La République mande et ordonne au représentant de l’État à Saint-Barthélemy, en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.